“金领时代”10月至一次开盘营销策划65p

“大宥城〞工程

12年10月至一次开盘营销筹划号角已经响起，战斗全面升级，攻击力量蓄势待发！！！2营销执行体验营销推广策略核心策略营销活动推售策略阶段目标面临的问题阶段营销方案阶段目标面临的问题3我们的目标是什么一期开盘实现85%销售率，认筹量到达300批以上！商业客户开始积累，提前启动商业招商确保开盘销售效果！大田宥公司与大宥城品牌形象树立，为再次销售奠定根底4我们的困难有哪些■工程一期可销售房源仅4﹟幢231套！■区域定向开发工程较多，外流产品价格较低冲击区域市场！■区域竞争对手的竞争压力不断增强！5我们的攻击重点在哪里提前启动内部认购，快速保证现金流获得客户对工程最大化的价值认同工程市场形象的快速树立有效合理的销售策略，提高客户成交率6营销执行体验营销推广策略核心策略营销活动推售策略阶段目标面临的问题阶段营销方案推售策略阶段营销方案7工程营销节点安排方案〔2021年〕我们提出时间节点安排的依据正常客户蓄水期需要4—6个月工程最早可以在12月初开盘工程销售中心启动，客户蓄水才能正式启动工程销售中心最早可以在9月中投入使用工程销售物料全部到位依据广告公司方案，销售物料在9月底完成从市场实际情况出发，从甲方对工程开发周期的把控角度出发，从销售节奏需要出发，工程在11月份开盘较难满足要求。8工程营销节点安排方案〔2021年〕我们提出时间节点安排的依据11月中旬或11月底开盘为宜力争要求样板区尽快施工，营销中心9月初投入使用；提前启动内部认购、尽快启动客户蓄水；海报等主要物料，在9月中旬完成制作、印刷；宣传推广准备工作在9月底完成，10月份全面启动推广宣传；尽快取得工程预售许可证；工程在11月份开盘销售，已经是压缩操作，客户蓄水时间及工程推广时间都非常紧张，因此工程开盘时间不可能再比11月份提前。9工程营销节点安排方案〔2021年〕依据11月份开盘这一关键时间节点，对工程在2021年的营销节点进行安排核心词快10阶段营销方案时间阶段目标10月中样板房完工工程进度营销节点营销强度35%40%9月现场营销中心建设营销中心及样本示范区开放主体施工9月初公开认筹10月28日秋交会11月中旬一次货包开盘12月二次开盘50%80%内部认购9月开始内部登记筹中汇广场巡展新货包认筹新货包开盘白云家乐福巡展10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月90%商业开盘商业活动车位开始销售11依据工程各型产品的特性，结合市场情况，思考工程产品的推售策略第一攻击波：快速消化团购策略团购第二攻击波：提前回现策略内部认购第三攻击波：快销现金流策略A1、A2小户型12第一攻击波：快消化团购策略团购推售策略

