【《新收入准则变更对房地产企业的影响分析-以碧桂园集团为例》20000字（论文）】

新收入准则变更对房地产企业的影响研究—以碧桂园集团为例目录TOC\o"1-3"\h\u1629一、引言 226330（一）研究背景 285（二）研究意义 37812（三）研究思路 529128二、制度背景与文献综述 725976（一）制度背景 774561.新收入准则的主要内容 7277572.新旧收入准则对比 1120582（二）文献综述 12206851.旧收入准则实施对房地产行业影响后果的研究 1294282.新收入准则实施对房地产行业影响后果的研究 14231593.新收入准则的实施对其他行业的影响研究 16205054.文献述评 1626755三、案例行业和公司的选取 1715491（一）房地产企业对新收入准则实施的现状 173384（1）收入确认核算的复杂性提高 181962（2）会计信息披露真实度降低 186801（二）案例选取依据与公司简介 18172401.案例选取依据 18112642.公司简介 1929372四、案例分析 2024414（一）新准则变更对收入确认和计量的影响 2020010（1）碧桂园收入确认的总原则 2015898（2）某一时间段内确认收入的标准 2027134（3）判断是否拥有阶段收款权的依据 218489（4）履行条约的进度 22337（5）确认收入与转结成本 2327982（二）新准则变更对企业经营效果的影响 23275571．新收入准则对财务指标的影响 23129682.新收入准则对财务报表列报的影响 2915545（三）新准则变更对企业经营行为的影响 32209061.对盈余管理的影响 32184582.信息披露及内部控制的影响 3563833.对融资决策的影响 3620021五、研究结论与政策建议 3910883（一）研究结论 391775（二）政策建议 40114121.加强对于新收入准则理解的培训 4077012.调整经营模式 40104223.加大外部监督力度 416168参考文献 41摘要：收入作为利润表的重要项目之一，其准确性直接关系到企业的财务状况和经营成果并且常被用作绩效考核标准之一；而对外部报告使用者来说，则可以直接衡量企业的盈利能力和发展规模，是投资人进行决策的重要依据。为顺应国际会计准则，结合我们国家发展情况，财务部颁布修订了新的收入准则，新收入准则的“五步法模型”的实施对房地产企业收入确认及计量产生了重大影响。其中，碧桂园作为率先采用新准则的房地产龙头企业，在2017年的年报中对期初留存收益、本期收入及净利润都进行了调增。新准则的制定是否均会导致收入提前确认导致财务报表金额发生变化，以及对后期企业经营行为和经营效果存在影响，本文以此为“五步法模型”为出发点主要先解读收入准则的更新部分，再对比新收入准则与原收入准则进行深入的剖析，再通过碧桂园实施新收入准则后收入确认与计量变化后对企业经营行为与经营效果的影响，最后推出结论并给予政策建议。关键字：新收入准则；五步法模型；收入确认与计量；引言（一）研究背景

近些年，各个国家的会计准则制定机构和国际性会计组织都将工作的中心向会计标准的协调方面进行不同程度的倾斜，这么做的真正目的则是为了能够更好的去降低会计准则在制定过程中所产生的成本，成本得到了很好的控制，那么对于整个企业来说就可以在全球竞争中具有一定的优势。近些年在国际贸易中，欧盟并不完全承认中国市场的经济地位，原因之一就是中国会计标准与国际差异较大，因此与国际会计准则协调并制定新准则也是我国重大任务，不仅能基本消除与国际财务报表之间的差异更有利于我国企业扩展国际业务。而目前来看，收入就是企业可以正常经营活动的保证，是一切活动开始需要现金流的源泉，同时也是投资者和利益相关者所重点关注的。目前收入作为利润表的其中之一，它能够很好的去体现一个企业的经营状况如何，与此同时，对于收入而言，也影响着管理层的经营决策和企业治理。这也就从一定程度上说明了收入是否准确直接影响着这个企业是否真正盈利，进而还会去影响整个企业的财务状况。而随着交易的多样化，曾经使用的收入准则开始逐渐暴露出很多问题，比如在建造合同时因各种因素导致完工进度无法合理计量等，都表明目前的收入准则确实存在着很多的问题待解决。国际收入准则已经在2014年实行合同模型，以合同来确认收入，即为了能够更好的去考虑合同的有关条款，同时也是为了阐述具体的事实，收入所最终确认的金额能够更好的去反映主体预计因交付商品或服务而有权获得的对价，进而能够给财务报表使用者传达更有效的信息。与此同时，在中国一些应诉反倾销的企业中，如1999年我们国家对来自不同国家的不锈钢冷轧薄板反倾销调查案为例，其中就因销售成本的计算方法不同，且与世贸组织的反倾销协定有一定的差距导致败诉。因此中国在会计准则方面已经意识到明显的不足，为了与能够和国际准则具有一致性，我们国家在2017年7月颁布了新的收入准则，新的收入准则同《国际财务报告准则第15号——与客户间的合同产生的收入》（IFRS15）趋同。相对其他企业而言，房地产行业由于收入的确认与计量规则的变化而可能会受到更大的影响。本文以率先试用新准则的房地产企业代表之一——碧桂园为例，分析新准则实施的后果。（二）研究意义房地产行业的快速发展和国家的经济发展有着十分密切的联系，目前，随着我国经济的不断快速发展，也给房地产带来了非常大的机会，但是由于房地产行业自身性质的限制，房地产在发展的过程中还存在着一些问题，由于房地产开发需要很长的时间，所以时间成本导致最终成本变高，所以在资金筹集过程中需要承担一定的压力。故而，我们国家是允许房地产行业以预售的方式来进一步减轻资金的压力，使得房地产能够得到有效的经营，这也就从另外一个方面表示出了房地产行业收入确认的特殊性。新的收入准则的实施让我们国家的房地产行业在收入方面有了更加明确的衡量标准，这样的改革给了房地产行业更大的支持，具有十分积极的意义。本文以房地产行业为研究对象，着重关注新准则对房地产期房业务的影响，简述新旧准则的区别，以及运用新准则对该行业整体影响的分析，因碧桂园在2017年上半年报表中提前采用新收入准则并予以披露，根据碧桂园最终所显示出来的数据可以清晰的看到，由于及时采纳香港财务报告准则的相关条例使得利润上调27.77%，这引起国内学者探讨不休。本文通过研究碧桂园案例，对比分析新旧收入准则的变化及带来的影响，以此给予国内房地产企业全面采用新收入准则参考性。