房地产市场报告 -2025H1苏州写字楼市场报告

市宏观背景解读城市宏观背景|核心经济指标苏州政策持续显效需求扩大，投资结构向好促进高质量发展源制造业等投资增速均超20%，新动能加快培育，促进高质量发展。2619.9910761.4516.1%2619.9910761.4516.1%.3852.7246.2%56.2%7.1%苏州2023年至2025年5月“三驾马车”累计全社会固定资产投资总额进出口总额社会消费品零售总额40%30%20%0%-10%-20%4数据来源：苏州统计局4城市宏观背景|产业政策多项政策推动苏州科技成果落地，推动科技创新产业标准化融合发展生态构建”，覆盖从基础研究到产业化的全周期，强化企业主体地位，突出人才与金融协同。同时打造生物医药、先进材料等领域的成果转化高地，助力苏州建设全球产业科技创新中心主承载区。构建具有全球竞争力的产业标准体系，推动苏州成为新型工业化与标准化融合发展的标杆城市。高质量发展行动计划（2025～2027年）》标准+创新生态促进：推动标准与科技深度融合高质量发展行动计划（2025～2027年）》标准+创新生态促进：推动标准与科技深度融合，建设智能制造装备等技术标准创新基地，支持300余家单项冠军、专精特新企业开展技术研发与标准研制。传统产业标准化提升：聚焦新能源汽车、智能装备等领域，推动特种加工机床安全标准修订。新产业标准化领航：发布全国首个低空经济系统标准体系建设指南，立项23项地方标准。绿色发展标准化保障：推动建筑机器人、5G塔吊等智能建造技术应用，提升工程质量和低碳水平。标准国际化跃升：建设中德标准化合作苏州创新中心，联合德国DKE推进国际标准互认。标准化服务业引聚：成立14个产业标准化联盟，推动企业参与256项国际/国家标准制定。发展的若干政策措施》增强高质量科技创新供给：对牵头建设国家重点实验室、省重点实验室的主体，分别给予最高2亿元、2000万元支持，省市自然科学联合基金项目、市基础研究项目及试点单位，分别最高资助500万元、600万元、1000万。企业承担关键核心技术攻关或重大成果转化项目，最高资助2000万元。产业融合发展：设备投入超5000万元的技改项目，按5%奖励；人工智能重大工程最高支持1亿元，国家级新赛道培育项目最高1000万元。企业创新能力提升：建设科技领军企业培育库，集成支持其全球研发中心建设最高支持1亿元。科技成果转化：支持高校技术转移中心、概念验证平台及中试基地建设，最高资助2000万元。开放创新生态：推出“科创指数”投贷联动模式，金融机构风险补偿最高1000万元。心（江苏苏州）建设的若干政策》科技成果发现网络建设：布局苏州高校成果转化办公室（SOTT组建驻校技术经理人团队，每年最高支持100万元；推动项目异地孵化，最高支持100万元。搭建线上全链条服务平台，整合创新资源库和企业需求库，最高支持500万元。成果验证转化体系：验证技术可行性及商业前景，最高支持200万元，建设中试工程化平台加速成果熟化，最高支持200万元；公共技术服务平台按总投资20%支持，最高2000万元。成果转化落地支撑：按技术开发合同实际成交额10%给予补助，对新获评的省级及以上科技孵化器（含大学科技园）最高支持100万元；国家级和省级未来产业科技园分别支持600万、300万元。转化机制改革：高校职务科技成果转化收益的70%以上奖励主要贡献者。城市宏观背景|产业政策聚焦科技创新，抢占未来产业高地2025年二季度苏州市及各区域产业扶持政策政策《苏州市支持具身智能机器人产业创新发展的若干措施》《关于支持全国高校区域技术转移转化中心（江苏苏州）建设的若干政策》《苏州市大力培育工业设计产业发展三年行动计划（2025～2027年）》《苏州市推动智能车联网和新能源汽车产业发展的若干措施》《苏州市实施标准化“七大工程”引领产业高质量发展行动计划（2025～2027年）》《苏州仲裁护航民营企业高质量发展的八项举措》《苏州市产业人才“卓越行动计划”实施方案（2025-2027）》《关于加快推动科技创新和产业创新融合发展的若干政策措施》《苏州准入登记便利化十二条措施》《苏州工业园区市级电子商务专项切块资金管理意见》《苏州工业园区关于培优育强的实施细则》《2025年苏州工业园区优化营商环境工作要点》《苏州高新区（虎丘区）2025年优化营商环境创新行动方案》《相城区关于全面提升科技创新能力的若干政策措施》《相城区关于集聚青年人才打造