银川市房地产微观市场分析

银川市房地产

微观市场调研报告目录结构报告银川市总体规划北塔湖片区森林公园-清水湾片区宝湖片区片区划分产品亮点分析市场开展趋势总结分析银川市总体规划〔总体规划描述、现状形成的几大CLD片区。〕片区划分北塔湖片区范围属性分析〔片区定位、风貌印象、区域人群、资源条件、商业配套、消费人群、楼盘档次、产品定位、产品价值〕调研楼盘区域楼盘属性〔工程、客户、营销；表格、图标〕典型楼盘分析〔成功营销点分析〕区域总结分析〔区域规划定位、开展方向、产业结构、人口构成、板块竞争格局；区域供给量、需求量分析，区域整体优势、劣势，未来区域开展趋势和时机〕四、森林公园-清水湾片区范围属性分析调研楼盘区域楼盘属性典型楼盘分析区域总结分析目录1目录2七、产品亮点总结分析产品类型空间布局亮点户型〔设计、价值点分析〕建筑风格、外立面八、市场开展趋势分析〔供给、需求现状及变化、产品、营销现状及变化〕目录3银川市位于银川大经济圈的核心位置，是一个区域城市中心，作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。

银川市总体规划

银川市总体规划银川市主要居住区划分北塔湖片区研究楼盘：观湖一号、中赢御景、京能天下川、民生兴庆府大院其中200亩以上的大盘有三个，只有一个200以下楼盘区域典型楼盘片区以大盘为主，规模在200亩以上居多大盘设计理念化，各具备特色，大平层、顶跃观景阳台、底越景观花园、一梯一户等设计逐渐由南方引进园林设计多延续了中国传统原园林设计工程开发趋向于大盘化、精细化楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景规模（亩）749650300163总建筑面积（万㎡）95903026容积率1.91.71.51.72产品布局行列式行列式行列式半开放式产品类型别墅+多层洋房+小高层—+沿街商业住宅（普通住宅+小高层+多层洋房+板楼）+写字楼+沿街商业别墅+多层洋房+特色商业高层+独栋产品创新大平层、顶跃、底跃90㎡以下小户型住宅、公寓复式、大平层、底跃花园一梯一户大平层、底跃、顶跃大景观阳台设计建筑风格现代中式建筑现代简约风格现代中式现代建筑与盛唐文化元素相结合园林风格中国自然山水园林中国自然山水园林中国自然山水园林盛唐仿古园林楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景客户中产及以下阶层中产及以下阶层中产以上阶层中产以上阶层客户来源主要客户银川本地人，私营业主、个体户占40-50%客户以银川为主，部分客户来自周边县市级内蒙陕西（盐池+定边+大武口等地）银川市本地主导，部分来自内蒙古和陕西。银川+天津+大武口+银川周边县市高端客户客户以中产阶层为主客户来源以银川市为主周边城市住房改善性高端客户占一局部外地人多多来源于银川周边县、内蒙、山西城市中产以上阶层居多，多为屡次置业为主有车一族楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景开发周期Ⅳ期开发二期在售三期在建Ⅲ期开发一、二期在售，三期待开发Ⅱ期开发一期在售二期在建Ⅱ期开发一期在售二期部分在售部分在建总户数（户）二期131229081470，二期9001382开盘时间2009.12.52010.8.12009.9.12010.10.16户型区间(㎡)96-221洋房90-310小高层56-185商铺160-50094-26099-154-185均价（元/㎡）6800700077007800主力户型110-13090-130185-200热销户型117、126（三室两厅）95（两室两厅）、117-126（三室两厅）185（四室三厅）、198-370（跃层、顶跃、底跃）所占比例33.5%70%45%户型卖点湖景+户型设计湖景+园林+稀缺产品产品+规划创新设计+用材现（持续期）销售速度3套/月（25套/月）7套/月（15套/月）10套/月（45套/月）去化率38.4%17.4%60%2021年以来营销难度加大楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景现推广方式户外、广播、网络、周末热场活动户外+网络+奢侈品展销会户外、广播、网络，pr活动（邀请高文安入伙）、参加房展户外、网络促销1团购优惠2加1元抵房价31888元3每周5套特价房限时抢购三期花园洋房9.7折优惠，小高层95折优惠，认购曾vip车位1、全款优惠；2、钻卡老业主购房优惠；3、会员认筹优惠。