芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P

1——芜湖恒大华府年度营销总结及营销方案——芜湖恒大华府工程组2021年12月秉持执着续往开来1前言“2021不是世界末日，我们应秉持执着，续往开来〞，2021是一个不平凡的一年，芜湖恒大华府在受产品结构因素，外受国家宏观调控，芜湖市场供大于求的环境下，渡过了365天，可谓是饱经风霜、栉风沐雨，然芜湖恒大华府工程组，秉承合富人的坚韧、坚强、刀锋执行力及满腔热情，执着的2021年已经过去，新的一年2021年，即将到来，芜湖恒大华府，将秉承这份执着创造新的辉煌。有人说：在现阶段,现金比利润更重要!我要说：比现金更重要的是信心和勇气!2目录【CATLOG】第一局部市场回忆第二局部营销回忆第三局部2021年营销策略及货源组织3第一局部市场回忆全国市场回忆芜湖市场回忆13年楼市预测4行政手段47个限购城市,600多个限贷城市,30个城市限价税收手段600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。市场手段保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市到达657个，一房一价，打击捂盘惜售房贷手段首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,开发与地产及个人贷全面收紧金融手段土地手段提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅工程。全国市场回忆5全国市场回忆地产调控陷入两难“地方vs中央〞博弈频现，但房地产宏观调控基调已定，地产辉煌难现，地方楼市微调已获默认概述主题内容区域免免或减征购房的契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州调调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。变改变普通住房价格的标准天津、增城、中山、上海、南昌提提高公积金贷款额度合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等户重启购房入户的政策从化市、长春市补补贴首次置业青岛、重庆、芜湖放放松限购的条件佛山、成都、上海绑土地的松绑北京、广州、成都、昆明6123房地产调控保障房建设建设资金监管中央政府定的是“十二五〞期间要建设3600万套城镇保障性住房，2021年已经开工了1000万套，2021年开工了700多万套。全国市场回忆7宏观市场回忆保障房/保障房作为国家遏制房价措施之一，2021年保障房提前超额完成目标，2021年预计将建设600万套保障房。专家点评：5年来大规模保障性住房建设的推进，对市场起到了“镇静剂〞的作用，不仅为稳定房价发挥了根底性作用，而且从长远看有利于管理好通胀预期，将经济平稳较快开展的好势头保持下去。8今年我国前三季度GDP总值353480亿元，累计增速为7.7%。分季度看，第一至三季度单季增速分别为8.1%、7.6%和7.4%，第3季度增速创近14季以来新低。虽然同比数据再创新低，但从环比数据看，三季度经济仍有其“积极〞一面，三季度单季GDP增速环比上胀2.2%，较一、二季度的1.6%和1.8%有明显提升，从环比数据来看，三季度经济“见底〞迹象已比较明显。全国市场回忆9下调存款准备金率

中国人民银行决定，从2021年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在今年2月18日首次下调存款准备金率后，再次下调，也是08年以来第三次下调。央行6月8日起降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2021年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自2021年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。5月18日6月08日7月06日受欧债危机等影响，在复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，为稳定国内经济增长，扩大内需，2021年5月、6月、7月中国人民银行采用降贷存款准备金率等措施扩大资金流动，稳定经济增长。全国市场回忆101-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。数据来源：国家统计局全国商品房销售额增速持续上升，销售额更由负转正，开发商销售信心增强全国市场回忆11受欧债危机蔓延、国际市场需求减弱及国内产能过剩矛盾突出等因素影响，三季度企业景气指数有所回落，但该指数仍处于明显超过景气临界点100的景气区间，也说明目前经济总体上看还是处于正常状态；