“创业岛计划”的八条举措》《关于促进吴中区制造业高质量发展的若干政策措施》区域市级市级市级市级市级市级市级市级工业园区工业园区工业园区工业园区高新区相城区相城区吴中区扶持范围人工智能科技创新工业设计车联网、新能源汽车科技创新营商环境人才建设科技创新营商环境直播电商智改数改营商环境营商环境科技创新人才建设生产制造62025年二季度苏州市及各区域产业扶持政策政策《苏州市支持具身智能机器人产业创新发展的若干措施》《关于支持全国高校区域技术转移转化中心（江苏苏州）建设的若干政策》《苏州市大力培育工业设计产业发展三年行动计划（2025～2027年）》《苏州市推动智能车联网和新能源汽车产业发展的若干措施》《苏州市实施标准化“七大工程”引领产业高质量发展行动计划（2025～2027年）》《苏州仲裁护航民营企业高质量发展的八项举措》《苏州市产业人才“卓越行动计划”实施方案（2025-2027）》《关于加快推动科技创新和产业创新融合发展的若干政策措施》《苏州准入登记便利化十二条措施》《苏州工业园区市级电子商务专项切块资金管理意见》《苏州工业园区关于培优育强的实施细则》《2025年苏州工业园区优化营商环境工作要点》《苏州高新区（虎丘区）2025年优化营商环境创新行动方案》《相城区关于全面提升科技创新能力的若干政策措施》《相城区关于集聚青年人才打造“创业岛计划”的八条举措》《关于促进吴中区制造业高质量发展的若干政策措施》区域市级市级市级市级市级市级市级市级工业园区工业园区工业园区工业园区高新区相城区相城区吴中区扶持范围人工智能科技创新工业设计车联网、新能源汽车科技创新营商环境人才建设科技创新营商环境直播电商智改数改营商环境营商环境科技创新人才建设生产制造6城市宏观背景|城市热点技术+应用+生态，打造“人工智能+”标杆城市创新生态中发挥枢纽作用，从单一技术集聚向全要素创新生态转型，为打造具有全球影响力的“人工智能+”标杆城市奠定基石。5月29日5月29日，人工智能赋能制造业创新大会举行，长三角产业智能化创新联合体成立，苏州市江南人工智能研究院揭牌，旨在构建产业智能化创新生态系统，引领长三角地区产业智能化创新发展。6月28日，苏州市人工智能产业沙龙举办，苏州市长三角人工智能生态服务研究院揭牌。致力于为“人工智能+服务业”领域提供产业研究、产业促进等生态服务。6月28日，昆山智能机器人产业创新联盟，目标推动机器人产业升级换代、跨越发展。6月15日，人工智能与智慧治理大学生创新创业大赛，在苏州工业园区展开。赛事以人工智能赋能智慧治理为主题，推动人工智能+智慧治理领域前瞻部署，打造AI+治理的创新试验场。6月27日，全球创新创业大赛具身智能机器人专项赛 暨具身智能极客营开班，75支团队围绕多多模态智能感知、硬件本体与核心零部件、具身智能决策与规划、具身小脑与运动控制、灵巧操作与精细控制五大核心赛道，角逐最高3000万元创业助力金。4月3日，苏州市具身智能机器人产业生态大会举行，现场签约了84个总投资超160亿元具身智能机器人产业项目，推动高水平赋能新型工业化发展。5月9日，人工智能行业应用项目路演会举行。场景端加快开放，推出更多“小巧灵”应用，探索更多“AI+”路径，赋能高质量发展。5月22日，2025工业互联网大会在苏州开幕。以“数智创新深化赋能高质量推进新型工业化”为主题，探索数字化、智能化发展新模式。7城市宏观背景|城市热点各区竞逐新赛道，锻造未来产业增长极近日近日，山东大学技术转移转化分中心（苏州）揭牌，中心将探索构建校地协同创新模式，发挥高校科技对地方产业的支撑作用，助力苏州打造具有全球影响力的产业科技创新高地。全国高校生物医药区域技术转移转化中心落户苏州工业园区，打造了创新药和医疗器械“原创成果→概念验证→中试试验→规模生产”全链条高校技术5月28日，敦煌网苏州运营中心成立仪式在苏州高新区举行。运营中心将通过构建全链路跨境电商服务体系，高效对接全球市场，助力苏州品牌走向国际舞台。6月5日，颐高苏州数字贸易创新中心项目在苏州高新区签约，将打造长三角跨境贸易数字化创新高地、跨境贸易头部企业集聚地、跨境电商产业孵化基地。转移模式，让高校科研成果加速转化为现实生产力。为高新区跨境电商产业强链补链注入新动能。转移模式，让高校科研成果加速转化为现实生产力。苏州市具身智能机器人综合创新中心在吴中启用，苏州市具身智能机器人综合创新中心在吴中启用，苏州市具身智能机器人训练中心、苏州（吴中）具身智能产业园同时揭牌启用。