1、折扣优惠；渠道散户销售为主团购、散户高层关系介绍、散户以老带新、团购、散户客户评价1工期延期严重2开发转让工程3工程质量差，监理不到位1“高价低档”楼盘整体规划和产品设计有瑕疵；2客户对产品持怀疑态度；3施工装饰质量差；4售楼处客户口碑不好，导致产品滞销严重。1、交房延期严重；2、物业服务名不副实；3、管道漏水；4、业主电话泄密；5、开发启动延期；6、1、开发商知名度和品牌不高工程营销以折扣为主推广以户外、播送、网络、活动为主折扣多以会员折扣、特价房、以老带新优惠销售过程中团购可以有高去化率工程施工质量、工程展示与工程定位相符度、开发商品牌、诚信极大程度的决定着客户的满意度中瀛御景战略定位准确市场空白点，片区地标性建筑、创新户型设计、仿古园林通过对中瀛御景、观湖一号的深入研究工程前期的准确定位、与后期持续营销对工程操盘的成功起着重要的作用机遇与创新设计优势资源、区位开发片区，无高层产品开发；采用仿古盛唐园林设计；高层观景大平层设计、底跃花园设计市场空白，客户认可，实现高价格，快速销售。区域总结分析区域范围：黄河东路、满城大街、贺兰山东路、亲水大街围合地段片区属性：稀缺资源高端社区林立、森森公园、艾伊河畔、银川市高端客户聚居区，区内大型商业综合体世纪金花、学校医院、公园文化城科普园森林公园-清水湾片区研究楼盘：美林湾、观邸、森林半岛、国子城及相关楼盘吉泰.润园、清水湾别墅群、亲水一号、溪城华府亲水名邸等森林、水岸社区，因为稀缺，工程中小规模为主占地多在200亩以下。区域内典型楼盘楼盘森林半岛美林湾国子城观邸占地（亩）40015010029.4总建面（万㎡）3214166.3容积率1.22.571.72.64产品布局组团式行列式行列式行列式产品类型别墅、多层、高层塔楼、公寓、商业综合体多层、小高层、高层小高层、高层（16、18）、公寓（22）高层、小高层、板楼、塔楼、洋房产品创新公寓外形设计、loft、公寓、排气系统底层花园设计、亲水联排洋房设计、高层复式、路岩石雕刻名言诗句、小品独特设计、小区道路起伏跌宕品质楼层设计飘窗偷面积、外部配套水景小品精细化、品质化，区内引进活水特色外立面设计建筑风格中式现代中式现代中式现代中式现代园林风格自然园林自然园林人工自然山水园林自然园林亲水、近林、精细化资源稀缺型工程片区以楼盘以中小规模为主，规模在200亩以下居多多以小高层、高层为主，中式建筑同质化严重，布局单一建筑风格单一园林多以就地改造就地取材为主，景观以公园景观原型居多楼盘森林半岛美林湾国子城观邸总价区间（万）公寓23-39、高层160-260、loft53.7-59.860-113公寓30-60、高层57-200高层60-113客户阶层公寓：城市白领、投资者高层：高端客户城市白领、中产、二次置业者公寓：城市白领、投资者，高层：中产以上阶层城市白领、中产、二次置业者客户来源以兴庆区、金凤区居多，西夏区少量，外地人少量。银川为主、兴庆区居多银川当地人居多：兴庆区、金凤区居多，西夏少量；外地人口占少量：内蒙古、山西、中宁等周边较多。外地：银川=1:1，外地多以山西、内蒙古为主客户趋向多元化城市中产、城市白领占主导客户来源多元化银川市兴庆区、金凤区为主，少量西夏客户和外地客户楼盘森林半岛美林湾国子城观邸总户数（套）18001802一期高层312套，公寓231套，商业9套；未来二期小高层供应量500套327面积区间Loft68、公寓45-55、高层190-230高层96-150公寓68-98、高层96-145-280、高层90-160、别墅270-310开盘时间2010-6-72009.10.72009-10-12010.10.1阶段尾盘尾盘一期在售二期未开在售均价（元/㎡）7500680063002011年-12年价格变化率13.3%10.03%畅销户型93.74-137、260所占比例顶层复式1.8%现销售速度20套（公寓）10套（高层）销售率67%（公寓）90%（住宅）87%72.4%85%大户型成为营销重点片区工程出售时间较早、大局部处于尾盘期销售率均达70%以上滞销户型大多为大户型，成为营销去化重点楼盘森林半岛美林湾国子城观邸现推广方式银川晚报、户外、网络、样板房展示户外、网络线上：户外；线下：中石化居住区现场推广、高层恰谈团购户外、网络、房展会、样板房展示促销折扣优惠折扣赠送顶层阳台、开盘购房9.5折、持销期97折、98折，买公寓送丰田（买一送一），团购折扣折扣，平米优惠60元、100元。