成都(格特)鼎能总部大厦前期策略提案

Part.4区域竞争工程分析Part.2成都写字楼深度剖析Part.1

成都09年经济概述Part.3工程地块分析Part.5本工程营销及产品定位建议Part.1成都09年经济概述成都09前三季度经济开展领跑西部成都--中国商务开展第五城：500强会聚之地成都--中国商务开展第五城：西部经济门户成都历来是西南的商贸中心，市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内地开展提供良好的效劳支撑。成都--中国商务开展第五城：西部金融之都完善的金融效劳为企业资金流动、资本运作提供了便利。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，是四大国家商业银行大区分行所在地，众多金融机构在蓉设立了分行、分公司或后台效劳中心。成都的金融交易量和在蓉外资金融机构数量居西部第一。Part.2成都写字楼市场深度剖析Part.2〔1〕成都写字楼物业剖析9成都写字楼类型产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；采用5A标准，甲级品质中央空调、高速电梯，智能化配套完善；管理费高，·集中分布一环内，人南沿线。力宝大厦时代广场丰德国际公寓写字楼70年使用权，宜商宜住户式中央空调户型较小多200平米下管理费用低，一般5元/平米人南沿线；草市街曼哈顿正成财富

独栋写字楼低容积率，高50%绿化率；户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，基本为工业用地形式为总部经济高新区，龙潭寺天府大道火炬动力港青羊工业总部

成都写字楼分类10产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼70年使用权，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；户型较小多在200平米以下；管理费用低，住宅物业费水平，租金水平低，30元/平米左右；人南沿线；凯莱蒂景华西美庐软件园均为工业用地采取孵化政策，政府支持大型企业入驻。4，采取销售和租赁结合高新区天府软件园教育科技园成都写字楼类型

成都写字楼分类成都商用写字楼区域等级划分〔仅投入使用工程〕第三梯队第二梯队第一梯队香格里拉商务楼时代广场力宝大厦央扩汇日广场川信大厦建行大厦达义．罗浮广场

财富中心顺城大厦世贸大厦冠城广场

新世纪广场温哥华广场9米以上挑高大堂LOW-E幕墙高水准国际物管进口高速电梯建筑规划到达甲级租金高昂地理位置绝佳根本都建于05年前物管一般规划和根本条件一般租金一般电梯陈旧，拥堵建筑规划过时物管水平一般空间狭小租金廉价

成都写字楼分类12成都商用写字楼案例分析

总建筑面积：71905.71平方米，建筑高度98.8米，地下2层/地上23层，地下建筑面积8881.29平方米，地上建筑面积63204.42平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙筒体结构。地上23层，定位为配套性商业和写字间，裙楼1层到3层主要为配套性商业层，大厦4层至23层为商务写字间，主要是提供给开展良好的中大型企业，11层至23层为整层销售楼层。

总占地面积6473.15平方米，总建筑面积72252.28平方米，采用全框架筒体墙结构，建筑总高：115米，建筑共25层，地下2层，地上23层，共计318个车位；

大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88㎡，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m；

4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m；

5—12F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，层高3.4m；

13F：国际商务会议中心和写字间，写字间层高3.4m；

14F—23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米〔A栋、B栋面积分别为1084平米〕，层高3.4m力宝大厦高档写字楼关键词：国际级托管效劳，500强入驻香格里拉嘉里中心高档写字楼关键词：五星行政物管，500强入驻投资商：凯德置地（中国）投资有限公司景观设计单位：美国斯蒂文·霍尔建筑师事务所来福士广场高档写字楼关键词：国际知名，城市综合体，绿色建筑新加坡仁恒置地

仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，新加坡仁恒置地

仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，Part.2〔2〕成都写字楼租金水平剖析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场栋数、楼层38383326A28层B21层2栋28层公摊率25%28%26.80%33.80%30%30%楼层高3.3米净高:2.3-2.4米2.3米3.4米净高:2.5米3.015米净高:2.2米3.4米净高2.4-2.52.38米面积区间（M2）70-47080-30057-1555136-816车位数148500(共享)280个245400220车位售价、租金450-550元/月400-600元/月800-1000350-500元/月400-600元/月待定电梯6台三菱电梯、2台LG电梯、2台货梯8部美国DOVER电梯，自动群控速度从1.75米/秒至3.5米/秒.6部三菱电梯、载重1000㎏、速度2.5米/秒8部OTIS、载重1000㎏12部德国蒂森电梯，运行速度2.5米/秒6台日本三菱、载重1150㎏、速度2.5米／秒。外立面装饰玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙大堂装修大理石、花岗石花岗石、大理石大理石、花岗石大理石、高级地砖大理石大理石大堂功能商务中心、休息厅商务中心电梯间接待中心、休息厅商务接待、客户服务中心商务咨询前台物业管理公司四川川信物业管理有限责任公司香港戴德梁行成都奥莱物业服务有限公司威斯顿物业管理（香港）有限公司时代广场物业管理有限公司美国仲量联行成都写字楼典型工程租金分析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场地理位置成都市人民南路二段18号成都市顺城大街308号成都市人民南路一段18号领事馆路2号总府路2-4号、红星路三段2-44号盐市口、顺城大街8号销售热线869398898661988886126655869398808667252566333666-813投资商四川信托投资有限公司香港跨国机构冠城集团成都汉天物业开发有限公司威斯顿联邦公司泰然置业有限公司爪哇控股有限公司开发商四川信托投资有限公司成都青羊可达房屋发展有限公司成都汉天物业开发有限公司四川怡和置业有限公司国嘉地产有限公司成都华商房屋开发有限公司开盘时间1998年2000年2003年2003年2006年1月不售竣工时间1999年2001年2001年2003年2005年122006年租金90元/平米70-100元/平米90-160元/平米110元/平米85-120元/平米80-100元/平米售价13000元均价9000元9480-11500110008700不售租售比例95%98%98%90%95%占地面积4000平米5500平米4522.26平米5000多平米8787.31平米未知建筑面积65794平米83640平米52000平米54191平米105000平米47147平米本列表主要选取的是目前比较有代表性入住率比较高的写字楼工程根本为甲级写字楼也作为本工程主要的调研参照对象。从列表中可以看出这些入住率高的工程多在05年以前竣工。物业条件相对中庸，在配套的科技配套上比低档写字楼强，但比08年后面市的写字楼产品存在些差距。也导致客户流动性比较大。成都目前甲级写字楼租金水平平均在90-120之间徘徊。成都目前主流写字楼效益比较好的多数是地理位置处于绝佳的核心地带。区位优势强。建筑体量也多在10万平以下。成都典型写字楼市场价格小结成都写字楼典型工程租金分析Part.2〔3〕09成都写字楼市场回忆今年前11月，写字楼销售平均报价7948元/平方米，较2021年成交价7831元/平方米出现1.5%的微小涨幅。受经济复苏的影响，多个工程从下半年开始上调销售价格，上调幅度为200~1000元/平方米。写字楼租金根本与2021年持平，甲级写字楼租金由2021年平均108元/平方米/月下调至2021年平均105元/平方米/月；乙级写字楼租金由78元/平方米/月下调至76元/平方米/月，租金出现微幅下调。但从第三季度开始，随着租赁市场的活泼，租金开始上升，中原地产预计全年租金与2021年根本持平。09成都写字楼关键词：租售双涨今年前11月，成都市主城区总计有33个写字楼工程〔不含总部基地〕取得预售许可证，总供给量到达104.46万平方米。供给量呈井喷状态，大大超过2021年77.11万平方米的供给量，突破历史最高点；其中销售型写字楼总供给量到达96.61万平方米，只租不售经营模式的写字楼供给量为7.85万平方米。成都写字楼市场09年全年新增甲乙级写字楼约26万平方米，明年写字楼市场的供给预计约有70多万平方米，包括甲乙级写字楼，其中甲级写字楼有5栋。10年供给的甲级写字楼主要集中在人南沿线，天府大道区域，东大街也有工程面市。

