11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p

2021年11月上饶中航城工程二、三期产品定位报告需要保证工程客群的成长性；需要保证工程价值的成长性；基于大盘开发的思考客群的成长性要求产品面的拓宽；价值的成长性要求引擎的不断导入；第一局部定位前审视“五片区、两组团、复合中心〞旭日片区三江片区城东片区带湖片区水南组团中心片区资料来源：上饶市规划局五片区：信江北岸的老城—带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。复合中心：城市中心“三心并一心〞，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城—带湖片区的商业效劳中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y〞字型布局。各片区、组团之间由绿带、河流和城市重大设施分隔。相邻片区或组团之间有两条以上的联系通道，各片区、组团内就业岗位和生活居住相对平衡，功能各有侧重。老城片区罗桥组团城市格局——远离城市中心，自成板块本项目政务中心板块3300元/平米城东板块：3500元/平米旭日片区（上饶县）2290元/平米带湖板块2171元/平米（老城）市中心板块3933元/平米三江板块2660元/平米水南街板块2724元/平米开发区〔1〕老城地区：功能疏解、人口疏散。〔2〕带湖地区：设施配套、吸纳人口。〔3〕中心片区：极化开展、集中高效。〔4〕旭日片区：互动开展、融入城区。〔5〕城东片区：完善配套、紧联主城。〔6〕三江片区：一江两岸、做出特色。〔7〕水南组团：绿色背景、做好减法。〔8〕罗桥组团：适当开展、独立配套。地产格局——本板块属于城市热点板块板块名称板块特征描述市中心板块传统市中心，配套成熟；供应量少，均价约在4000元，部分项目约4300-5000元；在城市功能划分上定义为“功能疏解、人口疏散”；城东板块依靠集中市场形成的规模居住区；依托市场的商品中转功能，辐射周边乡县，规划定位为完善配套，紧联主城；整体（含别墅）均价约在3500元，公寓实际成交价约在3300元左右；带湖板块首批承担市中心人口疏散的板块，在配套上承担主城配套分解的功能；配套将逐渐得到完善，供应量较大，整体均价约2200元；政务中心板块市政府重点打造的政务新区，可能是未来住宅供应的主要方向；相关公务员、事业单位职员成为该区域首期导入人口；依托政府强大的影响力，对周边乡县的号召力较大，均价约3300元；旭日板块（上饶县）原本的上饶县承担起工业园区的功能，人口导入较多，住宅供应量较大；原始居民较少，由于政务新区的新建，在一定程度上决定了上饶县与信州区（上饶市）的快速融合，整体成交均价约2290元；三江片区城市发展最为落后的区域，工业污染较为重的区域，尚未正式开始开发；房地产发展不成熟，但是与主城联系较为紧密，整体均价约2660元；水南街板块与主城联系紧密，生活配套较为完善；地块狭小，供应量少，均价约2700元；地产格局——板块支撑点与开展点明晰城东片区规划结构为“一心、一带、两副、两区、六轴〞，位于紫阳大道以东，信江以北，饶北河以西，是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。高铁新城规划工程地块工程地块工程地处城东版块，本版块定位为城市高尚居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD；随着板块开发的逐步深入，板块价值将会得到很大的提升；板块规划——上饶未来城市CLD板块定位：集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。板块规划——高铁概念成为板块最有力的“引擎〞京沪高铁简介京沪高速铁路于2021年4月18日开工，从北京南站出发终止于上海虹桥站，建成后北京和上海之间的往来时间缩短到5小时内。纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。