西安房地产市场调研报告39

赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动〔添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送〕报告目录西安房地产市场报告2021.10营策中心事业部西安城市规划开展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要报告目录城市认知西安城市规划开展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第一局部城市认知城市远景2021年国家公布的?关中-天水经济区开展规划?中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市〞。在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2021年，城市规模将到达1329平方公里里、城市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。城市认知主城区规划大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向——北至泾阳、高陵北交界南至潏河西至涝河入渭口及秦都、兴平交界东至灞桥区东界。本案本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。中心城区空港区泾渭新区物流区浐灞新区生态区潏滈新区高新区沣渭新区本案主城区规划空间格局：一心八区、组团开展城市交通现状由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形；三环路与绕城高速大局部重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。本案城市认知西安地铁二号线已于2021年9月建成通车,预计2021年一号线〔东西〕可建成通车。地铁规划城市认知城市小结在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性开展力强，后续的价值成长空间巨大；关中——天水经济区的建立更为西安的开展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市〞。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和开展，是一个非常好的时机点。经济开展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速开展。城市认知宏观市场认知西安城市规划开展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第二局部市场板块划分内城区为商业集中区；城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批工程。高新区自97年建立初期至06年也开展了不少工程。城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房；城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。城内板块城北板块

中档城南板块

高档高新区

中高档城东板块

中档城西板块

中档长安区西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。商业、高档公寓、酒店高层公寓、小局部配套商业城改房及高层公寓高层公寓集中商业、高档住宅、公寓、酒店、写字楼商业、高档公寓、宏观市场认知本案一级市场供给随着房地产市场的稳步上涨，西安2021年土地供给量同比增长17.8%；住宅类用地增幅为14%，根本持平GDP增幅；商业用地增幅为30.4%，增幅较大。土地供给分析土地供给区域分布万平米2021年全年，城南区供给土地共43宗，位居第一；其次为城东区，供给41宗；城北、长安和高新区分别供给15宗、15宗和13宗；城南城东仍为主要的供给区域。宏观市场认知城东区由于浐灞地区的带动；城南区由曲江新区、长安区的带动，成交面积位居前列。一级市场小结房地产市场稳步上涨，土地供给成交放量。区域和板块的利好，促使主要供给及成交集中在城东及城南板块。宏观市场认知二级市场供求分析2021年商品房供求走势历年商品房成交走势2021年西安商品房供给到达1284万平米，成交量到达1420万平米，整体供求表现为供不应求。宏观市场认知二级市场供求分析2021年1-8月商品房成交走势宏观市场认知住宅市场分析西安历年成交量走势2021年住宅月度供求走势宏观市场认知住宅市场分析2021年1-8月住宅成交走势西安住宅目前的整体价格水平不高，品质产品更易受到市场需求和认同。宏观市场认知宏观市场认知商业及办公市场分析2021年商业市场走势图2021年1-8月商业市场成交走势2021年西安商业市场整体成交量为67万平米左右，较10年同期有小幅增长〔约20万平米〕；但就单月商业成交量来看，商业工程的市场波动较大。宏观市场认知商业及办公市场分析2021年办公市场走势图西安办公市场整体开展相对落后，在商品房市场中所占比例较低，同时其供求受个案工程影响较大。2021年1-6月办公市场成交走势西安办公市场2021年上半年成交总量仅为31万平米，平均月成交量不过5万平米，且供给的90%都集中在高新区内，剩余在中心商业区有少局部写字楼供给。由于供给区域的商务需求较明显，因此写字楼整体售价水平较高，均价在9000元/㎡左右。各区域住宅及商业市场成交量价比照备注：由于办公物业体量太小，仅高新区和城中有少局部在售，此处不列入上表进行分析。目前成交量价均高的热点区域商业价值最高区域，但供给有限2021年9月—2021年8月各区域住宅及商业成交量价比照西安主流供给区域整体房价水平差异不大，目前各片区开发根本都集中在3环以内，城南由于开发较早，可建设用地较少，后续住宅供给将主要集中在城东、城北区域，2个片区的房价水平属于市场中档偏低水平。宏观市场认知二级市场小结宏观市场认知市场预测商品房住宅新增市场供给〔2021年预计〕万平米2021年的住宅供给中商品住房仍占绝比照例，但城改房、经适房等供给量也较大，据现有资料了解到，这局部供给主要分布在城东、城北区域。宏观市场认知西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域根本在3环以内，且后续供给量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段————在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域，客户导出的难度较大。尽管自2021年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看〔约6%〕，不能以此作为商业需求旺盛的评判标准————成熟的商圈价值更易为市场认同，尚未出现城市边缘的区域商业个案。宏观市场小结宏观市场认知区域市场现状西安城市规划开展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第三局部区域市场现状地块区位纺织城综合开展区位于西安市东南部，西临西安市主城区，北靠西安浐灞生态区，东接白鹿原现代农业示范区。规划用地位于纺织城综合开展区内，但地块所在片区距离原纺织城核心生活区尚有一段距离〔约10公里左右〕。本案区域市场现状地块周边现状04规划用地纺织城地区西安主城区251463除半引路口的“国际幸福城〞〔城改工程，目前停工中〕外，地块周边均为品质较低的自建房，无成熟的生活气氛和社区配套。由于区域商品房开发根本在三环及浐河以内，加之进入纺织城片区的主要交通无需通过本地块，因此目前根本无外区域人流或是车流进入本地块所在区域。1、雁鸣湖湿地2、高科地产储藏土地3、西安日报社报业大楼4、地铁5#线编组站5、南部居住区6、白鹿原

