房地产市场报告 -2024年度苏州写字楼市场报告

城市宏观背景解读2024苏州GDP预计增长6%，进出口总额增长6.7%，跨境电商增长56%2024年全市经济运行稳定，1～11月全市社会消费品零售总额同比增长4.9%；固定资产投资同比增长1.4%；实现进出口总额同比增长6.7%，进出口总额超2.3万亿元，其中跨境电商进出口总额增长56%，产业结构不断优化，发展势头强劲。2024年苏州预计全市实现地区生产总值2.67万亿元，增长6%左右，增速居全国GDP万亿级城市前列。2024年苏州1-11月实现固定资产投资超5700亿元，办公楼投资增长54.7%，新签约亿元以上项目超2000个，经济发展动能持续增强。40%苏州2022年至2024年11月“三驾马车”累计全社会固定资产投资总额进出口总额社会消费品零售总额)5726.78)23856.8954.7%.社会消费品零售总额（亿元）9188.238.6%高新技术产业产值（亿元）23034.6342024年苏州IPO数量稳居全国前列，营商环境优越经济活跃2024年全国经济面临较大压力，苏州全年累计拿下境内外10个IPO，虽较前几年有所减少，但横向看仍稳居国内城市前4，位于国内重点城市前列，充分体现出苏州充沛的经济活力、优越的营商环境与较强的发展动能。2024年末，苏州全市存续上市公司达267家。园区以68家保持领先；昆山40家企业次之；新区和张家港皆在30家以上，吴江也接近30家。截至24年末，苏州共储备市县两级上市后备企业近300家，上市后备梯队数量充足。502024年城市新增上市公司TOP92024年城市新增上市公司TOP92017年以来苏州新增上市公司分布 4004006443815534201920202021202220232024上海北京深圳苏州广州201920202021202220232024校区域技术转移转化中心，吸引全国高校优或参与各类重大科研任务，对参与国家科技度培育机制。对苏州市独角兽培育企业给予2024苏州国际科创大会上，《关于深化科技体制改革促进新质生产力发展的若干意见》发布，共六个部分，18条举措。《若干意见》提出全面深化科技体制改革，坚持科技与产业、产业与资本深度对接，教育科技人才一体推进，着力推动创新链、产业链、资金链、人才链深度融合，加快培育发展新质生产力。并提出支持科技创新载体明确主攻产业领域，对于创新载体建设与产业科技创新提供资金支持与人才支持。外资及港澳台企业加大创新力度，支持其建政策提升发展机遇，推动产业转型升级近期省市政府出台了多项政策，加快布局智能制造、跨境电商以及人工智能等新兴产业领域，推动新兴产业与传统产业的深度融合；同时加大人才培育力度与小微企业的金融扶持，营造良好的科技创新环境与营商环境。各区政府积极推动特色产业的发展，加快产业焕新升级与绿色转型，构建具有一流竞争力的现代产业体系，提速打造具有全球领先地位的“智造之城”。2024年四季度苏州市及各区域产业扶持政策2024年四季度苏州市及各区域产业扶持政策《关于加快培育壮大现代高科技服务业的若干政《关于加快首台（套）装备首批次新材料和首版次软件研发应用《苏州市加快推动软件产业高质量发展的若干政《关于加快培育壮大现代高科技服务业的若干政《关于加快首台（套）装备首批次新材料和首版次软件研发应用《苏州市加快推动软件产业高质量发展的若干政《苏州工业园区关于深入实施“金鸡湖人才计划”推进建设开放创新的世界一流高科技园区《苏州高新区关于促进医疗器械及生物医药产业高质量发展7各区特色产业发展提速，多个重点项目落地个“人工智能+”重大项目签约落地苏州工业园区，这际数据港构建以数据金库为核心的数据基础推动国内首个基于中医药典籍数据元件的跨将打造集跨境电商贸易全模式、全生态于一体合服务平台。