91期〔7#地块〕2期〔10#地块〕3期〔8#地块〕4期〔5#地块〕经济指标一期二期三期四期合计占地面积（㎡）864131683895624797569408618建筑面积（㎡）143600178943105745176428604716产品类型花园洋房、高层、小高层待定待定待定待定容积率1.481.061.881.81.48总户数（住宅）721待定待定待定待定总体车位503待定待定待定待定本次定位是针对10#、8#地块，整体定位盘量约28.5万方，一期总量约15万方；其中10#地块包含工程最优势资源，属于工程核心价值地块；工程规划——盘量大，后期约46万方盘量中航城--60万方TOD国际都市综合体板块内最大的房地产开发工程本工程的开发本身已经成为板块开展的重要一局部本工程的整体定位为“国际都市综合体〞的概念板块领导地位得到确立整体定位——都市综合体五星级酒店小高层高层花园洋房一期整体鸟瞰图工程一期规划总建面14.36万方，共721套房源，产品包括地中海风格花园洋房、高层和小高层，以优势产品线实现对板块市场的全覆盖，掠取市场份额；南区与北区之间规划一条风情商业街，地块东南角规划五星级酒店——格兰云天，打造丰富、高端的生活配套，取得竞争优势。一期规划——次价值地块，启动区一期产品——以小高层、高层为主，多层为辅面积段（㎡）花园洋房（套）高层（套）小高层（套）合计配比80-10018628816823.70%112-12846617618325.80%138-155526115827138.30%158-179364347410.50%206-226840121.70%合计160192356708100%23%27%50%100%户型面积覆盖较广，根本以经济型户型为主；物业形态涵盖高层、小高层、高层。以小高层、高层为主；花园洋房面积覆盖较广，面积段分布较为平均；户型面积：160.65㎡户型面积：138.7㎡一期户型——花园洋房户型比较领先户型面积：87.6㎡一期户型——花园洋房赠送面积较多花园洋房根本保证有露台、入户花园、飘窗等等赠送面积保证本产品的价值点；一层产品有南北双向入户，并且赠送较大的私家花园；能够保证每个户型的南北通透性；户型面积：138.6㎡一期户型——高层户型户型面积：84.55㎡一期户型——高层户型一期户型总结花园洋房通过赠送露台、入户花园、飘窗等等方式构建独有的价值点；高层、小高层户型通过空中庭园、飘窗、阳台等等方式构建的价值点；根本能保证户型的南北通透，功能安排合理；本工程一期户型属于市场成熟产品紫阳公园紫阳明星广场紫阳名邸清林桃花源中央公园恒隆广场紫阳华庭亿升滨江中航城米兰春天秀水园东湖花园永隆商贸城佳利商贸城板块市场——板块内竞争剧烈，同质化严重序号区域商品房（套）建筑面积（万平方米）政策住房（套）建筑面积（万平方米）1老城区3850411280102带湖片区167801684230333中心区104001021790144城东片区7340713450275三江片区4350432430196水南片区38303838037旭日片区8500842040168经济开发区642061------------合计6147060815600122板块市场——未来板块内规划内供给量较大随着高铁新城可能出台的规划，可以预见未来板块将会有较大规模的土地出让，形成较大的竞争；板块未来成长性较强；本工程体量较大，开发周期较长；一期产品在户型上取得一定的突破；可以预见未来竞争较为剧烈；第二局部市场分析市场成交总量4-5月份有一定下挫，6月份开始上升，8-9月份再次回落，十月大幅增加到峰值618套；而价格总体维持小幅上升态势，8月份受成交大量非住宅商品房影响出现较大增幅，城市月均成交套数上升为448套，套均面积为118㎡。2021年1-10月份商品房市场月度成交情况月份12345678910合计销售面积(㎡)25727275646722659381391465349063518572014892280828523003销售金额(万元)759582071897417609120441706719750202471545325511162456销售价格(元/㎡2952.152977.432822.422965.433076.693190.693109.363539.543158.63156.213106.22销售套数(套)2072265994843105625345284316184479(数据来源：上饶市房管局)二次市调发现，十月假期大量在外工作人员回饶购房，加之开发商促销，促成成交八月大量非住宅商品房成交，推高整体商品房市场价格中高档物业价格表现项目名称项目地址物业类型销售均价（元/㎡）7月份价格（元/㎡）价格涨幅加价幅度公园道1号上饶市凤凰大道市民公园旁（新市政府）

