东台市楼宇管理办法

东台市楼宇管理办法总则目的与依据为加强东台市楼宇管理，规范楼宇使用行为，维护楼宇安全、整洁、有序的环境，保障楼宇使用者的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于东台市行政区域内各类楼宇及其附属设施设备的管理活动。本办法所称楼宇，是指用于居住、办公、商业、工业等用途的建筑物及其配套设施。基本原则楼宇管理应当遵循安全第一、预防为主、综合治理的方针，坚持政府引导、属地管理、业主自治、专业服务的原则，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。管理职责1.市住房和城乡建设部门：负责全市楼宇管理工作的指导、监督和协调，制定相关政策和标准，组织开展楼宇管理考核评价工作。2.街道办事处（乡镇人民政府）：负责本辖区内楼宇管理工作的具体组织实施，指导和监督业主大会、业主委员会的成立及运作，协调处理楼宇管理中的矛盾纠纷。3.社区居民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）做好楼宇管理相关工作，指导业主大会、业主委员会开展工作，调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷。4.业主大会：代表和维护全体业主在楼宇管理中的合法权益，决定楼宇管理的重大事项，选举产生业主委员会。5.业主委员会：执行业主大会的决定，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同约定，协调业主与物业服务企业之间的关系。6.物业服务企业：按照物业服务合同约定，提供物业管理服务，履行安全防范、环境卫生、绿化养护、设施设备维护等职责。楼宇规划与建设管理规划要求1.楼宇的规划设计应当符合城市总体规划、控制性详细规划及相关专项规划的要求，合理确定建筑密度、容积率、绿地率等指标，保障楼宇的日照、通风、采光等基本条件。2.新建楼宇应当配套建设物业管理用房、社区服务用房、停车场（库）、垃圾收集点等公共服务设施，并按照规定的标准和要求进行建设。公共服务设施应当与楼宇主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。建设质量1.建设单位应当按照国家和地方有关工程建设质量管理的规定，对楼宇建设工程的质量负责。勘察、设计、施工、监理等单位应当依法承担相应的质量责任。2.楼宇建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。交付使用1.建设单位在楼宇交付使用前，应当向业主提供质量保证书和使用说明书，并按照规定办理物业承接查验手续。物业服务企业应当对承接的楼宇共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题的，建设单位应当及时整改。2.业主应当按照购房合同约定的交付时间和条件接收楼宇。业主在接收楼宇时，应当对楼宇质量、配套设施设备等进行查验，发现问题的，应当及时向建设单位提出书面意见。建设单位应当在规定的期限内予以整改，并将整改情况书面告知业主。楼宇使用与维护管理业主使用规定1.业主应当按照房屋设计用途使用楼宇，不得擅自改变房屋结构、外貌、用途或者进行其他危害楼宇安全的行为。2.业主应当遵守楼宇管理规约和物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用等相关费用，不得拖欠。3.业主应当配合物业服务企业的管理工作，不得妨碍物业服务企业正常开展服务活动。装饰装修管理1.业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的内容、期限、禁止行为和注意事项等。2.物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行现场巡查和监督，发现违规行为的，应当及时制止并要求整改。业主或者使用人应当按照要求进行整改，拒不整改的，物业服务企业可以报告有关部门依法处理。3.装饰装修活动应当遵守国家和地方有关建筑装饰装修管理的规定，不得影响楼宇结构安全和外观统一，不得损坏共用设施设备。禁止在非承重墙上开门、窗，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，禁止变动建筑主体和承重结构等危害楼宇安全的行为。设施设备维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对楼宇共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养和管理，确保其正常运行和使用。2.业主应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当专项用于楼宇共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。3.楼宇共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，由业主委员会或者物业服务企业提出使用方案，经业主大会依法通过后，按照规定程序从专项维修资金中列支。环境卫生管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，做好楼宇内公共区域的环境卫生清扫、保洁工作，及时清理垃圾和废弃物，保持环境整洁。2.业主和使用人应当遵守环境卫生管理规定，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得在楼宇内饲养家禽、家畜。3.物业服务企业应当按照规定设置垃圾分类收集容器，引导业主和使用人进行垃圾分类投放，并及时将分类后的垃圾运至指定的垃圾处理场所。绿化养护管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，做好楼宇内公共区域的绿化养护工作，保持绿化植物生长良好，景观优美。2.业主和使用人应当爱护楼宇内的绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。