预期企业景气指数高于即期企业景气指数5.1点，说明企业家对未来的预期相对积极。12全国市场回忆12多个城市土地市场掀起推地顶峰，为房企补仓、换仓和抄底土地市场带来了新的时机，在下半年楼市逐渐升温的市场背景下，土地成交优于去年同期。在年度土地供给方案的压力之下，地方政府将继续加大推地力度，销售回款较多的企业也会继续增加土地储藏。2021年6-11月全国主要城市住宅用地供给面积单位：平方米2021年6-11月全国主要城市住宅用地成交面积单位：平方米土地市场/全国主要城市住宅用地供给及成交均环比有所增长，土地市场暖意明显全国市场回忆13房价趋势/百城住宅价格指数环比连续6个月上涨，且11月涨幅略有扩大至0.26%；同比那么连续8个月下跌，当月同比下跌0.46%，跌幅继续缩小临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成，11月多个城市成交量出现上升，库存量稳中有降，出清周期继续下行，市场向好趋势明显。在此带动下，11月新房价格上涨的城市个数增加。11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。全国市场回忆14企业2012年10月2012年1-10月销售金额（亿元）销售面积（万方）销售金额（亿元）销售面积（万方）万科137.0127.31100.21035.2恒大142.6255.0728.31228.2保利地产77.73.3833.3742.50中海70.660.2810.1647.0龙湖38.240.4319.4340.5绿城6230413212金地36.731.2259.9222.1世茂35.3330.56392.32352.24佳兆业1825.88128207.82富力41.1545.31264.49237.25融创3618.5274153.4恒盛8.99.897.9113.8远洋3529.2271220保利置业2122193208万科、恒大领跑业绩排行榜，恒大业绩创历史新高

2021年10月，重点房地产企业销售额与销售面积多出现增长，恒大与万科10月销售额分别达142.6与137亿元，领跑众房企，恒大集团单月销售额及销售面积达历史新高；

受益于推盘充裕，绿城10月销售额实现62亿元，同比增长1.95倍，增速大幅高出其他企业。

1-10月，绿城、保利累计销售额同比增长率均在30%以上，绿城，融创中国，富力地产的累计销售面积同比增长50%以上，全年销售业绩增长可期；

土地市场房地产企业热情不减，环渤海、长三角、中西部区域均有品牌房企大手笔拿地，以期未来持续开展。全国市场回忆15今年1至11月，恒大地产累计实现合约销售金额846.3亿元，已提前完成全年800亿元的合约销售方案，并超出去年全年实际完成总量5.3%；累计合约销售面积1426.3万平方米，超出去年全年16.9%，位列全国第一；平均合约销售均价为每平方米5933元恒大地产万科地产前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，平均售价为10798元/平方米。而资料显示，2021年万科工程平均售价为11303元/平方米，2021年平均售价为12049元/平方米。万科11月的销售额还是迄今为止全国房企单月销售额的历史次高点。历史最高点出现在2021年1月，当月万科实现销售额201亿元，该记录迄今尚未被其他房企打破。万科、恒大、世茂业绩连续飘红，今年房地产市场很即将在“暖冬〞中画上句号。值得关注的是，万科和富力地产销售均价下降明显，其中万科一季度销售均价同比下降12%至每平方米10326元，富力地产一季度销售均价同比下降25%至每平方米12173元，这或许是其销售业绩大增的直接推手，恒大地产合约销售均价仅5933元/平。龙头房企低价快周转的策略效果明显。99%标杆房企完成全年销售目标低价快周转策略奏效全国市场回忆16芜湖市场回忆闲置土地满一年按地价20%征闲置费，国土部6月7日正式发布经修订通过的?闲置土地处置方法?，规定未开工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该方法自2021年7月1日起施行17芜湖市场回忆公积金/芜湖公积金新政：贷款最高额度为40万元芜湖发布公积金新政从2021年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。18保障房/保障房信息实现全省联网芜湖已先行试用芜湖市场回忆19指标商品房商品住宅办公楼商业营业用房批准预售面积（万平米）303.72222.4647.633.66月末累计可预售面积（万平米）398.29223.5554.57113.28当期批准预售与上年同比增长（%）8.92%-1.63%247.33%-6.96%月末累计可预售面积与上年同比增长（%）23.84%4.58%326.20%29.69%源于《芜湖住宅与房地产信息网》2021年1-10月份商品住宅当期预售面积较去年同比有所下降，但10月末累计预售面积较上年同比增加4.58%，可见芜湖目前市场整体库存量大，商品房市场竞争剧烈，销售整体压力较大。芜湖市场回忆芜湖楼市市场存量大,楼市竞争剧烈市场压力大20指标商品房商品住宅办公楼商业营业用房成交面积276.30237.708.6829.10成交套数2689123403