高层440041003007.3%中央公园信州区五三大道延伸段北侧

高层4500

41004009.8%米兰春天信州区凤凰大道99号

高层、小高层4300

390040010.3%奥城国际花园三清山大道316号（交警大队西）

花园洋房、小高层3900（另悉，项目将于11月份涨价150元/㎡）37002005.4%桃花源紫阳大道与吉阳路交汇处

多层、小高层4200

3700（多层）50013.5%滨江御景槠溪北路与滨江路花园洋房、联排别墅5000未推-————(数据来源：上饶市调踩盘)第二次调研发现，上饶房地产市场受房产新政影响较小，总体市场成交价格依然稳中有升；几个代表性工程销售均价相比7月份都有较大幅度的抬高，大多增至4000元以上：单价普遍加价200-500元，增幅5%-13%不等，因产品差异而产生的加价幅度最为明显。价格成长性较高，城市地产价格可以预见的是将会步入较快的成长空间面积供给特征：111-150占到市场供给超过70%，尤其是130-150㎡房源超过40%，70方以下、90-110、151-170方户型稀缺；户型供给特征：三房房源超过市场供给量的70%，一房、二房户型相对稀缺；数据来源：当前市场销售的主流工程中央公园、九州奥城、公园道1号、江岸首府、凯旋门、紫阳华庭、桃花源、秀水园、米兰春天、滨江御景等市场供给特征各面积段供给情况各户型供给情况当前城市供给以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺。市场需求特征各户型去化情况各面积段去化情况市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最为明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低。编号项目名称物业类型总建面推出套数去化套数销售均价主力户型开盘日期去化率1公园道1号高层公寓60万方467467440090-150㎡两房、三房10.07.032九州奥城花园洋房、小高层公寓20万方1010817390090-150㎡两房、三房08年9月首次开盘81%3米兰春天高层、小高层、单身公寓22万方897464430090-150㎡二、三、四房10年10月新推房源稀释去化率52%4中央公园高层公寓16万方14101134450090-200㎡2008年11月80%5紫阳华庭多层、高层、小高层公寓96539㎡6003164100132-180㎡三房、四房08年初53%6月泉花城多层、小高层公寓17万方896653380087-137㎡两房、三房06年73%7紫阳名邸高层公寓57416㎡365250390080-150㎡两房、三房2008年6月68%8桃花源多层、小高层公寓21万方6713774200120-140㎡三房10.0356%9亿升广场高层、商住楼10万方5183474600

67%10秀水园高层、小高层、多层公寓312256330090-130㎡两房、三房10年初82%11龙华凤凰城高层、小高层、多层10万方414335370090-140㎡两房、三房08年81%12天一尊邸高层、小高层公寓387602㎡909476300080-150㎡两房、三房、四房09年初52%13恒隆广场高层公寓44473㎡206164360096-136㎡两房、三房09年80%市场竞争分析市场主要工程概览：当前上饶房地产市场总体供给量较大，去化情况良好，价格因产品品质差异而存在较大差距，市场供给以高层和小高层产品为主，同类产品竞争剧烈，随着城市化进程的加快，向高开展是未来趋势，在户型方面，以130-150方、三房的大户型为主，同类户型之间亦存在剧烈竞争。目前市场供给以高层、小高层为主，多层洋房较少，别墅类产品属于稀缺类产品(数据来源：上饶市调踩盘)27项目名称项目地址物业类型近期动态公园道1号上饶市凤凰大道市民公园旁（新市政府）