宏观层面上则是为了能够更好的去追求一致，需要重点去关注上市公司有没有由于新准则而产生一定的变化，同时也要及时去关注国情和经济环境的发展，就目前情况来看，在制定新准则的同时，还要将理论和实际紧密的结合，要以国际会计主体的实际需求作为出发点。这样做的好处不仅仅有助于了解国际上对于收入准则的进一步改善，同时还可以更好的推动我们国家市场经济的成熟对于我们国家会计准则有一定的指导意义。研究思路图1研究思路框架图二、制度背景与文献综述制度背景2017年7月，根据国家经济的发展，应其需要，财政部修订发布了新的收入准则，对于新发布的收入准则应该选择试点的企业进行实施，我们国家根据自己的实际情况，首先采取试点的企业主要是境内外同时上市的企业以及采用国际财务报告准则的境外上市企业，而对于剩下的一些境内上市的企业，整体从2020年1月1日开始实施新收入准则。新收入准则的主要内容五步法模型新收入准则规定，废除以往以产生收入的形式来确认收入，而是采用统一的模型、基于合同来确认收入。原有的“风险报酬专业模型”不再适用，由以下“五步法模型”规定新的收入确认方式，具体如图2；识别合同确定交易价格识别合同确定交易价格图2五步法模型具体来说，在识别到合同已经生效以后，如果在合同约定中的某一个商品能够给其中的一方带来一定的收益，这就在一定程度上可以去确认单项履约义务的产生。以双方认可的市场交易价格作为合同价格，签订合同时合同总价要包含所有单项履约义务价格，最后在履约时按项分摊，控制权转移时确认收入。确认收入时点的分析原收入准则确认时点是以风险报酬是否转移作为判断标准。因此以往房地产企业是在按照入住通知书约定的视同交付日或者在向客户实际交房后才确认收入。新准则规定：1)客户在企业转移商品控制权或提供服务并且已享受企业通过履行合约进而所带来的收益时：在合同履行当中的商品已经被客户实际控制；；3）其中的商品具有不可替代性，而且在整个合同有效期限内不可随意改变商品性质、用途，才有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，即所谓的强制付款请求权；满足以上条件之一企业便可以在某一时间段内确认收入，反之，直接在某一时点确认并计量即可。结合本文研究内容介绍一一项房地产企业销售业务中典型存在的“买房送装修”业务，其实际上属于多项履约义务，按照新收入准则，企业就要对多项服务进行评估，识别各单项履约义务。先明确拆分出房屋销售和房屋装修两个履约义务，再将合同总价分摊至这两个履约义务。结合具体案例我们深入计算分析：案例：某房地产公司从事A住宅项目的开发与销售，且开战了“买房送装修”活动。预计20×7年5月开始销售，预计20×1年5月竣工并装修完毕交付给客户。估算其总收入为5亿元，预算总成本为2.5亿元，销售佣金为500万元。该住宅项目于20×7年、20×8年及20×9年末的履约进度分别为30%，80%和100%。20×9年末毛坯房已全部完工，20×0年～20×1年5月为装修阶段，且20×0年和20×1年5月的履约进度分别为80%和20%。提供装修服务的总价为9000万，成本为7000万。根据购销协议的约定，买房有义务根据进度结算表向企业支付款项，且买房没有单方面终止协议的权利。（该商品满足不可替代用途条件，不考虑税费）由新准则可知，房产销售满足“不可替代用途”和“强制付款请求权”的条件，因此应该按照签订合同号根据完工进度在一段时间内确认收入；而房屋装修业务也属于建筑服务业的范畴，所以在一定期限内要结合实际进度进行最终的收入确认，按照新收入准则的收入确认及计量如下：表2-1新收入准则收入计量案例主营业务收入主营业务成本销售费用20×7年(5-0.9)×0.3=1.23(2.5-0.7)×0.3=0.54500×(4.1/5)×0.3=12320×8年(5-0.9)×(0.8-0.3)=2.05(2.5-0.7)×(0.8-0.3)=0.9500×(4.1/5)×(0.8-0.3)=20520×9年(5-0.9)×(1-0.8)=0.82(2.5-0.7)×(1-0.8)=0.36500×(4.1/5)×(1-0.8)=8220×0年0.9×0.8=0.720.7×0.8=0.56500×0.9/5×0.8=7220×1年0.9×(1-0.8)=0.180.7×(1-0.8)=0.14500×0.9/5×(1-0.8)=18交易价格的确定以前旧的收入准则和如今新的收入准则之间存在着一定的差别，旧收入准则立足于公允价值，而新收入准则是对客户收入的对价计量为依托，最终的确认要求总结如下：一般情况下，按照合同条款和商业惯例来确定价格；当有可变对价时，按照期望值或最可能发生的金额确定最佳估计数；如果在当下交易的过程中出现了融资情况，那么对于另外一方来说就应该要以支付的实际现金来进一步确认收入，如果不是需要现金来确认的，那么可以在一定情况下利用公允价值。如果一个企业应该付给客户对价，那么就应该根据最初约定的进行交易。与此同时，应当及时冲减当期收入，但是应付客户对价的目的则是为了可以明确一些商品的性质。此部分本文以思维导图整理如下：图3应付客户对价情况的交易价格确定解读特殊交易的处理新收入准则又新增了一些特殊交易事项的会计处理，具体的规范如下：表2-2新收入准则特殊交易事项特殊事项收入的确认和计量附有销售退回条款应当在客户取得控制权时按照有权收取的对价金额确认收入附有质保条款作为单项履约义务进行计量和确认附有客户额外购买选择权判断提供的选择权是否为实质性权利且能否作为单项履约义务附有客户授予知识产权判断是否能构成单项履约义务售后回购构成远期交易或企业有回购权利的适用融资租赁交易的会计处理客户具有相关义务的，则可以行使相关权利，明确客户的经济动因，企业作为融资租赁交易；否则，将其作为附有销售退回条款的销售交易预收销售商品的款项收到款项时确认负债，待履行义务后转为收入无需退回的初始费计入交易价格合同成本目前，由于旧的准则所涉及到的方方面面仍不够，仅仅是在建造合同当中体现了合同成本，而并没有将实施过程中的合同成本进行更加明确的提到，实际上，企业为履行合同也会发生成本，也应将作为履约成本确认为一项资产（销售佣金属于增量成本），合同成本的满足条件如下：与该合同直接相关的成本费用，例如有直接人工、材料以及制造费用等等，合同当中应该相当明确的指出客户所需要自己承担的一部分成本；该成本费用当中增加了一部分企业为履行合同义务所需要费用；该成本预期能够收回。