无锡信成道项目市场研究报告78p

1苏州思源房产经纪房地产流通领域最优秀的平台型整合增值效劳商MarketresearchReport2壹。整体市场经济面Macro

Economic行业面RealEstateMarket

Fig.43市场研究Marketresearch1.Fig.1Fig.2经济开展面表现出色，人均经济效率位列7城次席房地产市场面开展相对滞后，需求旺盛，房价仅列7城第六位Fig.3GDP排名第四人均GDP排名第二平均房价排名第六宏观政经MacroEconomy&society经济开展与房价有较大落差4市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarketFig.5全国13城市供求走势汇总图单位：万平方米城市风险潜力评估（2010年9月）暖色系：潜力市场 冷色系：风险市场Fig.6典型13城 9月各城市整体供求均双双放量，多数城市均价上涨；多数城市突破市场均衡线，进入潜在风险市场；【fig.5,Fig.6】无锡 9月放量成交77万㎡【今年峰值】；供给94万㎡【今年峰值】；价格微张3%【今年第三】。

5市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket年度数据【Fig.7】 08-09年受大势影响波动较大，其余隔年根本实现供求平衡，年均供求-435万㎡vs429万㎡，供求比1.01:1.00。

Fig.7Fig.8市场供求-五年供求根本平衡，整体楼市稳健开展 6市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarketFig.92021年1-9月新增供给量较09年同期-同比+50%较前9个自然月-环比+9%

2021年1-9月累计成交量较09年同期-同比-2%较前9个自然月-环比-27%

2021年1-9月成交均价较09年同期-同比+29%较前9个自然月-环比+19%

Fig.10Fig.117市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket存量市场- 各产品线成交均有所增加，除90首置产品线库存下降外，其他产品线的库存均出现了上升，改善型产品攀升近2成半

库存环比浮动率

4月份以来，库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀升，9月较4月存量攀升了约58万方，主要集中在180㎡以上的再改产品，以及120-144㎡的首改户型。

8市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket2021年?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反响:继续产生高价地王,3月后房价飙升。可持续开展-市场敏感度、健康度良好；长期开展供求关系仍是决定价格变动的第一要素验证指数：值>0,预示价格↓值<0,预示价格↑价格指数基期2021年1月；基期指标=100拟合度>60%推出拟合价格上升拟合价格下降Fig.12Fig.13Fig.8149宏观政治经济环境稳定向好房地产行业地位稳固，市场需求有支撑开发前景乐观供求左右市场市场健康可持续开展经济开展动力强劲真正藏富于民价格快速攀升存量降至低点市场根底面良好10贰。工程认知宗地Lcation环境Surroundings11无锡太湖新城信成道东侧地块指标表总用地面积：154134.9地上核定建筑面积：385000备注：因前期总面积尚未敲定容积率可能在2.5容积率：不大于2.5绿化率：不低于30%汽车位：按户1/100㎡设置，尽可能多在地下解决自行车位：在组团内利用建筑下部非汽车库地下室尽可能多解决。商业及公建配套（建议在南端地块解决）(5660)1、配套商业800平米2、文化体育设施（经营性）建面积不小于1000平米，用地面积不小于1600平米。3、物业管理设施1000平米4、托老设施1000平米5、卫生服务设施600平米6、社居委1200平米7、公厕60平米普通住宅(379340)扣除商业及公建配套部分地上计容面积三地块南北纵列，自然分期进退自如，循势而进！宗地概况认知12工程区位认知太湖科教产业园旅游、科教、文化产业集中区太湖新城一体两翼结构中心太湖新城中心区：定位为行政、商务金融办公会展和居住中心，10年9月新行政中心正式启用。两翼东翼：太湖国际科技园定位为国家传感示范基地，“感知中国〞中心；西翼：太湖科教产业园定位为创意产业、科教文化、软件研发，效劳外包、旅游和高端居住副中心。新城一体两翼齐飞，宗地区位优势明显。宗地地处太湖新城中心区，毗邻市政金匮公园和新市政府，南侧规划地铁1号线已启动建设，中心区规划为商务行政居住，东西两翼产业丰富，区域优势明显太湖新城中心区行政办公、商贸居住区太湖国际科技园新兴产业、物联网示范基地新市政府地铁一号线金匮公园宗地13地铁一号线编号项目内容进展1金色港湾无锡大剧院、超五星级酒店、滨水商业街区、东蠡湖公园2011年大剧院将建成、整体在2011年启动2华润万佳超市大型超市2010年10月投入使用3长广溪湿地开放式公园、五星级酒店一期建成、二期(含酒店)将在11年上半年投入使用4金桥小学小学教育10年下半年开工建设，11年底投入使用5地铁1号线09年开工，14年通车6金匮公园市政大型公园10年上半年完工投入使用7金融街商务办公12年初全面投入使用8盛高综合体五星级酒店、国际学校12年底-13年逐步投入使用9深圳海岸城综合体、商业12年底-13年逐步建成10会展中心展馆、五星级酒店1期10年5月投入使用11滨湖区中医院医院09年选址确定，预计11年底建成太湖休闲带12345687910太湖高级中学11工程区位认知|政府侧|干道旁|地铁前|繁华处|地段上佳，封疆之所。