前期积累客户，提前消化防止流失小步快跑、提前回现快速回笼资金目标快13推售策略

第二攻击波：提前回现策略内部认购快速回现、工程软着陆提前吸纳诚意客户，提前成交消化局部房源，减少后期销售压力快速回现，平安平稳目标快14推售策略形成货包销售局面为工程后期推盘奠定根底目标第三攻击波：快销现金流策略A1、A2小户型市场主流类产品，客户积累量大面积小，总价低，销售周期较短快15推售策略“小步快跑〞少量多开，利用屡次开盘活动，聚集人气，各物业类型相互借势蓄水，拉动销售；1617货包组合团购第一、二轮攻击波〔9月中旬至10月中旬〕主推A3、B2：B2号楼原本属于现有团购客户定向房源；A3号楼，〔由于A5号楼定位经济适用房因此暂不考虑〕其价值形象在A区来说相对较低，A1、A2号楼处于北京路延长线端头，昭示性较强。而A3号楼多为60-80㎡中小户型，作为扩大团购房源能快速聚集客户；18货包策略1原那么：以B2栋定向客户为根底,增加A区A3栋，扩大客户根底存量为后期口碑营销打下根底，并实现现金回流。09年9月开始启动内部认购内部认购货包2008年9月1日至10月中旬货包栋号面积套数A312894.05174B213962.3187合计26856261A1A2A3A5B1B2B3B6B5内部认购时期，依照客户购置情况，适当推售局部车位；19第三轮攻击波〔9月中旬开始认筹，10月底秋交会后11月推出〕20货包策略2原那么一：最终退出开盘货包量以实际认筹量确定；09年9月至第一次公开出售第一次推出货包2008年9月1日至11月中旬货包栋号面积套数A116659.01325A212894.05162合计29553487A1A2A3A5B1B2B3B6B5注A5栋目前定为经济适用房，待后期明确后加推原那么二：中品平价入市场,确保开盘回款要求。21开盘货包配比量分析：房型2房1房推出量287套200套占有比例59%41%合计487套22营销执行体验营销推广策略核心策略营销活动推售策略阶段目标面临的问题阶段营销方案体验营销核心策略营销活动23核心策略第一步酝酿期第二步突破期第三步攻坚期造势、树立形象、推广价值活动、价值落地、积聚人气成交、提高解筹率、确保开盘效果24核心策略第一步酝酿期抢

客户：在客户分流严重的环境下，快速圈定客户方案1：利用龙泽旗下公司或相关合作银行以团购或合作建房名义，发起团购名额征集，快速吸纳诚意客户。25核心策略炒概念：谋求获得区域价值、工程价值的最大化认同形式1：与媒体访合作，以媒体的身份对区领导、规划局等相关单位的领导对滇池板块的未来规划、区域价值等进行访谈或专访；通过政府层面的声音来阐释项区域价值；〔主推〕15分钟