新旧收入准则对比整体来看，新收入准则提出了全新的确认模型，且结合了旧收入准则和建造合同准则，将新旧收入准则的对比见下表：表2-3新旧收入准则对比比较内容旧收入准则新收入准则制定原则收入费用观资产负债观适用范围仅仅适用于销售商品以及提供劳务、建造工程合同等适用所有合同（个别金融工具及其他合同权利与义务、租赁、保险合同除外）收入确认基础交易或事项完成或收到款项时确认履行合同中的履约义务收入确认原则销售商品权责发生制收付实现制提供劳务、建造合同完工百分比收入确认时点无统一标准根据条件某一时段或某一时点确认收入计量基础公允价值交易价格（见上文总结）特定交易无明确说明明确指引了特定事项和交易情况（见上文总结）信息披露需披露采用的会计政策及本期确认的收入金额需披露合同资产、合同负债、履约义务条款、重大会计估计及会计政策的变更、为获取或履行合同成本所确认的资产信息等可以看出，新旧收入准则在制定原则、适用范围、收入确认基础、收入确认时点等方面都存在明显差异，其主要原因可能在于旧收入准则与合同建造准则未划出明确界线，行业内相似的经济业务可能由于人为因素采用不同的准则进行计量，造成行业内信息的可比性大大降低。（二）文献综述1.旧收入准则实施对房地产行业影响后果的研究随着经济业务的多元化发展，越来越多的学者发现原收入准则不断露出弊端。起初，原收入准则的主要原则就是将风险和报酬进行转移，但是这一系列转移的确认目前仍旧存在着很大的争议。旧收入准则收入确认与计量方面，葛家澍（2010）认为，风险和报酬的转移并不是同一而论的，而是由于行业以及其他种种的因素最终影响，会有一定的差异性，同时在这其中对于已经获得和已经实现的收入没有一个明确划定。因此收入确认的可比性大大降低。其次，旧收入准则的收入计量问题考虑的也并不全面。张俊民（2017）表示原收入准则考虑的情况较单一，均按公允价值确定收入，而且这在一定的程度上最重要的还是以来于会计人员来自自己职业的一个主观的判断。有学者认为收入准则应该就以权责发生制来实现最终的收入计入，而实质重于形式的原则更多的依赖于会计人员的职业判断，在实际运用中不免会出现舞弊等问题，即使没有舞弊问题，这对会计人员的职业判断和素养同样也是一项考验，有可能引发收入确认偏差、上市公司通过收入确认进一步去调节矛盾，主要矛盾滋生的原因是由于收入不真实，缺乏一定的合理性。旧收入准则下房地产公司对于收入的确认时点，有相关的专家学者发表了自己的看法，吴舒（2011）提出，房地产项目应当在实际产品竣工后经过验收并办理转交手续时才能确认收入，即在实际交付时确认收入。易平良（2014）在文章中以“何时确认”为判断点将房地产销售收入确认会计政策划分为实际交付时确认、竣工验收时确认和产权转移时确认三大类，指出房地产企业在进行销售收入确认时，企业财务人员的会计职业判断水平不高，存在许多问题。但是，郑旭琳（2014）认为在实际交付确认收入会导致收入与费用不配比、财务信息可靠性降低等问题，因此在竣工验收时确认收入更加恰当。从国外文献来看。FloodJM.(2000)指出，旧收入准则下以风险报酬的转移作为确认标准已无法满足企业的需要，随着业务的多样化，越来越偏离了实际情况。2.新收入准则实施对房地产行业影响后果的研究从新收入准则内容及变化来看，陈镜宇和韦彩霞（2014）指出在修订后的收入准则中，收入确认模型以合同为基础。宣和（2014）用“一项准则、两类方法、五个步骤”来概括修订后的新国际收入准则。在收入确定方面，贾茜（2016）通过分IFRS15的收入确认模型、应用范围以及披露内容，帮助我国在学习IFRS15的基础上完善我国收入准则的修订。具体到影响后果，主要从收入确认、企业经营效果、企业经营效果三个层面进行文献梳理：（1）关于新收入准则收入确认的分析研究张金若和桑士俊（2010）剖析了合同的收入原则，即如果已经将资产等等移交给了客户，那么对于客户来说，已经有所获得，这个时候就可以去确认收入。李运波（2015）在其文章中详细解读了收入确认中的三大时点，对比分析得出了各时点确认方法以及适用的范围，他认为确认的关键是关于合同的识别。王霞（2012）表示准则最大的变化是由“风险报酬转移”变为“控制权转移”，其原则是以资产负债观为导向便于更明确的反映企业的经济实质。Ciesielski&Weirich(2015）认为在旧准则下收入确认的前提是风险报酬所在，而在目前的实际情况下，新的收入准则是以控制权转移作为基本前提，这一变化会彻底改变收入处理的方式。（2）新收入准则实施与企业经营效果徐宗宇和王清儿则认为，在目前现行的新准则之下，应更加细化收入的列报与披露，像房地产企业建设周期长的行业应当披露与本期收入、应收款项、合同资产、合同负债等等相关信息，大大提高了会计信息的透明度。杨娟（2018）在研究中模拟使用新收入准则后收入确认变化的情况，发现不仅会改变收入确认模式，也会改变财务报表附注的财务信息披露，企业的管理流程也相应做出了更多约束。景怡然通过两家房地产公司进行研究，主要就是以万科地产和保利集团作为入手点，通过对这两家公司最终的研究比较，新的收入准则会对合同资产以及开发活动的会计处理产生一定程度的影响，最终也会影响到整个企业的财务运行。与此同时，会计信息的可比性、谨慎性以及及时性相关性等都得到了或大或小的改善。也有学者这样认为，他们认为新收入准则应该从识别合同出发，利用五步法模型进而去确认收入，这样不仅仅会对企业的会计行为产生很大影响，还会影响企业的内部控制和信息系统管理。荣华旭（2018）对于新收入准的履约进度的确认，认为这是对整个房企行业发散的“利好”消息，因为企业会计人员可能会提前确认今年的收入因此业绩被美化。孙恺祈和胡梦凡（2021）认为如果2020年起全部房地产上市公司均采用新准则确认收入，周期性效果将更为明显，增强数据的横向可用性，能够有利于投资者对企业经营成果作出准确判断。Oyedokun（2016）则认为IFRS15的出台对于企业来说有着十分重要的意义，所以这就要求财务报表的使用者和编制者能够对该类知识进行及时的引进吸收，做好充分的准备。与此同时，收入的概念对于实体的财务有着相当重要的意义，他对于决定一个公司是否盈利和可持续发展有着相当重要的意义。（3）新收入准则实施与企业经营行为从实施效果层面，张俊民（2017）认为新收入准则的变化提高了会计信息的谨慎性、降低了审计风险，增强了收入计量方面的协调一致，与此同时，新收入准则的实施，也在另外一个层面上对于会计信息在资本市场决策方面起到了一定的引导作用。