高层7月3日首次开盘，销售火爆，后续推出8#楼也已售罄，目前剩余3、5、7#楼约200套房源元旦期间推出中央公园信州区五三大道延伸段北侧

高层09年12月份推出二期391套高层公寓，剩余132套，月均去化29套，去化速度一般，1#楼王推出时间未定米兰春天信州区凤凰大道99号

高层、小高层9月21日米兰春天开盘，推出16#、18#、20#楼约260套高层和小高层房源，以及21#楼168套单身公寓，去化情况一般，奥城国际花园三清山大道316号（交警大队西）

花园洋房、小高层9月份九州奥城三期“百合园”组团陆续推出，共268套花园洋房产品，去化情况良好桃花源紫阳大道与吉阳路交汇处

多层、小高层10月1日清林桃花源项目开盘，推出小高层产品，去化情况一般滨江御景槠溪北路与滨江路花园洋房、联排别墅目前发售VIP卡，预计12月初开盘，排屋别墅230万/套，持有VIP卡客户销售优先选房、购10万（20万）抵1万（2万）优惠高层和小高层产品是主流，工程众多，购房消费呈现群众化。尽管客户有“电梯故障〞与“公摊面积大〞等方面的担忧，高层与小高层产品的市场去化表现并无明显差异，可以通过产品营造与市场营销方法淡化市场顾虑；花园洋房比较稀缺，主要分布在少数几个较高档次工程，市场销售表现强劲，购房消费呈现高端化。竞争分析——竞争个案动态高层、小高层产品是市场供给主流，属群众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺。考察近期开盘的竞争个案市场成交表现，中高档物业总体去化水平良好，成交率多在70%以上，处于新市政规划区的公园道1号和九州奥城成交最为突出。1.中高档工程的房源中，高层所占的比例更高一些；2.分析各个工程的内部成交差异，去化率与户型面积大小呈现一定的反比例关系，较小户型面积去化率更高一些。一方面表示上饶房地产市场价格敏感度较高，市场更青睐总价低的房源；另一方面说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增大。项目名称物业类型开盘日期户型面积（㎡）推出套数成交套数去化率滨江御景联排预计12月初开盘30055