地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧浐河以西（三环内）现状浐河以东（三环外）现状从城区进入地块区域的道路断面区域市场现状地块规划条件本案该工程规划用地位于纺织城南部，半引路以西、东三环以东，规划用地，呈带型分布，南北狭长最长处约1000米。规划总用地面积：15.95公顷规划总建筑面积：

749491㎡地上建筑总面积：558275㎡容积率：3.5建筑密度：29.6%绿地率：32.6%规划指标：地块一地块二地块三区域市场现状地块规划条件规划根据审核标准，规划需设停车位4262个，其中地面426个，地下3836个。保障性住房建筑面积占住宅总建筑面积的30%，共计112647平方米，1456套。〔其中地块一中1、2号楼中的408套为廉租房，其面积占5%，建筑面积为19498平方米，408套。〕地块一中1、2号楼剩余面积和11、13号楼及地块三中01、02号楼及03号楼西单元为限价商品房，其面积占25%，建筑面积93149平方米，1048套。

地块一中的3-12号楼、16号楼及地块三中的02、06号楼底层架空。地块三中的01、07号楼底层架空，二层为公建，三层以上为住宅。各地块规划详细指标：区域市场现状区域在售在建工程分布示意区域开发以浐河为界，商品房开发全部集中在浐河以西，浐河以东〔三环路外〕无商品房开发，以目前在建在售工程全为城改房和经适房工程。绿地集团、恒大集团和御锦城是区域目前开发规模最大的工程，也是区域开发品质最高的工程。本案绿地工程恒大绿洲御景城水岸东方暖山西安区域市场现状区域在售工程供给及销售情况区域内主力供给工程具有大盘、大开发商的共同点，且就价格、去化速度来看也是此类工程更好，主要是与其开发规模、建筑品质、产品供给有密切关系。区域市场现状区域城改房供给及销售情况区域是目前西安市城改房及经适房的主要供给区域，由于供给体量巨大，加之其低价优势，将会对区域其他商品房销售形成巨大压力。思考一：本案位于纺织城最南端，与周边商品房工程相比，地块开发成熟度要远远低于区域同类商品房工程，市场认同度也极低，在规模及区位不具备优势的前提下，更低的价格和更具品质的产品将是我们参与市场竞争的出路。思考二：但区域大量城改房和经适房所带来的价格压力，将使本案在市场中得低价竞争方向难以形成优势。。。。。。思考三：大区域本身已不具备商业气氛的情况下，本案2号地块近15万平米的商业业态将存在极大风向，特别是写字楼、酒店等区域内根本无市场需求的产品更面临极大的考验。区域市场现状评估宏观市场认知假设延续合能一贯的低价快销策略，综合以上风险因素来看，现有规划方案中的住宅产品有可能面临低价〔城改房、经适房〕竞争剧烈的风险，而商业产品那么面临无人买单〔区域难以引入消费人流〕的巨大风险。2号地块定位建议：减低风险系数大的产品供给，缩减地块商业物业开发量！包括以下几个思路——1〕取消办公及酒店产品，考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。2〕借势推导，将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置，如临三环路一侧，以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。3〕区域建设现状较为萧条，加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显，建议延后商业地块的入市时间。工程评估建议宏观市场认知市场访谈纪要西安城市规划开展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要附件赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动〔添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送〕访谈1：西安市场整体消费特征1〕本地人有老皇城根儿下的优越感，因此也更认同传统的中心城区价值，近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。2〕城市背景较为特殊，很多运作不标准的无证工程也可进行销售，且市场也能接受。3〕整体消费观比较重面子，产品品质的驱动力比较明显，但对于刚需客户而言，低价格对购置也具有较明显的影响力。4〕政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。5〕首置和首改群体是市场的主力购置群体。6〕限购影响正逐步显现，目前市场的观望情绪较高。7〕对建筑风格喜好度无明显倾向，取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。市场访谈资料整理宏观市场认知访谈2：市场成交的面积占比及客户对应情况90-125㎡占市场总量的37%左右——即经济〔标准〕3房〔市场供给主力〕——首改客户70-90㎡占市场总量的20%左右——即标准2房、紧凑3房——首置客户125-144㎡占市场总量的17%左右——即舒适3房——再改客户市场访谈资料整理宏观市场认知访谈3：首改客户的家庭结构特征1〕2人到3人〔or4-5人，带老人〕的家庭人员增加，产生改善行性需求，一般的成长周期在5年左右。2〕西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知，地段占有是豪宅消费的最大驱动力，如曲江片区。〔典型的个案比照是绿地城北工程和紫薇高新工程的销售比照！〕市场访谈资料整