有专家学者曾经这样认为，如石景山（2018）他则坚持的原则是新收入准则的修订对于企业的盈余管理起到了一定的引导作用，为公司企业盈余的发展提供了相当大的一部分空间，从主观层面进行控制，最终达到了操纵成本和收入的最终目的。同样，Cameran(2014)以意大利的一个非上市公司作为其中的研究对象，经过最终的分析得出了一个结论，那就是运用国际会计准则，则会更好更充分的进行盈余管理。同时，也有一部分专家学者是这样认为的，他们认为会计准则的修订在一定的程度上会影响投资者的决策以及下属会计人员的行为。对此，相对于企业而言，应该从一定的层面上积极的响应号召，并且制定出一些当消极因素出现的时候一些基本的应对措施，但是对于企业而言，引入新的准则，势必会将企业的成本增大，这对于一些企业的管理层而言，在考虑到利润方面，他们则在主观意愿上不愿意去接受新的准则。故而有专家学者建议，每个会计主体都应该要做好充分的准备，以应对因为新准则引入所产生的一系列问题，这对于财务管理人员无疑是一个极大的考验。Connell(2014)认为房地产企业应该以一种理性的态度去看待由于新准则所带来的对于财务数据的影响，不可以没有自己的想法而去盲目看待问题，应该更加深入的去解读该企业当期的实际经营水平。新收入准则的实施对其他行业的影响研究匡盈（2019）以电信行业运营商为例，指出新收入准则有利于解决当前电信企业积分奖励、捆绑销售等业务的收入确认问题，并分析其对电信企业经营业绩有积极的影响。徐小燕和李钢（2020）通过进一步去研究进驻天猫的商家以后发现，新的收入准则之下的电商企业应该在买家收货并享有全部控制权时予以部分确认收入，而剩余收入由于“销售退回条款”的风险，因此确认时主要依靠会计人员的职业判断。雷飞飞则就针对新收入准则对于建筑施工行业的影响做了阐述。对于允许合同资本化的部分，准则规定变得更为严格，他建议施工企业一定要加强工程管理与内部控制，否则影响当期收入的确认甚至影响工程进度。黄美春（2020）对网络游戏公司虚拟道具收入的确认进行了研究，她提出虚拟道具、积分兑换商品在确认收入时要合理换算成公允价值，由于商品的特殊性，这类企业将更多依赖于自身的估计和判断，也同时增加了舞弊空间为监管增加了难度。4.文献述评通过对各学者对新收入准则的研究分析发现，大多数研究者都对新旧收入准则进行了分析对比，并结房地产的有关行业进行研究采用新准则以后会产生怎样的影响做了最终的解释。在确认收入这一方面来看，大部分学者将旧收入准则的收入确认时点分为三类，交付时确认、竣工验收时确认以及产权转移时确认。实际交付时确认容易导致企业收入与费用不配比，从而降低财务报表信息真实度；竣工验收时确认收入会导致收入延期确认甚至影响工程进度，对工程监管的要求也较高。因此新收入准则颁布后要求在识别合同之后依据履约进度进而判断是按时点确认还是在一段时间内确认。研究学者均对不同情形下的确认方式做了研究并一致认为，新准则的实施极大程度上依赖于财务人员自身的一个判断。同时，在房地产企业经营的过程中，通过研究经营管理方面的知识，有一部分学者曾经认为新收入准则的实施增加了房地产企业的利润管理空间。从案例企业的收入、利润等财务指标中分析发现，采用新准则后由于收入的提前确认，不仅影响了财务指标，并且从报表反映出更出色的业绩，从而向资本市场传达了“利好”的消息。这进一步为企业的融资、投资等经营行为提供了便捷。房地产企业采用新准则也同样面临着挑战，许多学者也对相应的问题提出了建议。信息披露的要求明显提高，这与企业财务人员的专业能力有直接的联系，其次企业与内部相关部门要及时沟通，加强内部控制与信息系统的管理，使得准则的实施更规范、更有效。三、案例行业和公司的选取（一）房地产企业对新收入准则实施的现状准则规定2020年1月1日起新收入准则已在境内全部上市公司施行，在港股或境外上市的企业于2017年已开始正式实施新收入准则，至今从实施过程和效果来看，准则的规定与实务操作之间还存在差异，也暴露了一些问题。以下仅从房地产企业的实施中出现的问题进行说明：（1）收入确认核算的复杂性提高现实中大部分房地产企业有两种销售模式，其收入确认的方式也不同。第一种是先自行开发后再销售，由于开发周期一般较长，商品的价值高，一般是通过预收或分期付款的方式来确认收入。这种模式确认方式繁琐并且有很大的不确定性，从而必定增加许多人力成本。第二种是先向客户销售再按开发方案来进行开发，该种确认方式较简单，且一般不会有变数，按照合同金额确认即可。但这也给一些不良开发商投机取巧的机会，可能会不按要求开发，客户不了解企业存在的问题从而权益受到侵犯。（2）会计信息披露真实度降低房地产企业一般承担着较大的风险，因此完善信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一。然而房地产开发项目中成本费用支出种类较多，比如仅间接费用就包含工程管理费、借款费用、销售建造费、物业管理完善费、行政管理费等。由于科目设置不完善，不同企业的财务人员的处理可能不相同，这一方面影响了会计信息的可比性，另一方面存在虚假记录会计信息披露，从而降低了财务报表的真实性。（二）案例选取依据与公司简介1.案例选取依据碧桂园作为首家引入新收入准则的公司，虽然其依靠着香港上市，理应遵循的是香港方面的会计准则，但是碧桂园从2017年起就已经采纳了新的收入准则并且编制了财务报表，这一举措对于负债和利润方面都会产生很大的影响。所以本文选取碧桂园资产负债观和控制权转移进行收入确认与计量，将会给各个行业带来不同程度的影响，尤其是房地产行业。碧桂园在香港上市,其财报编制使用的是香港财务报告准则（HKFRS15）。但由于《企业会计准则第14号——收入》（CAS14）和《香港财务报告准则》第15号（HKFRS15）都与国际财务报告准则（IFRS15）的实质内容是趋同的,所以下文会运用HKFRS15准则下的财务报表来分析碧桂园的案例，这对于国内上市企业同样具有重要的借鉴意义。2.公司简介碧桂园有限公司在广东省佛山市成立，当前碧桂园也是中国最大的城镇化住宅开发商。企业于2007年4月20日在港交所主板上市，随后同年7月进入世界财富五百强企业。在2018年碧桂园全年销售额一直位于行业第一，当前碧桂园的销售额已经突破7,200亿元，万科和中国恒大分别位于第二和第三碧桂园的增长幅度对比，去年同时期已经突破30%。截至目前市值已达到2156亿，成为房地产行业的龙头企业。碧桂园的企业管理模式和市场运营模式都是与众不同的，集中与标准化的运营模式，物业内容方面涉及广泛，追求更多的实际利益，也拓宽更多的业务能力，具体包括物业装修投资酒店管理等等。。