2010年2月1日沈阳空港板块别墅市场调研报告34p

沈阳空港板块别墅市场调研报告辽宁通启市场研究咨询2021年2月1日报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅工程分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观开展概况四、空港板块别墅工程消费者人群特征沈阳别墅市场宏观开展概况-沈阳别墅开展轨迹1992年开始启动独栋为主20套河畔花园1996年第一个顶峰独栋为主250套以上静园天辰景翠靓马新村靓马云珠巴黎世家凤凰花园1999年第一个低谷慕马大案巴黎香榭别墅概念营销2003年第二个顶峰风格丰富理念完善联排出现客群开始多样性两大百万平米别墅群奥林匹克花园香格蔚蓝2005年第三个高峰环境资源配套改善品质提升市场反应火爆九如溪谷奥林匹克花园2006年2021年平稳增长环境资源配套改善品质提升销量增长第二个低谷国八条的出台粗线条的跟风现房后配套缺乏生活不便利资金与产品投入宣传与实楼差距市场信心受挫近年主要的供应区域景观资源丰富区域发展迅速配套逐渐健全最高品质楼盘销售主力棋盘山板块近年主要的供应区域景观资源一般区域发展迅速配套逐渐健全销售主力沈北板块05年前主要的别墅供应区域无景观资源区域发展迟缓配套不健全发展相对滞后空港板块新兴区域景观资源一般配套完善是距离市区最近的别墅区浑河沿线板块沈阳别墅市场宏观开展概况-区位与现状目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。05年前，空港别墅区作为别墅主要供给区曾经历了一段辉煌期，但由于区域开展缓慢，生活和根底配套不健全，后期开展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等开展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。沈阳别墅市场宏观开展概况-沈阳别墅工程分布●●沈阳中体奥林匹克花园·花园新城金地·长青湾假日·伊丽雅特湾皇第龙邸中海龙湾美地庄园桑堤亚纳香格蔚蓝富力·仙湖国际方迪山庄泉涌新镇大溪地万科·兰乔圣菲中旅国际小镇信盟花园莱茵南郡玫瑰园悠诗美地碧桂园凤凰城碧桂园太阳城博士花园比华利北美家园8栋洋房九如溪谷沈阳中体奥林匹克花园·花园一号穗港公园里圣诺兰桥深航翡翠城花溪山庄佳地园佳苑庄园锦绣山庄沈阳碧桂园翔凤·山水国际泉涌山河里清韵百园沈阳奥林匹克花园米拉晶典皇嘉美墅辉山别墅唯美品格唯美十方听雨观澜首创·银河湾阳光假日山庄维也纳森林别墅丰达花园别墅绿岛花园保利·十二橡树首创·琥珀湾沈阳别墅市场宏观开展概况-供给量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局注:2021年数据截止至11月份。沈阳别墅市场宏观开展概况-供给量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局注:2021年数据截止至11月份。2021年沈阳别墅市场的供给面积相比2021年有大幅下降。2021年下半年，保利·十二橡树和首创·琥珀湾的开盘热销，直接带动别墅市场成交率的提升。报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅工程分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观开展概况四、空港板块别墅工程消费者人群特征空港区域产品产品类型多样化；建筑风格多样化；户型设计以豪华、舒适大户型为主。空港区域价格高端产品价格在11000-15000元/㎡之间，以富力·仙湖国际、信盟花园为代表；中档别墅产品价格在5000元/㎡以下。空港区域销售情况除锦绣山庄外，其余工程平均每期销售周期在2－3年；主力消费群以塔尖阶层为主。空港区域综合分析区域房地产开展起步较早，但开展较为缓慢。此区域是沈阳市别墅开展较早的区域，以信盟花园为代表，进入中期开展阶段陆续出现了锦绣山庄、花溪山庄、香格蔚蓝等代表工程；本地开发商开发；缺乏自然资源和综合配套设施，在景观等方面无法与浑河沿岸及沈北、棋盘山的工程抗衡；该板块的工程建筑风格多为北美风格，在户型设计方面存在严重的同质化现象。空港板块别墅市场概况空港板块别墅市场概况-区域工程分布图信盟花园比华利山庄玫瑰园香格蔚蓝富力·仙湖国际锦绣山庄美地庄园花溪山庄在售工程售罄工程空港板块以沈阳桃仙国际机场为主，辐射周边区域，代表性工程为香格蔚蓝、美地庄园、富力·仙湖国际、信盟花园、玫瑰园、锦绣山庄、花溪山庄和比华利山庄等。其中大局部工程开盘时间在2004年以前，是沈阳老牌的别墅区域。目前在售的只有富力·仙湖国际和香格蔚蓝的三、四期产品，还有信盟花园和美地庄园的少局部产品，其他均已售罄。随着沈北和棋盘山板块别墅市场的兴起，空港板块缺乏足够的竞争力。项目名称占地面积（万平）建筑面积（万平）容积率绿化率开盘时间入住时间香格蔚蓝100700.740%2004年2006年美地庄园50160.2380%2001年2003年富力·仙湖国际37150.438%2008年2009年信盟花园3513.50.3880%2003年2006年玫瑰园249.60.465%2003年2006年锦绣山庄306.60.2270%2007年2007年花溪山庄2560.2460%2000年2002年比华利山庄————0.32——2004年2006年空港板块别墅市场概况-主要工程情况项目名称产品形式均价（元/平）独栋双拼联排叠加洋房独栋双拼联排叠加洋房香格蔚蓝★★★★12000800065005000美地庄园★★★★11000800060006000富力·仙湖国际★★★15000100009500信盟花园★★★★12000900060005000玫瑰园★★35003500锦绣山庄★10000花溪山庄★6000比华利山庄★4000空港板块别墅市场概况-主要工程情况空港板块别墅市场概况-主要工程情况所有工程中，香格蔚蓝的占地面积、建筑面积和容积率均为最大。