厦门旧住宅管理办法

厦门旧住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为加强厦门旧住宅的管理，提升居住环境品质，保障居民的合法权益，根据国家相关法律法规及本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范旧住宅的使用、维护、修缮等行为，促进旧住宅的可持续发展，适应城市建设和社会发展的需要。（二）适用范围本办法适用于厦门市行政区域内已建成投入使用的各类旧住宅及其附属设施设备的管理活动。旧住宅包括但不限于房改房、集资房、经济适用房、直管公房、单位自管房等各类产权形式的住宅建筑。附属设施设备涵盖房屋建筑的共用部位（如屋顶、外墙、楼梯间、走廊等）、共用设施设备（如电梯、给排水系统、供电系统、消防设施等）以及小区内的配套设施（如道路、绿化、停车位等）。（三）基本原则1.安全第一原则确保旧住宅的结构安全和使用安全，预防各类安全事故的发生，保障居民的生命财产安全。对存在安全隐患的部位和设施，及时进行排查、整改，确保达到安全标准。2.依法管理原则严格依据国家和本市的法律法规、政策规定开展旧住宅管理工作，做到有法可依、执法必严、违法必究。管理活动必须符合法定程序，保障各方的合法权益。3.权责一致原则明确旧住宅管理中各方的权利和义务，使管理主体、使用人等各负其责，相互配合，形成有效的管理机制。管理主体应依法履行管理职责，使用人应遵守相关规定，共同维护旧住宅的良好秩序。4.共同治理原则鼓励居民、业主委员会、物业服务企业、社区居委会等各方共同参与旧住宅管理，形成多元共治的局面。通过建立沟通协调机制，充分发挥各方的优势和作用，共同解决旧住宅管理中的问题。二、管理主体与职责（一）管理主体1.业主大会及业主委员会业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会可以依法选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会的决定事项，履行与物业管理企业签订物业服务合同等职责。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，接受业主的监督。业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。2.物业服务企业物业服务企业受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同的约定，对旧住宅提供专业化的物业服务。物业服务企业应具备相应的资质条件，遵守法律法规和行业规范，履行物业服务合同中的各项义务，包括房屋及附属设施设备的维修养护、环境卫生管理、安全防范等服务内容。3.社区居委会社区居委会在旧住宅管理中发挥协调、指导和监督作用。协助街道办事处（镇人民政府）开展相关工作，组织居民参与社区建设和管理，调解业主、使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷，促进社区和谐稳定。4.政府相关部门市、区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内旧住宅管理工作的指导、监督和协调。其他相关部门按照各自职责，依法做好旧住宅管理的相关工作。如建设部门负责指导旧住宅的房屋修缮工作；消防部门负责监督检查旧住宅的消防安全设施；公安部门负责维护旧住宅区域的治安秩序等。（二）各方职责1.业主大会及业主委员会职责制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。决定改建、重建建筑物及其附属设施。监督业主公约的实施，对违反业主公约的行为进行制止和处理。定期听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与物业服务企业之间的关系。2.物业服务企业职责按照物业服务合同约定，提供相应的服务，包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；环境卫生管理；绿化养护管理；秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理等。制定物业服务计划和应急预案，及时处理物业服务中的突发事件。定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。配合社区居委会做好社区建设和管理工作。3.社区居委会职责指导和监督业主大会、业主委员会的组建和运作，协助街道办事处（镇人民政府）做好业主大会、业主委员会的备案工作。调解业主、使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷，协调解决物业管理中的重大问题。组织开展社区文化活动，促进邻里和谐，营造良好的居住氛围。协助政府相关部门做好旧住宅区域的环境卫生、安全防范等工作。4.政府相关部门职责房地产行政主管部门：负责制定旧住宅管理政策，指导和监督物业服务企业的服务质量，处理物业管理中的投诉和纠纷，对违反物业管理法律法规的行为进行查处。建设部门：负责指导旧住宅的房屋修缮工作，制定房屋修缮计划和标准，监督房屋修缮工程质量。消防部门：负责监督检查旧住宅的消防安全设施，指导和督促整改火灾隐患，开展消防安全宣传教育。公安部门：负责维护旧住宅区域的治安秩序，打击各类违法犯罪行为，指导和监督物业服务企业的安全防范工作。其他相关部门：按照各自职责，做好旧住宅管理的相关工作，如环保部门负责监督旧住宅区域的环境污染防治；城管部门负责查处旧住宅区域内的违法建设等行为。三、使用与维护（一）旧住宅使用规范1.房屋使用限制业主、使用人应当按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋的结构、外貌、用途或功能。禁止在住宅内从事经营性活动，但法律、法规另有规定的除外。确需改变房屋用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关审批手续。