全自动化和现代化也是重点突出的部分。业务的多元化也为碧桂园的市场开拓和迎合用户需求带来了极大的方便。与其他房地产企业不同的是，碧桂园在房产开发过程中，并不采用任何外包经营模式，从施工的设计再到工程的建造，以及所有的结算流程，全部由碧桂园负责。这使得他们对所有开发过程都实时掌控，不受外部因素的牵连，并且能按照其自身模式培养出一个完整成熟的开发管理团队。缺点是投入成本过高，导致其资产负债率较高，且一环套一环的这种经营模式，一旦某一过程出现问题都将影响整个项目进度。经过十余年的发展，企业于2007年4月20日在港交所主板上市，随后同年7月进入世界财富五百强企业。四、案例分析（一）新准则变更对收入确认和计量的影响（1）碧桂园收入确认的总原则碧桂园在发展过程中，宣布了全新的收入准则在其2017年中期报告中披露其采用新收入准则遵从“控制权转移”的总原则，简单来说就是确保能够将资产的控制权转移到客户手中来进行全方面的确认，同时还应该对收入准则进行全方面的分析。一种是在某一时间段内，另一种是在某一个时间点内，当企业中财务人员无法进行精准判断时或者判断条件不够清楚时，需要让法律人员根据事先拟定的合同进行相应的分析，从2017年碧桂园中期报告和年度报告是碧桂园对销售合同的确认收入标准进行了全方面的披露，通过披露信息，我们也可以总结出当前碧桂园已经能够实现对收入准则政策的全方面把控。也确实严格遵守了新收入准则，抓住了新准则的核心内容。（2）某一时间段内确认收入的标准在上文所提到的2017年的报表之中，碧桂园详细的提到了在某一时间段内确认收入的使用条件和范围：在本公司的合同义务履行时，同时消耗经济资源，顾客在这个过程中随之获得相应的经济利益；碧桂园所创造的资产，就是房屋，完全控制权是在客户手中；公司履行合同所规定的义务，能够生产出相对应的商品，这样在服务客户的过程中有着不可替代性，公司凭借着这种不可替代性的服务，也能够向客户收取对应的款项。这里还要提到一个重要的点，因为碧桂园的业主是房地产的开发和销售，它生产产品的最终形式是不同类型的房屋，碧桂园有理由认为不同房屋是不可替代的，具有异样性的产品，也因为产品的各种属性，房型、户型、门牌号、单元号、地理位置、层号等等都有不同的差异，所以承认它所具有的差异性。如下表所示，碧桂园在2017年对建筑、物业管理和酒店经营全部采用在一段时间内确认收入，35.53%的收入在一段时间内得以确认，部分房屋在预售完成后，就按照履约进度对收入进行了确认，这一改变与原准则下“交房”时点确认相比，使总体收入有提前确认的趋势。表4-1碧桂园2017年不同业务在时点和时段内确认收入（单位：元/人民币）签订合同产生的收入在某一时点确认在一段时间内确认地产开发22,015,737.0015,935,047.006,080,690.00建筑2,208,937.00-2,208,937.00物业投资物业管理312,185.00-312,185.00酒店经营181,414.00-181,414.00合计24,718,272.0015,935,046.008,783,226.00占比100%64.47%35.53%数据来源：碧桂园集团2017年业绩报告（3）判断是否拥有阶段收款权的依据碧桂园在发展过程中，对于所开发的业务都会根据实际的情况与客户签署相应的合同，对相应的款项进行记录。根据上述合同的各个条款，应该确保条款的法律法规能够发挥联合的作用。虽然该项说明看似平等、公允，但是作为消费者，以及研究这份准则的人认为，一旦发生业务纠纷，客户是难以得到完善的回复，与此同时判断碧桂园公司是否履行相应的条款和业务以及收款的权力方面都是没有依据的。想到这一点之后，碧桂园又在自己的财务报告中分析得出，在公司审查条款时应该根据当地的法律情况来成立相关监管部门。之后在进行合理有效的会计处理，最后进行收入确认。（4）履行条约的进度对于进度的把控和规定，碧桂园进行了详细的说明，具体就是准则中的成本法，同时应该对履行条例的进度进行相应的控制，按照已经出现的实际收入来进行全方面的确定。为了保证进度的准确理解，碧桂园采用的决策就是，根据多年的经验积累，必要时借助外部公司的帮助，使得业务能力得以加强，对各个项目的成本占比进行尽可能的准确预测和判断，计量时根据交易总价分摊至每个单项履约义务。在此之外，已经发生的实际收支和预计投入，碧桂园明确承诺会严格控制成本的真实性，确保在发展过程中能够对资本进行准确的记录。（5）确认收入与转结成本对某一时间段内的条约履行义务，新的收入准则有明确的规定：应该按照条约进度在该时间段内进行分期确认收入，与此同时转结成本。像前面所说的房屋属性，各种门牌号、楼号、房型、区号等等，这对客户来说是具有不可代替性质的，碧桂园公司在会计政策上可以进行进一步的详细分析以及说明，具体问题具体分析，不同的时间段内履行不同的条约义务，不可以公式化的全局一致化处理，按照相应的条约规则来进行分阶段的确认。在新收入准则中也对当前的实际情况进行了明确的指引，企业应该根据客户的实际情况来决定对商品是否具有控制权，进一步来分析从事交易时的身份，企业的主要责任人也应该确保在转让商品时能够对商品进行全方面的控制，这样也可以使用总额法进行计算。否则企业作为代理人时，只能使用金额法进行计算，按照相应的佣金和手续费标准来确定最终的收入。当前的新收入准则进行了更加清晰的划分，比如受托方代理委托方销售商品房，在商品的控制权未转移之前，受托方只能将其收取的代理费的部分作为营业收入，新收入准则的实施更能看清业务的本质。对于会计处理，新收入准则也新增了相应的会计科目：合同资产、合同负债、合同履约成本及相应减值准备、合同取得成本及相应减值准备、应收退货成本。其中合同资产与合同负债是报表项目，仅对已转让商品或履行服务的对价予以确认合同资产。（二）新准则变更对企业经营效果的影响1．新收入准则对财务指标的影响偿债能力1）资产负债率首先分析碧桂园在两种核算下资产负债率的变化，如下图所示，新收入准则的实施大大提高了资产负债率。主要是因为以往的收入是按商品房交付时确认收入，在那之前在建项目均在企业的账目上以“存货”列式，但实际上大部分已经销售出去并且为企业带来了一部分的经济利益，未来即将转移控制权但不能再为本企业带来经济利益，已经不能满足“资产”的定义，这就造成了碧桂园的资产规模虚高。若在新收入准则下，按照履约进度确认收入、结转成本，“资产”信息则体现地更具有真实性和及时性。