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--成交均价60695368

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--成交面积与上年同比增（%）50．04%55.22%

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--成交面套数上年同比增（%）49.36%58．16%

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--成交均价与上年同比增（%）-12.03%-8.26%

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--源于《芜湖住宅与房地产信息网》2021年1-10月份商品房住宅成交面积及套数均较去年同比大幅增长，但成交均价却增长为-8.26%，反映出，在国家严格的宏观调控之下及市场较大的存量之下，“低价走量〞已成为芜湖楼市2021年明显的销售策略，一口价、特惠房、低首付销售策略层出不穷。成交面积及套数均较去年同比大幅增长，但成交均价却增长，“低价走量〞成为芜湖表现明显芜湖市场回忆21芜湖楼市自3月后，在刚性需求的刺激下，商品房成交量大幅上升。3月以后楼市新品上市量新增明显提升，市场新房源增加，吸引众多购房者；另外开发企业持续促销，价格优势明显。热销楼盘均为低价走量楼盘，刚需客户成为购房主体。芜湖市场回忆22土地市场/2021年住宅用地成功出让6块，纯住宅用地2宅，全年芜湖住宅用地严重失宠.土地编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1234

镜湖区67847居住用地商业用地2.56

12322012/11/20三山区131615.94居住用地商业用地办公用地＜3.020750万安徽伟星置业12282012/11/1鸠江区152004居住用地商业用地办公用地＜1.954850万安徽伟星置业12222012/9/26弋江区13898居住用地办公用地酒店用地3.186610万安徽省长江河道管理局12182012/8/16镜湖区63674居住用地＜2.129300万上海宏银投资咨询有限公司12172012/8/9开发区120557.1居住用地＜2.217170万芜湖华瑞地产有限公司12162012/8/15弋江区123055居住用地办公用地

43200万芜湖新马投资有限公司截止11月30日，芜湖共计成交住宅用地7块，分布芜湖各个片区，伟星地产获得2块位居地产拿地榜首芜湖市场回忆23编号地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1333镜湖区3818商业用地办公用地＜4.0

1230弋江区20000商业用地0.5≤R≤1.03600万麦德龙国际参股有限公司1229鸠江区136044商业用地办公用地＜2.220410万

1227弋江区50802.5商业用地办公用地＜2.417790万芜湖星烁投资有限公司1226弋江区70995商业用地办公用地＜3.0

1225鸠江区6666.73商业用地

840万中交二行局第四工程有限公司1224鸠江区5576.32商业用地办公用地

790万安徽银丰商贸有限公司1223三山区22810商业用地＜1.01740万芜湖丰源雷克萨斯汽车销售服务有限公司1221鸠江区7724商业用地＜1.23020万芜湖亚夏汽车有限公司1220鸠江区6670.53商业用地办公用地

1219鸠江区3419.65商业用地办公用地

500万安徽丰利达建设有限公司1215鸠江区

商业用地＜1.23200万淮南盛之杰汽车销售服务有限公司1214开发区36874.07商业用地办公用地＜1.87000万安徽吉天置业有限公司1210弋江区5564.1商业用地酒店用地＜2.06250万芜湖大安鑫宝石材商贸1208鸠江区42488.32商业用地办公用地其他用地≤4.59600万芜湖万达广场有限公司1206鸠江区