报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅工程分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观开展概况四、空港板块别墅工程消费者人群特征项目基本信息富力·仙湖国际楼盘地点东陵区凤凰大街77号开发商富力房地产开发有限公司物业公司沈阳富力物业有限公司物业费3.9元/㎡/月总占地面积370000㎡总建筑面积150000㎡容积率0.4规划总户数232户规划期数二期开盘时间（一期）2008年9月交房时间（一期）独栋2009年12月，双拼、联排2010年10月空港板块代表性别墅工程分析-富力·仙湖国际富力·仙湖国际在售产品情况：规划产品情况：空港板块代表性别墅工程分析-富力·仙湖国际开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一期独栋400-1200㎡15000元/㎡63%双拼298㎡10000元/㎡100%联排249/275㎡9500元/㎡91%本工程共有两期，目前只有一期产品在售，二期尚未推出；工程一期包括独栋、双拼和联排产品〔四联、六联〕；一期推出独栋128套，双拼20套，联排22套，其中双拼产品均已售罄，独栋去化到达63%〔已售80套〕，联排去化到达91%〔已售20套〕；目前只剩余局部联排产品销售，所剩户型多为中间户型。本工程共分为两期，一期在售，二期正在规划当中；即将上市的为一期双拼产品，面积区间约为300㎡，预计上市套数为50套，均价约为11000元/㎡。项目基本信息香格蔚蓝楼盘地点东陵区桃仙大街6号开发商辽宁香格蔚蓝房产开发公司规划设计公司加拿大维多立亚建筑设计机构策划公司辽宁天基地产顾问物业公司英国独资第一东方物业公司总占地面积1000000㎡总建筑面积700000㎡容积率0.7绿化率40%规划期数暂定四期开盘时间三期：2008年7月，四期：2007年9月入住时间三期：2009年8月，四期：2009年11月空港板块代表性别墅工程分析-香格蔚蓝在售产品情况：空港板块代表性别墅工程分析-香格蔚蓝本工程暂定四期，目前一、二期售罄，三、四期在售；一、二期2004年即开盘销售，2006年已经入住，是沈阳别墅开发第二个顶峰时期的产品，价格比较廉价；一、二期只有四联和六联的别墅产品，面积区间160-300平，早已售罄；目前在售的是听雨观澜和圣罗伦斯产品，目前销售状况良好。开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一、二期联排160-300㎡3300元/㎡100%三期（听雨观澜）独栋600-800㎡15000元/㎡100%双拼320-370㎡8000元/㎡60%联排250-310㎡7000元/㎡90%四期（圣罗伦斯）双拼250-280㎡6600元/㎡90%联排250-280㎡6600元/㎡洋房56-107㎡5000元/㎡项目基本信息美地庄园楼盘地点沈阳桃仙机场国际航空港副城开发商沈阳美地房地产开发有限公司规划设计公司沈阳建筑设计院物业公司沈阳美地物业公司总占地面积500000㎡总建筑面积160000㎡容积率0.23规划总户数五期118套规划期数暂定五期开盘时间四期：2006年6月，五期2009年10月入住时间四期：2007年，五期未定空港板块代表性别墅工程分析-美地庄园在售产品情况：空港板块代表性别墅工程分析-美地庄园本工程暂定五期，一、二、三、四期均已售罄，目前只有五期“苹果园〞在售；工程前三期只有独栋产品，四、五期参加联排，五期又增加了叠加产品；前四期产品价格比较低，均价只有4500元/平左右，五期产品提升至7100元/平。开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一期独栋300-500㎡3800元/㎡100%二期独栋300-500㎡4500元/㎡100%三期独栋300-500㎡4700元/㎡100%四期二联、四联、六联170-500㎡4900元/㎡100%五期二联、四联、叠加111-350㎡7100元/㎡40%项目基本信息信盟花园楼盘地点沈阳市苏家屯区梧桐大街3号（绿岛对面）开发商沈阳信盟房地产开发有限公司规划设计公司沈阳信盟规划设计有限公司承建单位沈阳信盟建筑有限公司园林设计公司沈阳信盟园林设计有限公司物业公司沈阳信盟花园物业有限公司物业费2.35元/㎡/月总占地面积350000㎡总建筑面积135000㎡容积率0.38规划总户数350余户开盘时间2003年入住时间2006年空港板块代表性别墅工程分析-信盟花园在售产品情况：空港板块代表性别墅工程分析-信盟花园本工程共有四期，目前一、二、三期均已售罄，只有四期产品在售，且剩余产品不多；工程产品多样，一期均为独栋产品，二期参加双拼，三、四期那么又参加了联排产品；在售产品为四期联排产品，“半山别墅〞组团。开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一期独栋268-2590㎡9500元/㎡100%