09成都写字楼关键词：供给量井喷2021年1~11月，成都写字楼市场成交52.55万平方米，同比2021年增长34.5%，增长幅度较大。中原地产分析认为，成都写字楼市场从今年5月开始成交量保持平稳上升，月均成交量维持在6万平方米以上，市场需求强劲。预计2021年全年写字楼成交量将突破60万平方米。09成都写字楼关键词：销售旺盛26Part.3工程地块分析大源组团是成都天府新城的核心区域，四界为绕城高速以南、锦江以西、成昆铁路以东、高新区界以北，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成。

大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。而规划中的地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。距成昆铁路白家车站约3公里.区域图：大源商务核心大源商业核心：金融后台，科技研发大源商务CBD：现代商业建筑的盛宴鼎能总部占地面积：13333㎡建筑面积：268000㎡容积率：12建筑密度：不小于30%，不大于45%绿地率：10%建筑性质：业金融鼎能总部大厦工程区位图周边配套：中、小学：成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等商场：欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店等医院：华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院其他：餐饮娱乐：天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、铂仕紫荆精品电影城、左岸花都美食街、南草坪等区域规划配套32Part.4区域竞争工程分析具体地址：人南沿线天府立交左侧（高新管委会对面）所属商圈：城南中央商务区建筑面积：79700m2总楼层数：20层装修情况：清水吊顶净高：3.8M报

价：8000元/m2

物业公司：戴德梁行物管费用：0元/月车位费用：450元/月车位数量：350个电

梯：18部OTIS电梯，其10部2.5米/秒的高速电梯空

调：美国“特灵”中央空调水

电：市政接入通

讯：无线网络覆盖消

防：符合国家消防标准保

安：24小时值守交通情况：公交6、115、118、501、504、806路等入住客户：多家国内外知名企业特拉克斯国际广场区域竞争对手关键词：

科技化。建筑风格创新销售价格：超过10000/平具体地址：天府大道1480号（地铁孵化园站）所属商圈：城南中央商务区建筑面积：90361m2总楼层数：17装修情况：清水吊顶净高：3.7M报

价：9800元/m2

物业公司：国际知名物业管理公司物管费用：15元/月车位数量：428个电

梯：12部智能高速品牌电梯，4部扶梯。空

调：知名品牌中央空调。独立分户计量计费，水

电：地下二层设变配，油发电机组作为应急源。通

讯：光纤骨干系统直达每层无线通讯信号覆盖消

防：知名品牌消防报警系统，保

安：监控与报警系统联网，拉德方斯大厦区域竞争对手关键词：

科技化。建筑风格创新销售价格：超过10000/平人民南路南延线天府大道188号所属商圈：高新商圈建筑面积：280000m2总楼层数：装修情况：清水物业公司：仲量联行物管顾问吊顶净高：3.7M车位数量：1160个电

梯：共10部顶级品牌锋速电梯主楼共8部客梯，速度高达2.5m/s，2部消防梯。世界名牌电梯三菱配置，锋速运转，空

调：分体式空调水

电：10KV市政电网接入电源，供电量设计标准：办公区域按50w/m2用电量进行设计通

讯：FTTB万兆光纤数据接入、消

防：火灾报警自动化系统；自动喷淋系统；消火栓系统；气体灭火系统；水喷雾系统；公共广播及背静音乐系统关键词：

住宅价格，5A品质，品牌实力价格：6000—8000销售现状：百分之80以上新希望国际B座工程竞争对手关键词：

工业用地价格：8000—9000销售现状：不明，销售现场无客户。可选房源余地大。航兴国际工程竞争对手房源数量：2号楼共121套售价：4-7层均价8200元/平方米。美年广场总占地255亩,总建面约100万㎡，是西南首个亮相的世界级都市综合体工程。本工程位于成都国际城南，天府大道西侧，紧邻锦江，临河而建一脉相承。距市中心仅20分钟车程，紧邻地铁一号线，交通便捷。