142021年至2021年，滨湖区的整体成交呈U走势，价格大幅攀升且趋于稳定，市场前景良好09年至今，区域内总体供求相衡，今年9月除90以下产品外各面积段存量均有小幅上升2021年以来太湖新城板块的供给、成交在区域各版块中占绝对主力

15市场研究Marketresearch1.Fig.152021年1-9月新增供给量较09年同期-同比+9%较前9个自然月-环比+22%

2021年1-9月累计成交量较09年同期-同比-19%较前9个自然月-环比-34%

2021年1-9月成交均价较09年同期-同比+39%较前9个自然月-环比+35%

滨湖楼市BinhuDistrictMarketOverview16市场研究Marketresearch1.月度供给数据【Fig.16】 09年的月度新增此起彼伏。2021年初，受新政影响，滨湖区的住宅新增逐月减少，直至7月份才开始出现小幅增长，而9月那么出现了供给新增顶峰。

月度成交数据【Fig.17】 09年月度成交量相比照较平稳，2021年受新4月政影响成交冲高，5-8月成交低量徘徊，直至9月成交量开始出现明显上升。

Fig.16Fig.17Fig.18月度存量数据【Fig.18】

09年至10年滨湖区的月度存量一直相对较稳，10年受新政影响，区域住宅存量一直保持稳定。

月度供给、成交、存量分析-总体供求相衡，9月除90下产品外个面积段存量均有小幅上升滨湖楼市BinhuDistrictMarketOverview17市场研究Marketresearch1.Fig.19供给数据分析【Fig.19,20】 2021年以来，滨湖区的住宅新增受新政影响相对较少。在滨湖区的各个板块中，太湖新城板块的新增供给一直比较稳定，其供给量超过滨湖区整体的50%以上。

Fig.20区域各版块供给分析-太湖新城板块为绝对主力滨湖楼市BinhuDistrictMarketOverview18市场研究Marketresearch1.Fig.21Fig.22成交数据分析【Fig.21,22,23】 2021年滨湖区各版块中属太湖新城、梁溪河板块的成交比例较高，其中太湖新城的成交自5月低迷后，在9月有了明显的突破。滨湖区的局部板块受新政影响，成交均价有明显波动，太湖新城板块其成交均价那么处于相对平稳。