2.装饰装修管理业主、使用人进行房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，并遵守相关规定。装饰装修不得损坏房屋承重结构、主体结构，不得影响房屋的使用安全和外观统一。物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督检查，发现违规行为及时制止，并报告相关部门。3.共用部位与设施设备使用业主、使用人应当合理使用旧住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自占用、损坏或改变其用途。因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当经业主委员会和物业服务企业同意，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。（二）旧住宅维护责任1.房屋本体维护房屋的共用部位和共用设施设备的维修、养护责任，按照下列规定划分：保修期内的新建商品住宅，由建设单位负责维修、养护。保修期满后的商品住宅，由业主共同承担维修、养护责任，通过专项维修资金予以列支。房改房、集资房、经济适用房等，由业主承担维修、养护责任，可通过专项维修资金或其他合法途径解决维修费用。直管公房由房屋管理部门负责维修、养护；单位自管房由产权单位负责维修、养护。2.附属设施设备维护电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等共用设施设备的维护责任，按照相关法律法规和合同约定执行。一般由物业服务企业负责日常维护保养，定期进行检查、维修和更新改造。对于涉及公共安全的重要设施设备，应当按照规定委托专业机构进行检测和维护，确保其正常运行。3.维修资金管理与使用旧住宅专项维修资金的管理和使用，应当遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。维修资金由业主大会或业主委员会负责管理，也可委托物业服务企业代管。维修资金的使用应当按照规定的程序进行，经业主大会或相关业主同意后，用于旧住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。（三）安全管理1.安全制度与措施物业服务企业应当制定安全管理制度，落实安全防范措施，保障旧住宅区域的安全。设置安全警示标志，加强对共用部位和共用设施设备的巡查，及时发现和处理安全隐患。建立应急预案，定期组织演练，提高应对突发事件的能力。2.消防管理旧住宅应当按照国家有关消防技术标准，配备必要的消防设施和器材，并保持完好有效。业主、使用人应当遵守消防安全规定，不得占用、堵塞消防通道，不得损坏、挪用消防设施。物业服务企业应当定期组织消防安全检查，对发现的火灾隐患及时整改，确保消防安全。3.电梯安全管理电梯使用单位应当按照规定办理电梯使用登记，委托有资质的单位进行日常维护保养，定期进行安全检验。电梯维护保养单位应当按照安全技术规范的要求，对电梯进行维护保养，确保电梯安全运行。业主、使用人应当正确使用电梯，不得违反电梯安全操作规程。四、修缮管理（一）修缮计划制定1.普查与鉴定房地产行政主管部门应当定期组织对旧住宅进行普查，建立房屋档案。对存在安全隐患或需要修缮的旧住宅，委托有资质的鉴定机构进行房屋安全鉴定，确定修缮方案。2.修缮计划编制根据普查和鉴定结果，结合旧住宅的实际情况和居民需求，编制旧住宅修缮计划。修缮计划应当明确修缮项目、范围、资金来源、实施时间等内容，并报同级人民政府批准后实施。（二）修缮工程实施1.工程招标与发包修缮工程应当按照规定进行招标，选择具有相应资质的施工单位进行施工。对于涉及公共安全和重大修缮项目，应当实行项目法人责任制、工程监理制等管理制度，确保工程质量。2.工程质量监督建设部门应当加强对旧住宅修缮工程质量的监督管理，建立质量监督制度，定期对修缮工程进行检查。施工单位应当严格按照设计文件和施工规范进行施工，确保工程质量达到标准要求。工程竣工后，应当组织相关部门和单位进行验收，验收合格后方可交付使用。（三）修缮资金筹集与使用1.资金筹集渠道旧住宅修缮资金可以通过以下渠道筹集：专项维修资金。政府财政补贴。业主自筹。社会捐赠。其他合法途径。2.资金使用管理修缮资金应当专款专用，按照修缮计划和工程进度进行拨付。建立资金使用管理制度，加强对资金使用的监督检查，确保资金使用安全、合理、有效。五、监督管理（一）监督检查机制1.日常巡查物业服务企业应当建立日常巡查制度，对旧住宅区域的房屋使用、维护、安全等情况进行巡查，及时发现和处理问题。房地产行政主管部门和其他相关部门应当定期对旧住宅管理情况进行检查，对发现的问题责令限期整改。2.投诉处理建立投诉举报制度，接受业主、使用人及社会公众对旧住宅管理问题的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时受理、调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。（二）信用管理1.信用档案建立建立物业服务企业、业主委员会等相关主体的信用档案，记录其在旧住宅管理中的行为表现、服务质量、投诉处理等情况。信用档案作为评价其信用等级的依据。2.信用等级评定根据信用档案记录，对物业服务企业、业主委员会等进行信用等级评定。信用等级分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。对信用等级优秀的给予表彰和奖励；对信用等级不合格的，采取警告、限期整改、降低资质等级等措施，直至清出旧住宅管理市场。（三）法律责任1.业主、使用人法律责任业主、使用人违反本办法规定，擅自改变房屋用途、损坏共用部位和共用设施设备、违反装饰装修规定等行为的，应当承担相应的法律责任。造成他人损失的，应当依法予以赔偿。2.物业服务企业法律责任物业服务企业违反本办法规定，未履行物业服务合同约定的义务，服务质量不符合要求，或者擅自改变物业管理用房用