商品房租售管理办法

商品房租售管理办法一、总则（一）目的与宗旨为了加强商品房租售管理，规范租售行为，维护房地产市场秩序，保障当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据国家相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内商品房的租赁和销售活动及其相关管理。本办法所称商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的，用于市场交易的房屋。（三）基本原则1.合法合规原则：商品房租售活动必须遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.公平公正原则：租售双方应当遵循公平、公正的原则，依法进行交易，不得有欺诈、胁迫、恶意串通等行为。3.诚实守信原则：各方当事人应当诚实守信，如实提供有关信息，履行合同约定的义务。二、商品房销售管理（一）销售主体资格1.房地产开发企业进行商品房销售，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（二）销售广告与宣传1.房地产开发企业发布商品房销售广告，应当向房地产管理部门提出申请，经审核合格后，方可发布。2.商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。广告中关于房屋质量、装饰、设备标准等的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（三）销售合同1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。2.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（四）销售价格与明码标价1.商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反国家有关价格管理的规定。2.房地产开发企业应当在商品房销售现场醒目位置，公示以下内容：开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；当期销售的房源情况，包括户型、面积、所在楼号、价格等；优惠折扣及享受优惠折扣的条件；商品房预售方案；房地产开发企业预售资金监管账户；价格主管部门批准的价格举报电话12358。（五）预售资金监管1.商品房预售资金应当全部存入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。2.房地产开发企业应当按照预售合同约定，定期将预售资金存入监管账户。监管机构应当根据工程建设进度，按照规定的节点和比例，将预售资金拨付给房地产开发企业，专项用于项目建设。（六）房屋交付1.房地产开发企业应当按照合同约定的交付时间和条件交付商品房。交付使用的商品房应当符合下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书；已通过竣工验收备案。2.房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。三、商品房租赁管理（一）租赁主体资格1.房屋所有权人可以自行出租房屋，也可以委托房地产经纪机构等代理出租。2.房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。3.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。（二）租赁合同登记备案1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁合同登记备案。2.办理房屋租赁合同登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。（三）租赁房屋的使用与维修1.承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。2.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。（四）转租1.承租人经出租人书面同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。2.承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同。四、房地产经纪机构管理（一）机构设立与备案1.设立房地产经纪机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，并自领取营业执照之日起30日内，到当地房地产管理部门备案。2.房地产经纪机构备案应当提交下列材料：营业执照复印件；房地产经纪机构备案申请表；房地产经纪人员的职业资格证书复印件；机构的管理制度及服务流程；其他规定的材料。（二）业务规范1.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守法律法规和职业道德规范，诚实守信，为委托人提供真实、准确、完整的信息。2.房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等事项。3.房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用房地产交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。（三）收费管理1.房地产经纪服务收费实行明码标价制度。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。2.房地产经纪服务收费由当事人协商议定，但不得违反国家有关价格管理的规定。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。五、监督管理（一）管理部门职责1.房地产管理部门负责本行政区域内商品房租售活动的监督管理工作，依法查处违法违规行为。2.工商行政管理部门负责对房地产市场交易行为进行监督管理，依法查处不正当竞争、虚假广告等违法行为。3.价格主管部门负责对商品房销售价格和房地产经纪服务收费进行监督管理，依法查处价格违法行为。（二）投诉举报处理1.建立健全商品房租售投诉举报制度，畅通投诉举报渠道。任何单位和个人发现商品房租售活动中的违法违规行为，均有权向房地产管理部门、工商行政管理部门、价格主管部门等相关部门投诉举报。2.相关部门接到投诉举报后，应当及时受理、调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（三）信用管理1.建立房地产开发企业、房地产经纪机构及相关从业人员的信用档案，记录其经营活动中的信用信息。2.对信用良好的企业和个人，给予表彰和奖励；对存在违法违规行为的企业和个人，依法予以处罚，并将其不良信用记录纳入信用档案，向社会公示。六、法律责任（一）开发企业违法责任1.未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2.违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。3.房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；委托没有资格的机构代理销售商品房的。（二）经纪机构违法责任1.房地产经纪机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：未按照规定到房地产管理部门备案的；未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的；房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；房地产经纪机构未按照规定实行明码标价的；房地产经纪机构及其从业人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格的；房地产经纪机构及其从业人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的；房地产经纪机构及其从业人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易的；房地产经纪机构及其从业人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益的；房地产经纪机构及其从业人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的；房地产经纪机构及其从业人员改变房屋内部结构分割出租的；房地产经纪机构及其从业人员侵占、挪用房地产交易资金的；房地产经纪机构及其从业人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋的；房地产经纪机构及其从业人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的。2.房地产经纪机构及其从业人员在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。违反规定的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。（三）其他违法责任1.违反本办法规定，房地产开