区域各版块成交分析-太湖新城、梁溪河板块占据市场八成份额，太湖新城成交价格较低滨湖楼市BinhuDistrictMarketOverviewFig.2319◎结论一：位于太湖新城核心区位，地处新兴高尚住宅开发片区，紧邻众多核心社会资源优势◎结论二：由于片区属于新城建设区域，前期工程自身可利用景观资源较少目前区域价值度仍然不高，绿城亦未能形成价值穿透劣势基于前期万科与思源的有效沟通……企业意愿实力并存万科-信城道完全有条件成为无锡屈指可数单价2万顶级豪宅！市场环境企业土地经济夯实藏富于民需求支撑庸品滞价调研访谈座谈勘察矛盾地理环境条件优越机遇战略之术：攻！结论21叁。竞争环境解析CompetitiveProject

由此引发三大核心问题：

无锡的豪宅是什么？

无锡的豪宅公寓在哪里？

无锡的豪宅公寓的市场表现如何？22豪宅定义|交叉分析1：面积段-单价段交叉23豪宅定义|交叉分析2：面积段-总价段交叉主要交叉分布：总价

面积

单价180-200万 140-150㎡ 13165元/㎡200-250万 140-150；160-180㎡ 12200-15200元/㎡信成道工程所设定的目标市场为：产品面积135、160㎡；单价2万元；在目前市场细分市场相对空白，仅有0.14%的市场份额相仿24项目系列核心价值子系列名称产品特征在无锡主要分布市场表现代表项目金色(城市住宅)便捷的城市生活G1多层、高层，大户型，部分精装修城市核心区域，崇安区解放环路、南长区太湖广场周边区域此类供地较少，产品总体规模较小，优质项目受到市场青睐西水东金域蓝湾G2多层、小高层、高层，小区环境良好、综合素质较高城市副中心等次核心区域，运河板块区域发展前景良好，在售项目集中，供不应求，市场表现很好万达商业广场时代上城G3多层、小高层、高层为主崇安新城、北塘新城一带由于配套较齐全，且总价较低，所以该类产品的销售情况良好金科观庭盛世新城城花舒适(第一居所)C洋房、高层为主，大部分为毛坯房，交通便捷蠡湖新城、太湖新城、新区市场主流产品，供应量、成交量均较高，市场表现很好太湖国际社区万科魅力四季(郊区住宅)低价格T1多层、小高层为主，小区品质一般惠山区、锡山区、滨湖区、新区远郊配套不完善，以区域周边客户群为主，但总价低，市场表现很好绿城世纪城复地国际城邦舒适(第二居所)T2Townhouse，花园洋房为主，整体性价比高，舒适度较高惠山区、锡山区、滨湖区、新区远郊，有一定自然资源位臵较远、配套有待完善，市场供应、销售情况一般加州洋房、中富美林湖高档稀缺资源占有TOP1别墅为主，讲求环境和舒适五里湖沿岸太湖风景区内的顶级豪宅，供应量少，销售情况良好宝界山庄蠡湖壹号TOP2别墅、Townhouse为主，兼有部分小高层太湖沿岸、马山风景度假区占据无锡二线景观资源，市场供求较为稳定太湖锦园檀溪湾别墅豪宅分布|品类分析25豪宅分布|品类分布

G1G2G3cT1T2TOP1TOP226市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket单价段分析-高单价产品集中于滨湖区和南长区批售比指数【fig.24,25】2021年，无锡各全市成交单价在7000左右。其中低单价成交产品多数集中在惠山区、锡山区；北塘区、新区的产品单价那么相对接近全市的平均价；而均价在1万以上的产品那么主要集中在滨湖区、崇安区和南长区，其中50%以上的高单价产品都分布在滨湖区。Fig..24Fig..2527市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket面积段分析-批售比指数【fig.26,27】2021年，无锡全市的住房需求主要还是集中在以刚性需求为主的中、小户型。满足中高端改善型需求的大户型产品多数集中在滨湖区、南长区及惠山区；从总成交中可看出，40%左右的160㎡以上大户型产品都分布在滨湖区。Fig..26Fig..2728市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket总价段段分析-批售比指数【fig.28,29】2021年，无锡全市住房成交总价主要集中在60-80万。崇安区、惠山区、新区、锡山区的产品成交价均较低；大局部成交总价较高的产品主要集中在滨湖区、南长区及北塘区；其中，200万以上高端产品成交中有60%以上均分布在滨湖区。Fig..28Fig..2929单价16000元/㎡以上：太湖广场板块、梁溪河板块；万科金域缇香、世贸国际公寓等单价12000-13000元/㎡：蠡湖新城、太湖新城；玉兰花园、蠡湖一号等单价13000-15000元/㎡：南长北、太湖广场板块；天元世家、西水东、紫金-英郡等豪宅分布|结论Fig..32Fig.3030供给结构【fig.30,31】成交结构【fig.32,33】阶段性市场整体供不应求，供给结构引导成交结果，120-144㎡改善型产品占据市场主流。

