上海市松江新城市场报告38p

松江新城市场报告松江新城概况区域位置区域人口城市规划城市经济区域位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门户。松江区辖有10个镇、4个街道。全区有86个居委会，140个村委会，松江区市区松江新城松江新城由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。沪青平高速沪杭高速嘉金高速区域人口2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇〞的战略设想。松江新城就是其中的“一城〞，60平方公里土地分两期开发，人口规模到达74万。2021年，全区常住人口165万人，比上年增长4.3%。其中，外来常住人口100.28万人，增长7%；本市户籍人口64.72万人，增长0.3%。松江新城规划形成“一带、四片、两廊、三心〞的空间格局城市规划两廊：为沿油墩港和洞泾港形成两条生态走廊在东西两个工业科技园区与新城生活之间形成有效隔离一带：沿南北向的人民路形成新城的公共活动开展带三心：分别为核心组团内中央绿轴两侧、老城组团内中山路-人民路两侧、南永丰组团内玉阳路-人民路两侧北片区南片区四片：为新城北片区、新城南片区、工业园区和科技园区。城市规划新城区老城区新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团城市规划北片区板块分布9号线城市规划轨道交通9号线南延伸至松江南站，在新城范围内设置五个站点；轨道交通22号线〔金山支线〕在松江新城工业园区内设立车墩站对外道路与公路系统规划形成“井〞字形高速通道网络：绕城高速〔G1501〕、沈海高速〔G15〕、沪昆高速〔G60〕和申嘉湖高速〔S32〕，规划对区域出入匝道进行整体平衡，增设沈海高速车墩立交的北向连通匝道城市经济2007-2021年松江区GDP2021年松江区第一产业实现增加值8.08亿元，比上年下降1.5%；第二产业实现增长值610.06亿元，下降2.6%；第三产业实现增加值316.02亿元，增长8.7%。二三产业共同协调开展，全年三产增加值结构比重为0.9:65.3:33.8。2021-2021年松江区工业产值比重松江区主要产业为电子制造和出口加工城市经济宏观市场土地市场商品房市场土地市场2021年和2021年松江土地出让面积迅速增大，2021年至今出让土地面积下滑速度较快2021年松江新城出让土地以配套商品房和商业办公用地为主，住宅用地趋于饱和，可开发用地不多2021至2021年土地价格处于上升阶段，前期正是处于松江新城大力开展阶段，而目前土地价格趋于平稳阶段2008年-2012年经营性土地出让面积元/（㎡）（㎡）土地市场2021年-2021年各类土地出让面积和楼板价元/〔㎡〕〔㎡〕商品房市场（㎡）2008-2012年松江商品房供求比元/（㎡）2008-2012年松江商品房成交均价商品房市场商品房竣工速度减缓，但空置面积增幅仍在高位运行区域市场市场开展土地分布土地总表住宅市场别墅市场办公市场商业市场市场开展松江新城房产市场开展经历了三个阶段，目前已进入成熟阶段土地分布2021-2021年松江新城土地分布图“国际生态商务区15-2号”地块乐都路8号A地块祥和路2号地块龙兴路R19-2号地块广富林2-6号地块广富林2-5号地块乐都路8号B地块国际生态商务区9号玉树路6号广富林2-8号地块玉树路2号地块广富林2-4号地块龙兴路R19-1号地块住宅用地商办用地松江区大学城商务广场S1号地块松江区大学城商务广场S2、S3号地块松江区广富林2-2号广富林2-7号地块土地总表2021-2021年松江新城土地总表住宅用地商办用地住宅市场市场概况板块分布工程总表户型配比面积分布去化分析客源分析个案分析市场概况松江新城住宅供求与成交均价时间07年房价一路高歌猛进，均价接近6000元/平方米，07年全年集中消化既往存量房地铁通车带来市区自住客数量增加09年楼市回温价格持续上涨，9号线轨道交通住房以青年住户为主，价格稍有提升，入住率增加2021至今尽管调控等影响限制了客户的购置条件，降低了成交量，但价格出现于调控反向反弹，增速迅猛，均价达14500元/平米，目前处于平稳状态根底起步阶段全面启动阶段快速开展阶段理性回归阶段房价在3千元/平米左右，松江本地自住需求为主板块分布松江新城住宅区域板块南片生活区英伦风貌休闲生活区东部生活区中部多功能生活区西部低密度生活区靠近轨交9号线，交通便利，商业配套比较齐全，以小高层公寓为主松江新城行政和商业中心，商业配套比较齐全，以高层公寓为主靠近佘山地区，以低密度的混合型住宅为主，大局部为独栋别墅以泰晤士小镇为中心的英伦风格住宅区，以多层、叠加联排别墅为主，目前在售工程根本为小高层松江新城最早建设区域，生活设施比较缺乏，区域内以多层和高层公寓为主工程总表松江新城东部生活区绿地蔷薇九里小高层2R：87-9218500元/㎡龙湖佘山公馆高层复式：82-9215500元/㎡三湘四季花园财富广场小高层1R：56-6614000元/