花园洋房119-145170

中央公园高层2009.1292575087.72%132906370%1421147263.16%175342882.35%200964647.92%桃花源多层2010.0490201155%122201995%小高层2010.10.0112748510.42%1324812.08%1383638.33%200400%公园道1号高层2010.0788%115-1229898100.00%125-135106106100.00%140-151888394.32%九州奥城花园洋房2010.01871212100%118363494.44%125745270.27%1351087266.67%小高层138424095.24%米兰春天小高层2009.12131-135393897.44%高81%竞争分析——竞争个案市场成交表现注：数据来源于上饶房管局网站，受网上备案速度影响，实际成交略大于统计数据高品工程受到市场的高度关注〔如公园道1号〕，经济型户型受到市场的追捧，去化率较高；客户分析——当前客户研判1、区域房地产客户的组成：①政府管理层公务员，以市区、周边县城以及辖镇政府机关、事业单位为主；②企业主、企业高管，以市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及园区；③企事业单位中层管理人群，以金融、通讯、水电、交通、教育、医疗为主；④上饶市区和周边县镇个体工商户、自由职业人以及来往沿海经商人士；2、上饶目前房地产市场的开展，是城市改善型置业得到大量的消耗，属于“卖一套、少一个〞的客户群体；3、城市化进程中的乡镇进城及产业导入人口将会成为未来置业的主要客户群体，由于口碑传播的效应，他们属于“卖一套、多一个〞的客户群体；目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户及在外工作回饶置业客户比重逐渐增加，客源结构发生改变。注：一期市调结论结合竞争个案的成交表现，较小户型面积去化率更高一些，说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增加。客源补充分析客户结构开始发生改变，县镇进城改善型置业群体增加，年轻的、更有想法的首次置业群体开始崛起客户问卷调研2021年6月，针对中航城的品牌及产品，在上饶开展了问卷调研，测试品牌在上饶市民中的认知度、美誉度及其相关看法和建议，进一步深入了解、测试工程在上饶的认知情况、品牌接受度、品牌溢价以及客群消费习惯特征等，为后续营销提供必要策略完善依据。16.13%30.11%7.53%6.45%19.35%3.23%17.20%05%10%15%20%25%30%35.%首次置业居住改善居住条件用于出租业务经营需要投资升值度假使用其它（请注明）置业目的32第三局部二期产品开展建议产品定位关系推导?推导逻辑项目分析客源分析竞争分析市场分析产品定位THREE产品点归纳结论1.城东版块定位为高尚居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD，工程处于板块启动区，市场开展潜力巨大。结论2.板块市场房地产工程众多，竞争剧烈；板块内配套条件较差，居住条件不成熟，通过打造完善、高端的生活配套，可以取得市场竞争优势。结论3.作为一个60万方的大工程，处于上饶城市房地产市场领导者地位，所考虑的是如何取得市场绝对领先与控制，同时还兼具对市场开展起到带头促进作用社会效益。结论4.一期配套先行，抢占市场先机，取得竞争优势；产品线组合，抢夺市场份额；户型创新，强化竞争优势，但过多的户型设置，分散了客群。结论6.房地产市场运行情况总体向上开展，市场价格稳中有升，中高档物业价格增幅更大。结论7.当前城市供给以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺。结论8.市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低产品点三：市场稳步开展，价格上升，为工程提供良好市场环境根底，走高品质开展路线，引领开展潮流。产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证工程的市场领导者地位；市场工程产品点四：当前市场供给稀缺，但成交率较高的产品户型面积段作为户型开展的根底；结合未来市场的变化方向，选择最具竞争力的户型组合。结论14.县镇进城改善型置业群体增加、在外工作缭绕置业客群开始成长，进一步改变客源结构，年轻的、有品位的、向往高品质生活的客户属性，进一步丰富市场需求结构。结论12.目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户逐渐增多，城市首批改善型客户比重逐渐减少，客源结构正在发生改变。结论13.随着客源结构的变化，市场需求结构也产生改变，经济型、高品质产品将成为市场需求主力。结论11.市场上品质较高品质工程去化率更高，优势地段和高档配套更能促进产品去化；同时，成交房源受总价影响。结论10.高层、小高层产品是市场供给主流，属群众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺。结论9.市场供给量大，同类产品与相似户型之间存在剧烈竞争，实行差异化战略有助于工程形成差异化竞争优势。产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，开展细分市场。产品点六：开发高品质产品，开展高档配套，形成产品高档价值体系，稳固竞争优势，获取优势收益。产品点七：以客户需求为导向开展产品，以主力客群为根底，抓住客源结构改变带来的机遇，开展市场新的增长点，使工程长期处于市场领先地位。竞争客户产品点五：开展主流产品，保证工程平安去化；进行产品创新，走差异化路线，躲避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势。产品规划点分析产品点重组产品规划点立足主流产品，以高层+小高层+花园洋房为基础，全面提升产品品质规划设计1：立足市场需求进行产品创新，开发类叠排洋房、复式公馆等产品类型，促进产品线升级规划设计2：开发高层景观公寓、退台、跃层等物业类型，促进产品线内部升级规划设计3：通过石材干挂+类石漆+中空玻璃打造精致外立面；采用全装修+花园打造具有实用功能的底层架空层；采用建筑合围打造庭院社区规划设计4：产品点三：市场稳步发展，价格上升，为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。产品点六：开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位。产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势。37产品类型建议以上饶市场根本产品点为根底，借鉴一期开发经验，参考一线城市成功案例，建议中航城二、三期产品定位：10#地块——高层+花园洋房产品适当开发景观公寓、类叠排洋房等产品8#地块——小高层产品以经济型小高层公寓为主，适当开发电梯洋房、跃层、挑高等舒适型产品立面风格建议沿用一期地中海风格建筑；底层石材干挂+上层类石漆打造精致外立面；合院式、庭院式建筑合围打造院落居住空间；以景观高层公寓+花园洋房满足改善型需求；以高层+小高层公寓满足首次置业类需求……39产品定位图示8#地块：纯小高层