商业用地办公用地酒店用地＜2.221888万浙江信源集团1204三山区44064.12商业用地办公用地酒店用地＜4.706610万芜湖新兴际华投资管理有限公司1202开发区19141.47商业用地办公用地<2.23050万

1201开发区36874.07商业用地办公用地<1.8

1132鸠江区38951商业用地办公用地酒店用地≤2.55850万南翔万商（安徽）物流产业股份有限公土地市场/商业-办公用地引领芜湖土地成交市场,鸠江区与弋江区较多芜湖市场回忆24编号地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1213鸠江区12374.2其他用地＜1.03640万安徽亚迪汽车销售服务有限公司1211鸠江区23857.55其他用地＜1.04720万芜湖安奇汽车销售服务有限公司1209弋江区77433其他用地2.12700万海螺创业投资有限责任公司1207弋江区14013.67其他用地＜1.02710万芜湖亚夏汽车股份有限公司1205鸠江区12556.36其他用地＜1.02480万芜湖亚夏汽车股份有限公司土地市场/截止11月底，其他用地成交5套位于鸠江与弋江区，鸠江区与弋江区土地供给相对充足，结合城市规划开展，新区大量土地适用于厂矿企业芜湖市场回忆251、土地市场整体情况不容乐观：2021年1-9月份，市区挂牌出让土地29宗，挂牌面积125.94万方，同比下降10.2%。2021年1-9月份，共有21宗土地成交，成交面积79.41万方，同比下降54.42%，成交金额18.85亿元，同比下降65.98%。2、非住宅类用地为供给和成交主力住宅类地块溢价率偏低：统计数据显示，2021年-9月份政府加大了对非住宅类用地的供给量，占1-9月挂牌总数的79.31%。从土地溢价率来看，1-9月份商业类地块溢价率最高，其中，弋江区1210号商业及酒店类地块溢价率236.02%，其次是鸠江区1221号汽车4S店用地，溢价率96.1%，而仅有的4宗住宅类〔以及含住宅类综合性用地〕用地均以底价或接近底价成交，溢价率在0.34%-3.34%之间。3、鸠江区土地热度高大牌开发商再次出手拿地：2021年9月至今成交的8块地中有6块来自鸠江区，另外统计数据显示，2021年1-9月份，成交宗地主要集中在鸠江区，成交量占比高达72.52%，同比增长7.3%。鸠江区成交量突出，且均为商业、办公及酒店类用地等非住宅类用地，预计未来鸠江区仍将是芜湖市开展重点，随着区域配套不断完善，区域价值有望进一步提升。芜湖市场回忆262021年楼市以“稳〞为主,或“稳中偏松“13年楼市预测27安徽已具备房产税开征条件，2021年或将在全省铺开，13年楼市预测房产税开征条件：在财税系统，特别是房产价格评估、房产登记以及与银行系统的配套等问题上，安徽都具备了房产税征收的条件。房产税开征的必要性：“限购毕竟不是长久之计，房产税是一种重要、长期的调控手段，开征在所难免。〞专家表示，包括日本、美国等兴旺国家的房产税已经是地方政府的财税主力。房产税再度成为焦点：包括国家财政部部长谢旭人在内的多位财税官员都在年底表态，我国将继续推进房产税试点。财政部的表态和国家对宏观经济掌控的思路看，国内继续扩大试点开征房产税已经是在所难免。28第二局部2021年营销回忆销售工作总结推广工作总结2930时间来电量来访量成交套数成交面积成交金额开盘-12年11.30日4556476235657741.5638499070112年1.1-11.303261181030349240.54318787134工程开盘至11月30日累计来电4556组，累计来访3261组。工程开盘至11月30日累计成交356套不含挞定37套；工程开盘至今成交总面积约5.7万平米，成交总金额3.8亿元。销售工作总结2021年来电来访数量汇总3031工程于2021年11月6日开盘销售，截止2021年12月5日累计成交套数361套。首期开盘楼栋除3#楼剩余1套外全部售罄，1#楼集团销控30套，60套可售套数已售30套，26#楼共计60套，已售23套，28#/29#楼共计88套，沿街楼栋29#楼仅去化3套毛坯，28#去化30套，工程剩余产品多位于沿街及低楼层，改善性需求客户对沿街及低楼层抗性较大。楼号套数面积（㎡）已售套数可售套数去化比例备注1#9017030301%销控30套26#6020323378%