再从负债水平上分析，以2017年中期和年报数据计算得出负债的降低幅度分别为2.45%和3.05%，主要原因在于符合履约进度条件项目的“预收账款”可以确认为收入，除此之外，其他不满足的重分类为“合同负债”，并且企业在2017年度未进行重大股权融资的相关披露，长期债务结构不变，负债的金额无太大变化。因此总体来看，资产减少的比负债减少的多，资产负债率总体提高。达到近90%的资产负债率虽然能够表明企业突出的融资能力，但碧桂园要注意高资产高负债而可存在的经营风险。表4-2碧桂园2014-2019资产负债率年份201420152016201720182019旧准则76.7%75.32%86.2%82.14%新准则88.89%89.36%88.54%资料来源：2014-2019年碧桂园年度报告报数据整理图4新旧准则下的碧桂园资产负债率变动趋势2）流动比率相比于企业使用旧准则时期的流动比率，推行新准则之后其百分比更低了。对于地产企业而言，其产品在资产负债表中按“存货”列示，新准则中“以履约进度来进行收入的确认和成本的结转”，在这样的要求下，在建“存货”就会变少，相应地，流动资产也会变少，流动比率降低。因此其偿债能力也有所降低，短期和长期的偿债压力稍有增加。如下表数据与变动趋势分析所示：表4-3碧桂园在新旧收入准则下的流动比率变化年份201420152016201720182019旧收入准则1.23%1.35%1.20%1.22%--新收入准则1.13%1.15%1.17%资料来源：2014-2019年碧桂园年度报告报数据整理图5新旧准则下的碧桂园流动比率变动趋势营运能力1）流动资产周转率所谓流动资产周转率，其实就是主营业务收入净额同流动资产平均余额之间的比。同流动比率分析类似，按履约进度逐渐确认收入、结转成本的规定直接影响“存货”和“营业收入”科目，流动资产的降低，主营业务收入提高，最终流动资产周转率随之提高。表4-42014-2019碧桂园流动资产周转率年份201420152016201720182019旧准则0.5%0.49%0.4%0.22%新准则0.34%0.33%0.32%资料来源：碧桂园2014-2019年报数据整理图6新旧准则下的碧桂园流动资产周转率变动趋势2）应收账款周转率从以下图表分析可以发现，在新准则下碧桂园的应收账款有一定的提高，收入的及时确认缩短了应收账款的回收期，同时营业收入提高，应收账款周转率提高。能够反映企业管理者管理效率提高，资金灵活度提高。综上所述，流动资产周转率和应收账款周转率均有所提高，短期营运能力随之增强。表4-5碧桂园2014-2019年应收账款周转率年份201420152016201720182019旧准则11.3%9.65%10.77%10.13%新准则10.65%10.9%12.08%资料来源：碧桂园2014-2019年报数据整理图7新旧准则下的碧桂园应收账款周转率变动趋势（3）盈利能力净资产收益率净资产周转率为一段时期内净利润与平均股东权益的比值，与上文相似，由于净利润的增大，提高了净资产收益率。盈利能力相应有所提高，但这仅体现的是由于采用新会计政策而使收入的确认与计量提前，而财务报表中并未披露自身进行了新的改善或开发，因此对于使用财务报表的投资者应该具有全面、长期的考量。表4-6碧桂园2014-2019年净资产收益率年份201420152016201720182019旧准则20.33%15.21%17.01%10.98%新准则31.82%32.2%28.95%资料来源：碧桂园2014-2019年报数据整理图8新旧准则下的碧桂园净资产收益率2.新收入准则对财务报表列报的影响从以下整理的的报表数据发现，最直观的变化是新增的报表项目“合同资产”和“合同负债”，新增该设定是为了反映企业合同义务的履约情况与实际收款情况。对于以前年度发生的“其他应收款”，如果能够满足要求，那么久转入“合同资产”；之前在“预收账款”中的内容，如果其性质满足要求，那么就确认为“合同负债”。“在建物业”“贸易及其他应收款”在使用新准则后金额有所减少也是由于准则变更所致，而非经营行为的影响。表4-7碧桂园2017年度资产负债表（单位：千元/人民币）综合财务状况表（摘录）不考虑採纳香港财务报告准则第15号的金额採纳香港财务报告准则第15号的影响报告金额在建物业487,499,976(27,737,491)459,762,485贸易及其他应收款282,019,803(6,106,050)275,913,753合同资产15,737,78215,737,782对合营企业和联营企业的投资30,581,947348,43730,930,384预收客户账款388,020,274(388,020,274)贸易及其他应付款324,464,3986,419,435330,883,833合同负债346,747,257346,747,257递延所得税负债10,923,4615,524,18816,447,649留存收益53,856,4609,410,63263,267,092非控制性权益20,779,9172,161,44022,941,357数据来源：2017年碧桂园年度报告由下面的收益表可以看出2017年调增收入287.66亿元，同时相应的成本费用也要结转，共计增加了211.30亿元，占比12.68%；本年利润增加了79.84亿元，占比27.77%。说明在企业经营模式和投资行为没有重大变化的前提下，新收入准则的使用能够使其收入和利润有所增加，具体数据见下表：表4-82017年度碧桂园全面收益表（单位：千元/人民币）综合全面收益表（摘录）不考虑采纳香港财务报告准则第15号的金额采纳香港财务报告准则第15号的影响报告金额收入198,133,79028,765,996226,899,786销售成本(151,423,420)(16,690,984)(168,114,404)营销及市场推广成本(9,381,049)(621,351)(10,002,400)行政开支(8,348,897)47,889(8,301,008)所得税费用(13,904,439)(3,865,725)(17,770,164)于合营企业及联营企业的经营成果所占份额(700,741)348,437(352,304)本年度利润20,767,5437,984,26228,751,805—归属于本公司股东应占利润19,805,2326,258,28626,063,518—归属于非控制权益应占的利润962,3111,725,9762,688,287数据来源：2017年碧桂园年度报告如果从编制的手段来分析现金流量所受的影响，那么不难发现，碧桂园在编制现金流量表的时候是通过间接法进行的。