吴中具身智能产业园现已募集规模达14亿元的两支产业基金，将打造具有全球影响力的具身智能机器人创新策源地。博思特智能人机协作机器人项目竣备完成，项目将建设智能人机协作机器人制造基地，年产机器人可德国劳施保施集团与相城经开区举行签约，亚太采购中心项目正式落户相城。将重点打造集供应链管理、跨境采购、产业投资于一体的综合服务平台，强化在全球汽车零部件供应链中的核心地位，显著提升相城经开区在汽车产业链的集聚效应。6月28日，燎旺车灯汽车零部件制造项目正式开工。项目致力于服务长三角中高端汽车主机厂，并带动达5000达5000套。8城市宏观背景|小结政策持续显效需求扩大，投资结构向好促进发展政策推动科技成果落地，科技创新产业融合发展政府统筹引领产业升级，打造人工智能标杆城市各区竞逐新兴产业赛道，锻造未来产业新增长极企业运行表现|企业总数2025年上半年苏州在营企业数量稳定增长，企业增长速度持续下降数据字段说明：①新注册：2025年向苏州市工商登记机关申请设立；②注销：2025年向苏州市工商登记机关申请注销；③迁入：2025年企业工商注册地从其他城市迁移到苏州市；④迁出：2025年企业工商注册地从苏州市迁移到其他城市。企业运行表现|新增企业2025年上半年苏州新增企业数量有所上升，6月为企业退租高峰期20,00014,00012,00016,00012,00010,00012,0008,0006,0008,0006,0004,0004,0002,0000企业运行表现|企业迁址企业迁入数量增速保持平稳，迁出企业数量持续增加784784→→→-1228-1155→→→-1228-1155136125%27621972↑40%↑40%↑82%17%企业运行表现|迁入来源迁入企业多为省内企业，园区为迁入企业落位最多的区域城市迁入的企业占比为20%，其他区域城市企业迁入意愿较低。迁入苏州企业数量前三的城市为南京市、无锡市和上海市。浙江省浙江省6%园区1136%一线城市吴中一线城市其他区域其他区域省内城市63%昆山97相城90新区77常熟73张家港68吴江51姑苏51太仓5008040080企业运行表现|区域表现各区在营企业数量有所增长,吴中区增速领跑全市■增长数量■增长数量●增长率0.350.210.050.230.120.060.060.210.160.12 1.1%2.9%0.5%2.0%1.4%0.8%0.8%2.7%2.5%2.1%昆山市吴中区工业园区业园区虽然新增企业数量增长位于各区前列，但是注销企业数量仅低于昆山市，企业流失严重，因此在营企业总数增长较少。企业运行表现|小结全市企业数量稳定增长，增长速度持续性下降新增企业数量有所上升，年中为企业退租高峰迁入企业省内城市为主，落户企业更青睐园区各区企业数量均有增长，吴中增速保领跑全市整体市场表现|租赁表现上半年净吸纳量租金齐跌，空置率略微下降314.1万㎡314.1万㎡3.7万㎡2.66万㎡69.9元/㎡/月新增供应空置率0.1%平均租金空置率0.1%平均租金净吸纳量33.5%整体市场表现|新增供应核心区项目入市，吸引周边楼宇企业关注开的情况下，对于周边区域有升级置换需求的楼龄较大的楼宇内企业具备更多的吸引力。项目名称尼盛中心地址工业园区苏惠路与星都街交汇处板块湖西业态写字楼开发商尼盛物业尼盛物业写字楼办公面积（万方）西塔酒店4万㎡，东塔办公3.7万㎡租金（元/㎡/月）70-100元/㎡/月层数办公3-23F层高（米）净高2.8m交付标准标准交付车位670个整体市场表现|供应&净吸纳部分业主推迟入市以待市场回暖，市场冷淡净吸纳量达持续低位累计供应（万方）新增供应（万方）增长率350300250200835030025020086100%80%9.340.27.89.340.27.860%23.4423.440%22000201720182019202020212022202320242025H1201720182019202020212022202320242025H1数据来源：SWT研究中心整体市场表现|租金&空置率租金均价首次跌破70元/㎡/月，存量项目出租率压力下降幅可达50%202282.3202282.320212025H1202378.2202474.535.2%33.6%28.3%33.7%2025H1202378.2202474.535.2%33.6%28.3%33.7%33.5%27.8%86.7202090.524.6%69.927.8%86.7202090.524.6%69.922.1%22.1%20172022202320242025H1201820192020202120172022202320242025H1数据来源：SWT研究中心上半年写字楼市场平均租金为69.9元/㎡/月，相较去年同期下降11%，整体市场租金均价首次跌破70元/㎡/月，租金下行压力持续扩大。