Loft每层层高5米，80%以上户型均有8㎡储物间赠送，大框架剪力墙结构，可以隔成上下双层的复式结构，客户可任意把握上下两层夹层高度，这样最大能增加50%的使用面积，业主可以根据自己的风格来决定装修风格和布局，充分彰显你的个性。户型面积区间为47—260平米，空间内部方正实用，相邻多个单位可任意自由组合，内部共有31台电梯，美年广场工程竞争对手关键词：

Loft，商住综合房源数量：1064套售价：8000元/平方米供给量大，供给时间集中：未来区域总供给量将超200万方，预计上市时间集中在2021年下半年到2021年。片区内写字楼未售工程居多，受08淡市影响，多数楼盘开发商前期处于观望状态，开盘时间一再拖延。结果09年市场向好集中放量产品同质化严重：产品都具有光鲜的外立面，除个别具有特别亮点外，内部配置普遍相仿，皆具备国际甲级5A智能化标准，中央空调、新风系统、高档电梯。区域写字楼工程市场小结Part.5本工程营销功能定位建议40地块SWOT分析S〔优势〕：1、地块规那么便于规划；2、位于F-CBD核心位置；3、交通便利，紧邻城市主干道以及绕城高速；W〔劣势〕：1、地块及区域生活配套缺乏2、建筑体量比较大，市场风险大3、；T〔威胁〕：1、天府新城写字楼竞争剧烈；2、竞争工程同质化严重。3，工程所在区域写字楼放量巨大O〔时机〕：：1、F-CBD近2—3年将逐步开展成熟；2、大量企业入住将形成浓厚商务气氛；3、群体效应带动片区的开展鼎能总部大厦工程概念定位

定位建议具备多功能商务配套顶级商务管理与效劳高品质办公生活一体化模式鼎能总部大厦工程总体定位

定位建议成熟的高品质国际化商务居住聚集区本案所处的区域目前虽然还不够成熟，但随着工程的开发以及区域商业物业的建设，本案将成为最成熟的区域之一。同时通过国际化水准的设计、高品质建造质量、国际机构和大型企业的入驻和完善的后期营运管理必将成为天府新城的一个商务明珠。专为国际机构、大型企业定制的总部商务生活模式本案利用自身的地段、交通和品质的优势，通过以产定销的先进理念，按照国际甲级写字楼标准以满足大型国际企业的总部办公要求为目标，为国际机构企业度身定制的总部型办公商务生活一体化模式。拥有多功能商务配套

本案的齐全商住配套是本案的亮点之一，其功能需进行适当的调整，以满足商务办公及高端居住客户的需要，对外应树立高级会员制会所形象。顶级商务管理与效劳

软件的提供必须要有硬件的支持。规划定位中既以“顶级商务〞为要求，那么我们的设施设备不仅以此为标准，还须为实现顶级的管理与效劳来作为硬件的保障。如效劳总台的设置、秘书中心、票务中心、会议中心设立、楼宇局域网等等。另外，相应的安保管理方法的增设也是必不可少。鼎能总部大厦工程总体定位

定位建议鼎能总部大厦工程产品建议

产品建议低楼区为大开间灵活分割研发区，高区为规那么办公楼。这样可以减少写字楼的销售面积分割带来的建筑规划压力，不同客户各有选择。大中客户可以选择高楼区整层或者大面积。客户干扰小。附楼采用大开间，大柱距。便于自由分割。A楼——定位为行政公寓户型以套房为主，户型配置为精装行政公寓。这样既可以与周