花园洋房组团高层组团10#地块：高层+花园洋房户型规划点分析产品点重组户型规划点开发70-90㎡两房和150-170㎡四房市场供应稀缺但需求量大的户型规划点1：顺应市场潮流，开发70-80㎡的经济型两房和100-110㎡经济型三房户型规划点2：培育新市场，开发挑高、跃层、景观大平层等创新户型规划点3：通过偷面积、赠送空间等措施提高附加值，缓解创新带来的市场抗性规划点4：产品点三：市场稳步发展，价格上升，为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；产品点四：当前市场供应稀缺，但成交率较高的产品户型面积段作为户型发展的基础；结合未来市场的变化方向，选择最具竞争力的户型组合。产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位。产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势。结合产品定位进行综合思考，建议中航城二、三期产品定位：公寓：主力面积段——70-80㎡、100-110㎡；主力户型——经济型二房、经济型三房适当补充局部120-130㎡三房景观平层大户型、主力面户型积段内的跃层户型；花园洋房：主力面积段——120-130㎡、150-160㎡；主力户型——舒适三房、舒适四房适当补充局部100-110㎡豪华二房或经济三房户型、主力面积段内的退台户型及200方左右的复式公馆户型。以高性价比的经济型户型为突破点，通过精细化、创新性提升户型竞争力，传播我们推崇的生活理念，培养客户忠诚度与品牌美誉度。户型定位建议面积段(㎡)占比房型备注产品落点目标客户170-8030%二房经济两房高层、小高层公寓首次置业客户兼顾部分投资客2100-11040%二房10%豪华两房高层景观公寓城市首次置业的客户及外地投资客三房30%经济三房高层、小高层公寓县乡进城改善型客户3120-13020%三房舒适三房高层景观公寓城市改善型客户4150-16010%四房舒适四房高层、小高层公寓（可考虑跃层）改善型客户公寓户型配比建议立足工程一期开发经验，进一步升级产品户型，在二期产品户型定位指导下得出具体户型配比建议：注：上述面积为实测面积，不含赠送面积面积段(㎡)占比房型备注产品落点目标客户1110-12020%二房10%豪华两房可变户型、2+1户型城市首置客户、县乡改善客户三房20%经济三房花园洋房县乡改善型客户2120-13040%三房舒适三房下层洋房，底层带私家花园城市改善型客户3150-16030%四房舒适四房景观洋房改善型客户4180-21010%多房/四房豪华四房/多房底层带私家花园洋房（可考虑复式）城市改善型客户花园洋房户型配比建议户型建议公寓户型突破传统偷内部面积，开展偷外部面积80㎡二房112㎡2+1房花园洋房户型尊贵十字户型，大尺度活动空间162㎡四房117㎡三房46可借鉴产品借鉴47戈雅公寓——西班牙风格洋房，江景、坡地社区戈雅公寓规划有低层西班牙洋房、江景高层公寓、地中海坡地别墅排屋三大类产品。创新的西班牙风格建筑、纯粹的西班牙景观，以及所传递的休闲、浪漫、阳光及时尚的生活方式，为杭州市民及房产业界瞩目。48戈雅公寓的户型区间在80-250平方米，其中主力户型在140平方米，三室二厅。一期推出的多层户型主要集中在80--160平方米。3室2厅2卫1厨140.94㎡3室2厅2卫1厨132.28㎡4室2厅2卫1厨162.71㎡户型配比49横贯戈雅公寓东西中轴上，规划有一条具有异域风情的商业街，形成社区商业配套的主体。商业街按照今后社区入住人口数量的日常生活需要设计业态组合。布置了从银行、邮局到餐饮、美容美发、报刊、数码中心，从咖啡馆、茶楼到小型超市，从药房到家居装饰商店有近30种日常所需与休闲商业业态，使社区的生活配套十分完备。商业配套风情商业街花园洋房坡地排屋江景高层50戈雅公寓的景观分为四大体系，水景体系、江景体系、山景体系和街景体系。江景景观那么是利用各高层建筑之间的大尺度空地，营造了一些较为简洁通透的景观，作为社区通往江景景观视觉通道的过渡，她强调的是尺度较大的适宜于运动健身的空间区域。水景景观的营造更符合小尺度多层建筑的属性，和围合的庭院相结合，又营造出以浅水平台为核心的景观体系。山景景观那么是通过自然石材铺装的步行道、绿色抬地、驳坎、树池、花池，组织起一条以交通为轴心的景观体系，令整个山地公寓像一处欧洲古老山村的空间形态，坐落在山顶的商务会所在树林的掩映中，成为一个标志。贯穿社区东西的街景景观系统那么更多是富有参与性的社交场所，街心林荫带，两侧的休闲木平台、遮阳伞，木制的或陶制的花池衬托着一种优雅的繁华，这一区域的景观是社区活动的中心。景观设置51社区公园设置根据景观功能和社区组团性质设置具有不同主题的公园，以休闲娱乐功能为主，大小不一，分布在社区各个主要功能节点上：1.运动主题的健身公园2.休闲主题的水景公园3.家庭主题的庭院内部小型公园4.购物主题的风情商业街52戈雅公寓在社区内规划有三个业主会员制的主题会所，根据不同的景观组团分别设置与之相适宜的会所主题，满足业主的不同需求：山景组团——山顶商务主题会所江景组团——健身运动主题会所水景组团——生活主题会所会所设置53绿城蓝庭——地中海庭院洋房，流水社区工程名称：绿城.蓝庭物业类型：花园洋房、小高层、高层、排屋物业地址：余杭临平星河路〔星河路与320国道交叉口〕开发商：绿城房地产集团