渠道散户为主散户散户、团购散户为主客户评价1、设计漏洞，燃气不能用；2、交付延期；全面展示、优惠折扣成为主题推广以房展会、户外、播送、报纸、网络、现场展示、活动、现场推销为主折扣多以折扣、平米优惠、赠送面积、轿车为主销售渠道以散户为主开发商诚信极大程度的决定着客户的满意度通过对国子城、森林半岛营销的研究，现场展示包装到位对工程传播，促进销售至关重要售楼处、看楼通道、样板房的包装和展示是客户充分体验，促成成交现场外部包装充分展示形象，吻合工程定位、甚至超出定位区域总结分析范围：贺兰山西路、丽子园、长城路、满城大街围合地带片区属性：城市住宅开发二级片区，中端楼盘集聚，规模较小，二线自然资源，本地居民、首次置业者居多。研究楼盘：未来城、城市春天、颐和城府、物华兴洲苑片区工程多属城郊大盘，规模200-400亩以上居多区域典型楼盘楼盘颐和城府未来城物华.兴洲苑城市春天规模（亩）40036035380总建面（万㎡）45574514容积率1.691.71.742规划布局组团式+行列行列式行列式行列式产品组合普通多层、叠拼、花园洋房、联拼、双拼、独栋别墅、小高层（12层）、高层（19层）、沿街商业、社区商业、酒店、公寓商业、公寓（3-18）、多层（9-5、6）、小高层（4-8、9）、高层（6-18、22）酒店、写字楼、商业街一连三商业、底商、公寓、普通多层、电梯多层、小高层住宅小高层12F、公寓、商业外立面风格地中海风情中式现代中式现代中式现代园林风格仿古皇家园林风格古典园林和现代园林结合城郊大盘产品走向复合、多元规模200亩以上大盘占7成以上，成片开发产品引进先进设计理念产品组合多样化立面风格设计创新多样园林采用古典和现代相结合楼盘颐和城府未来城物华.兴洲苑城市春天总价区间（万）36.8-90.4-170（高层）、180-962（别墅及类别墅）50-102高层29.9-45（多层、高层）49-78（高层）客户阶层工薪族、拆迁户、中产、社会财富阶层城市白领阶层、二次置业者、拆迁户工薪阶层、城市白领城市白领阶层、二次置业者、拆迁户客户来源银川当地人、老客户带新为主项目周边区域客户项目周边散户、中宁、中卫、灵武、海员等外地客户，中宁团购客户，一期外地客户30户，占比约10%工程当地客户购置居多客户老银川人、当地工薪一族普通住宅总价控制在100万以内城市白领阶层和工薪一族成为购房主力楼盘颐和城府未来城物华.兴洲苑城市春天总户数（套）3000多在售高层22839734000572蓄水时间2年半年半年客户积累量3000500开盘时间2011-10-222010-4-12011-10-29所处阶段尾盘一期在售后期未开一期售罄、二期在售、三、四期未开在售畅销户型84（两室）、104（三室）97（两室）、120（三室）91-93（两室）、105（三室）105-110（三室）所占比例50%小高层40%高层70%92.9%50%现均价（元/㎡）5300538043004680价格区间4380-62805180-57403285-48504680-5280价格变化率3.5%-9.3%现销售速度（套/月）205048套（平均速度）去化率75%70%（一期）75%（一、二期）50%刚性需求主导去化量较长的客户积累时间，开盘较高的去化率畅销户型偏向90-120，两室、三室户型较低价格均价在5400以下刚性供给，销售去化相对良好楼盘颐和城府未来城物华.