珠海拆迁管理办法

珠海拆迁管理办法总则目的与依据为加强珠海市拆迁管理，规范拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于珠海市行政区域内国有土地上的房屋拆迁以及集体土地征收过程中的房屋及附属物拆迁活动。管理部门珠海市住房和城乡建设局是本市拆迁管理的行政主管部门，负责对全市拆迁工作进行监督管理。各区住房和城乡建设局在市住房和城乡建设局的指导下，负责本辖区内的拆迁管理工作。自然资源、城市管理、财政、公安、市场监管等有关部门应当按照各自职责，协同做好拆迁管理工作。基本原则拆迁活动应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，保障被拆迁人的合法权益。拆迁管理一般规定拆迁计划与方案拆迁人应当根据建设项目的要求，制定拆迁计划和拆迁方案。拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁实施步骤等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、补偿安置方式、补偿安置资金预算、产权调换房屋的地点和面积等内容。拆迁人应当将拆迁计划和拆迁方案报市、区住房和城乡建设局备案。拆迁补偿安置资金拆迁人应当在办理拆迁许可证前，将拆迁补偿安置资金足额存入指定的银行账户，专款专用。拆迁补偿安置资金应当能够满足拆迁补偿安置的需要，其金额应当根据拆迁规模和拆迁补偿安置标准确定。市、区住房和城乡建设局应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行监督。拆迁许可证拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向市、区住房和城乡建设局提交下列资料：1.建设项目批准文件；2.建设用地规划许可证；3.国有土地使用权批准文件；4.拆迁计划和拆迁方案；5.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、区住房和城乡建设局应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁公告市、区住房和城乡建设局在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市、区住房和城乡建设局备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。拆迁期限拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市、区住房和城乡建设局提出延期拆迁申请；市、区住房和城乡建设局应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。被拆迁人义务被拆迁人应当在拆迁公告规定的搬迁期限内完成搬迁。在搬迁期限内，拆迁人不得对未搬迁的被拆迁人停止供水、供电、供气等。国有土地上房屋拆迁补偿与安置补偿方式拆迁国有土地上的房屋，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格，给予被拆迁人货币补偿或者实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但下列情形除外：1.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；2.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。货币补偿货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房地产评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，由市、区住房和城乡建设局组织被拆迁人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。产权调换实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。所调换房屋的价格，由房地产评估机构按照房地产市场价格评估确定。搬迁补助费和临时安置补助费拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由市人民政府根据实际情况制定并公布。停产停业损失补偿拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业损失补偿的标准，根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素确定。具体补偿标准由市人民政府制定并公布。集体土地征收中的房屋及附属物拆迁补偿与安置征收程序集体土地征收应当按照法定程序进行，由市、区人民政府发布征收公告，组织实施征收工作。征收集体土地上的房屋及附属物，应当对被拆迁人给予补偿安置。补偿标准集体土地征收中的房屋及附属物拆迁补偿标准，应当根据土地管理法律法规和本市有关规定执行。房屋补偿可以采用货币补偿、产权调换或者迁建安置等方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的重置成新价、区位补偿价等因素确定；产权调换的，应当提供与被拆迁房屋相当的安置房屋；迁建安置的，应当安排宅基地并给予相应的建房补助。安置方式被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换或者迁建安置等安置方式。选择产权调换的，安置房屋应当符合国家和本市的有关质量安全标准。选择迁建安置的，被拆迁人应当按照有关规定办理建房审批手续。地上附着物和青苗补偿征收集体土地时，对被征收土地上的地上附着物和青苗，应当给予补偿。地上附着物和青苗的补偿标准，由市人民政府根据实际情况制定并公布。拆迁评估评估机构选定拆迁评估机构应当具有相应的房地产评估资质。拆迁评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，由市、区住房和城乡建设局组织被拆迁人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估原则与方法拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照国家和本市的有关规定进行评估。评估方法应当根据被拆迁房屋的实际情况，选用市场比较法、收益法、成本法等评估方法。评估结果公示与异议处理拆迁评估机构应当向拆迁人提供被拆迁房屋的评估报告，并将评估结果在拆迁范围内公示。被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。法律责任拆迁人责任拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市、区住房和城乡建设局责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市、区住房和城乡建设局吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。被委托拆迁单位责任被委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由市、区住房和城乡建设局责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。评估机构责任房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。管理部门责任市、区