成交根本消化当前供给，120-144㎡严重供不应求，缺口到达118万平方米【由市场存量填补】。

Fig..31Fig..3331批售比指数【fig.34,35】Fig..34Fig..3532Fig.36Fig.37成交均价分析【Fig.36】 2021年无锡市高端工程的成交均价根本徘徊在17000左右，且这些工程大局部分布在南长区及滨湖区。

成交面分析【Fig.37】 2021年无锡高端市场的成交面积相比照较稳定。9月新政执行前南长区的西水东、世茂国际、天元世家及滨湖区的太湖锦园在成交量上有相对的突破。

豪宅表现|豪宅公寓分析33豪宅表现|结论结论：无锡市场目前的高价工程走势与普宅相似，与成熟豪宅市场相比具有较大差异；可以判断出无锡目前豪宅市场并未自成一体，所谓的“豪宅〞仅仅是普宅升级的“伪豪宅〞，信成道工程要形成价值穿越，必须从区域价值挖掘和营销策略两方面寻求突破。3435第一要素-地段为王当一件事物的价值被大多数所认知时，前瞻者往往已经定义了它的价格第二要素-规那么作者指定规制>善用规那么>适应规那么36附件壹。高端案例分析 1.万科金域蓝湾 2.西水东中央生活区 3.世贸国际公寓 4.朗诗未来之家 5.紫金-英郡37世贸国际公寓天元世家西水东中央生活区朗诗未来之家万科金域蓝湾38总建面：384490平方米占地面积：

154468平方米容积率：2.5均价：22000元/平方米物业类型：11栋高层+4栋超高层开盘时间：2021年3月总户数：约2900户装修情况：毛坯整体定位以运河精品住宅以及万科品牌为主线；主要注重历史地缘、万科品牌的客户客群情况万科品牌的追随客户，三分之一为万科品牌的二次置业者；90平米户型定位年轻的都市新贵；大户型单位定位为改善性需求的地缘客户以及新区外企、大企业的高管；楼盘动态：万科金域蓝湾二期天玺预计10月推出4#楼房源，户型196-204平米，均价预估22000元/平米。目前主推103平、169平、220平户型，均价约18000元/平方米。人文+精品路线南长区——万科金域蓝湾1.39围合式排布，中心景观面积大，客户较为认同，集中式大面积绿化东部运河景观为外部景观轴心，临运河楼栋以偏东南到达运河景观最大化；规划采用围合式，以11栋高层和4栋超高层围合出较大面积的中心景观，采取集中式园林；楼间距较小；东部运河景观为规划考虑的外部景观轴心现代主义简约型风格，板式建筑为主；楼间距较小南长区——万科金域蓝湾40典型户型：216㎡户型空间布置合理，设置了一个可变的大套房设计，彰显尊贵；但是该户型相对以均衡为主，缺乏亮点；客户关注亮点为入户花园的赠送；216㎡典型户型：该90㎡户型为所有户型中去化最快的；主要原因为90平米做到了南北通透，功能分区合理；客户对于无赠送面积具有抗性90㎡有90㎡、175㎡、200㎡三个户型段面积，户型段具有缺失；户型设计均衡，但是缺乏赠送面积；万科后期将进行户型调整南长区——万科金域蓝湾41缺乏附送面积；船舶、汽车的噪音；大户型单位的高总价；目前生活配套不完善；建筑密度较大具有压抑感，高楼层抵触大客户抗性万科品牌；运河人文景观；精装修；交通便利；未来开展前景客户认同点运河景观、区域人文历史、绿化园林、万科品牌营销主渲染点形象诉求：古运河文化、万科人文关心；市场问题：运河噪音、面积大总价高、全高层压抑感强、高楼层去化压力大南长区——万科金域蓝湾42总建面：100万方占地面积：万方容积率：2.5价格详情：

