淮安农业开发区项目市场分析报告

淮安农业开发区工程市场分析报告谨呈：7/23/2025工程市场环境竞争核心问题界定我们的一切研究都以客户为研究的核心，以市场为导向。核心问题淮安城市的宏观经济环境及城市规划方向？问题1问题2市场供给产品的主力户型结构及滞销产品特征是什么？问题3小高层物业的市场接受度如何，目标客户的需求特征？城市背景解读城市概况城市宏观经济环境城市整体开展规划有运河之都和千年古城之称的淮安市是苏北中心腹地的的文化名城，距离兴旺中心城市较远，城市交通环境一般城市概况市域面积广阔，人口密度相对较小；城市的地理位置具备经济开展集聚条件淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区方案单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处；城市概况城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。三现合并后的新淮安市区经济实力增强的同时，淮安市的城市开展空间得到了扩大淮阴区清河区清浦区城南分区经济开发区楚洲区城市概况城市背景解读城市概况城市宏观经济环境城市整体开展规划近几年淮安GDP总量保持稳定的增长态势，高增长率带来的是房地产的飞速开展经济总量2006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9％。这说明淮安经济开展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速开展阶段。GDP增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主

改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型

2006年全市人均GDP1687美元〔按常住人口计算〕，同比增长15.8%。按照国际研究城市房地产开展的标准房地产进入快速开展期注：数据来源于淮安市统计公报产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，尤其是三产比例的提高为城市经济开展注入活力2006年全市第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。工业壮大为城市开展奠定坚实根底，第三产业的开展为城市经济不断注入活力；支柱产业支撑明显，化工、纺织、机械、冶金、烟草五大支柱产业保持较快开展，2006年五大支柱产业实现销售收入528亿元淮安近几年产业结构变化情况经济结构2006年淮安支柱产业构成注：数据来源于淮安市统计公报经济结构注：数据来源于淮安市统计公报对外经济不兴旺，进出口总量较低制约了城市经济开展的同时也降低了经济运营风险，但出口能力差对国民经济的拉动作用微弱在制约其经济开展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱；城市外向型经济开展速度减缓，尤其是2005年增幅降低到6.3%，进出口总额与同类城市相比较总量较低。经济结构注：数据来源于淮安市统计公报2006年贷款金额的增幅首次超过存款，显示城市经济开始活泼，但财政的赤字阻碍了城市的开展存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求那么相对不够旺盛，经济不活泼，2006年有所改善；财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市开展提供强有力的保障金融、财政注：数据来源于淮安市统计公报城市居民收入保持稳定增长，但消费意识不强可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的根底，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑说明城市居民整体消费意识较为保守；城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，说明城市居民消费意识趋于保守；在城市经济开展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高，但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比，在一定程度上影响了城市的开展。居民生活注：数据来源于淮安市统计公报人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速2006年末全市户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0‰；城市化水平为38.4%〔按常住人口计算〕，比2005年提高1.7个百分点。人口及城市化注：数据来源于淮安市统计公报根据国际研究城市开展的惯例，淮安的城市开展开始进入高速开展的第二阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市界定城市背景解读城市概况城市宏观经济环境城市整体开展规划城市中期规划为百万人口的大型城市，开展空间大，对于房地产开发的需求也将进一步扩大城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：目前市区人口85万人，中期〔2021年〕100万人，远期〔2021年〕120万人。城市建设用地规模：2021年建成区面积到达120平方公里，全市城镇人口到达250万，城市化水平到达45％；规划远期〔2021年〕城市建设用地约140平方公里，全市城镇人口到达300万，城市化水平为55%；远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。总体上形成“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城〞城市开展格局■□一个高速圈——由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；■□两大组团——指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；■□三条轴线——工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；■□四水穿城——指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。高速圈两大组团整体规划城市近期的开展规划是主要向东次要向南和向北开展，本工程不处于城市开展的主要区域本项目整体规划城市背景总结作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，淮安城市进一步开展的条件已经具备；产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断开展，为城市经济开展注入活力，同时第二产业的壮大为城市开展奠定坚实根底。固定资产保持持续增加，而增幅下降，城市经济开展趋向理性；以经济开发区为代表充分吸引外来企业，改变财政赤字的问题可以得到解决；城市居民收入增加，生活水平不断提高，近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长，随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购置力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期；城市经济的快速开展必将改变居民的保守消费观念，合理引导消费是近期城市开展的重点；城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大；近期城市开展的重点区域在经济开发区，对于本工程所处的城南片区的近期开发存在不利因素。淮安房地产市场解析房地产宏观市场土地市场商品房市场消费者市场2006年末全市人均GDP为13155元，折合1687美元〔按常住人口计算〕，同比增长15.8%；近年来淮安市的国民生产总值保持10%以上的幅度增长，2006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9％；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安房地产市场正进入一个快速开展的阶段。东海房地产市场正步入快速开展阶段人均GDP与房地产开展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长与房地产开展关系国际通用衡量标准说明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的开展阶段。1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期房地产宏观市场

