湖南预售管理办法

湖南预售管理办法一、总则（一）目的为了加强对湖南省房地产市场预售活动的管理，规范房地产开发企业的预售行为，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本省实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在湖南省行政区域内从事房地产开发经营活动，进行商品房预售的房地产开发企业、预售商品房的购买人以及相关管理部门。（三）基本原则1.依法管理原则房地产预售活动应当遵守国家法律法规和本办法的规定，依法进行登记、许可、监管等各项管理工作。2.公平公正原则管理部门应当公正、公平地对待房地产开发企业和购房人，保障各方的合法权益，维护市场公平竞争秩序。3.保护权益原则注重保护购房人的合法权益，确保预售商品房的质量、交付时间等符合约定，加强对预售资金的监管，防止资金挪用等损害购房人利益的行为发生。二、预售许可管理（一）申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业应当向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，包括银行出具的到位资金证明、会计事务所出具的验资报告等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，应当包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）审批程序1.受理房地产管理部门收到开发企业提交的预售许可申请后，应当对申请材料进行查验。材料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。2.审核房地产管理部门应当对开发企业提交的申请材料进行审核。重点审核申请条件是否符合要求，预售方案是否合理等。必要时，可以进行实地查勘。3.许可决定经审核符合预售许可条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售许可条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。（四）预售许可证的有效期《商品房预售许可证》的有效期为1年。开发企业应当在有效期内进行商品房预售。有效期届满，需要继续预售的，开发企业应当在有效期届满前30日内向原发证机关申请办理延续手续。原发证机关应当在有效期届满前作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期重新计算；不予延续的，开发企业应当停止预售，并及时到原发证机关办理注销手续。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当自取得《商品房预售许可证》之日起10日内，将预售商品房的全部房源信息在房地产交易场所和网络平台上公开，并与承购人签订书面商品房预售合同。2.商品房预售合同应当采用示范文本，明确双方的权利和义务。合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。3.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（二）合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极推进商品房预售合同网上备案系统建设，逐步实现商品房预售合同网上签订和备案。开发企业应当按照要求将预售合同通过网上备案系统进行填报，并提交相关材料。3.房地产管理部门应当对开发企业提交的预售合同备案申请进行审核。符合备案条件的，应当在3个工作日内予以备案，并出具商品房预售合同登记备案证明；不符合备案条件的，应当告知开发企业不予备案的理由。4.已办理商品房预售合同登记备案的，未经双方协商一致，不得变更合同内容。经双方协商一致变更合同的，开发企业应当自变更合同之日起30日内，将变更后的合同文本报原备案机关备案。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。监管账户应当与项目预售许可证对应，不得另设其他账户收存预售资金。2.开发企业应当在申请预售许可时，提交预售资金监管协议，明确监管账户的开户银行、账号、监管方式等内容。监管协议应当由开发企业、监管银行和房地产管理部门三方签订。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存计划，将预售资金足额存入监管账户。预售资金缴存计划应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。2.购房人应当按照商品房预售合同的约定，将购房款存入开发企业的预售资金监管账户。开发企业不得另设其他账户收存购房款。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金应当按照经房地产管理部门和监管银行共同认可的用款计划执行。用款计划应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，包括项目前期费用、建安工程费用、配套设施建设费用、公共维修基金等。2.开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交用款计划、资金使用申请、工程进度证明等材料。监管银行应当对开发企业提交的材料进行审核，符合用款计划的，应当在3个工作日内予以拨付。3.房地产管理部门应当对预售资金的使用情况进行监督检查。发现开发企业有挪用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处罚。（四）账户注销1.商品房项目竣工并通过验收后，开发企业应当向房地产管理部门提交预售资金监管账户注销申请，并提供项目竣工备案证明、预售资金使用情况报告等材料。2.房地产管理部门应当对开发企业提交的材料进行审核。审核通过的，应当在5个工作日内出具同意注销监管账户的书面意见。3.开发企业应当持房地产管理部门出具的同意注销监管账户的书面意见，到监管银行办理监管账户注销手续。监管银行应当在办理注销手续后3个工作日内，将监管账户余额划转至开发企业指定的账户。五、预售行为规范（一）广告宣传1.开发企业发布商品房预售广告，应当向房地产管理部门提交广告内容的书面材料。广告内容应当真实、准确、合法，不得含有虚假、夸大的内容，不得欺骗和误导消费者。2.商品房预售广告应当载明以下事项：开发企业名称、预售许可证号；商品房的位置、面积、户型、价格、装修标准等；预售的起止日期；交付使用的时间；物业管理的内容；预售的价格形式及优惠条件；其他需要说明的事项。3.开发企业不得在未取得预售许可前发布预售广告。发布的预售广告应当与经房地产管理部门审核的内容一致。（二）销售现场管理1.开发企业应当在预售商品房现场显著位置公示以下内容：开发企业营业执照、资质证书；商品房预售许可证；预售商品房的位置、面积、户型、价格、装修标准等；预售资金监管账户信息；物业服务内容及标准；商品房买卖合同示范文本；其他需要公示的事项。2.开发企业应当安排销售人员在销售现场负责解答购房人的咨询，提供真实、准确的信息。销售人员应当具备相应的房地产销售知识和技能，并向购房人出示有效身份证件和授权委托书。3.销售现场应当保持整洁、有序，不得设置虚假样板房。设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。（三）禁止行为1.开发企业不得采取捂盘惜售、炒卖房号、虚假交易等方式哄抬房价，扰乱房地产市场秩序。2.开发企业不得将未取得预售许可的商品房进行预售，不得向购房人收取预订款性质费用。3.开发企业不得擅自变更规划、设计，影响商品房质量和使用功能。确需变更的，应当按照规定程序办理相关手续，并及时通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。未在规定时间内作出书面答复的，视为同意变更。六、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责本行政区域内房地产预售活动的监督管理工作。具体职责包括：受理预售许可申请、审核发放预售许可证；监督检查预售合同签订、备案情况；监管预售资金使用；查处违法预售行为等。2.价格主管部门负责对商品房预售价格进行监督管理，依法查处价格违法行为。3.建设行政主管部门负责对房地产开发项目的工程质量进行监督管理，依法查处工程质量违法行为。4.其他相关部门按照各自职责，协同做好房地产预售活动的监督管理工作。（二）监督检查方式1.日常巡查房地产管理部门应当定期对房地产开发项目进行日常巡查，检查开发企业的预售行为是否规范，预售资金是否按规定缴存和使用，预售合同是否按规定签订和备案等。2.专项检查根据房地产市场情况，房地产管理部门可以组织开展专项检查，对重点区域、重点项目进行集中检查，严厉打击违法预售行为。3.投诉举报处理房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，受理购房人及其他利害关系人的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（三）违法行为查处1.开发企业违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业违反本办法规定，采取返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，由房地产管理部门责令改正，并处以警告，责令限期退还所收款项，并处以所收款额1%以上5%以下的罚款；情节严重的，由房地产管理部门吊销营业执照。3.开发企业违反本办法规定，未按规定将预售资金存入监管账户或者挪用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告，责令限期补足挪用的资金，可以并处挪用金额1%以上5%以下的罚款；情节严重的，由房地产管理部门暂停该项目的预售许可，并依法予以处罚。4.开发企业违反本办法规定，发布虚假预售广告或者未按规定公示相关信息的，由房地产管理部门责令改正，并处以警告，可以并处1万元以下的罚款。5.开发企业违反本办法