近日华贸物流与苏州交通投资集地，为区域跨境电商产业的高质量发展赋能增将进一步推动“机器人+人工智能”产业集群发展，加8城市宏观背景|小结苏州经济稳中向好发展，经济发展动能持续增强上市企业数量全国前列，营商环境优越经济活跃政策提供更多发展机遇，推动科技创新产业融合◆各区出台产业相关政策，助力产业优化转型升级2024年苏州在营企业数量稳定增长，较2023年增速有所下降2024年苏州在营企业稳定增长，截至2024年12月31日，苏州市注册在营企业总数973,829家，对比2024年1月初增长3.36%，相较2023年的企业数量增长速度有所放缓，增速下降1.76%；2024年市内新增企业96,609家，迁入企业1,569家，注销企业65,296家，迁出企业1,228家。2024年苏州新增企业数量下降，注销企业数量有所增加2024年苏州新增企业数量较往年有所下降，四季度新注册企业数量虽有所回升，但仍低于近三年平均水平；从注销企业看，2024年注销企业数量有所增加，四季度起注销企业数量持续上升，较2023年注销企业数量增加了6.6%。0011月11月2023年1月3月5月7月9月11月2024年1月3月5月7月9月2022年1月3月5月7月9月企业迁入数量有所增加，迁出企业数量达近年新高从企业迁入数据看，2024年从周边城市迁入苏州企业数量为1,569家，虽相比去年增速有所上升，但仍然未到达近年平均水平；从企业迁出数据看，2024年苏州迁出企业数量为1,228家，迁出企业数量达近6年新高。→-1228-1155-636-769-732-616→-1228-1155-636-769-732-61615691569→1361→136125%→1815→181527622762↑1972141219721412迁入企业主要为省内企业，新增的分支机构多为企业子公司从迁入企业来源看，2024年迁入苏州的企业仍然以省内及周边城市为主，迁入苏州企业最多的城市为南京和上海；2024年苏州分支机构新增7119家，其中58%为新注册子公司，新增的分支机构更倾向于选择昆山、高新区和吴中区。--------------浙江其他区域城市迁入企业占比19%.2024年企业迁址数量减少，市场活跃度有所降低2024年苏州市发生迁址事件约5.7万余起，较2023年企业迁址数量下降约10.4%，市场活跃度有所下降；从迁址走势看，下半年苏州企业迁址数量整体呈现下降趋势，年末更是降至冰点，12月仅有2000余起迁址事件发生。02024年各区在营企业数量多有所增长,高新区企业增速超10%w增长数量●增长率 昆山市吴中区工业园区2024年苏州大多区域在营企业数量较2023年底有所增长,在营企业增加数量前三的区域分别为高新区,吴中区和昆山市,其中高新区的企业增长率为全市最高,年内增长速度超过10%。工业园区企业数量仍呈负增长状态,企业外溢问题突出。企业运行表现|小结全市企业数量稳定增长，增长速度有所下降迁入企业数量有所增加，迁出数量再创新高◆迁入企业省内城市为主，迁址数量有所减少各区企业数量多有增长，新区表现最为突出310.4万㎡40.3万㎡310.4万㎡40.3万㎡74.5元/㎡/月2024年市场新增供应约40.3万㎡，市场存量达到310.4万㎡；年内录得净吸纳量约12.87万㎡，同比下降37%。2024年苏州市租金均价持续下降，全年整体租金均价为74.5元/㎡/月；整体空置率录得33.6%，较23年末上升9%。33.6% 四季度多个项目入市推动市场成交 四季度多个板块均有新增供应项目入市推动市场成交，其中星塘大厦以及启航时代大厦项目出租率已超过40%。新型办公方面启航时代大厦以新能源产业作为主要赛道，而腾飞元创项目则聚焦科技型总部企业，两个项目成交表现良好，成交面积在2024年净吸纳量中占比项目名称星塘大厦苏州华贸中心1#启航时代大厦腾飞苏州狮山元创公园3#，4#地址工业园区苏州大道东136号姑苏区广济南路369号苏相合作区观塘路南虎丘区向阳路125号板块湖东石路苏相狮山业态传统楼宇传统楼宇新型办公新型办公开发商恒泰华贸苏相开发苏州凯菱产业园开发有限公司物业机关事务中心华贸物业自有物业凯德物业写字楼办公面积（万方）3.7万（可租面积）5.8万（部分入市）5.4万6.2万（部分入市）租金（元/㎡/月）75-95元/㎡/月80-100元/㎡/月45-60