2008上海、大连工业园区考察报告

对上海、大连局部园区的考察纪要2021年7月为强化对园区工程的科学决策，分两批考察了上海、大连两地的局部园区。考察组认真交流、观察和讨论。通过合计4天的走访，考察组得出以下根本结论：以产业物业为特色的园区是开展产业的重要途径，已经在上海、大连等地得到证明。园区的产业定位、客户定位应立足当地实际，发现有效时机。成功的关键是，客户定位一定要准，产品定位一定要与客户定位相适应。前人的成功在一定程度上是靠偶然，我们不能寄希望于偶然，当前应着重理清目标市场。应当系统构建园区的吸引力，包括房屋、环境、效劳等，各方面都应系统安排。单纯依靠租赁收入的风险较大，应当租售结合，先售后租，租赁局部应当着眼于长期收益。政府与企业既要分工，各自做好自己的工作，也要结合，形成合力。应努力争取政府对园区的支持，包括减免出租业务的房产税等。一些社会效益重大的开展方向，如果不符合当地条件，并不可为。为加强对未来开展走向的认识，还应尽早考察珠三角等其他典型地区的典型工程。以下对简要介绍和分析局部园区大业领地竞争对象：名企公馆1、大业领地1、大业领地2、浦江智谷屋顶看研发楼中央花园研发楼外观研发楼门厅屋顶花园办公楼外观2、浦江智谷原规划研发楼4栋，共约10万平方米办公楼2栋，共约1.6万平方米新规划规划变迁的位置3、张江集电港一期二期1阶段二期2阶段一期二期3、张江集电港外观设计比较复杂，显得比较杂乱人车不分离，使中央绿地被车行道隔离，不能充分为人所享用4、中邦MOHO中邦的标识，刻意突出其所谓文化5、张江生物医药基地项目公司持有物业的主要区块6、大连软件园6、大连软件园值得商榷之处租金水平良好，但收入结构仍不够稳健产业物业公司：44万平方米物业中，半数租金约为1元/平方米•天〔大企业〕，半数租金约为2元/平方米•天，都含了物业管理费。年租金收入约2亿元。负债率约60%。经绩效考核，人均收入少于同在园区内的住宅开发公司。住宅开发公司：负债率约60%。目前遇到一定的困难。30万平方米的学校〔合资〕年收入1.6亿元，创办7年，至今未分配利润。邻近园区的“二期〞地块上，亿达集团不再做物业开发商，而是做土地一级开发。其中土地出资与腾飞集团合作建局部物业，完全由腾飞主导。产品定位可能通用性缺乏房屋大多以大开间为主〔类似浦江智谷〕，适应范围相对较窄，应对市场风险的弹性可能略弱。未来产业向何处去二期腾飞的物业招商情况不好。似乎可能说明外包产业在当地到了一定的饱和度。入驻外资比重大，企业多以廉价劳动力为根底从事效劳出口。这与长三角、珠三角拥有较多外乡自主创新型IT企业的情况大不相同，比较难抵御产业进一步向更廉价区域转移的风险。另外，还考察了金桥地区金桥OFFICEPARK——兼容办公与科研，多元产业，物业仅适合大企业，档次较高，价格较高。张江地区半岛科技园——纯办公园区，物业通用性强。润和国际总部园——纯办公园区，欧式风格，物业通用性强。浦东软件园三期——兼容办公与IT活动，物业类型多，适合大中小各类企业。虹桥机场附近虹桥国际商务花园——纯办公园区，多元产业，