你与老城中心的距离

2号轻轨30亿

精雕细琢

北仓建设-新北市中心花香和空气，穿透你的心扉。

城市公园26造势：打造市场焦点，吸引眼球，获得广泛的关注核心策略方案1：社区景观小品设计公开征集活动27第二步突破期工程开盘期营销执行策略促进蓄水，活动为先方案1：工程样板区开放活动目的：通过活动宣传工程产品优势，促进客户认筹为开盘旺销奠定根底活动时间：开盘前〔具体时间待定〕活动方式：利用营销中心及游泳馆广场，结合冷餐会形式邀请来访客户参加产品推荐会。邀请相关人士向到访客户做产品推荐。配合媒体：平面媒体、网络媒体进行事件炒作A1、A228工程开盘期营销执行策略促进蓄水，活动为先A1、A229工程开盘期营销执行策略商业蓄水招商并行30内部认筹策略解筹时间：10月中旬目标：销售170套〔不含定向房源〕；方式：解筹当天签订预购房协议并交纳预付房款，两房预交10万元，三房预交20万元，正式开盘当日签订合同，转为房款。具体内容另案提交核心策略1：31公开认筹策略原那么：工程A区、B区、商业同时认筹，分阶段重点推广。同时因工程5证未全，因此采用VIP会员招募形式进行认筹09年9月开始启动至11月第一次开盘认筹策略建议：A区多以中小户型为主B区多以大户型为主商业活力型“精英会员〞卡贵族“铂金会员〞卡财富“钻石会员〞卡核心策略2：3220080313会员认筹方案A区认筹金：3000元认筹客户可享受总价1%优惠；认筹金在开盘时可作为购置物业的总房款抵扣；如未成功购置，认筹金在开盘一个月后凭卡，有效身份证件、收款凭证全额退还。说明：此认筹方案仅供讨论，后期具体认筹策略以专案形式提交。商业认筹金：10000元B区认筹金：5000元公开认筹策略〔会员吸纳式〕33认筹卡说明反面：VIP认购细那么说明:1、凭本卡可在开盘当天获得额外优惠；2、本卡采用实名制，与个人有效身份证明配合使用，不得转借；3、本卡限量出售，每卡限购置一套，A区住宅3000元、B区住宅5000元、商业10000元；4、本卡编号不作为开盘当天的优先顺序号；5、如持卡人未能成功选购，可在规定时间内的指定地点，凭本卡、个人身份证及收款收据全额退还认筹诚意金；6、本卡认购细那么之最终解释权归云南龙泽房地产开放所有。咨询热线：0871---XXXXXX正面：编号：068001〔备注：逢4跳过〕认筹金：A区住宅3000元、B区住宅5000元、商业10000元34认筹量说明工程何时开盘销售？认筹量是一个重要因素，对认筹量的要求也就是保证销售目标的要求。B区以及商业同时启动认筹，视认筹量灵活确定后续货包及开盘时机。一期487套客推比≥3：1不低于1500张工程开盘期营销执行策略35新北市能带来什么样的生活？进一步炒作区位核心策略3：便利的市政配套及居住环境2号轻轨带来的前景城市公园学府云集最终形成新北市核心区36第三步攻坚期工程开盘期营销执行策略37核心策略1：观念引导，将精装修房是大势所趋的理念灌输到昆明人的心里，促使人们渴望购置精装修房；精装修房优点诠释，总结精装修房的优点，使昆明人从心底接受精装修房，重点突出批量采购价格优势；金领时代精装修房施工公司介绍，金领时代精装修材料展示，从施工和用料两个方面展示金领时代精装修房的品质，消除消费者购置精装修房可能产生的顾虑；从设计的人性化尺度来展示精装修房的细节；金领时代精装修公装展示，从文化及品质两个方面着手推广；成立专业维修团队，告知消费者龙泽将成立专业维修队，为业主提供快捷的专业化维修效劳，并告知保修范围及期限，以及后续效劳的收费标准，免除业主的后顾之忧；编制精装修房业主验房手册，以诚意感动客户，同时显示我们对精装修质量的信心。每个精装修房通过室内空气质量检测认证，达标后交给业主，表达工程精装修房用料的环保性。精装修推广策略要点38核心策略2：制作一本精装修手册，全面介绍金领时代精装修产品，表达产品的与众不同及品质，消除消费者的后顾之忧。精装修手册内容大纲：1.精装修产品简介2.精装修实景图3.装修材料展示4.施工单位介绍5.装修施工图6.精装修质量保障体系〔工程方面、售后维修方面〕7.合作单位〔设计公司、装修材料提供商、施工单位〕精装修手册39营销活动1：昆明09秋季房交会高调展示工程10月28日目的：配合公开认筹，进行一期开盘前的客户续集冲刺。秋交会40营销活动2：中汇外展活动，宣传工程、续集客户、积累团购客户户外展示区，设置挡雨设施，将区域模型安置此处，分时段安排讲解需要注意的是晚上模型的平安问题，需设置保安巡逻；利用区域关系，宣传工程、攻击区域客户、续集客户同时吸纳团购客户；中汇商业前广场户外展示区域团购抢房招募中41体验式营销1：生活体验馆42体验式营销2：工程营销中心处于北京路延长进入2公里处，距离北京路中汇路口较长，为提高客户到达性，建议开通客户看房直通车.每天８班，每小时发一班车,全包装车体通往工程区域及现场参观看房车队“强制〞牵引客户进入营销中心!43体验式营销3：区域营销、地盘包装要让客户感觉已经进入了龙泽的地盘了！工地入口工地围墙楼体标饰大广告看板小区标识标旗系列路口路牌气氛营造导示系统44营销执行体验营销推广策略核心策略营销活动推售策略阶段目标面临的问题阶段营销方案推广策略45工程开盘期营销推广策略46工程开盘期营销推广策略推广节奏商业开盘销售A区开盘形象铺垫及认筹期内部认购期宣传9-11月3-12月调性产品价值宣传强度形象概念宣传价值卖点宣传宣传诉求点开盘活动精装修；产品价值样板区开放公园物业轻轨物业秋交会区域价值、交通配套、轻轨、公园B区开盘11-5月2021年2021年2021年9-10月开盘活动产品价值实景样板区开放公园物业轻轨物业外展活动47工程开盘期营销推广策略推广核心：绝对的价值论新城的崛起；着眼历史与现状，东西部的根底条件较差，地理限制较大；呈贡新城短期难以发挥效力，需要更多时间的磨合；南北相较，北市更具备开展城市“副中心〞的综合性环境。北市区经过近10年开展，开发楼盘60多个，开发面积数百万平米，拥有40余万居住人口，期间各类配套与交通设施不断完善，已成为昆明宜居认知度较高的板块，是很多追求高尚居住市民的首选。〔在此我们引用观澜广告对于工程价值描述〕城市三新：新城市、新生活、新建筑48工程开盘期营销推广策略金领时代的诞生，在北仓的价值；金领时代工程占地72亩，总建筑面积17万余平方米，分A、B两区，其中A区以商业为主，B区以居住为主。整体呈敞开式布局，站在城市开展的高度，主动打造精品商务社区与公园观景社区，引领新城区两种城市的主流生活，实现商务业态及居住环境与北市新城开展最大合缝。工程拥有30㎡—250㎡多元户型，可全面满足各种需求；3.0米层高，突破了市场平均标准，以更高的舒适度与通透度领先新城的居住环境，局部户型为自由多变空间，可根据需要变换。主居住区，弧线式布局错落有致，是户户端头的观景大宅，南北通透，可三面观景、无障碍俯览社区公园景观。引领北市新城区宽景高舒适主流生活，金领时代有这个资格。我们的价值：新生活、新建筑49新城市副中心北市定位城市“副中心〞一座新城即将诞生；轻轨2号线、北京路延长线、城市中轴，三线、两环、交通质变升级，完善城市功能；小学、游泳馆、城市公园；城市配套完备升级，做实新城生活根底；工程开盘期营销推广策略兴奋点150城市公园、金汁河公园双公园物业工程开盘期营销推广策略金领时代主居住区呈弧线式疏朗布局，社区内部多绿地规划，绿化率达45.01%，内有金汁河公园景观区，外有城市公园〔规划中〕相照应，私密式立体景观体系，多风景节点，配屋顶花园，并有特色商业景观带环绕半个社区，完全升级城市生活的美景居住体验，是昆明少有的公园式观景大宅。外有城市公园，内有金汁河；双公园带来大城中心的美景生活