元/㎡/月60-75元/㎡/月层数37F（7-37F办公）30F（6-30F办公）南楼17F，北楼21F3#楼16F,4楼#14F层高（米）净高3m净高3m净高2.8m3-10F4.2m11-14F5.9m交付标准标准交付标准交付标准交付无顶、地多个项目入市供应体量巨大，市场冷淡净吸纳量达多年新低厦五个项目入市，各区均有新项目入市，供应体量达累计供应（万方）新增供应（万方）增长率05040%40%成本导向叠加新增供应加剧竞争租金下降，空置率持续上升2024年写字楼市场平均租金为74.5元/㎡/元，全年租金呈持续下降趋势，四季度整体市场租金均价仅有68.8元/㎡/月，相较年初下降了15%；一方面年内部分企业因成本问题选择迁离核心区域楼宇，另一方面，大量新增供应项目入市加剧了竞争的同时，新项目整体均价较低的情况下也带动了核心区域楼宇的租金策略调整，各楼宇的租金均价都有所下降年内大量新增供应批量入市，每个季度均有新项目入市的情况下整体空置持续上升，四季度录得空置率为33.6%。以价换量竞争激烈，外来客户有所减少从整体需求来看，2024年成交户型相较去年均有所上升，但是成交于存量项目的企业较少，且多为中小型客户；据调研了解，成交于近一年内入市项目的企业数量占整体企业成交数量的32%，500㎡以上客户新项目成交占比达到40%。从租金面来看，2024年各户型成交价格均有所下降，以价换量特征明显，一方面新入市项目多位于非核心区成交价格偏低，另一方面当前市场冷淡情况下各楼宇也给出了更多的谈判空间，以应对激烈的市场竞争。2024年增量客户及扩租客户较去年均有所下降，外来客户明显减少，楼宇置换客户占比达到70%，其中降级置换客户的比例较去年增有所增加。2023VS2024写字楼成交客户来源对比（按成交套数）40040040040000专业服务和TMT行业推动市场成交，传统主要成交行业成交面积租金齐降2024年专业服务、TMT、零售贸易和金融行业成为推动市场成交的主力，传统主要成交行业的成交面积除金融行业较去年有所上升，其余均有所下降；零售贸易行业由于部分新项目的大宗交易成交面积较去年有所提升，教育行业则因部分机构从商业部分搬入写字楼成交面积有所增加。2024年除文化教育行业租金有所上升外，其余主要成交行业租金较去年均有所下降。一方面新入市项目租金价格较低、另一方面市场遇冷叠加多个项目采取以价换量的措施，竞争激烈情况下客户议价能力得到增强。0金融退租企业面积近年新高，退租行业以专业服务和金融为主2024年退租企业行业以专业服务和金融行业为主，其中金融企业退租面积占整体企业退租面积的30%，退租金融2021-2024苏州甲级写字楼市场退租情况分析2021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q4（按退租案例个数）核心区退租企业数量处于高位，降级置换企业数量增加从成交表现看，2024年受新入市项目推动多个板块成交表现良好，湖西、狮山和户户86420400净吸纳量（万方）成交面积（万方）退租面积（万方）净吸纳量（万方）成交面积（万方）退租面积（万方）平均租金（元/㎡/月）新增供应批量入市需求不及预期，供应量巨大空置率租金承压2024年共有40.3万㎡新增供应项目批量入市，供应量再创历史新高，尽管新入市项目在有部分面积预招商去化的情况下推动了市场成交，但是全年市场冷淡情况下需求恢复缓慢，成交量不及预期；2024年部分新增供应项目因市场遇冷竞争激烈或施工进度等问题推迟入市，2025年优质办公供应量预计将超过285万㎡，短期将推高整体市场空置率，租金去化将持续承压。来累计供应（万方）新增供应（万方）来累计供应（万方）新增供应（万方）增长率400040%销售市场成交有所减少，大宗交易影响价格下降四季度销售市场新增供应约2.5万㎡，为相城区的龙湖项目；四季度销售市场成交面积回落至3.8万㎡，主要成交项目为相城区的龙湖项目和高新区的绿宝广场项目，两个项目成交面积占整体面积的78%；年末录得成交均价约1.31万/㎡，核心区项目成交面积较少情况下成交价格有所下降。