一季度的市场冷淡与出租率压力迫使存量项目在二季度继续放宽商务条款，部分出租率降幅较大的楼宇租金价格甚至仅为2024年初的50%。而去年新入市的多个出租率较低的产业项目也加入竞争，部分楼宇租金降幅可达到30%。上半年尼盛中心项目入市，体量较小的情况下空置率较年初略有下降，季度末录得空置率为33.5%。整体市场表现|租户需求及来源小客户数量大幅增加，大客户换址多为政府推动刺激下楼宇价格持续下行，部分业主方也对产品价格进行调整或是推出自持的精装产品；20080402008040090807040400002024H1成交套数2024H1成交套数2025H1成交套数2025H1成交租金2024H1成交租金数据来源：SWT研究中心增量客户：在苏州新注册公司或新设立分部、分公司的企业整体市场表现|租户行业TMT和专业服务行业为市场成交主力，成交面积下降经营困难仅为去年的67%；第三方运营由于多家业主方与品牌共建，未收取租金的情况下成交面积有所增加；2024H1成交面积（万方）2025H1成交面积（万方）金融专业服务房地产零售贸易生产制造大健康第三方运营文化教育能源&新材料金融专业服务房地产零售贸易生产制造大健康第三方运营文化教育能源&新材料数据来源：SWT研究中心整体市场表现|退租情况退租企业面积达近年新高，多个大面积租户进行业务调整退租面积来看，上半年退租面积扔处于高位，二季度退租面积达近4年新高。退租原因来看楼宇置换为首要大面积换租导致二季度退租面积飙升。企业因节省成本而进上半年退租企业行业以专业服务和金融行业为主，专业服务行业中因政策推动而选择换租的企业面积占比达到了30%，而金融退租企业中，某金融集团业务调整缩减面积占整个金融行业退租面积的254.003.002.000.002021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q22021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q2数据来源：SWT研究中心热点区域表现|成交表现核心区成交多为楼宇置换，租金水平下滑严重从成交表现看，湖东、湖西成交均超过2万㎡，狮山成交超1.5万㎡，㎡；姑苏区因信展及华贸项目成交优异表现良好，阳澄银座板块联东大厦项目成交占比近80%；湖西租金均价录得81.6元/㎡/月，仍为苏州最高水平，其余区域姑苏•以姑苏客群为主，同时姑苏•以姑苏客群为主，同时吸纳周边城市的外来客户•主要关注价格、品质、配套908070322阳澄银座•以园区地缘客群为主，且对增量客户吸附能力强•主要关注价格、品质401湖东CBD•401湖东CBD•以园区地缘客群为主，少量姑苏、吴中及外省市客户•主要关注配套、地段、物业、品质狮山CBD•以新区客群为主，同时吸纳姑苏客户，吴中企业作为辅助•主要关注价格、地段、品质、配套000湖东阳澄银座姑苏其他板块湖西狮山湖西CBD湖东阳澄银座姑苏其他板块湖西狮山•以园区地缘客群为主，净吸纳量（万方）成交面积（万方）退租面积（万方）注：热点区域每季度根据各板块成交、关注度等因素进行调整净吸纳量（万方）成交面积（万方）退租面积（万方）注：热点区域每季度根据各板块成交、关注度等因素进行调整平均租金（元/㎡/月）•主要关注地段、配套、品质、物业市场展望|未来供应供需失衡加剧市场竞争，下半年或迎来供应高峰（万㎡)累计供应（万方）新增供应（万方）增长率预计入市时间区域工业园区高新区供应面积（万㎡）8462.82025（除H1外）姑苏区吴中区相城区38.938.22026工业园区（万㎡)累计供应（万方）新增供应（万方）增长率预计入市时间区域工业园区高新区供应面积（万㎡）8462.82025（除H1外）姑苏区吴中区相城区38.938.22026工业园区高新区姑苏区吴中区相城区36.627.232.52027工业园区高新区姑苏区吴中区相城区68.621.123.51,2001,0008