小于4%4-5%5-8%8-10%萎缩停滞稳定发展高速发展大于10%飞速发展异常基本正常正常运行基本正常异常2006年房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%53%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%10.19%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%18.76%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产宏观市场注：数据来源于淮安市统计公报注：数据来源于淮安市统计公报淮安市历年的竣工和销售面积显示，累计市场供销情况表现为供过于求，预计2007年市场放量将进一步扩大房地产宏观市场2006年商品房施工面积增幅突然加快，后期的市场竞争将是空前的；2003-2005年，商品房竣工面积平稳增长，2006年竣工面积开始加大；2004年商品房销售面积增幅波动较大，受国家新政的影响波动明显；历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除2004、2005年皆在之间，商品房供大于求现象明显；根据历年商品房销售面积与竣工面积计算商品房供需比为0.8：1，供大于求。注：数据来源于淮安市统计公报淮安房地产市场解析房地产宏观市场土地市场商品房市场消费者市场清河区的土地资源开始紧缺，开发的热点开始向经济开发区和清浦区转移wewe注：数据来源于淮安市国土资源局近期淮安市区的土地成交主要集中在经济开发区和清浦区；清河区的土地挂牌和成交价格充分显示了这一区域备受追捧；同近期土地成交地块的位置相关，清浦区成交地块主要集中在老城区周边，开发区成交地块相比照较偏远。淮安房地产市场解析房地产宏观市场土地市场商品房市场消费者市场房地产商品房市场住宅市场商业市场办公市场区域市场调研在售的商品房主要围绕着政府所在的清河区以及老城区的清浦区清河区清浦区经济开发区经济开发区住宅市场政府开展方向的转变使得房地产住宅市场的开发重心转移住宅市场2006年，全市商品住宅销售均价低于徐州、连云港、盐城，略高于宿迁经济开发区商品住宅成交均价涨幅明显。住宅市场100平米以下户型供销平衡，１００～１４４平米户型为市场主力小户型由于其供给量少，市场去化情况较好〔８０平米一下〕；９０～１００平米的户型空间市场表现好，但市场供给有限；１００～１４４平米为目前淮安整体市场供给和销售去化的主力；１４４平米以上的户型市场供给少而去化相对缓慢。住宅市场市场滞销的户型主要为１２０～１５０平米的大三房，主要区域为清浦区三室两厅为市场滞销的户型，经济开发区的二室两厅是近期刚刚上市的，清河区的滞销户型主要为高层工程；清浦区的滞销户型主要分布在１３０～１５０平米的大三房；经济开发区由于是近期刚上市，因此分布比较广泛，但主要还是大三房的供给。住宅市场房地产商品房市场住宅市场商业市场办公市场区域市场调研近期施工土地的面积分布主要集中在清河区和清浦区，楚洲区为政府商业工程开发的重点区域房地产商品房市场住宅市场商业市场办公市场区域市场调研房地产商品房市场住宅市场商业市场办公市场区域市场调研个案调研的区域分析范围：清河区、清浦区〔包括农业开发区〕、经济开发区清河区是全市在售商品住宅供给量最大的片区，工程容积率普遍较高，多数工程规划有高层和小高层，整体销售去化快新世纪豪园香格里拉清河区淮海第一城项目名称物业地址物业类型建筑形态占地（万平米）总建（万平米）容积率均价（元/㎡）开盘时间销售动态新世纪豪园市委斜对面住宅高层1.4774.835002006.1推出第一批2栋高层，共计144套，截至2007.4销售87%，后期会推出840套酒店式公寓产品，面积38-66平米金鼎·御庭淮海西路127号住宅多层、小高层4.28.82.132002007.52007.5开盘，第一批推出4栋多层房源，小高层房源最后推出金马广场淮海北路43号商业高层0.87.59.447002006.12006.11开盘，推出437套办公小户型，迄今销售90%淮海第一城淮海东路126号住宅、商业、办公多层、小高层18.7402.145002007.6早期开盘房源已经全部销售，将推出2栋小高层房源康城明珠健康东路34号住宅、办公多层、小高层、叠加7.9172.237502007.5尚未销售香格里拉花园大渡口大道8号住宅、商业双拼、联排、多层、