2#44148440100%

3#8817187199%

4#42131420100%

5#44137440100%

27#58202580100%

合计426

--32868

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楼号套数面积（㎡）已售套数可售套数去化比例备注28#44148301468%

29#441483417%

合计88

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销售工作总结2021年销售情况及余货简报31户型余货套数余货面积（M2）余货金额(万)两房5597.03339三房两卫547997.776262四房6912989.7210212剩余货源128套，余货金额约1.0亿〔不含30楼集团销控房源及1#楼中间单位〕截止2021年11月30日销售工作总结32截止2021年11月30日1、全年来电3402组，来访2021组，从区域看镜湖区占了60%以上，其次是鸠江区域与弋江区，从四县看，无为县占的比重较大；2、来电来访客户咨询户型的重点三房与两房；3、需求面积看主力需求面积140平以下；4、从获知渠道看：来电客户主要是短信、网络与报广、来访客户主要是朋介、路过及短信。销售工作总结2021年来电来访客户区域分析33销售工作总结=从上表可以看出，除暂时不买及其他因素外，总价高、单价高、面积不适宜、楼层不好，工程区位不佳成为客户对工程的主要抗性，工程整体定位较高，大面积，高总价把刚需客户拒之门外，改善型需求客户对沿街及低楼层或前方有遮挡物的楼层不满意，促使成交不理想。销售工作总结2021年来访客户未购因素分析34截止2021年11月30日，来访客户咨询工程主要落在单价与总价上，另外房型、交付日期也成为来访客户的关注重点，其他因素客户关注重点率相差不大，工程整体定位高端，在芜湖城东房价高于其他楼盘，2021年楼市调控继续从严，整个芜湖市场楼价稳中有降，改善型客户观望情绪较浓，对价格关注度高。销售工作总结2021年来访客户咨询重点35成交客户特征：属于芜湖上游阶层，社交范围广，镜湖区占主力，朋介是成交客户的主要获知渠道销售工作总结36年度推广总结/2021年年度推广主题围绕特惠+品质两个方面进行月份推广主题1月尊贵圈层、顶级豪宅2月恒大15周年大庆，10亿大优惠3月赢领芜湖的绿色人居，暖春三月限时钜惠4月品质依旧，价格到位！团购豪宅，惠动江城！5月2#、5#楼震撼加推！黄金周大优惠，鼎级品质，亲民价格6月1#、26#楼震撼加推！上半年优惠大冲刺7月空中别墅震撼加推，一期珍藏房源一口价清尾8月安徽13盘10亿大优惠，合肥公司周年庆优惠最后最后一周9月百盘大惠战，恒大淘房节，提前引爆黄金周，超低首付10月抢新货，首付6万起11月恒大百盘感恩大让利，开盘周年庆12月庆双节，迎新大优惠推广工作总结37一月二月三月四月五月六月2021年工程报广主要是芜湖主流媒体?大江晚报?，报广与派单单页主题保持一直，上半年报广出街日期为每周三及周五。推广工作总结38七月八月九月十月十一月十二月工程下半年报广缩短为每周1版时间为周五，报广作为工程线上主要推广渠道之一，起到工程品质及及时信息宣传的作用，下半年报广主要以低首付，新品加推，迎新优惠为主推广工作总结392021年恒大华府活动结合工程的推广阶段及节日等，形式多种多样，内容丰富多彩。一月四月二月三月五月六月推广工作总结40七月十月八月九月十一月十二月2021年工程活动受到客户的一致好评，但仍有美中缺乏，尚需改进推广工作总结41营销事件一：陈奕迅芜湖唯一指定售票点+经纪人联动发动大会经过多方努力，全国经纪联动芜湖区域发动大会6月在芜湖恒大华府会所盛大召开！