兴洲苑城市春天户型卖点小高层底层三多层，空中阳台、叠拼别墅（顶跃、底跃）、地中海风格位置、规模、开发商品牌大盘、低总价、小户型推广方式户外、活动、看房车户外+现场展示+网络开辟外地销售终端、现场产品推介、户外户外、网络、分销点促销购房送车位，一口价降价促销（特价房）、9折并送3万元家电、业主情人节送巧克力、情人节交定金婚房折扣、4万元的情侣购房大礼包、新春活动（订房送钻戒、家电；特价房）假日爆最低起价、送面积总价降10万、商业88折、8折、“金秋换房节”、定金10万抵20万、“回馈教育活动”、“有礼”预约登记、样板房开放、搜房网友订房5000元优惠、双语幼儿园盛大开放活动折扣降价（每平米降300元）；备案最低价5521元/㎡，实际5180元/㎡，明折6%（每平方341元）折扣（8折85折）、团购、特价房、一次性优惠总房款1万、以老带新1人奖励2000元/人，累计带4人免一年物业费。折扣有效营销折扣、抵减房款折扣折扣、老带新折扣置业顾问建议大盘客户走向复合、客户来源以老代新为主前期积累3000-4000人，支撑销售率刚需、换房、低总价、团购去量支撑销售率105-110的客户选105户型，户型面积差拉大现场展示、以老带新成为

营销主导国家限购，促销以折扣或变相折扣为主大盘营销，口碑传播重要，以老带新成为客户主力刚需主导去化率产品推介、异地销售终端效果良好通过户外〔楼体字等〕、现场、物料及色彩展示充分传达了产品独特风格——地中海风情来源于地中海式的钟楼、造型无不表达着产品风格的与众不同立体展示全方位传播颐和城府纯熟大盘印象节假日活动多样、针对性强，定期刺激潜在客户，保证了客户的上门量活动选取不同的地点，也起到了充分展示的效果折扣、回馈、礼品成为促销主题多种促销活动，老带新，良好的口碑，成就颐和城府成功营销颐和城府营销活动节点登记认筹样板房开放幼儿园开放新春情人节金秋期间活动地点营销中心基地幼儿园现场营销中心社区展场营销中心营销中心活动“有礼”预约登记样板房开放、搜房网友订房5000元优惠双语幼儿园盛大开放活动、“回馈教育活动”、（订房送钻戒、家电；特价房）业主情人节送巧克力、情人节交定金婚房折扣、4万元的情侣购房大礼包“金秋换房节”、定金10万抵20万、购房送车位，一口价降价促销（特价房）、9折并送3万元家电假日爆最低起价、送面积总价降10万、商业88折、8折、假日爆最低起价、送面积总价降10万效果宣传产品、积累客户生活体验、促进成交配套体验、眼见为实、促成出货旺场吹响新年营销号角瞄准特定客户，进行特定营销金秋攻势，以来带新，促进大量去货随行就市，旺场、促销片区总结分析宝湖片区研究楼盘：建发宝湖湾、宝湖府邸、城市公元、长城花园西区、宝湖天下、领世湖城片区60%以上为中大楼盘，规模集中在300-800亩之间区域典型楼盘楼盘城市公元宝湖天下宝湖湾宝湖府邸规模（亩）751335285152总建面（万㎡）114535034容积率1.82.392.633.37产品类型多层、小高层、塔楼、板楼高层、联排别墅、商业小高层、（11）高层（18、25）、公寓（31）多层（5.5层、6.5层）、小高层（9层、11层）、高层（18、19层）、叠拼别墅住宅：小高层（9、12）、高层（18、25层）公寓、商业（8000㎡特色商业街）空间布局组团式（一线、三轴、七大主题组团）组团式（v型园林设计）行列式行列式立面风格现代主义建筑风格新古典主义欧式风格中式设计风格现代主义中式风格园林风格主题公园设计“山、水、谷、岛”主题公园设计‘水中林、林中城’主题公园设计中式园林设计周边配套28路、30路、32路、40路公交车通达，教育、医疗配套较全，便民设施欠缺，自然资源以宝湖、唐徕渠最为盛名高品质大盘组团开发主题公园设计片区楼盘规模较大，多采用组团式开发，容积率3左右，产品多为高层高品质景观豪宅立面风格设计多样化园林多采用主题公园设计工程通达价值、自然资源、教育资源优势明显聚集了银川及周边财富阶层一极楼盘城市公元宝湖天下宝湖湾宝湖府邸总价区间（万元）20.5-36.7（公寓）平层：20.9-88.7跃层128.3-162.4（高层）20.7-47.3（公寓）65.4-131.5（平层高层）；83.8-212.1（跃层高层）高层平层：60-170高层底跃：138.7-366.5平层：86.3-104.2客户阶层白领、社会中产、财富阶层白领、社会中产、财富阶层社会中产、财富阶层社会中产客户来源内蒙、左旗、盐池、定边、大武口、中宁、中卫银川市+大武口+内蒙外地：本地=1:9外地（内蒙、山西、陕西、盐池、定边）外地：本地=1:1，外地（内蒙为主，周边大武口等地客户）社会