珠海房地产管理办法

珠海房地产管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强珠海房地产市场的管理，规范房地产开发、交易、租赁等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据国家相关法律法规以及珠海市实际情况，制定本办法。本办法适用于珠海市行政区域内国有土地上房地产的开发、经营、管理和服务等活动。（二）基本原则1.依法管理原则：房地产管理活动必须严格遵守国家法律法规，确保各项管理工作有法可依、依法进行。2.市场调节与宏观调控相结合原则：充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，同时加强政府对房地产市场的宏观调控，保持市场供需平衡和价格稳定。3.保护权利人合法权益原则：切实保障房地产权利人在房地产开发、交易、使用等过程中的合法权益，维护市场公平正义。4.促进市场健康发展原则：通过规范管理，营造良好的房地产市场环境，推动房地产行业持续、稳定、健康发展。（三）管理部门职责珠海市住房和城乡建设局是本市房地产市场的主管部门，负责贯彻执行国家和地方有关房地产管理的法律法规和政策，制定本市房地产市场管理的具体措施和办法，并组织实施。市发展和改革委员会负责房地产开发项目的立项审批，指导房地产产业发展规划与国民经济和社会发展规划的衔接平衡。市自然资源局负责房地产开发用地的规划、出让、登记等管理工作，保障房地产开发项目的土地供应。市市场监督管理局负责房地产市场交易行为的监督管理，查处房地产市场中的不正当竞争、虚假宣传等违法行为，维护市场秩序。其他相关部门按照各自职责，协同做好房地产管理的相关工作。二、房地产开发管理（一）项目立项与规划1.立项审批房地产开发项目应当按照规定进行立项审批。项目建设单位应当向市发展和改革委员会提交项目申请报告、可行性研究报告等相关材料，经审核批准后方可开展项目前期工作。立项审批应当符合国家产业政策和珠海市城市总体规划、土地利用总体规划以及房地产市场发展规划。2.规划许可项目建设单位在取得立项批准文件后，应当向市自然资源局申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证应当明确用地位置、面积、用途等规划条件。建设工程规划许可证应当根据建设用地规划许可证和相关设计规范，对建设项目的建筑设计方案进行审查，确保项目符合城市规划要求。（二）土地取得与开发1.土地出让房地产开发用地应当通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式取得。市自然资源局应当按照城市规划和土地利用计划，定期发布土地出让公告，明确出让地块的位置、面积、用途、出让年限、规划条件等信息。土地出让合同应当明确约定土地交付时间、建设期限、开发进度、违约责任等条款，确保土地及时开发利用。2.土地开发建设项目建设单位应当按照土地出让合同约定的开发期限和规划条件进行土地开发建设。未按照约定进行开发建设的，应当按照规定缴纳土地闲置费；闲置超过一定期限的，市自然资源局有权无偿收回土地使用权。在土地开发建设过程中，应当严格遵守环境保护、安全生产等相关法律法规，确保项目建设符合环保和安全要求。（三）项目建设管理1.施工许可房地产开发项目在开工建设前，应当向市住房和城乡建设局申请办理施工许可证。申请施工许可证应当提交建设工程规划许可证、施工图纸及技术资料、施工单位资质证书、监理单位资质证书、工程质量监督手续、安全监督手续等相关材料。市住房和城乡建设局应当对申请材料进行审核，符合条件的颁发施工许可证。未取得施工许可证的，不得擅自开工建设。2.工程质量与安全管理项目建设单位应当依法发包工程，选择具有相应资质等级的施工单位和监理单位。施工单位应当按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工，确保工程质量。监理单位应当按照监理规范对工程建设全过程进行监理，确保工程质量和施工安全。市住房和城乡建设局应当加强对房地产开发项目工程质量和安全的监督检查，建立健全质量安全监督管理制度，对发现的质量安全问题及时责令整改，情节严重的依法予以处罚。3.竣工验收房地产开发项目竣工后，项目建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，方可交付使用。项目建设单位应当在竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和相关资料报送市住房和城乡建设局备案。市住房和城乡建设局应当对备案资料进行审查，发现问题的及时责令整改。未经竣工验收或者竣工验收不合格的房地产开发项目，不得交付使用。三、房地产交易管理（一）商品房预售管理1.