16000-22000元/平方米物业类型：多层、高层、花园洋房开盘时间：2021年9月一期户数：800户装修情况：毛坯整体定位两河三水式布局打造怡人滨水生活；280米城市地标品味城市新生活客群情况中、小户型定位年轻的都市新贵；大户型单位定位为改善性需求的地缘客户以及周边区域外企、大企业的高管；楼盘动态：西水东预计11月加推精装公寓，约68平精致复式空中院馆，约120平精装平层大宅，约160平米—170平米双花园空中洋房约164平米—170平米。滨水商务现代化住宅南长区——西水东中央生活区43围合式排布，高层、多层、花园洋房由外向内依次分布，分散式大面积绿化梁溪河、古运河交汇两河三水式布局，临梁溪河楼栋到达景观最大化；规划采用围合式，以高层和超高层围合出较大面积的中心景观，并有城市地标建筑坐落于工程最北端；楼层间错落有致；地块内部梁溪河景观为规划考虑的主要景观轴心新古典主义风格，板式建筑为主；楼间距较大南长区——西水东中央生活区44典型户型：约68平米精装公寓，空间方正，餐厨客卫分区合理，更以紧凑面积，较低总价，方便供市民选择。典型户型：约120平米精装复式空中院馆，创新市中心珍稀空中Townhouse，气派挑高客厅，别墅级空间享受，层层均配卫生间，更多观景大露台，功能布局将更加灵活多变，凸显附加值。所推产品从68—200平米不等，包含精装公寓、复式院馆、平层大宅等多种产品类型，可满足各种生活需要；户型在功能布局、南向大开间、超大视野上延续了盛高西水东的一贯特色，同时又在大堂、电梯间、室内硬装等方面进行了全面强化南长区——西水东中央生活区45船舶、汽车的噪音；工程体量大，周期较长客户抗性梁溪河、运河人文景观；社区配备齐全；交通便利；未来开展前景客户认同点梁溪河景观、区域人文历史、社区规模、城市地标建筑营销主渲染点形象诉求：梁溪河文化、城市地标建筑；市场问题：运河噪音、工程体量较大，开发周期长，周边竞品较多南长区——西水东中央生活区46总建面：25.3万方占地面积：55568㎡容积率：4.55均价：18000元/平方米物业类型：高层、商业开盘时间：2021年6月总户数：487户装修情况：毛坯整体定位顶级城市豪宅；高形象的建立，定位为顶级城市精英的专享官邸客群情况无锡金字塔顶层的人群；注重大宅生活的高端商务人士；目前客户50%为大型企业私企主；30%为外企高层及大型企业高层；20%为外地投资者，包括一部分浙江客户后期推售情况：无锡世界贸易中心一期世贸公寓现在售160平-360平毛坯房源，均价20000元/平。现购房暂无优惠。顶级城市豪宅产品分析：集顶级酒店、商场、住宅的综合体，住宅为高层；客群定位：高层再改型中的金字塔尖人物、别墅生活后的城市回归，重视工程豪宅标签；南长区——世贸国际公寓47组团式布局，以不同的业态打造出城市居住新理念由一幢世贸大厦、四座国际公寓、一幢白领公寓及会展中心组成；世贸公寓内拥有一个约5000平方米的中心花园，与外界30余万平方米的太湖广场城市公共绿地相照应；依靠得天独厚的区位优势、畅达的交通网络，国际团队的精心营造，塑造无锡的城市地标与荣耀地块内部有一个约5000平方米的中心花园，创造出市中心稀缺的景观空间现代主义简约型风格，板式建筑为主；楼间距较大南长区——世贸国际公寓48典型户型：约161平米公寓，空间布局紧凑，卧室均朝南，大面积转角观景阳台设计，彰显了主人的尊贵。户型范围约160-400平方米，主力户型200平方米左右。集“5A写字楼、五星级酒店、国际会展中心、国际公寓、白领公寓、国际名品店、国际影城〞等多功能于一体。典型户型：约280平米，动静分区合理，270°观景阳台，三面采光设计，对高端改善型客群较具吸引力。南长区——世贸国际公寓49较高总价；对于大面积平层豪宅的陌生；客户抗性成熟的商业配套；便利的交通；区域未来开展潜力；顶端豪宅定位；内部中心绿化客户认同点顶端豪宅定位；感性角度对于高端客户身份的渲染；酒店、会展中心等综合配套优势；主渲染点形象诉求：国际型豪宅标准、别墅后的CBD王者生活、高层豪宅标杆；市场问题：大户型总价高、顶级平层客群范围窄，消化慢；南长区——世贸国际公寓50总建面：15万方占地面积：6万方容积率：2.5均价：17000元/平方米物业类型：小高层开盘时间：2021年8月总户数：约1300户装修标准：2000元整体定位科技时尚的住宅；主要面向崇尚科技时尚感的客户群，相对年轻化；客群情况相对前卫时尚具有个性的一批置业者，具有海外经历，教育程度和知识较为渊博，能接受新事业，崇尚科技环保生活后期推售情况：朗诗未来之家仅剩不足50套房源，面积在53-216平，均价16000-17000元/平，均为24层以上房源，后继无推量科技时尚住宅产品分析：科技地产概念、板式建筑、兵营排布、小高层＋高层结合；客群定位：中高端首置或再改型中崇尚科技概念的人群，中高端首改因谨慎特性流失严重南长区——朗诗未来之家51以水景为主题，同时形成不一样的景观组团；开放式园林客户得到认可规划采用兵营式，形成各个主题景观组团，楼间距相对较大；设置9栋15层小高层和2栋超高层，两栋超高层在最东边以便直接享有运河景观运动场馆表达运动主题东边超高层为楼王，可享有运河景观现代时尚型风格，兵营式排布，小高层为主南长区——朗诗未来之家52典型户型：此为朗诗186平米户型，设置大套房，所有房间朝南，较为合理；客户较为接受典型户型：该92㎡户型为朗诗设计的2+1户型，客户好评较高；主要原因为92平米做到了2房或3房的可变空间。90㎡-186㎡各个面积段产品供给完整；户型设计具有亮点，但是缺乏赠送面积，同时因为阳台都为凹入式影响了采光；南长区——朗诗未来之家53缺乏附送面积；大户型单位的高总价；对科技住宅持久性的疑虑；阳台采光客户抗性朗诗品牌；科技产品；区域未来开展前景；交通方便；92平米户型两房变三房；客户认同点科技产品、恒温、健康生活；两房变三房的设计营销主渲染点形象诉求：领先、高科技、全新健康享受；市场问题：产品附送少、大户型总价高、科技持久性未得市场验证南长区——朗诗未来之家54总建面：18万方占地面积：7万方容积率：2.49均价：18500元/平方米物业类型：高层、多层开盘时间：2021年6月总户数：734户装修情况：毛坯整体定位无锡唯一的纯大户型精品社区客群情况中高端改善型家庭，主要集中私人企业主、外企高管以及大型企业高管后期推售情况：天元世家新品天湾座10月底11月初将公开，280平米跃厅美墅首度登场。目前在售200㎡房源，均价20000元/㎡。大户型社区产品分析：空中别墅、奢适大宅；纯大户型社区客群定位：高端再改型中重视综合体价值，看重社区规模标签南长区——天元世家55以水景为主题，呈现出“浮岛式〞园林布局于梁溪、耕读、京杭大运河三水环抱之间，原创一个城市半岛的世家理想；中间超高层及最西边和最南边可直接享有运河景观东北边规划的商业为小区的生活提供便捷法式建筑风格，小高层为主中间一幢为楼王，可座观整个小区景观南长区——天元世家56典型户型：此为朗诗160平米户型，设置大套房，所有房间朝南，空间布局紧凑；客户较为接受典型户型：该280㎡户型为天元世家设计的跃层户型，客户好评较高；主要原因户型空间设计合理，270°空中观景庭院表达大家风范。产品为大户型，各个面积段产品供给并不完整；户型设计具有多处亮点，附送面积较多南长区——天元世家57总建面：24万方占地面积：