安全防范管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，建立健全安全防范制度，配备必要的安全防范人员和设施设备，做好楼宇的安全防范工作。2.物业服务企业应当加强对楼宇出入口、电梯、停车场（库）等重点部位的巡查和监控，及时发现和处理安全隐患。3.业主和使用人应当遵守安全防范管理规定，不得妨碍物业服务企业正常开展安全防范工作。发现安全隐患或者违法行为的，应当及时向物业服务企业或者有关部门报告。消防安全管理1.楼宇应当按照国家和地方有关消防安全管理的规定，设置消防设施设备，并保持完好有效。物业服务企业应当定期对消防设施设备进行检查、维护和保养，确保其正常运行。2.业主和使用人应当遵守消防安全管理规定，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道，不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施设备。3.物业服务企业应当制定消防安全应急预案，定期组织开展消防演练，提高业主和使用人的消防安全意识和自防自救能力。电梯管理1.电梯使用单位应当按照国家和地方有关电梯安全管理的规定，对电梯进行日常维护保养和管理，确保电梯安全运行。电梯使用单位应当在电梯轿厢内显著位置张贴有效的安全检验合格标志、警示标志和使用说明。2.电梯维护保养单位应当按照电梯维护保养合同约定，定期对电梯进行维护保养，确保电梯的安全性能符合国家和地方有关标准和规定。电梯维护保养单位应当在维护保养后及时向电梯使用单位出具维护保养记录，并在电梯轿厢内张贴维护保养标识。3.业主和使用人应当遵守电梯使用管理规定，不得在电梯轿厢内吸烟、打闹、蹦跳，不得超载使用电梯。发现电梯运行异常或者存在安全隐患的，应当及时告知电梯使用单位或者电梯维护保养单位。物业服务管理物业服务企业资质1.在东台市从事物业服务活动的企业，应当依法取得相应的资质证书，并按照资质等级承接物业服务项目。2.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级，不同资质等级的物业服务企业承接的物业服务项目范围不同。物业服务企业应当按照资质等级标准，加强自身建设，提高服务质量和管理水平。物业服务合同1.业主大会选聘物业服务企业的，应当签订书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项作出明确约定。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供质价相符的物业服务。物业服务企业不得擅自提高物业服务费用标准或者降低物业服务质量标准。3.物业服务合同期满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定不再续聘的，应当在物业服务合同期满前依法选聘新的物业服务企业。物业服务质量监督1.市住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务质量监督考核机制，定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并向社会公布考核评价结果。2.街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对本辖区内物业服务项目的日常监督检查，及时发现和处理物业服务企业的违规行为。3.业主大会、业主委员会应当按照物业服务合同约定，对物业服务企业的服务质量进行监督。业主对物业服务质量不满意的，可以向业主委员会或者物业服务企业提出意见和建议；业主委员会应当及时将业主的意见和建议反馈给物业服务企业，并督促其整改。法律责任业主、使用人法律责任1.业主、使用人违反本办法规定，擅自改变房屋结构、外貌、用途或者进行其他危害楼宇安全的行为的，由相关部门责令限期改正，恢复原状，并依法予以处罚；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2.业主、使用人违反本办法规定，拖欠物业服务费用等相关费用的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼，要求业主、使用人支付拖欠的费用及违约金。3.业主、使用人违反本办法规定，妨碍物业服务企业正常开展服务活动的，由相关部门责令改正；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。物业服务企业法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供物业服务的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期未整改的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。2.物业服务企业违反本办法规定，擅自提高物业服务费用标准或者降低物业服务质量标准的，由相关部门责令限期改正，退还多收取的费用，并依法予以处罚；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.物业服务企业违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由相关部门责令追回挪用的专项维修资金，并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.物业服务企业违反本办法规定，未按照规定履行安全防范、环境卫生、绿化养护、设施设备维护等职责的，由相关部门责令限期改正；逾期未改正的，依法予以处罚；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。建设单位法律责任1.建设单位违反本办法规定，未按照规定办理物业承接查验手续的，由相关部门责令限期改正；逾期未改正的，依法予以处罚。2.建设单位违反本办法规定，未按照规定提供质量保证书和使用说明书的，由相关部门责令限期改正；逾期未改正的，依法予以处罚。3.建设单位违反本办法规定，未按照规定建设公共服务设施或者公共服务设施未与楼宇主体工程同步交付使用的，由相关部门责令限期改正；逾期未改正的，依法予以处罚。其他法律责任1.