预售许可房地产开发企业预售商品房，应当向市住房和城乡建设局申请办理预售许可证。申请预售许可证应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明、商品房预售方案等相关材料。市住房和城乡建设局应当对申请材料进行审核，符合条件的颁发预售许可证。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。2.预售合同备案房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，应当自合同签订之日起30日内，向市住房和城乡建设局办理备案手续。备案内容包括合同双方当事人的基本信息、商品房基本情况、价款及付款方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，以及公共配套建筑的产权归属等。市住房和城乡建设局应当建立商品房预售合同备案信息系统，加强对预售合同备案的管理，保障购房者的合法权益。（二）存量房交易管理1.交易规则存量房交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。交易双方应当签订存量房买卖合同，并按照合同约定履行各自的义务。存量房买卖双方应当如实申报成交价格，不得隐瞒、虚报成交价格。市市场监督管理局应当加强对存量房交易价格的监测和监管，防止价格欺诈等违法行为。2.交易资金监管为保障存量房交易资金安全，本市实行存量房交易资金监管制度。交易双方可以自行选择资金监管银行，并将交易资金存入监管账户。在办理房屋所有权转移登记手续时，市不动产登记机构应当按照存量房买卖合同约定，将监管账户中的资金划转至卖方账户。（三）房地产中介服务管理1.中介机构设立与备案设立房地产中介服务机构，应当向市住房和城乡建设局申请办理备案手续。申请备案应当提交营业执照、法定代表人身份证明、从业人员资格证书等相关材料。市住房和城乡建设局应当对申请备案材料进行审核，符合条件的予以备案，并向社会公布。未办理备案手续的，不得从事房地产中介服务活动。2.中介服务规范房地产中介服务机构及其从业人员应当遵守法律法规和职业道德规范，诚实守信，为委托人提供真实、准确、完整的信息和专业的服务。房地产中介服务机构不得提供虚假房源信息、隐瞒重要事实、欺诈、胁迫等方式促成交易，不得泄露委托人的个人信息和商业秘密。市住房和城乡建设局应当加强对房地产中介服务机构及其从业人员的监督管理，建立信用档案，对违法违规行为依法予以处罚。四、房地产租赁管理（一）租赁合同登记备案房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并自合同签订之日起30日内，到房屋所在地的区住房和城乡建设部门办理租赁合同登记备案手续。办理租赁合同登记备案应当提交房屋租赁合同、房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人的身份证明等相关材料。区住房和城乡建设部门应当对登记备案材料进行审查，符合条件的予以登记备案，并发放房屋租赁登记备案证明。（二）租赁行为规范房屋出租人应当按照合同约定履行义务，保证房屋及其附属设施安全、完好，提供必要的居住条件。房屋承租人应当按照合同约定合理使用房屋及其附属设施，不得擅自改变房屋用途、损坏房屋结构。房屋租赁期间，未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。（三）租赁市场监管市住房和城乡建设局应当加强对房地产租赁市场的监督检查，建立健全租赁市场监管制度，规范租赁行为，维护租赁市场秩序。对违反租赁管理规定的行为，市住房和城乡建设局应当依法予以处罚，情节严重的依法追究法律责任。五、房地产权属登记管理（一）登记种类与程序房地产权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等。房地产权利人应当按照规定向市不动产登记机构申请办理权属登记手续。申请登记应当提交申请书、身份证明、不动产权属证书、证明房地产权属发生转移、变更、注销的相关材料等。市不动产登记机构应当对申请登记材料进行审核，符合条件的予以登记，并颁发不动产权属证书。（二）登记信息管理市不动产登记机构应当建立健全房地产权属登记信息管理制度，确保登记信息的安全、准确、完整。房地产权属登记信息应当依法公开查询，为社会公众提供便利。六、房地产市场监督检查与法律责任（一）监督检查市住房和城乡建设局等相关部门应当加强对房地产市场的监督检查，建立联合执法机制，定期开展房地产市场专项整治行动。监督检查内容包括房地产开发项目建设进度、工程质量、预售许可、交易行为、中介服务、租赁管理、权属登记等方面。（二）法律责任1.对违反本办法规定的房地产开发企业、中介服务机构、