二期独栋273-1368㎡10000元/㎡100%双拼238-276㎡8900元/㎡三期独栋538㎡、627㎡13000元/㎡100%联排205-382㎡10000元/㎡双拼266-363㎡6900元/㎡

四期独栋439㎡

、493㎡14000元/㎡95%双拼238㎡10000元/㎡联排200-373㎡8000元/㎡报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅工程分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观开展概况四、空港板块别墅工程消费者人群特征沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析产品需求别墅产品形式别墅建筑风格别墅关注因素建筑面积需求总价心理承受人群特征性别年龄学历职位居住区域为了进一步了解别墅消费者的产品需求与人群构成，对别墅消费者以问卷提纲形式进行了访问。访问对象选择：1、别墅成交消费者：过去5年内在沈阳购置别墅产品10个样本2、别墅潜在消费者：有消费别墅的经济实力，在未来五年内有购置别墅产品的意愿10个样本3、是购置别墅产品的主要决策者或决策参与者因整体样本数量较小，结果仅供参考沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析您喜欢购置的别墅类型?您最喜欢哪种风格的别墅？在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，其次是多联排别墅。在别墅风格方面：地中海风格、西班牙风格相对最受欢送。沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析在以下有关别墅的因素中，您比较关注的?〔多项选择〕在对别墅的各项关注因素中：生态、附加空间、私家花园三项的中选率相对最高。沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析通常情况下，您愿意为购置别墅支付的总额为：〔单位：万元〕您希望购置的别墅的总建筑面积为：〔单位：平方米〕对别墅面积需求方面：220-280平的面积相对最受欢送。对别墅总额的支付方面：愿意接受的别墅总额集中在150-300万元之间。沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析请问您的周岁年龄属于以下哪个范围？请记录被访者的性别：在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达75%。男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅的购置决策方面，仍然占据主导作用。在年龄方面，主要集中在36-55岁之间。其中，46-55岁的比较相对最高。35以下的年轻消费者也占二成，购置群体日趋年轻化。这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析请问您的教育程度是以下哪一种？〔单项选择〕您在单位中的职位是：学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。私营企业主、企业高层管理人员是别墅消费的主体。一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。

沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析您在沈阳连续居住多少时间了？〔单项选择〕请问您原来的居住区域？〔单项选择〕因样本量较小，以下居住区域来源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征：沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表现略有差异。空港板块代表性工程消费者人群特征项目年龄层客户构成购房动机和消费心理项目成交原因分析锦绣山庄45—60岁之间50岁左右为主沈阳市内和周边二线