㎡怡林花园二期小高层、高层2R：86-9014000元/㎡东部生活区在售工程根本以小高层住宅为主目前在售工程均价为14000-16000元/㎡之间，主力户型根本在83-92平米之间的两房房型，适宜刚需群体由于工程在地铁9号线附近，小户型面积居多，所以目前大局部工程去化率到达90%以上工程市场松江新城英伦风貌生活区及中部多功能生活区辰弘佳苑小高层2R：105-11613000元/㎡名仕豪庭二期铂领HOUSE小高层2R：86-9112000元/㎡东鼎名人府邸高层2R：89-9118000元/㎡英伦风貌生活区在售工程根本以小高层住宅为主目前在售工程均价为12000-13000元/㎡之间，主力户型根本为两房房型，面积集中在86-116平米之间,中部区域在售工程为高层，主力户型也是89-91平米的两房，可是均价比英伦地区高出5000元/平米左右由此可见，中心区域价格远超周边其余楼盘松江新城南片生活区工程市场万科金色华亭小高层2R：89-9014800元/㎡维罗纳贵都小高层2R：89-9115800元/㎡玉龙苑小高层、高层3R：136-14414200元/㎡同济城市雅筑多层、小高层、高层2R：81-9317000元/㎡汇民轩多层、高层3R：139-14913500元/㎡云间名门天御高层2R：86-9617000元/㎡南片生活区内位于老城区产品类型多样化，南部地区以小高层为主目前在售工程均价为14000-17000元/㎡之间，主力户型根本在90平米左右的两房房型，适宜刚需群体户型配比松江新城户型配比情况松江新城目前所有在售住宅工程两房户型占总比例的48%，可见目前松江新城开发商主要针对客户群体为刚需客户，其次是三房户型，针对改善型住宅客户；这两种房型目前成为松江新城主导产品，其余一房与四房户型所占比例甚少松江新城在售房源面积分布面积分布2R3R由图可见，松江新城主力户型面积根本在85-93平米之间，面积段较为集中三房面积分布较为分散，120-135平米范围内根本为三房户型目前小面积户型推出已日益增多，开发商更加贴近市场需求，针对刚需客户群体目前市场上一房的小户型公寓较为稀缺，较受单身白领喜爱去化分析松江新城在售工程去化情况松江新城房型去化比例松江新城房型去化率由图可见，松江新城区域内两房去化套数占总比例的49%，多达1435套，而一房和复式的去化率较高，都在90%以上，说明目前松江新城购房客户以刚需群体为主，主要需求一房和两房的小面积户型目前松江新城东区客户主要依托4种模式进行导入，即交通导入型、旧城导入型、高校导入型、配套导入型：客源分析松江新城客源分析1细分客户234交通导入型〔55%〕主要是通过轨道交通导入旧城导入型〔25%〕高校导入型〔10%〕因在高校工作导入进来配套导入型〔10%〕因在新城核心商区工作导入到本区域松江新城客源细化分析客源分析绿地蔷薇九里由36栋11-12层的高层组成及90墅组成工程概况绿地蔷薇九里高层住宅90墅绿地蔷薇九里位于上海市松江新城嘉松南路广富林路口，工程占地约18.6公顷，地上总建筑面积25.96万平方米，与轻轨9号线松江大学城站隔街相对。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场于一体的醇正英伦风格居住区。个案分析工程规划物业地址松江新城广福林路1518号占地面积18.7万平方米总建面25.9万平方米容积率1.39绿化率35%面积段80平米-95平米装修标准毛坯/精装物业类型住宅+90墅+商业发展商上海绿地松江置业项目特色品牌开发商绿地蔷薇九里规划图绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋11—12层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列高层社区打破传统封闭的邻里层次，以步行距离为尺度，将空间分为三个层次，次街入口的第一级空间、组团入口的第二级空间，单元入口的第三级空间，从公共空间自然过渡到私密空间。联排90墅：地上三层，地下一层附送阁楼小高层住宅由32栋11—12层住宅组成个案分析2+1房92.㎡面积段分布及去化情况两房88㎡户型正气，南北通透；双飘窗增加空间利用率，卫生间为暗卫南北通透；双飘窗设计厨房正对入户大门，卫生间正对餐厅就餐环境不佳，且卫生间为暗卫个案分析户型分析工程去化率较高，根本都在90%左右，而去化速度最快的为两房87-92平米。别墅市场松江新城别墅市场供求与成交均价别墅市场松江新城别墅分布中星佘山溪语叠加、联排138-226平米2.1万元/㎡绿地诺丁山别墅双拼：260-280独栋：360-400万元/㎡英郡别院联排：187-280万元/㎡佘山珑原联排、叠加220-280平米4.9万元/㎡红墅1858别墅双拼、联排173-224平米2.8万元/㎡华亭新苑二期莱顿堡独栋：360、390类独栋：220万元/㎡华亭别墅二期

独栋300-480平米4.3万元/㎡昌鑫花园四期独栋350-360平米3.3万元/㎡松江新城区域内在售的别墅工程集中于英伦风貌休闲生活区，大局部为联排和双拼别墅，面积在170