2010年厦门观音山欢乐港项目招商运营与发展思路

厦门观音山欢乐港项目招商运营与发展思路目录第一局部工程前景及市场机遇与挑战第二局部工程总体规划与概况第三局部工程分析与定位第四局部工程招商策略第五局部工程运营与管理建议第一局部工程前景及市场机遇与挑战第二局部工程总体规划与概况第三局部工程分析与定位1.工程SWOT分析

优势（S）

劣势（W）

福建省规模最大的露天游乐场，项目集客力强；地处黄金旅游线路—环道路，区位优势和交通易达性好；依托观音山商务营运区的4大配套优势，项目高起点规划和设计；优良的港滩和海景资源。

项目周边为商务功能配套，非大型居住社区，人气略显不足；

项目内无大型购物街区，购物商业氛围不佳；项目地形为条状式，人流、交通动线较长，商业回游性差。

机会（O）

威胁（T）

福厦高铁和龙厦高铁的通车，将为项目发展带来更好的机遇。政府对项目的倾心规划和推动，将使项目更具增值潜力；

项目定位和规划好，聚客力强，招商机会好；

目前环道路除自属的椰风寨游乐场外，无其他竞争和威胁项目推出。目前位处环岛路北段，周边旅游景点资源缺乏，需依靠强有力的宣传推广；项目前期预热度不够，尚需一定市场培育期；南湖梦之岛主题乐园、奇乐儿游乐园等将分流一定的客源。复合型旅游工程与传统的旅游工程和旅游景点不同，并不限于观光、购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，而是将旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐、游乐、文化设施组建成动静相宜、具备全天候、全龄层、全业态的根本旅游功能的联合体。与传统的旅游工程相比，其更适合多龄化、多方面的旅游需求。2.工程开发定位观音山欢乐港的规划功能正符合复合旅游地产工程的核心定位，是一种涵盖复合元素的现代商业和旅游效劳业的集合体。第三局部工程分析与定位集休闲、娱乐、游乐、观光、旅游、住宿于一体的大型综合设施体福建首家海景湾区大型主题游乐园功能

欢乐海洋，游乐天堂3.工程形象推广定位主推口号第三局部工程分析与定位

开心天地，梦幻乐园第三局部工程分析与定位前期：本阶段为工程进入市场的第一阶段，主要为工程预热造势。如欢乐港工程的启动在主流媒体大篇幅的软文报道。中期：本阶段重点以定点户外广告及日报、导报、都市报为主要媒体投放渠道，并结合案场广告布置、招商宣传资料〔海报〕、社区杂志及借助相关活动和事件进行推广。如借助观音山沙雕文化园推广活动，以及福建省妇联、厦门市妇联等多家单位联合主办的各届海峡儿童欢乐节暨家庭趣味运动会等活动事项进行工程渲染和推广。调整期：本阶段重点在根据前两个阶段的推广效果及市场反响，调整推广策略，并使工程保持一定的曝光率，稳定市场认知。4.工程推广方案第四局部工程招商策略在工程方案规划设计前期阶段，做好工程的运营规划与业态组合定位，重点联络、接洽品牌餐饮商家，以订单式物业模式引进品牌餐饮店；预先与意向明确的品牌餐饮商家签订进驻意向书，随着工程的推进，力争促成有效的正式招商签约；以“放水养鱼，培育市场〞为目的，招商工程实行“免租半年或一年〞，前三年租金不递增的租金策略，以吸引品牌商家关注本案及快速实现主力商家入驻。1.招商总体策略第四局部工程招商策略2.招商原那么第四局部工程招商策略3.近阶段招商目标商家--Ⅰ品牌西式餐厅麦当劳海尼娜西餐厅品牌中西餐厅味千拉面肯德基多乐意意大利餐厅豪客来必胜客欧朵比萨西餐厅豪享来多奇士德国餐厅白玛意大利咖啡餐馆佳客来哈瓦那HAVANA波若尼亚意大利西餐厅斗牛士巴德汉斯啤酒烤肉城格兰凯洋食工坊富贵世家亚马迅巴西烤肉意大利私房菜石山水餐厅意欢BuonAppetitoJJ加拿大风味餐厅亚咪咕比萨万隆巴西烤肉拉鲁那意大利西餐厅达乐美批萨波若尼亚意大利西餐厅老别墅西餐馆阿度餐饮CoCo.餐吧香榭尔西餐厅欧乐美比萨