占地面积:426667平方米

建筑面积:700000平方米

容积率：0.9

绿化率：40%总户数：1200开盘时间：2007年5月物业管理:浙江绿城物业管理

景观设计：香港雅卓信国际公司绿城蓝庭地中海庭院洋房采用地中海典型的摩尔式园林景观布局，参照天然水系、庭院水景不同属性流水带来的不同感觉，营造双重水景体验。西区：地中海式庭院洋房、联院Townhouse东区：8-18层景观电梯公寓户型配比户型配比面积段套数配比率已售套数销售率50以下994%9899%51-7040715%33282%71-90146855%142997%91-1101295%12798%111-130974%97100%131-1502228%22199%151-170502%4896%171-190391.50%39100%191-210933.50%8794%211-230110.50%11100%231以上341.50%34100%颐养公寓74方一房一厅一卫颐养公寓67方一房一厅一卫170方四房二厅二卫145方三房二厅二卫120方二房二厅一卫55商业配套约20000多平方米的地中海风情商业广场，为小区居民及周边居民提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各类商业效劳；56景观公园设置设置以户外泳池为主体的休闲主题中央公园。

另外在各个景观组团内设置多个小型辅助公园，功能各异，水景、绿地贯穿其中，为社区生活添加众多情趣。57会所设置东区休闲中心——地中海庭院式的绿城蓝庭主题会所，以户外泳池为主体，面积达7000㎡，配备大堂吧、休闲中心、健身房、棋牌室、桌球房，雪茄吧等；