芜湖区域陈奕迅合肥演唱会唯一指定店截止时间：7月22日推广工作总结42营销事件二：9月24日芜湖房博会2021安徽-芜湖房地产博览会于9月21-24日在芜湖国际会展中心举行，24日17：30点闭幕，参展除地产展馆外，还有建材配套展馆110家，室内装饰品牌展馆33家，据人民网报道：芜湖展会四天前来参观的市民到达十余万人次，房博会期间共组织免费直通车120车次，免费接送观展市民5000人次。恒大华府展位约72平，采用欧陆新古典建筑风格，展位精致优美；房展会期间共计登记154组客户，含到工程展会现场前登记老客户10组，新登记客户明确表示对工程感兴趣可跟进约30组；由房展会了解信息到销售中心的客户12组，展会给工程赢得了口碑，为后期房源的开盘奠定了客户根底推广工作总结43营销事件三：芜湖恒大华府御湖公馆盛大开盘推广工作总结44营销事件四：星级会所开放之会所初体验恒大华府会所局部运动设施到位，2021年12月1日，工程组织了一场以会所体验为主题的会所初体验活动，活动参与者以恒大华府业主为主，同时邀请了局部健身俱乐部成员及网络报名的网友，活动参与者约40多人，来访客户除参观了会所，听取销售同事介绍恒大华府工程外，还评出了乒乓球冠军、亚军、季军，分别颁发了奖品推广工作总结45现场包装篇：结合工程营销节点及节日、活动，对销售气氛进行了包装，并通过不段的暖场包装更新，起到暖场的效果。活动桁架会所桁架对外气氛节日点缀推广工作总结46其他推广：2021年除去报纸、短信、派单、巡展常规推广外，还进行了DM直邮，出租车、网络通栏软文、DM直邮、映前广告、加油张广告、刊物、播送、横幅等线下巡展出租车/横幅DM直邮网络画中画+通栏旅行社推广嫁接汽车检测站源嫁接加油站+健身会所推广嫁接每月软文铺排线下派单推广工作总结47礼品节日包装二期交付标准展板吊旗增加画板，更换工程吊旗，印制工程销售礼品推广工作总结幼儿园展板圣诞礼物节日包装圣诞包装48第三局部2021年营销目标及货源组织营销策略货源组织重大营销活动营销节点铺排49芜湖恒大华府2021年目标销售额5个亿销售面积以均价6500元/平米，预期销售面积7.7万方目标套数：800套月销售60套以上50核心问题Q2Q1客户根底大了，但是竞争对手多了，如何应对？小面积顺利入市，豪宅品质如何维持？2021年我们如何做？Q3营销策略51竞品工程恒大华府竞品工程恒大华府工程形象价格皇室品质秉承天性，平衡价格，性价比赢人根本目标：形象维持+价格平衡营销策略52个体户大城市白领公司职员个体户企业高管金融界人士公司职员等170平以上120平以上80平以上一期主题客户群体二期主题客户群体明确客户群体：2021年我们的客户群将更多的集中在个体户及公司职员营销策略53针对策略分项诉求多点出击细分渠道高频率促销推广灵活多变的价格策略营销执行策略营销策略54122-138平82-122平140-200平精装二房，三房装标1500元/平米追求高品质持币观望有一定的支付能力渴望拥有品质生活公司普通职员乡镇县进市区人群企事业单位高管金融界人士+个体户个体户城市白领+公司职员支付能力有限主要看重产品价格经济实惠轻松实现豪宅梦分项诉求精装三房装标2500元/平米精装三房、四房装标2500元/平米阔景豪宅，平层别墅经济型传世豪宅营销策略55一个满意的客户会将体验告诉周围的6个亲人或朋友！！！一个满意的客户会给你带来更多的产品溢价！！！一个满意的客户会给你节省3%-5%的单位本钱！！！服务提升优质效劳？超出客户的想象，哪怕就是一点点！！！营销策略56接待打动促进成交业主到访介绍参观资料推介计价问卷登记回访接待信息完善付款认购书问卷后续流程回访按揭合同信息传递资料齐备业主管理售后效劳再售时机交流时机