柏宁咖啡西餐厅圣玛莉西餐厅豪佳香Ⅰ注：由于版面和篇幅有限，以及考虑到近阶段招商重点为餐饮商家，以下所列仅为局部餐饮类品牌商家。第四局部工程招商策略3.近阶段招商目标商家--Ⅱ咖啡厅星巴克咖啡名典咖啡黑糖咖啡上岛咖啡古柏咖啡茶餐厅品佳（我家）茶餐厅壹咖啡筷客两岸咖啡音乐厨房海曼岛咖啡

C＋C

café

罗布林卡咖啡厅

亚玛逊森林咖啡

木棉咖啡

我佳咖啡

雅格仕咖啡

曼巴主题咖啡

第四局部工程招商策略东南亚餐厅香遇巴厘印尼餐厅粤菜

燕鲍翅裕记潮汕燕翅鲍印度风SAMRAT林绿鱼翅坊芭堤雅泰国餐厅丽景俏江南大酒楼金象湾泰国菜金典燕鲍翅潮味坊马尼拉楼音乐厨房泰国顶上鱼翅麻滋望印尼风味餐厅至尊鲍翅府新加坡肉骨茶和谊堂燕鲍翅酒家新加坡餐厅新加坡泰国村鱼翅

金燕堂休闲饮品馆3.近阶段招商目标商家--Ⅲ第四局部工程招商策略日韩料理韩味楼高丽雅韩国料理元绿回转寿司味一番日本烧肉料理阿里郎景福宫韩国料理一番屋樱花日本料理SAKURA喜客满南山楼韩国料理宝船日本料理东京都日本料理汉阳馆友情之家韩国料理石山日本料理三国拉面馆大元菓平价

韩国料理烤肉礼元韩国料理登喜川日本料理上野家日本料理桔地无烟烧肉&火锅辛罗园韩国料理雅子咖喱多桑日本料理桑地亚韩国烧烤故乡情韩国料理桃太郎日本料理松鹤日本料理一心亭韩国料理高丽居韩国料理由理日本料理大口日本料理韩国藏香阁骨头钙馆

枫味屋日本料理大高日本料理长白山韩国料理店

本岛日本料理

3.近阶段招商目标商家--Ⅳ第四局部工程招商策略1)周边物业租金状况：工程周边同类商业物业租金水平；2)地理位置：即地段，工程所在地的商业气氛和开展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3)交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度；4)昭示性：即工程的临街面，是否易于寻找、识别；5)配套：商业配套能否满足商户功能需求〔如仓储、物流、展示、促销活动场地等〕；6)场地/商铺形式及面积：是否合用，有无浪费和无效面积；7)经营空间/商业环境：购物环境好，注重商业景观设计，游乐路径考虑游购人流的休息需要，人流动线的回游性好，无商业死角，游客出入的舒适性好；8)停车位：车位是否充足、车辆出入便捷性。4.租金策略—租金厘定因素第四局部工程招商策略第四局部工程招商策略阶段招商目标工作计划预热期（准备期）大型品牌餐饮重点联络、接洽，达成有效对接和意向协议签订商业整体规划、定位项目设计方案优化调整招商政策确定拟定商家入驻意向书及租赁合同文本2010年6月30日前品牌餐饮商户正式入驻签约招商宣传物料（海报）、项目模型制作招商宣传与推广2010年12月31日前完成休闲、娱乐、会所、酒店、街区商业等招商签约率90%1、修正招商策略，调整招商导向2、全程跟踪意向商家，促成有效签约6.招商目标与工作方案统一招商管理、统一经营管理、统一效劳监督、统一物业管理1.工程招商及运营管理措施建议第五局部工程运营与管理建议2.工程运营管理与效劳体系建议◎客户效劳体系主要是围绕提升游客满意度建设，注重效劳最正确流程，确保效劳质量，节约游客时间。◎租赁合约管理做到电脑化管理，及时提示商家准备续约