运动中心——大面积社区运动中心，设有室内恒温泳池、室内篮球场、乒乓球馆、健身中心、网球场、攀岩等众多体育运动设施；

少儿活动中心——1000㎡社区少儿活动中心，设置包括4点半学校、阅览室、车模室、花卉室、涂鸦室、多功能影院、体能运动中心等多种少年儿童活动区域；

健康效劳中心——1200㎡社区健康效劳中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等效劳；

老年活动中心——老年大学、老年食堂、老年活动中心等专属配套，精心为老人们营造和谐幸福的晚年生活；

社区巴士——社区巴士定点往返杭州主城区与临平地铁站，多条公交线路方便通达临平市中心。58产品配套建议1.社区配套建议〔会所：面积、功能——参考案例绿地〕2.景观、公园设置建议〔A.主题设置：运动主体+辅助主体——家庭、喷泉，借鉴自在城B.设备配置〕3.教育配套建议〔政府合作九年制学校，引进国际品牌双语幼儿园——建筑面积?可居住人口?人口统计标准?学龄儿童数?学校规模〕配套建议前思考：1.思考配套主题——运动为主、休闲为辅；2.思考整盘风格——地中海风情、阳光水岸；3.思考地块资源——保护性开发原生态坡地、水系、植被；4.思考业主属性——高端5有人群，有见识、有品位、有家庭、有事业、有地位；5.思考配套地位——工程价值体系最重要的环节之一；……配套规划点分析产品点重组配套规划点依托地块原生地貌，打造6万方私属中央景观公园，山景+水景+院景+景观小品依次展开，打造全景观生态型运动社区。规划点1：产品点三：市场稳步发展，价格上升，为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。产品点六：开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。围绕中央景观打造运动主题公园，配以休闲主题景观公园，建筑组团内设置亲情主题庭院公园。规划点2：在社区中央景观带入口处设置运动主题主会所，在中央景观带尾部私密性强地带设置休闲主题副会所，满足业主不同需求。规划点3：在项目地块北面的9#地块设置九年一贯制学校，在靠近社区北入口处的8#地块内设置国际品牌双语幼儿园，打造高档教育配套。规划点4：从大盘开发的角度依托强有力的引擎来不断强化工程价值十分必要我们必须强化“中航·上饶〞的品牌力我们必须强化“上饶第一大盘〞的实力地位我们认为本工程有可能、也有必要设置高规格的园景引擎一：6万平米立体公园引擎二：多重会所设置引擎三：知名品牌教育机构主要配套分布图示音乐喷泉广场运动主会所休闲副会所主运动场中央景观公园晨练广场景观公园+儿童游乐场九年一贯制学校幼儿园月湖南岸运动休闲带北岸休闲观光走廊家庭广场工程拥有6万方城市稀缺山水森林公园，原生态的坡地、水系、植被，欣赏性、趣味性、养生性佳，是工程根底性景观资源。在社区景观的打造上应尽量采取保护性开发，主要建设工程集中在月湖南岸区域，结合工程建筑风格，营造与社区相和谐的社区景观公园，争取生态和经济效益最大化。景观公园建议——地块景观资源分析山坡月湖原生态植被俯瞰月湖远眺山坡湖岸南岸平地64主要景观元素设置景观主题：运动为主、休闲为辅，强调景观的实用功能，以欣赏性功能进行辅助加强。景观主体：6万方中央公园是社区景观的核心。景观要素：山景、水景、林景、院景、小品。山景——对坡地进行整改，打造微型山地，设置迂回盘旋的登山步道，开展健身功能；水景——近30000平米的月湖，设置音乐喷泉、户外泳池、生态湿地、落差溪流、近水平台等元素，使其生态价值最大化；林景——以坡地原生态植被为根底，适当添加植种欣赏性林木，在坡地北面私密性较强区域打造神秘园林；院景——在建筑合围的社区庭院及局部建筑架空层内，设置小型喷泉水池、欣赏性植物、盆景、雕塑等景观小品组团；小品——分布在各个景观节点的景观小品，如盆景、雕塑、喷泉等。感受景观林景水景园景院景公园设置运动主题公园为主，休闲主题公园为辅：主要在月湖南岸的运动休闲带一线排布亲水乐园户外泳池、运动篮球场、晨练健身广场、山地健身步道等运动主题公园，尽可能远离主要居