土地增值税管理办法

土地增值税管理办法一、总则（一）目的与依据本办法旨在加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关法律法规制定本办法。（二）适用范围本办法适用于转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商户以及其他组织和个人。（三）基本原则1.依法征税原则严格按照国家税收法律法规规定的范围、标准和程序征收土地增值税，确保税款足额、及时入库。2.合理扣除原则纳税人在计算土地增值税时，应按照规定准确计算扣除项目金额，确保计税依据真实、合理。3.属地管理原则土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收管理，各地税务机关应根据本办法的规定，结合本地实际情况，做好土地增值税的征收管理工作。二、应税收入管理（一）收入范围纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥、房屋等。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。（二）收入确认1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（三）收入核算纳税人应按照财务会计制度的规定，准确核算转让房地产所取得的收入，并在账簿中进行详细记录。同时，应按照税务机关的要求，提供相关的收入凭证和资料，以便税务机关进行审核和检查。三、扣除项目管理（一）取得土地使用权所支付的金额1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金。2.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金。3.以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑安装工程费指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4.基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5.公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）房地产开发费用1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（五）其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。（六）扣除项目核算纳税人应按照财务会计制度的规定，准确核算扣除项目金额，并在账簿中进行详细记录。同时，应按照税务机关的要求，提供相关的扣除项目凭证和资料，以便税务机关进行审核和检查。四、土地增值税清算管理（一）清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。（三）清算期限纳税人应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关要求纳税人进行清算的项目，纳税人应在接到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。（四）清算资料纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：1.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。（五）清算审核1.主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。2.主管税务机关应按照本办法的要求，对纳税人报送的清算资料进行审核。审核的主要内容包括：项目是否符合清算条件；收入是否准确核算；扣除项目是否真实、合法、准确；增值额计算是否正确；适用税率是否准确；应纳税额计算是否正确。3.主管税务机关在清算审核过程中，发现纳税人有下列情形之一的，应按核定征收方式对房地产项目征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（六）核定征收1.核定征收率在土地增值税清算过程中，对符合核定征收条件的，一般核定征收率不低于5%。具体核定征收率由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关根据当地实际情况制定。2.核定征收计算方法应纳税额=转让房地产的收入总额×核定征收率五、纳税申报与缴纳管理（一）纳税申报1.纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（二）纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收管理。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。（三）纳税期限纳税人应按照税务机关核定的纳税期限缴纳土地增值税。以一个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月应纳税款。（四）税款缴纳纳税人应按照税务机关核定的应纳税额，及时足额缴纳土地增值税。纳税人缴纳的土地增值税税款，应使用税务机关统一规定的完税凭证。六、税收优惠管理（一）普通标准住宅税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在120平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。（二）其他税收优惠1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。七、征收管理与监督检查（一）征收管理各级税务机关应加强土地增值税的征收管理，建立健全征收管理制度，规范征收程序，提高征收效率。同时，应加强与相关部门的协作配合，及时获取房地产开发项目的有关信息，共同做好土地增值税的征收管理工作。（二）监督检查1.税务机关应定期对纳税人土地增值税的缴纳情况进行检查，发现问题及时处理。对纳税人未按照规