这就意味着他们是根据本年利润这一基础调整折旧、减值损失、摊销等项目的。上文分析到资产负债表和利润表均有很大的变动，因此现金流量表也一定会表现出相应的变化。基于表4-9来看，2017年碧桂园的经营活动现金流量增加，多出的金额数值为76.36亿元，占到了35.57%的比重。表4-92017年碧桂园现金流量表（单位：千元/人民币）综合现金流量表（摘录）不考虑采纳香港财务报告准则第15号的金额采纳香港财务报告准则第15号的影响报告金额经营活动的现金流量：年度利润20,767,5437,984,26228,751,805于合营企业及联营企业经营成果所佔份额700,741(348,437)352,304营运资本变化：在建物业及持作销售的落成物业(153,535,602)18,788,343(134,747,259)贸易及其他应收款(158,942,467)3,237,515(155,704,952)合同资产(8,981,435)(8,981,435)合同负债176,865,219176,865,219贸易及其他应付款131,729,488(1,934,125)129,795,363预收客户账款195,611,342(195,611,342)数据来源：碧桂园集团2017年年报（三）新准则变更对企业经营行为的影响1.对盈余管理的影响盈余管理一般指通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为。从上文的内容来看，新准则下，收入呈现出提前进行确认的发展势头，这样的变化对于企业而言，可不可以扩大其盈余管理空间，（1）首先见下表碧桂园应用新收入准则前后收入与利润的对比：表4-10碧桂园采用新旧准则收入、利润对比（单位：亿元/人民币）项目/年度2014201520162017（旧准则）2017（新准则）20182019收入845.491132.231530.871981.342269.003790.794859.08收入同比增长率34.79%35.21%35.21%29.42%48.22%67.07%28.18%税后利润106.1297.12136.63207.68287.52485.42612.02税后利润同比增长率19.94%-8.49%40.69%52.00%110.43%68.82%26.08%数据来源：由碧桂园2016-2017年度报告中整理图92014-2019年收入增长变化图由上表能够看到，碧桂园近年来的收入平均增长幅度大约处于30%的水平，其中2016年处于旧准则时期，收入上涨了35.21%，2017年在旧准则时间段里收入的增速相对缓慢，上涨的百分比为29.42%，但在2017年采用新收入准则后，收入同比增长48.22%,税后利润直接增长了一倍多。再从2011-2017年营业收入的增长变化图来看，2013年的业绩大增幅之后出现了一个大跳水，此后几年创收大不如以前，这对于企业来说，无疑是证明自身发展滞缓的表现，这对于企业价值和股价极其不利。因此碧桂园作为行业中率先使用新准则的典范是否有制造盈余空间的嫌疑，仍需从业绩发布后市场反映情况说明。（2）基于事件研究法下的进一步探讨如下采用事件研究法对碧桂园2017年采用新准则后的市场效应来判断新准则对碧桂园的影响，具体来说是通过对超额收益率的计算直接反映是否与提前试用新准则这件事件相关。事件研究法的思路大致为：图10事件研究法分析思路依据研究目的和研究思路分别确定以下数据和计算：事件发生日为碧桂园发布中期财务报表日，即2017年8月22日；事件窗口期为事件发生日前后30个交易日，即[2017/7/17,2017/9/30];事件估计期是指该事件未发生期间，我取事件发生日100个交易日前，即[2017/4/5,2017/7/14]碧桂园在窗口期的实际收益率计算公式：Ri=市场收益率用香港恒生指数收益率计算：Rmi=MP预期收益率公式：Ri=（P表示碧桂园股价，MP表示恒生指数；t表示恒生指数的日期，it表示碧桂园的股价日期）将100个交易日的股价代入公式①得出Ri；将100个交易日的恒生指数代入公式②得出R将上述Ri和Rmi代入公式③，做回归分析得出α=0.003482，因此Ri=0.003482+0.925329Rmi将代表市场情况的恒生指数收益率Rmi代入公式④超额收益率ARi=Ri-ER;再将每个超额收益率累加得出累积超额收益率最后对窗口期间的超额收益率和累积超额收益率进行分析如图：图11事件研究法结果通过分析可知，在碧桂园发布中期报告该事件的前后30个交易日期间，在事件发生日8月22日以前累计超额收益率为负且不断下降，下降幅度最大为10%，超额收益率呈现波动趋势；到事件发生日22日之后累积超额收益率大幅上升且一直保持大于零的增长。通过该研究结果说明，碧桂园采用新收入准则确实对营业收入、净利润等经营成果与往年同期相比确实有大幅上涨，另一方面投资者也对其未来业绩保持看好。2.信息披露及内部控制的影响实施新收入准则之后，企业要对照新的规则，对资产负债表和利润表中的各个项目进行调整。不同于现在的收入准则，为确保看到会计报表以及使用它的人能够理解合同的变化，新收入准则需要企业对于收入确认的内容做更大程度的公开和要求。主要包括两方面的变动，一是对期初数的重分类，二是对报表附注的内容的增加，比如合同资产和负债盈利等信息需要更加细化的披露。在碧桂园2017年中期报告的附注中，首先将以往年度关于房地产开发活动有关的工程进度款重分类为合同负债，关于建筑活动有关的贸易及其他应收款项重分类为合同资产。除此之外，披露了其在确认收入过程中涉及到的合同信息、合同进度、依据履约进度采用完工百分比法确认收入的依据以及在附注中列示了提前采用新准则对其财务报告、财务状况和经营成果产生的影响。可以看出新准则对财务报表的披露要求更为严格和细致，监管难度也势必会增强。碧桂园则是从增强内部控制开始，其中针对新准则设立了“商业管理中心”部门，其就是为了提高对商业合同实质的理解和判断，否则容易由于财务人员不清楚合同实质而导致计量错误。那么未来的监管重心又会放在何处呢？也许并不是刻板地依据规则和条款来对公司进行审查，判断其会计处理是否符合要求，而是给予公司更多的空间，让他们自己进行选择和监督，看他们是否可以整理出足够有效的信息和数据来印证自己的判断。