兴奋点251稀有地段价值工程开盘期营销推广策略兴奋点3金领时代正处大北市中心区域，紧邻北京路延长线，是新城区升级的第一梯队，目前已呈现昆十中，游泳馆等前置性规划举措，而盘龙政务区将搬迁至茨坝，由城市开展规律可知，一个新的政务区总是带来一个新城区，这是北市区新城开展的一颗定心丸。轻轨2号线的开建，不仅能带来更为便利、先进的交通设施，更使本片区极具商业价值与居住优势，可见，本区域价值前景十清楚确，必将成为昆明楼市一个新的增长点。城市副中心的中央区域，毋庸置疑的全新价值增长点

52产品价值工程开盘期营销推广策略兴奋点4城市中心·双公园·轻轨精英物业

53工程开盘期营销推广策略兴奋点的升华具有绝对优势的双核价值54工程开盘期营销推广策略推广的目标区域价值认同项目价值认同产品价值认同投资价值认同购买55推广阶段划分工程开盘期营销推广策略第一阶段【预热期】软文切入此阶段工程预售许可证未到位，所以只能通过软文宣传的形式对工程的核心价值进行阐述，同时获得关注度和曝光率；加速物料由于需要获得更长的蓄水时间，因此销售物料需要加速制作；产品手册精装手册户型单页56工程开盘期营销推广策略销售物料产品手册内容：注重工程价值阐述和产品介绍〔楼书〕配合本工程属性定位，大胆阐述片区价值的前景、北市副中心未来价值，讲述公园、轻轨、教育、配套；针对产品价值那么倾向于对大概念化、生活化的阐述