006004002000100%80%100%80%60%40%20%0%147.7149.4138.3278.940.340.27.89.335.740.340.27.89.3201720182019202020212022202320242025202620272028及未来23.4201720182019202020212022202320242025202620272028及未来数据来源：SWT研究中心注：整体市场未来供应包含传统商务楼宇与新型办公项目市场展望|销售表现销售市场冷淡成交较少，大宗交易影响价格下降2500020000150001000050002018Q1Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q2002018Q1Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025Q1Q20供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）数据来源：中指市场展望|销售表现二季度成交集中于相城区，整体市场可售存量上升6426420工业园区姑苏区高新区吴中区相城区数据来源：中指市场展望|销售表现苏州商办销售市场活跃度较低，量价提升困难4040000苏州杭州成交面积（万方）成交均价（元/㎡）数据来源：中指市场展望l供应：2025年下半年预计迎来超200万㎡新增供应，叠加2024年已积压的办公供应，供需失衡将进一步加剧。短期内市场空置率或突破40%，结构性过剩将倒逼差异化策略，租金下行压力持续扩大。l需求：企业增速连续四个季度下降，叠加退租率达近年新高，需求端将长期依赖存量客户置换及产业升级。TMT、专业服务等行业虽仍为主导，但仍需依托苏州主导产业规划吸引人工智能、新能源等新兴企业。l产品：业主自持精装产品更受小客户青睐，部分楼宇主打高端精装空间，嵌入会议系统等商务服务以加强竞争力，也有业主方提供可分拆的模块化办公单元，适配企业需求，同时引入第三方运营共建模式，构建产业生态提升附加值。l产业：当下写字楼市场将进入深度调整期，但政策红利和产业升级将为长期转型提供动能。成功的关键在于通过“产业适配+运营创新+精准招商”的三角模型，将物理空间转化为产业生态载体，从平方米单价转向产业服务密度单价。整体市场表现|小结市场冷淡吸纳量低位，租金达新低空置率维持稳定◆政府推动大客户换址，无新注册企业外市企业减少 拎包产品受客户青睐，主要成交行业面积租金齐降 企业退租面积达新高，降级置换缩成本为主要原因销售端成交面积增加，回归总部的大客户大幅增加“““产业楼宇传统商务楼宇产业楼宇单一功能多功能单一功能多功能标准化政策支持标准化政策支持集中化产业集聚集中化产业集聚产业楼宇观察|产业楼宇分布苏州产业楼宇分布dl新增供应\50%dl新增供应\50%22%1.99万㎡53.2元/㎡/月34.4%长三角国际研发启动区 南岸新地狮山金融创新中心 理想创新大厦环普.苏桐112国际科创园苏州湾中心广场产业楼宇观察|供求表现产业楼宇净吸纳量占比超7成，存量项目博弈加剧去化困难30075752003Q3Q320222023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025H12021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q42025Q1Q2020222023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42025H12021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q42025Q1Q2传统商务楼宇累计供应产业楼宇累计供应传统商务楼宇净吸纳量产业楼宇净吸传统商务楼宇累计供应产业楼宇累计供应数据来源：SWT研究中心产业楼宇观察|租金&空置率产业楼宇及传统商务楼宇租金持续下行，租金净价大幅下降较去年同期下降9%，而其中部分业主方成交较好的精装产品对于租金均价起到一定稳定作用，如按标交的标准计算均价，再排除多个楼宇可给出80804040%30%20%2021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q4202