中产、财富阶层成为客户主流片区外地中高端客户比例增加工程主流客户定位社会中产、财富阶层客户来源来自三大区域内蒙、山西、陕西、银川周边县市客户有多样化趋势明显楼盘城市公元宝湖天下宝湖湾宝湖府邸总户数（套）10252400022001816蓄水时间一年半年一年一个季度客户积累量200开盘时间2008.10.82010.10.202009.4.132011.9.1所处阶段持销期二期在售二期在售一期在售畅销户型131-133（三室）95、114、125、133130-141所占比例13%15.4%20.2%现均价（元/㎡）5400648064506600价格区间5700-6800（公寓）5000-5700（高层）4750-5800（小高层5945-7070（高层）平层：6300-6800底跃：7300（高层）平层：6300-6900（高层）价格变化率2.3%现销售速度（套/月）10102-3去化率24%70%（公寓）60%20%楼盘城市公元宝湖天下宝湖湾宝湖府邸户型卖点（价值点梳理）价格较低、户型设计字母房（市场空白）底跃、顶跃、中间小面积跃层建发品牌、位置、户型跃层+底层花园设计、赠送花园、外立面设计位置、户型跃层设计、赠送花园、建筑材质高效推广方式报广、户外、短信机场道路高炮、形象墙报广、房产、建发商业群外部展示主题推广：公交站牌报广网络无团购促销优惠折扣：100-300、301-600元/㎡（根据付款方式）认筹优惠折扣、以老带新客户优惠、老客户购房优惠多一个百分点、认筹期间额外优惠200元/㎡、购房买车位额外优惠100元/㎡、团购、内部认购、公寓开盘1.8万抵3.8万，送万达电影票限38人，96折、顶层赠送花园、一次性付款优惠100元/㎡、春节10套特价房、售楼中心搬迁现场赠送礼品、认筹期间优惠折扣一次性付款优惠200元/㎡置业顾问建议团购对销售推动很大购买客户一般为经商老板、普通散户感觉价格高开发商品牌对客户影响较大目前客户主要是原来的意向客户产品创新多样化，有效营销

创造客户量产品价值点明显差异化，客户选择余地较大有效推广主要集中在报广、短信、户外促销主要以优惠平米价格为主品牌、团购能有效促进产品的去化量战略定位准确用产品设计创新来打造核心竞争力欧式钟楼山水谷岛四大主题、新古典主义欧式风格小面积跃层设计产品新颖独特通过对宝湖天下成功因素的深入分析，印证了创新产品设计、有效促动营销力度是保证工程成功运作重要因素。折扣价格和营销优势团购、内部认购、折扣、老带新大量去化销量保证工程资金链成功运作顶层赠送花园、公寓抵顶款项特价房等做有效有针对性的宣传、推广、展示机场道路高炮、银川高速横桥大幅户外、形象墙。区域总结分析楼盘城市公元海量国际社区香溪美地中海国际社区恒大名都绿地二十一城产品类型多层、小高层、塔楼、板楼高层、联排别墅、商业普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅,双拼别墅,塔楼,板楼,板塔结合一期：独栋、联排、双拼、电梯洋房（退台设计）、电梯洋房、叠拼（四层两户）、小高层、高层普通住宅,别墅,高层,小高层,多层,塔楼,板楼,板塔结合普通住宅,高层,板塔结合公寓,商铺,高层空间布局组团式（一线、三轴、七大组团）自然板块式的排列、半围合式的空间布局大组团，“城市新核心，亲水生活住区”跨湖分区格局“一湖两岸”的生态景观区”错落布局、跌水设计、多个中心花园商贸，物流，酒店，娱乐多重业态组合、三大板块创新商态建筑风格中式现代英伦风格融合新中式、地中海、新亚洲、欧式等不同风格中式、欧陆风格融合欧洲新古典主义商业、休闲、娱乐综合体市场产品亮点——产品类型、空间布局、风格因银川自然资源优势房产产品类型，极大丰富，个性鲜明空间布局依据地势、景观分为不同的组团、主题公园等风格融合多样化鲁银城市公元鲁银城市公元产品类型：多层、小高层、塔楼、板楼高层、联排别墅、商业采用组团式〔一线、三轴、七大组团〕空间布局、中式现代设计海量国际社区英伦小镇，产品类型普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅,双拼别墅,塔楼,板楼,板塔结合，空间布局采用自然板块式的排列、半围合式的空间布局海亮国际社区香溪美地水岸园林社区、产品类型一