接待标准化营销策略57周到、标准详尽、体验、创新贴心、舒适、互动、关注简单快捷、舒适、信息全面、自尊/喜好方便快捷、舒适、清晰、满足关注、交流接待打动促进成交业主关键词营销策略58序号推广渠道2013年媒介选择建议投放区域2012年利用度13年建议利用度1报纸广告、夹报硬广、软文、招聘、恭贺市区+四县★★★★★★★★★★2户外广告高炮、三面翻、路旗、护栏市区+四县★★★★★★★★★★3短信广告

市区+四县★★★★★★★★★★4项目地现场围墙、楼体条幅-封顶恭祝、灯光字-售楼部门口、导示牌市区+四县★★★★★★★★★★5派单直销团队、置业顾问市区+四县★★★★★★★★★6网络通栏、专题、投票、线上活动市区+四县★★★★★★★7巡展房展会、商超临展点、社区巡展市区+四县★★★★★★★8媒体杂志

--市区+四县★★★★★9出租车、公交车广告车身、拉手、椅背广告、后玻璃市区+四县★★★★10灯箱广告写字楼、社区灯箱、娱乐场所等闲等市区+四县★★★★★11礼品广告纸杯垫、鼠标垫、抽纸市区+四县★★★★★12DM直邮

--市区+四县★★★★★13电影电视、电台广告视频、音频市区+四县★★★★★14单面广告酒店、酒楼、加油站、门票、超市账单等优券市区+四县★★★15电梯口分众传媒电梯电视市区+四县★★★16乡镇墙体+横幅+广播四县★★营销策略综合多种营销渠道，有效传递及时信息59保证工程进度，明确产品结构，保证产品线全年的丰富化，沿街楼栋整体去化较慢，可考虑从社区内部同等面积进行补充。快销：主要分布于二期小户型楼栋16#、17#、18#、19#、21#楼〔调规划面积产品〕面积区间约82-120平；稳销：主要分布与6#、7#、9#、10#、20、22#、25#、24#、11#、12#、14#、15#楼。面积区间131-138平米及一期剩余楼栋28#、29#楼，面积148平米形象产品：分布于8#、13#170平米及23#楼200平产品；慢速去化产品：一期29#、28#、1#楼，受区位因素影响整体，去化较慢。2021年继续清尾及特价房促销。产品搭配原那么：快销产品+稳销产品+形象产品货源组合60楼栋总套数总面积主力面积户型备注11#607661.38131三房

12月底开盘12#607661.38131三房14#607823.56131三房15#607823.56131三房16#6012350.8482二房30114三房30133三房楼栋总套数总面积主力面积户型17#4516232.4132-138三房45102三房45122三房18#6012413.182二房30114三房30133三房19#306206.482二房15114三房15133三房21#3016781.55130-136三房30102三房30121三房3082二房30110-129三房8#9015626.7170四房13#9015626.7170四房23#9018201.6202四房保证销售额工程形象拔升产品刚需走量产品区位优越，面积大产品货源组合61楼栋总套数总面积主力面积户型24#153848.55118三房15138三房25#267697.1118三房26138三房6#225644.54118三房22138三房7#225644.54118三房22138三房9#225644.54118三房22138三房10#225644.54118三房22138三房