40万方容积率：0.5均价：16000元/平方米物业类型：高层、别墅开盘时间：2021年6月总户数：约1346户装修标准：2000整体定位无锡唯一拥有滨湖高尔夫绿地的超低密度精致生活区客群情况周边私营业主，江浙地区的投资客；品牌开发商的追随者楼盘动态：太湖锦园将推出二期“岭上”，主力户型145平米，均价15000元/平米。目前在售137-184平米的三房户型，均价15600元/平米。感兴趣的客户去案场团购，可享150元/平米的优惠。太湖水岸低密度社区滨湖区——太湖锦园58半围合式排布，中心景观面积大，集中式大面积绿化南部太湖分支河流景观为规划考虑的外部景观轴心，临河排布别墅群；规划采用半围合式，别墅群后为从低至高的高层排布，实现外部景观价值最大化南部太湖分支河流景观为规划考虑的外部景观轴心新古典主义风格，楼间距较大滨湖区——太湖锦园59典型户型：该175㎡户型为多功能的大套房设计，彰显尊贵；朝南的270°大面积观景阳台为最主要亮点。典型户型：该299㎡户型为别墅主力户型；合理的空间设计，大面积的赠送是客户接受主要原因。有100-400㎡户型段面积，户型段比较齐全；户型设计均衡，赠送面积较多滨湖区——太湖锦园60目前生活配套不完善客户抗性太湖水岸；精装修；高科技运用；未来开展前景客户认同点太湖自然风景打造，生态宜居；太湖高尔夫绿地精致生活区营销主渲染点形象诉求：太湖水岸、无锡首席高尔夫绿地景观的高尚住宅；市场问题：周边设施尚缺、产品面向客层有限滨湖区——太湖锦园61总建面：12.5万方占地面积：

