淄博预售管理办法

淄博预售管理办法一、总则（一）目的为加强淄博市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在淄博市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业进行商品房预售的管理。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和行业标准，对房地产预售活动进行规范管理，确保各项管理措施有法可依、有章可循。2.公开公平公正原则预售管理过程中，应保障信息公开透明，对所有参与预售活动的主体一视同仁，公平对待，确保预售活动公正合理。3.保护权益原则注重保护购房人的合法权益，从预售许可、合同签订到交付使用等各个环节，加强监管，防止侵害购房人权益的行为发生。二、预售许可管理（一）申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，如银行出具的资金到位证明等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）审批程序1.受理房地产管理部门收到开发企业提交的预售许可申请后，对申请材料进行查验。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者5日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。2.审核房地产管理部门对受理的申请进行审核。重点审查申请材料的真实性、完整性，以及开发项目是否符合预售条件。审核过程中，可以进行实地查勘，核实项目建设进度等情况。3.许可决定经审核符合预售条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。4.公示房地产管理部门作出准予预售许可的决定后，应将许可情况在淄博市房地产市场信息网等相关媒体上进行公示，接受社会监督。（四）预售许可证管理1.《商品房预售许可证》是房地产开发企业预售商品房的法定凭证，不得伪造、涂改、出租、出借、转让。2.开发企业应当在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》原件。3.预售许可的有效期限为1年，自核发之日起计算。开发企业应当在预售许可有效期内售完该项目的预售商品房。需延期预售的，开发企业应当在有效期满前10日内向原发证机关提出申请，经审核批准后，可延长预售许可有效期，但每次延期不得超过1年。三、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在预售许可前，按照预售项目设置预售资金监管账户，由开发企业、监管银行和房地产管理部门三方共同签订预售资金监管协议。2.监管账户应专款专用，不得支取现金，只能用于本项目建设。（二）资金缴存1.开发企业应根据项目建设进度，按照预售资金监管协议约定的方式和比例，将预售资金缴存至监管账户。2.预售资金缴存比例根据项目建设进度分阶段进行调整。基础完工后，可使用不超过预售资金总额的20%；主体结构完工后，累计使用不超过预售资金总额的50%；竣工验收合格后，累计使用不超过预售资金总额的85%；完成不动产首次登记后，可将剩余预售资金全部拨付给开发企业。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款计划，并提交相关证明材料，如工程进度报告、付款凭证等。2.监管银行对开发企业提交的用款计划进行审核，符合规定的，按照监管协议约定拨付资金。3.房地产管理部门对预售资金使用情况进行监督检查，发现开发企业有违规使用预售资金行为的，责令其限期改正，并可采取暂停拨付预售资金等措施。四、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业预售商品房时，应当与购房人签订书面商品房预售合同。2.合同应当采用统一的示范文本，明确双方的权利和义务。合同内容应当包括商品房的基本情况、价款及付款方式、交付条件及交付日期、质量标准、违约责任等条款。3.开发企业不得在合同中设置不合理的条款，损害购房人的合法权益。（二）合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。2.房地产管理部门对备案的合同进行审查，符合规定的，予以备案，并在合同上加盖备案专用章。3.已备案的商品房预售合同，购房人需要变更买受人姓名或者增加买受人姓名的，开发企业应与原买受人协商一致，并签订变更协议后，到房地产管理部门办理合同变更备案手续。（三）合同履行1.开发企业和购房人应当按照合同约定履行各自的义务。2.开发企业应当按照合同约定的交付条件和交付日期，向购房人交付商品房。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时通知购房人，并承担相应的违约责任。3.购房人应当按照合同约定的付款方式和时间，支付购房款。逾期付款的，应当承担违约责任。五、预售行为规范（一）广告宣传1.开发企业预售商品房时，发布的广告应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.广告内容应当符合《中华人民共和国广告法》等相关法律法规的规定，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。3.预售广告中涉及的商品房价格、面积、户型等内容，应当与商品房预售合同一致。（二）销售现场管理1.开发企业应当在售楼处显著位置公示以下内容：营业执照、资质证书、《商品房预售许可证》。预售商品房的位置、面积、户型、价格、优惠措施等。商品房预售方案。前期物业服务合同及收费标准。购房风险提示。2.售楼处应当配备专业的销售人员，销售人员应当具备相应的房地产销售知识和技能，并经过培训取得上岗证书。3.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（三）禁止捂盘惜售1.开发企业不得将整栋或者部分房屋故意拖延销售或者采取其他方式人为造成房源紧张的假象，捂盘惜售。2.房地产管理部门对捂盘惜售行为进行重点监管，一经发现，依法予以严肃查处，并记入企业信用档案。六、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责本市房地产预售活动的监督管理工作，依法查处违法违规预售行为。2.发展改革、城乡建设、规划、国土资源、物价、工商等部门按照各自职责，协同做好房地产预售管理工作。（二）日常巡查1.房地产管理部门应当建立健全房地产预售日常巡查制度，加强对开发项目的实地检查。2.巡查内容包括预售许可情况、预售资金监管情况、合同签订及备案情况、预售行为规范情况等。3.对巡查中发现的问题，应当及时下达整改通知书，责令开发企业限期整改。（三）投诉处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，受理购房人及其他利害关系人对房地产预售违法违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，应当及时进行调查核实，依法处理，并将处理结果及时反馈给投诉举报人。（四）信用管理1.建立房地产开发企业信用档案，记录开发企业在预售活动中的诚信情况。2.对违法违规预售行为的开发企业，依法予以行政处罚，并将其不良行为记入信用档案，向社会公示。3.对信用良好的开发企业，在预售许可、资金监管等方面给予适当的政策支持。七、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令撤销预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，暂停项目预售，责令整改。4.开发企业未按照规定签订、备案商品房预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。5.开发企业有捂盘惜售、虚假宣传等违法违规行为的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告、罚款等处罚；情节严重的，依法吊销营业执照。（二）其他责任1.房地产