房地产投资分析课件：房地产开发项目财务评价

房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价任务1财务评价基本报表的解读和编制任务2财务评价指标计算任务1财务评价基本报表的解读和编制房地产开发项目财务评价一、财务评价概述财务评价的概念财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，分析预测项目的财务效益和作用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行，并用财务评价指标分别和相应的基准参数。任务1财务评价基本报表的解读和编制一、财务评价概述财务评价的工作程序和内容搜集、整理和计算有关基础财务数据资料编制基本财务报表财务分析指标的计算与评价进行不确定性分析由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论任务1财务评价基本报表的解读和编制一、财务评价概述财务评价的作用衡量项目的盈利能力衡量项目的清偿能力衡量项目的资金平衡能力任务1财务评价基本报表的解读和编制二、基本财务报表的编制现金流量表资金来源与运用表利润表任务1财务评价基本报表的解读和编制全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表任务1财务评价基本报表的解读和编制任务1财务评价基本报表的解读和编制任务1财务评价基本报表的解读和编制任务1财务评价基本报表的解读和编制任务1财务评价基本报表的解读和编制任务2财务评价指标计算房地产开发项目财务评价一、财务评价指标的分类项目财务状况是通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为价值型指标（财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值等）、效率型指标（财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率等）和期限型指标（投资回收期）。若从是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标。静态评价指标是指不考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如静态投资回收期、投资报酬率等。动态评价指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目财务盈利能力分析财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）投资回收期静态投资回收期动态投资回收期任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目财务盈利能力分析投资利润率资本金利润率资本金净利润率任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析单利计息与复利计息单利计息复利计息任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析有效利率与名义利率有效利率：以一年为计息基础，等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积名义利率：采用复利计算方法，把各种不同计息期的利率换算成以年为计息期的利率关系任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析借款利息的计算方法假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息等额偿还本金和利息总额的计算公式等额还本，利息照付计算公式任务2财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析借款偿还期的计算方法国内借款偿还期：在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目