供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价0大宗交易推动市场成交，可售存量仍处于高位2024年销售市场成交集中于高新区、吴中区和相城区，多笔大宗交易下销售表现良好，高新区销售面积超过27万㎡；成交价格来看园区及高新区优质项目带动下成交价格较去年有所上升。从各区可售存量来看，各区域可售存量依旧于高位，除高新区有所增长外其余各区存量都有所下降，新区的可售存量占比达到30%。2023&2024苏州各区域办公销售市场成交情况2023成交面积（万方）2023成交面积（万方）2024成交面积（50工业园区姑苏区高新区吴中区相城区苏州商办销售市场在新一线城市中成交量处于较低水平，销售水平提升困难2024年苏州办公销售市场受大宗交易影响成交面积较前几年有所提升，年内成交超过40万㎡，但在新一线城市中成交量仍处于较低水平；从成交均价来看，2024年苏州市楼宇销售成交均价仅高于天津、武汉，仍低于1.5万元/㎡，均价提升困难。400武汉天津0市场展望l供应：24年各区域均有大量新增供应入市，总供应体量达到40.3万㎡，25年仍有超过280万㎡的项目陆续入市，高供应下租金去化将持续承压，按当前去化速度，预计明年整体市场空置率将再创新高。l需求：当前充满挑战的大环境下，政府推出了多项财政、货币及产业扶持政策，多个新兴产业及行业仍展现出需求增长潜力，叠加多个区域优质办公的入市，部分老楼和产业园内企业升级置换的需要将得到释放。l招商：大量新增供应入市使楼宇市场进入买方市场阶段，叠加年末部分楼宇冲刺出租率，以价换量现象普遍，少数核心区楼宇价格甚至低于新入市的产业楼宇，新入市项目的也期望以自身优质的条件和租金优势推动去化。l产业：符合区域产业发展规划的载体将获得更加坚实的招商基础，优质的产业项目在依托政策的扶持下将大大降低企业的运营成本，并着眼于企业的长期发展，为企业搭建产、学、研一体化的产业体系，与企业共同发展。整体市场表现|小结◆新项目推动市场成交，租金净吸纳量齐降空置率回升增量客户数量有减少，存量楼宇竞争激烈成交量较低◆传统客户为去化主力，主要行业成交租金面积齐降低◆企业退租面积创新高，经营压力下成本问题更受关注销售端去化周期满长，在新一线城市中处于较低水平““苏州产业楼宇分布2024年四季度产业楼宇市场启航时代大厦及腾飞苏州狮山元创公园项目入市，入市体量约为11.6万㎡，2024年产业楼宇新增供应达到23.2万㎡，整体市场存量达到117.8万㎡；年内录得净吸纳量约9.16万㎡，较去年下降44%。2024年产业楼宇租金均价有所下降，录得61.3元/㎡/月；整体空置率上升至36.1%，较2023年末上升了4.6%。dl23.2万㎡9.16万㎡61.3元/㎡/月36.1%dl23.2万㎡9.16万㎡61.3元/㎡/月36.1% 环普.苏桐112国际科创园项目批量入市推动成交，传统商务楼宇净吸纳量持续低位2024年传统商务楼宇新增供应17.1万㎡，产业楼宇新增供应23.2万㎡，为市场带来了大量可租面积；年内产业楼宇项目净吸纳量约9.16万㎡，虽较去年有较大下滑，但仍然为传统商务楼宇净吸纳量的2.6倍；市场冷淡叠加企业运行压力较大情况下传统商务楼宇虽有新入市项目推动成交，但存量项目成交较少且退租量处于高位，传统商务楼宇全年净吸纳量仅有3.55万㎡。如排除掉近一年内入市的楼宇成交量，实际的存量传统商务楼宇净吸纳量为-0.68万㎡。7575311传统商务楼宇累计供应传统商务楼宇累计供应产业楼宇及传统商务楼宇租金下降，空置率持续回升2024年产业楼宇和传统商务楼宇租金均有所下降，一方面年内新入市项目多处于非核心区域价格较低，且部分需求大的客户议价能力较强；另一方面部分楼宇对于符合自身定位的企业具有更多招商方案，如租金折扣或免租期政策等。从空置率来看，在多个季度都有新增供应入市项目的冲击下，整体空置率持续上升，2024年末录得产业楼宇空置率为36.1%，传统商务楼宇空置率上升至24%。4040%产业楼宇