6万方容积率：2.1均价：15000元/平方米物业类型：高层、小高层、花园洋房开盘时间：2021年4月总户数：约1006户装修情况：毛坯整体定位英伦贵族庄园；英式典型的庭院及街道空间，英伦庄园的超然世外气氛客群情况本区域及周边区域的中高端改善型客群，重视生活品味的都市新贵、投资者楼盘动态：紫金英郡二期伴山或将于明年上半年公开，户型89-190平米，均价预估13000-15000元/平米，现办理银卡，开盘时享优惠。传统英式住宅滨湖区——紫金英郡62典型围合式布局，中心景观面积大，集中式大面积绿化工程外部景观优势尚缺，在产品塑造上重视内部景观；规划采用围合式，表达英式庄园风格传统英式住宅，楼栋间布局较为紧凑，花园洋房、小高层、高层由里而外依次分布，突显英式庄园风格滨湖区——紫金英郡63典型户型：该255㎡户型为花园洋房，彰显尊贵；朝南的270°大面积观景阳台、主卧八角窗台设计为最主要亮点。典型户型：该154㎡户型为高层主力户型；主卧八角式塔楼设计英伦风十足，客户认同原因主要是入户花园、阳台的大面积赠送。产品户型段相对集中，多为150-270㎡大户型设计；赠送面积较多；多有八角窗的塔楼设计市场研究1.城市地产滨湖区——紫金英郡64周边环境较为吵杂客户抗性英式乡村庄园；耳熟能详的英国建筑风格；未来开展前景客户认同点英伦庄园的超然世外气氛；英伦贵族庄园的布置手法；营销主渲染点形象诉求：太湖水岸、无锡首席高尔夫绿地景观的高尚住宅；市场问题：周边设施尚缺、产品面向客层有限滨湖区——紫金英郡65附件贰。滨湖区案例分析 1.玉兰花园 2.魅力万科城 3.融创天鹅湖 4.融科玖玖城66产品分析：一期主打欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶。一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势客群定位：绿城迷+滨湖区当地改善性住客以及政府搬迁后各公务员教职等体系人群

