鲁商午山项目产品建议报告38

鲁商午山工程产品建议报告青岛荣置地参谋2021/8/7工程价值剖析。土地价值最终决定产品价值，对于产品的论证我们从土地价值开始······青岛国际高尔夫球场位于石老人国家旅游度假区东部午山森林公园北麓，占地1500亩，有18洞72杆，洞长7202米，是具有国际一流水平的标准场地。得天独厚的地理环境、高水平的设计和高质量的建设使球场足以与东南亚的最正确球场相媲美。土地价值点1：高端休闲运动设施配套双高尔夫球场：石老人国际高尔夫国际高尔夫青岛国际会展中心是一座集展览、会议、商务、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代智能化展馆。室内展览面积5万平方米，室外展览面积8万平方米，现已成功举办了各种大型展会。青岛市博物馆占地面积14000平方米，建筑面积7500平方米，是国家一级博物馆和全国古籍重点保护单位，馆藏文物三十余个门类十多万件。国际会展中心青岛博物馆青岛大剧院土地价值点2：高尚品味文化配套设施国际啤酒城土地价值点3：国际化高端庆典型群众娱乐设施新贵都幼儿园第一国际学校中国海洋大学青岛二中土地价值点4：顶级高端教育资源土地价值点5：交通路网畅通滨海大道的建成通车，极大丰富了崂山区交通网路，使工程与市内外联系更为畅通。崂山区距市中心、机场以及崂山风景区车行均仅需15分钟。滨海大道土地价值小结因为拥有这些难得的高端配套资源，决定了工程与生俱来的豪宅土地属性，拥有豪宅社区的天然属性。工程所属土地价值：新兴的城市腹地豪宅区域。工程的自身属性决定其可以打造的产品内涵，我们回归产品，审视自身价值······工程价值点1：本身体量较大工程占地面积较大，容积率较低，能够满足的居住需求不再局限于区域地缘性客户，注定成为城市豪宅大盘。工程价值点2：纯粹的居住属性工程价值点3：外揽山海资源工程价值点4：内含午山水库与沿海超高层海景豪宅社区不同，本工程社区内并未夹杂大面积商业、写字楼，而是纯粹的居住环境，远离尘嚣的山景社区。工程近海亲山，空气清新自然，沁人心脾，是都市中难得的一方居住净土，在任何城市，近海亲山的自然环境都是豪宅难得的天然沃土。社区内具有午山水库，成为打造山水社区的天然条件，在青岛市区之内含有此等清幽环境。本工程具有这个城市最为稀缺的豪宅成长资源，具备成为豪宅的绝佳基因。每个居住地块均有它的客群辐射范围，我们依次将豪宅分为区域型豪宅与城市型豪宅，其中区域型豪宅，如浮山后的远洋风景，山东路的中海紫御观邸，而本工程依照工程所具有的资源及地块在青岛豪宅客户心目中的位置，我们将其定位为城市型豪宅。工程定位。工程定位工程定性：城市核心综合型山景豪宅社区工程特点：体量较大，对应产品线应较为充足，防止局限于某一热销区段，应满足不同层次客户需求；地块之间相互区隔，有利于区隔不同品质社区，进行分期产品定位；即使设置较为充足的产品线，社区应保持其高端产品属性。定性小结：区域定性：新兴的城市腹地潜力豪宅区域工程定性：城市核心综合型高品质山景社区客户定性：城市中流砥柱：创业初获成就、大中型企业高管、中小私营业主本工程所处区域及自然的山景资源决定其具有与生俱来的高端住宅社区属性，而客户不容小窥的购置实力及传统的家庭观念与结构，决定了产品最终形态。市场依据。限购令后市场反响2021年1月份成交量处于历史高点，2月份实施限购，使成交量陷入历史低点，接下来的几个月份成交量虽稳步上涨，但较去年同期还是处于低点，6月份首次出现了同比上涨，七月成交量与六月根本持平，市场仍掣肘在限购令的影响下。图：2021上半年住宅销售套数及同比变化半年来，市场仍掣肘在限购令的影响下，真正复苏暂不可见。图：青岛市不同价位住宅成交套数占比单价8000元以上的住宅成交套数占比为23.3%，较2021同期提高5.1个百分点；其中单价在8000-10000元之间的工程占比增幅最大，提高了3.4个百分点，单价10000元以上工程占比提高1.7个百分点。2021年，单价在3000元以下的住宅占比为21%，而2021年下降到13%。限购后，高端住宅成交量较低端住宅高，客户普遍珍惜购置时机市场可售住宅的户型结构来看，主要以60-120m2户型为主，其中60-90m2户型的可售房源最多。到2021年6月末，60-90m2住宅可售套数3575套，占全部可售套数的38%，90-120m2户型的住宅可售套数为2189套，占比为31%，略低于60-90m2户型。而180m2以上大户型住宅的可售套数最低，仅有184套，占比约为5%。住宅存量持续增长，其中60-90㎡存量最多限购令后，青岛住宅市场历经半年压制，终于缓慢呈现成交量得回归，最终与6月实现半年来首次成交同比上涨，下半年受限购令持续发力的影响，成交量将持续现状，至明年下半年那么将出现上涨；经分析，限购后最先破冰的是局部刚需〔60-90㎡〕及首改〔90-120㎡〕产品，但从不同价位的成交套数来看，单价较高的工程成交增幅反而较大；这根本符合我们对市场的预判，客户因限购而对房源选择更加审慎，为珍惜购置房产的时机，越限购越趋向于购置较高品质社区。青岛高端住宅市场青岛中高端住宅市场主力供给由三局部构成：1、青岛沿海豪宅工程2、青岛经济型豪宅工程3、青岛区域型高端工程通过对这三局部市场的户型配比分析，寻求即填补市场空白，又满足客户需求的最正确户型配比方案。青岛豪宅市场户型分布趋势