小高层、高层351002.8632802007.72007.1推出的3栋多层销售接近尾声，将推出2栋小高层清浦区为淮安的老城区，配套设施相对完善，多层的销售去化情况好，小高层和高层工程多数工程未推售，前期的客户积累情况堪忧新世纪豪园清浦区项目名称物业地址物业类型建筑形态占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）容积率均价（元/㎡）开盘时间销售动态河畔花城翔宇大道与解放东路交汇商业、住宅多层、小高层、叠加25451.827502007.62006.5推出一期600套多层房源，截至2007.3销售结束，将推出7栋小高层116套盛世名门解放东路3号住宅、商业多层、小高层14.7261.7728002007年未开盘新淮中花园新石桥路与解放东路交汇住宅、商业小高层、高层2.5372.7731002005.72005年开盘销售，共计336套，迄今还有少量剩余房源，同时还有一栋高层综合楼未推出，规划打造为soho和商业日月星城承德南路与前进东路交汇住宅多层、小高层13.3201.531002007.4项目一期2005.6开始销售，即将交付；二期正在销售第二批房源，共计3栋多层嘉润苑新民东路18号商业、住宅多层、小高层691.5

项目一期已经金樽国际解放东路与承德路交汇处住宅、商业高层0.95.86.4未确定

未开盘日月星城嘉润苑新淮中花园经济开发区为近期政府开发的重点区域，这一区域存在一定的产业支撑，产业人口的不断增加为区域的房地产商品房去化提供了有力的保障开发区紫荆苑东方曼哈顿盛华心港湾项目名称物业地址物业类型建筑形态占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）容积率均价（元/㎡）开盘时间销售动态上海新城翔宇大道与青岛路交汇处住宅、商业高层8.7242.76未确定

未开盘紫荆苑深圳路北侧住宅、商业多层、小高层-7-26002006.10小高层部分尚未开始销售大湖城邦深圳路与合肥路交界处住宅、商业叠加、联排、独立、

多层、小高层29301.033000

小高层部分尚未开始销售，3000为叠加价格东方曼哈顿深圳路与南昌路交叉口住宅、商业高层0.52.95.825002005年2005年开始销售，迄今尚有不少房源剩余世袭雅园深圳路住宅、商业别墅、多层、小高层4.791.925002006.10小高层尚未推出盛华心港湾深圳路与济南路交叉口住宅、商业多层、小高层

5

2650起2006.12006.10推出4栋多层，2007.1销售结束；小高层尚未推出淮安楼盘总结：住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快开发节奏一般0.5-1万㎡，最大开发规模2.4万㎡，分期开发，启动期1.8-2万㎡物业类型以多层为主，一般不超过6层，现有项目正在规划建设小高层，06年内有望上市，别墅项目较少，沿街面广置底商，建筑布局以排式为主产品户型创新很少，顶层做复式或阁楼设计，南北通透，一层一般作为车库出售，价格低于住宅200-300元/㎡主力户型3房为主，面积偏大，一般不低于1００㎡销售情况大多数在售楼盘为期房，现楼几乎全部销售完毕，100-120㎡3房2厅畅销，大户型则慢，总价25万以下销售速度快，个盘年最大销售面积3万㎡核心竞争力地段、配套、价格客户分析泛公务员是目前消费主力人群，3成按揭使该类人群较容易置业，早期