因此财务人员的专业素养和职业操守尤为重要，碧桂园设立了内控自评机制，设置内控协调员与职员培训，不断地对管理问题进行整改.3.对融资决策的影响对房地产企业而已，相比公开发行股票等权益性融资方式而言，更偏好于债务性融资，原因有二：一是，税法规定利息支出可以在税前列支，可以节约融资成本，且偿债压力小；二是，有助于维持现有股东持股比例和结构，从而确保对公司的控制权不会减弱。因此下文内容就对债务融资的具体情况进行研究。2017年的时候，碧桂园收入和净利润的上升幅度十分明显，意味着其具有良好的业绩表现，因此企业信用评级被上调,如下表：表4-11国际权威信用机构对碧桂园信用评级的上调信用评级机构2016年信用评级2018年信用评级标准普尔信用评级公司BBBB+惠誉信用评级公司BB+BBB-穆迪信用评级公司Ba2Ba1资料来源：天眼查信息查询系统表4-12碧桂园2015-2018年披露的尚未使用的银行授信额度（单位：百万元/人民币）年份2015201620172018尚未使用授信额度91,350.00162,840.00248,510.00301,700.00资料来源：碧桂园2015-2018年碧桂园年报整理由于业绩突出和信用评级的上调，从上表尚未使用的授信额度中可以看出，新准则的使用确实刺激了银行向碧桂园降低贷款标准，并且由于其率先使用新收入准则，其业绩指标不再大幅随着季节性波动，每年均会根据实际履约进度确认其收入，而不是在几年后在期末竣工后才做确认，因此银行每年能够清楚的在其财务报表上了解到投入贷款的使用情况，这也大大降低了碧桂园的融资风险。另外，在可选金融机构的供给增多后，碧桂园同时增加了向银行的长期融资，具体见下表：表4-13碧桂园2013-2017年银行及其他借款所得项目（单位：百万元人民币）年份20132014201520162017银行及其他借款24,552.0017,975.0032,896.0036,536.0087,106.00数据资料：来自碧桂园2013-2017年年报整理由上表计算可知，在未使用新准则前三年，向银行及其他借款年均为3935百万元，没年年均增幅为22.43%，2016年净额为3640，直至2017年银行及其他借款所得的净额达到了50570百万元，增长幅度达到1289%。为了研究碧桂园应用新收入准则后的融资成本，决定采用资本资产定价模型，将2016年和2017年这两年的加权平均资本成本计算出来，具体公示为：WACC=加权平均资本成本用WACC表示，ke指的是权益资本成本率，Kd指的是债务资本成本率，权益资本、债务资本分别用E、Dke=其中Rf其中表示无风险利率，β表示系统风险系数，RK其中Rｄ表示债务资本利率，T表示所得税税率；如果“无风险利率”使用央行一年期的定期存款利率，“债务资本利率”使用2016年和2017年碧桂园年报附录中的“银行及其他借款”加权平均资本成本，碧桂园的系统风险系数使用万科综合市场系统风险系数β（因为万科和碧桂园的规模比较近似，故而可以这样选择），以出现变更为基准，选择其前后两年的数据进行分析，具体如下：表4-14碧桂园2016-2017年加权平均资本成本年份2016年2017年无风险利率R1.50%1.50%系统风险系数β1.060.8权益市场平均收益率R12.37%15.13%债务资本利率R6.01%5.67%所得税利率T25%25%权益资本占比E50.31%40.77%债务资本占比D49.69%59.23%加权平均资本成本WACC8.79%7.58%数据来源：CSMAR数据库，碧桂园年报整理根据上述分析不难看出，碧桂园2017年的加权平均资本成本出现了一定程度的下降，一方面是其债务资本利率有所降低，之所以这样是因为在新的收入准则下，其业绩增加，进而信用评级公司对其的评价更好，信用得到升级，自然而然地就能从银行那边获得低利息贷款或者无抵押贷款，并且上一部分分析到流动比率下降、短期偿债能力降低，资本资产定价模型结果也能表示融资成本降低，从而企业扩大融资规模，整个资本结构也就被优化。五、研究结论与政策建议（一）研究结论本论文立足于新收入准则的详细内容，在对其背景和环境进行充分了解的情况下，研究了它对于房地产企业产生的影响体现在哪些地方。再以碧桂园作为案例，从财务效果、经营行为层面进行探讨，本文得出以下结论：碧桂园在2017年中率先提出使用新准则，新准则的使用，让碧桂园报表中体现出来的业绩出现了明显的增加，与此同时，各项指标也呈现出更加良好的态势，比较主要的变化有资产负债率降低且在长期内金额平稳，营业收入和净利润短期内大幅提高，有利于反应企业真实的资产规模和偿债能力，但盈利能力的大幅提高主要受新政策的刺激，其实际自身的业务能力还需投资者全面、长期的考量。采用新收入准则后为企业提供了充裕的盈余管理空间，其利好不仅体现在当期的财务报表和股价上，更为企业带来了更多融资选择。加之诸多金融机构提高了授信的额度，融资成本压力更小，碧桂园可以借此机会进一步增加融资规模，有助于资本结构的优化。3.新准则的实施对整个房地产企业的会计核算、信息披露和内部控制管理也产生了重要影响。对投入法确定开发工程的履约进度的房地产企业，应该合理准确地识别合同和判断履约进度，这对财务人员的专业能力和职业操守以及给整个行业都带来了更大的挑战。（二）政策建议通过分析碧桂园个例，新收入准则对房地产企业经营、融资、投资等活动都会产生不同程度的影响。另一方面，既推动了房地产市场的健康发展，又可能加剧市场竞争，因此合理审慎运用准则是关键，提出如下政策建议。1.加强对于新收入准则理解的培训提高职业判断能力和注册会计师的职业判断能力，可以预测到新收入准则实施后，对于职业判断和会计估计的能力要求会大幅提高。所以，房地产行业应当尽可能早的制定计划并且培训员工适应新准则，根据公司的具体情况针对性地开展学习研究和计划制定。完善关于新收入准则的执行制度和体系。新准则带来一定程度的改变，在确认收入方面，旧准则讲究收入费用观，而新准则却在想资产负债观变化，旧准则下的风险报酬转移，也受到了新准则的影响，向控制权转移的方向发展，并且合同的识别尤为关键。新准则下带来的新的确认模式，势必会对地产企业产生相应的作用，故而应当今早制定有针对性的调整方案和计划，从而有助于其更好地应对、解决新准则带来的各种问题。2.调整经营模式在企业采用新收入准则之后，需要进行经营模式的调整。房地产行业基于上文所述的五步法确认收入，需要企业做到熟悉新准则下的经营模式和业务的流程，重视内外风险监控，并且完善信息