200-250㎡250-300㎡300-350㎡800-1000万供应量73134124去化量351231091000-1200万供应量2241913去化量6214131200-1500万供应量

6951去化量

17291500-2000万供应量

7去化量

0青岛豪宅主力供量集中于：200-300㎡之间，总价在800-1500万之间。[数据截止至2021.7.24]样本工程：万丽海景、凯悦中心、银座领海公馆、柏丽澜庭、海上海抽取原那么：选取青岛豪宅市场已入市总价在400-2000万的5个标志性工程进行取样例：柏丽澜庭产品分析户型面积套数占比140-160㎡3720.0%178-185㎡4323.2%220㎡3016.2%270㎡7540.5%合计185

青岛城市腹地高端住宅户型分布趋势例1：中海紫御观邸产品分析总结：紫御观邸户型尺度较大，总价较高。就7月18日工程解筹情况来看，现场约120组客户，当天共解筹60-70套左右，去化压力较大。户型名称户型面积户型特征总套数占比A户型210-220㎡三室两厅一厨两卫224套45%B户型270-280㎡四室两厅一厨三卫220套44%C户型290-300㎡四室三厅一厨三卫54套11%套二套三套四远洋风景户型配比

面积（㎡）套数（套）配比套二896819.26%9168套三136689.63%13919026.91%14513619.26%154567.93%159486.80%169527.37%套四165202.83%合计

706100.00%该工程以89、91㎡套二及140平米左右套三为主。例2：远洋风景产品分析例3：万科蓝山80-89㎡、120-130㎡为主力户型

户型面积套数户型配比套一70-80㎡71.1%套二80-90㎡20432.3%90-100㎡20.3%100-110㎡10.2%110-120㎡10.2%套三110-120㎡20.3%120-130㎡24739.1%130-140㎡7211.4%140-150㎡365.7%190-200㎡609.5%合计

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总体市场比对分析·小结一线豪宅市场主流供给户型区间在套二140-180㎡，套三220-300㎡之间，城市腹地高端房地产主流供给面积在套二85-95㎡，套三140-150㎡之间；城市腹地供给面积较少，市场受欢送程度较高，同时结合两市场中间为经济型豪宅留下宽裕的市场空白，我司认为套二100-120平米，套三140-180平米之间是高端房地产市场的空白段。依照工程自身价值及市场比对分析，确定工程客户定位如下：客户定性客户定性：城市中流砥柱：创业初获成就、大中型企业高管、中小私营业主居住和工作区域主要集中于市南、市北区和崂山区年龄集中于30岁至55岁之间购置力充足，属中高端收入人群最关注产品品质和社区配套关注房产的升值潜力成交客户置业目的分类：【他们】年收入中等偏高，可以使自身在物质方面游刃有余【他们】大多数有自己的私家车，15-25万车型【他们】在房价居高不下的青岛，可购置自己的房子【他们】事业虽然成功，但生活节奏较为紧张【他们】渴望结交名流，接受深造，阔大社交层面【他们】家庭及社会关系紧密，社交频繁【他们】凭借自己的智慧和技能换来的财富，去营造能标识身份的文化气息【他们】……客户定性这局部客群具有传统的家庭结构，根本为三口之家，孩子年龄不大，局部因父母照顾孩子需改善原居住空间，对套三户型需求量较大。产品建议。

建筑单体建议园林景观建议配套设施要点建议总体户型配比户型空间尺度户型功能特点精装修建议园林景观风格建议园林景观布局建议园林景观要素设计建议智能化配套公共空间配套售楼处及商业建议建筑单体建议一期户型配比户型空间尺度户型功能特点精装修建议1、一期户型配比建议一期总体户型配比户型区间：100-220㎡主力户型：140-180㎡三室两厅两卫主力户型格局：三室两厅两卫地块一期高层总户型分析a4和a13户型面积（平方米）套数总套数百分比面积总面积百分比二室二厅二卫1008563513%8500960679%120506358%6000960676%三室两厅两203009606721%16018063528%288009606730252009606726%四室两厅两卫220356356%7700960678%

合计635

100%96500

100%A4分地块户型配比〔A4〕地块高层总户型分析a4户型面积（平方米）套数总套数百分比面积总面积百分比二室二厅二卫1008540521%85005786015%三室两厅两203005786035%16011040527%176005786030%1806540516%117005786020%

合计405

58100

100%分地