湖南物业管理办法

湖南物业管理办法一、总则（一）目的与依据为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，实行社会化、专业化、市场化运作。（四）管理体制省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。二、业主及业主大会（一）业主的权利与义务1.权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2.义务业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会的成立与职责1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑物面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图；（5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料。符合前款条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到资料之日起三十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.职责业主大会履行下列职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（8）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主大会议事规则与管理规约1.业主大会议事规则业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。2.管理规约管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。三、业主委员会（一）业主委员会的组成与选举业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。（二）业主委员会的职责与工作规则1.职责业主委员会履行下列职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。2.工作规则业主委员会应当建立健全工作制度，实行少数服从多数的原则，按照业主大会议事规则的规定履行职责。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、业主大会议事规则、管理规约以及业主委员会委员名单等材料报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。（三）业主委员会的换届与终止1.换届业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。2.终止业主委员会有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞职的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。四、前期物业管理（一）前期物业服务合同建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（二）物业承接查验1.承接查验的主体与内容建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业服务企业应当对承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验记录。承接查验的主要内容包括：（1）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（2）共用设施设备：一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.承接查验的程序与要求承接查验应当按照下列程序进行：（1）确定查验日期；（2）组成查验小组；（3）移交有关资料；（4）查验共用部位、共用设施设备；（5）形成查验记录；（6）解决查验发现的问题；（7）签订承接查验协议。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业主名册；（5）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当自承接查验协议签订之日起三十日内，将承接查验情况书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门。（三）临时管理规约建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。五、物业服务（一）物业服务企业的资质与行为规范1.资质从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质证书。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。2.行为规范物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业应当履行下列义务：（1）履行物业服务合同，提供物业服务；（2）接受业主、业主大会、业主委员会和业主监督管理部门的监督；（3）定期公布物业服务费用和经营收支情况；（4）对管理区域内的共用部位、共用设施设备进行养护和管理；（5）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。（二）物业服务内容与标准物业服务内容一般包括以下方面：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生管理；4.物业管理区域内的绿化养护；5.物业管理区域内的秩序维护；6.车辆停放管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业服务标准应当根据不同类型的物业，按照国家和本省有关规定，结合实际情况制定。（三）物业服务费用1.收费方式物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.费用构成与调整物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况。物业服务费用确需调整的，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置就调价理由、项目、标准等内容进行公示，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（四）物业服务合同物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项进行约定。物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织业主决定是否续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前三个月书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本办法第四十条规定的资料和物业管理用房。六、物业的使用与维护（一）物业使用规范业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。（二）物业维修养护1.共用部位与设施设备维修物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：（1）专有部分由业主承担；（2）部分业主共有的，由部分业主按照其建筑面积所占比例承担；（3）全体业主共有的，由全体业主按照其建筑面积所占比例承担；（4）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由责任人承担。2.专项维修资金专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和本省有关规定执行。（三）改变共有部分用途与利用共有部分经营1.改变用途业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。2.经营活动利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。七、法律责任（一）业主、业主委员会的法律责任业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的，处五千元以上一万元以下的罚款；2.未按照本办法规定报告业主大会决定事项的，处一千元以上五千元以下的罚款；3.未按照本办法规定保管有关文件资料的，处一千元以上五千元以下的罚款；4.违反本办法规定使用业主大会或者业主委员会印章的，处五千元以上一万元以下的罚款；5.业主委员会委员资格终止后未按照本办法规定移交有关资料的，处一千元以上五千元以下的罚款。（二）物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下