江宁拆迁管理办法

江宁拆迁管理办法一、总则（一）目的为加强江宁区拆迁管理，规范拆迁行为，保障拆迁当事人的合法权益，维护社会稳定，促进城市建设和经济发展，根据国家有关法律法规及相关政策，结合本区实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于江宁区内国有土地上房屋拆迁及其相关活动。（三）基本原则1.依法拆迁原则严格按照法律法规规定的程序和要求进行拆迁，确保拆迁行为合法合规。2.公平公正原则保障拆迁当事人在拆迁过程中的平等地位，公平合理地确定拆迁补偿安置标准，公正处理拆迁纠纷。3.妥善安置原则优先考虑被拆迁人的居住需求，提供多种安置方式，确保被拆迁人得到妥善安置。4.合理补偿原则根据被拆迁房屋的市场价值和实际情况，给予合理的补偿，保障被拆迁人的合法权益。二、拆迁管理部门及职责（一）拆迁管理部门江宁区人民政府设立专门的拆迁管理部门，负责全区拆迁工作的组织、协调、指导和监督。（二）职责分工1.拆迁管理部门贯彻执行国家和地方有关拆迁的法律法规和政策。制定拆迁计划和年度拆迁项目实施方案。审核拆迁申请，发放拆迁许可证。监督拆迁实施单位的拆迁行为，调解拆迁纠纷。负责拆迁补偿安置资金的监管。2.其他相关部门规划部门：负责提供拆迁范围内的规划资料，审核拆迁规划方案。国土部门：负责办理土地征收、出让等相关手续，提供土地权属资料。建设部门：负责对拆迁安置房建设进行监管，确保工程质量和进度。财政部门：负责拆迁补偿安置资金的筹集、拨付和监管。公安部门：负责维护拆迁现场秩序，保障拆迁工作顺利进行。司法部门：负责为拆迁工作提供法律咨询和司法保障，处理拆迁纠纷的司法裁决。三、拆迁程序（一）前期准备1.项目立项建设单位向有关部门申请项目立项，取得项目批准文件。2.规划选址建设单位向规划部门申请规划选址，取得规划选址意见书。3.土地预审建设单位向国土部门申请土地预审，取得土地预审意见。4.拆迁计划和方案制定拆迁实施单位根据项目情况，制定拆迁计划和拆迁方案，报拆迁管理部门审核。拆迁计划应包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方式、补偿安置资金预算等内容。拆迁方案应包括拆迁工作流程、拆迁工作人员安排、拆迁宣传方案、拆迁纠纷处理预案等内容。（二）拆迁申请拆迁实施单位持下列资料向拆迁管理部门提出拆迁申请：1.拆迁申请书；2.项目批准文件；3.规划选址意见书；4.土地预审意见；5.拆迁计划和拆迁方案；6.拆迁补偿安置资金证明。拆迁管理部门对拆迁申请进行审核，符合条件的，发放拆迁许可证，并将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项予以公告。（三）拆迁公告拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式在拆迁范围内予以公告。拆迁公告应当张贴在拆迁范围内的显著位置，并通过报纸、电视、网络等媒体进行广泛宣传。（四）调查登记拆迁实施单位在拆迁公告规定的期限内，对拆迁范围内的房屋及其附属物的权属、面积、用途等情况进行调查登记，并将调查结果在拆迁范围内予以公布。被拆迁人应当配合拆迁实施单位的调查登记工作，如实提供有关情况和资料。（五）评估拆迁实施单位应当委托具有相应资质的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估机构应当按照国家和地方有关规定，遵循独立、客观、公正的原则，对被拆迁房屋的市场价值进行评估，并出具评估报告。评估报告应当送达被拆迁人。被拆迁人对评估结果有异议的，可以在规定的期限内申请复核评估；对复核评估结果仍有异议的，可以在规定的期限内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（六）补偿安置协商拆迁实施单位根据评估结果，与被拆迁人就拆迁补偿安置事宜进行协商。协商内容包括补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。拆迁实施单位应当向被拆迁人提供多种补偿安置方式供其选择，并就每种补偿安置方式的具体内容和标准向被拆迁人进行详细说明。在协商过程中，拆迁实施单位应当充分听取被拆迁人的意见和要求，保障被拆迁人的知情权、参与权和选择权。经协商达成一致的，拆迁实施单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当明确约定双方的权利和义务，以及拆迁补偿安置的具体内容和标准。协议签订后，双方应当按照协议约定履行各自的义务。（七）拆迁补偿安置资金监管拆迁实施单位应当按照拆迁补偿安置协议的约定，将拆迁补偿安置资金足额存入拆迁管理部门指定的银行账户，实行专户存储、专款专用。拆迁管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行监督检查，确保资金用于拆迁补偿安置工作。（八）拆迁实施拆迁实施单位应当按照拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。在拆迁过程中，拆迁实施单位应当严格遵守拆迁程序和相关法律法规的规定，文明拆迁，不得采取暴力、威胁等非法手段强迫被拆迁人搬迁。拆迁实施单位应当在拆迁现场设置明显的拆迁标志，公布拆迁工作流程、拆迁工作人员名单和监督举报电话，接受社会监督。拆迁实施单位应当做好拆迁现场的安全防护工作，确保拆迁工作安全进行。在拆迁过程中，如发现有文物古迹、古树名木等需要保护的对象，拆迁实施单位应当及时报告有关部门，并按照有关规定进行保护。（九）搬迁过渡拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费和临时安置补助费。搬迁补助费标准由拆迁管理部门根据实际情况制定。临时安置补助费标准根据被拆迁房屋的面积和安置方式等因素确定。被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当一次性支付搬迁补助费和临时安置补助费；被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当按照协议约定的过渡期限支付临时安置补助费。在过渡期限内，拆迁人不得擅自延长过渡期限；因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。（十）拆迁验收拆迁工作完成后，拆迁实施单位应当向拆迁管理部门申请拆迁验收。