曹妃甸物业管理办法

曹妃甸物业管理办法总则目的为了加强曹妃甸区域物业管理，规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合曹妃甸实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于曹妃甸区域内各类住宅、商业、办公等物业的管理活动。包括新建住宅小区、老旧小区改造后的物业管理，以及商业写字楼、工业园区等非住宅物业的管理服务。基本原则1.业主自治与专业服务相结合原则鼓励业主通过业主大会、业主委员会等形式，实现自我管理、自我服务。同时，引入专业的物业服务企业，提供优质、高效的物业管理服务。2.依法管理原则物业管理活动必须遵守国家法律法规，依法履行相关程序，保障各方合法权益。3.公平公正公开原则在物业服务企业选聘、物业收费、公共收益分配等方面，要做到公平、公正、公开，接受业主和社会监督。4.服务第一原则以满足业主需求为出发点和落脚点，不断提高物业服务质量，为业主提供全方位、个性化的服务。业主及业主大会业主定义本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中享有法律法规规定的各项权利，并履行相应的义务。业主权利1.知情权业主有权了解物业管理区域内的物业服务内容、标准、费用收支情况等信息。2.投票权业主在业主大会会议上，享有对涉及业主共同利益事项的投票权。3.监督检查权业主有权监督业主委员会的工作，监督物业服务企业的服务质量，对物业服务企业的服务质量不满意时，有权提出意见和建议。4.提议权业主有权就物业管理区域内的重大事项提出建议，要求召开业主大会会议。5.选举权和被选举权业主有权选举业主委员会成员，并享有被选举权。6.共有部分收益权业主对物业管理区域内的共有部分享有收益权，如电梯广告收益、公共场地停车收益等。业主义务1.遵守管理规约业主应当遵守业主大会制定的管理规约，自觉维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生。2.按时交纳物业费业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。3.配合物业服务企业工作业主应当积极配合物业服务企业的各项管理服务工作，提供必要的协助。4.不得损害公共利益业主不得在物业管理区域内从事损害公共利益的行为，如私搭乱建、占用公共通道等。业主大会1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照规定及时报送相关资料，筹备成立业主大会。2.职责业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，依法履行以下职责：制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.会议形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会1.产生业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合相关法律法规规定的条件。2.职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。3.工作规则业主委员会应当制定工作规则，明确业主委员会的议事方式、表决程序等内容。业主委员会应当定期召开会议，研究解决物业管理中的重大问题。物业服务企业资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应的资质证书，并在资质等级范围内从事物业管理活动。资质等级分为一级、二级、三级，不同等级的物业服务企业承担不同规模和类型的物业管理项目。物业服务合同1.签订建设单位依法与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.内容物业服务合同应当包括以下主要内容：双方当事人的基本情况；物业管理区域范围；服务内容与质量标准；服务费用及支付方式；物业的经营与管理；物业的承接查验；专项维修资金的管理与使用；违约责任；合同期限；其他事项。物业服务内容与质量标准1.物业服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；装饰装修管理；物业服务档案资料管理；物业管理区域内的文化、体育、娱乐等公共活动的组织与管理；其他物业服务事项。2.质量标准物业服务企业应当按照物业服务合同约定的质量标准提供服务。质量标准应当包括服务的及时性、专业性、安全性、舒适性等方面的要求。具体质量标准可参照国家和地方相关标准及行业规范制定。物业服务费用1.计费方式物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。2.费用构成物业服务费用一般包括以下部分：人员费用，如工资、奖金、福利等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。3.费用调整物业服务费用需要调整的，物业服务企业应当在符合相关法律法规规定的前提下，按照物业服务合同约定的程序进行。一般应当提前一定时间告知业主，并说明费用调整的原因、依据和标准。物业的使用与维护物业使用规定1.住宅使用规定业主、物业使用人应当按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。确需改变房屋用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。2.商业、办公物业使用规定商业、办公物业使用人应当遵守相关法律法规和物业服务合同的约定，不得从事违法经营活动，不得影响其他业主的正常使用。装饰装修管理1.申报登记业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修前，应当向物业服务企业申报登记，并提交相关资料。物业服务企业应当在接到申报登记后进行现场核查，并告知业主或者物业使用人装饰装修的禁止行为和注意事项。2.监督管理物业服务企业应当对住宅室内装饰装修活动进行监督检查，发现违规行为的，应当及时制止，并要求业主或者物业使用人改正。对拒不改正的，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定采取相应措施。物业维修养护1.共用部位、共用设施设备维修养护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护，确保其正常运行。业主专有部分的维修养护由业主负责，但业主与物业服务企业另有约定的除外。2.专项维修资金专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修资金的缴存、使用、管理应当按照国家和地方相关规定执行。法律责任业主、物业使用人法律责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.违反管理规约，损害公共利益的；2.擅自改变房屋用途的；3.逾期不交纳物业服务费用的；4.私搭乱建、占用公共通道等损害公共利益行为的。物业服务企业法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：1.未按照物业服务合同约定提供服务的；2.擅自提高物业服务费用标准的；3.挪用专项维修资金的；4.未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备用途的。其他法律责任对违反本办法规定的行为，法律法规另有规定的，从其规定。构成犯罪的，依法追究刑事责任。附则解释权本办法由曹妃甸区住房和城乡建设局负责解释