滨湖区——绿城玉兰花园总建面：398200平方米占地面积：181000平方米容积率：2.05均价：13500元/平方米物业类型：高层开盘时间：2021-03-27总户数：装修情况：毛坯整体定位项目地处太湖新城的核心区，以咫尺为邻的无锡南部地区最大的免费主题公园及未来城中心定位产品客群情况一期客户基本由绿城迷追随者构成，一期定价9千也是首次开盘的试水，随着市城府大楼的搬迁及金融第一街、国际会展中心的落成，大量中高收入客户涌至滨湖区带动区域楼盘销售。楼盘动态：现在售4#、7#楼房源，房源面积为183平米、198平米、268平米，4#楼均价13500元/平米，7#楼均价12500元/平米，现购房一次性付款享6万优惠。绿城玉兰花园“绿城玉兰杯”摄影大赛火热进行中逸享繁华的品质人居67围合式商业圈旁既是地铁1号线及四号线的交汇处一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势，层次错落无锡南部地区最大的免费主题公园一期主打欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶。一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势，层次错落，小区内除中心庭院、多处园林小品外，还规划建设一个露天游泳池

滨湖区——绿城玉兰花园68一期在售房源面积仅为183平米、198平米、268平，推出的最小面积也有127平米，剩余面积均较大，难脱手，推出面积段不是很合理，客户群未吸引到位导致滞后。C3三室两厅两卫：183.33㎡户型方正，朝南客厅卧室亲近阳光，大户风范；但是该户型储物间设计不合理，占据房屋中间位，且朝南阳台洗衣机设在次卧内，晾晒洗衣均不适宜入睡后进行

滨湖区——绿城玉兰花园69产品分析：工程总占地面积约111万平方米，总建筑面积约145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米，现已开发至第4期，产品涵盖面广，可选择空间大，每期一个主题由不同规划公司规划因此稍显凌乱客群定位：滨湖区本地居民为主，由于已开发至第4期，现有客户有很多前期购置的改善客户及老带新客户

滨湖区——太湖国际社区总建面：

1460000平方米占地面积：

1110000平方米容积率：

1.12均价：11000元/平方米物业类型：低层、多层、小高层、高层、商铺、别墅开盘时间：2021-10总户数：8000装修情况：毛坯整体定位项目紧临太湖之滨，定位为“无锡的维多利亚港”将打造堪与世界一流湖滨花园城市比肩的无锡新都市中心成为融高品质住宅产品与现代化商业中心为一体的城市标志性项目客群情况由于开发至第四期，且价格较低，高层折后只有8千，所以很多几年前购买一期的客户均选择改善购买，另地理位置优越，后续升值空间大，南长区及附近城镇很多客户均前往购买，新政影响不大。楼盘动态：预计10月下旬加推四期【Me邸Ⅲ】的两栋新房源41#楼、43#楼，共有300多套房源。三期帝景阁Ⅱ及花园洋房同期在售，其中帝景阁Ⅱ的售价约为11000元/平米，花园洋房的售价约为17000元/平米无锡的维多利亚港70中央港湾区沿湖设置，定位为国际化的时尚之都无锡大剧院2021年建成，——“无锡的维多利亚港〞正由蓝图变为现实！在售四期