拆迁管理部门应当组织相关部门对拆迁项目进行验收。验收内容包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置情况、房屋拆除情况等。经验收合格的，拆迁管理部门出具拆迁验收合格证明；验收不合格的，拆迁管理部门应当责令拆迁实施单位限期整改，整改合格后重新申请验收。四、拆迁补偿安置（一）补偿方式拆迁补偿方式分为货币补偿和产权调换两种。被拆迁人可以根据自己的实际情况选择其中一种补偿方式。1.货币补偿货币补偿是指拆迁人按照被拆迁房屋的市场评估价值，向被拆迁人支付货币补偿金。货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。2.产权调换产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的评估价值与调换房屋的市场价值结算差价。产权调换房屋的地点、面积、户型等应当符合拆迁补偿安置协议的约定。（二）补偿标准1.房屋补偿被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或其他合法产权证明记载的面积为准。被拆迁房屋的用途按照房屋所有权证或其他合法产权证明记载的用途确定；房屋所有权证或其他合法产权证明未记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。被拆迁房屋的补偿金额按照房地产评估机构评估确定的市场价值计算。2.附属物补偿拆迁范围内的附属物，如围墙、门楼、水井、厕所、树木等，按照评估机构评估确定的价值给予补偿。3.停产停业损失补偿对因拆迁造成停产停业的非住宅房屋，拆迁人应当根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素，给予适当的停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准由拆迁管理部门根据实际情况制定。（三）安置标准1.安置用房面积拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，为被拆迁人提供安置用房。安置用房面积应当根据被拆迁房屋的面积和安置人口等因素确定。2.安置地点安置用房地点应当根据城市规划和项目建设需要确定，并在拆迁补偿安置协议中明确约定。安置用房应当符合国家和地方有关房屋质量安全标准。（四）特殊情况处理1.房屋产权不明晰对产权不明晰的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。2.共有房屋对共有房屋，拆迁人应当与全体共有人签订拆迁补偿安置协议。共有人对补偿安置协议的签订有争议的，按照有关法律规定处理。3.设有抵押权的房屋对设有抵押权的房屋进行拆迁时，依照国家有关担保的法律执行。五、拆迁纠纷处理（一）协商解决拆迁当事人之间发生拆迁纠纷的，可以首先通过协商解决。协商解决应当遵循平等、自愿、公平、合法的原则，双方应当充分沟通，互谅互让，达成一致意见。（二）行政裁决拆迁当事人经协商达不成协议的，可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内作出行政裁决。行政裁决应当根据拆迁法律法规和政策的规定，对拆迁补偿安置标准、安置方式、搬迁期限等事项作出明确决定。拆迁当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（三）司法诉讼拆迁当事人对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼；拆迁当事人也可以直接向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径解决拆迁纠纷。在诉讼过程中，当事人应当提供充分的证据，证明自己的主张和诉求。人民法院应当根据法律法规和事实，公正、公平地作出判决。六、法律责任（一）拆迁人责任1.拆迁人未按照本办法规定取得拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。2.拆迁人以欺骗手段取得拆迁许可证的，由拆迁管理部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.拆迁人有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁许可证：未按拆迁补偿安置协议约定支付拆迁补偿安置资金的；未按规定期限实施拆迁的；擅自延长过渡期限的；擅自改变拆迁范围的。4.拆迁人采取暴力、威胁等非法手段强迫被拆迁人搬迁的，由拆迁管理部门责令停止违法行为，给予警告，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁许可证；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）被拆迁人责任被拆迁人在拆迁过程中，有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令改正，给予警告；情节严重的，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款：1.伪造、涂改、买卖、租借房屋权属证书、土地使用证等有关证件的；2.未经拆迁管理部门批准，擅自改变房屋用途、结构、面积等的；3.拒绝配合拆迁实施单位进行调查登记的；4.拒绝按照拆迁补偿安置协议约定搬迁的。（三）拆迁实施单位责任拆迁实施单位有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁资质证书：1.未按照拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁的；2.未按照拆迁补偿安置协议约定支付拆迁补偿安置资金的；3.擅自改变拆迁补偿安置标准的；4.采取暴力、威胁等非法手段强迫被拆迁人搬迁的。（四）评估机构责任评估机构及其评估人员在拆迁评估过程中，有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处评估费用1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销评估资质证书：1.故意压低或者抬高被拆迁房