棚改房屋管理办法

棚改房屋管理办法一、总则（一）目的与依据为加强棚改房屋管理，规范棚改房屋征收、补偿、安置及后续使用等行为，保障公共利益，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地上的棚户区改造房屋管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则充分尊重被征收人的意愿，保障其合法权益，提供公平、合理的补偿和安置，确保被征收人得到妥善安置，生活水平不降低，长远生计有保障。2.依法依规原则严格按照国家法律法规和政策规定开展棚改房屋管理工作，做到程序合法、补偿合理、安置到位，确保棚改工作在法治轨道上进行。3.公开公平公正原则棚改房屋管理过程中的征收决定、补偿方案、安置房源、补偿结果等信息应及时公开，接受社会监督，保障各方知情权，确保棚改工作公平公正推进。4.统筹兼顾原则统筹考虑棚改项目的社会效益、经济效益和环境效益，注重与城市规划、产业发展、基础设施建设等相衔接，实现城市可持续发展。二、征收管理（一）征收主体与实施单位1.市、县级人民政府为棚改房屋征收主体，负责本行政区域内的棚改房屋征收工作。2.市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域内的棚改房屋征收与补偿工作。3.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，其行为后果由房屋征收部门承担。（二）征收程序1.拟定征收计划房屋征收部门根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，结合本地区实际情况，拟定年度棚改房屋征收计划，报市、县级人民政府批准后实施。2.发布征收公告市、县级人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。3.开展征收调查登记房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。4.拟定征收补偿方案房屋征收部门根据调查登记情况，拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。征收补偿方案应当包括征收范围、征收目的、补偿方式、补偿标准、安置地点、签约期限等内容。5.征求意见及修改市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应当在征求意见期限内以书面形式提交。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。6.社会稳定风险评估房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。7.作出征收决定市、县级人民政府根据征收补偿方案、社会稳定风险评估结果等，作出房屋征收决定。房屋征收决定应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。8.实施征收房屋征收部门应当按照房屋征收决定和征收补偿方案，组织实施房屋征收与补偿工作。被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。三、补偿安置（一）补偿方式1.货币补偿被征收人可以选择货币补偿。货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。2.房屋产权调换被征收人也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（二）补偿内容1.被征收房屋价值的补偿对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（三）安置房源1.政府组织建设市、县级人民政府应当根据棚改项目需求，合理规划安置房源建设。可以通过集中新建、配建等方式，建设一定数量的安置住房，确保被征收人能够及时得到安置。2.房源选择在进行房屋产权调换时，房屋征收部门应当向被征收人提供多种安置房源供其选择，并明确告知房源的位置、户型、面积、配套设施等情况。被征收人有权根据自身需求选择合适的安置房屋。（四）补偿安置协议1.签订主体房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。2.协议内容补偿协议应当包括以下主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、地址；（2）被征收房屋的具体位置、面积、用途等；（3）补偿方式、补偿金额及支付方式和期限；（4）安置房屋的具体位置、面积、户型等；（5）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；（6）违约责任和解决争议的方式；（7）其他需要约定的事项。3.协议履行补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。房屋征收部门应当按照补偿协议约定，履行补偿义务，按时交付补偿款、安置房屋等。被征收人应当按照协议约定的搬迁期限完成搬迁。四、房屋拆除（一）拆除主体房屋拆除工作由房屋征收部门组织实施，也可以依法委托具有相应资质的施工单位进行拆除。（二）拆除要求1.拆除前准备在拆除房屋前，房屋征收部门应当对房屋内的物品进行清理、登记，并妥善保管或者依法处理。对房屋的结构、附属设施等情况进行详细记录，确保拆除工作安全、有序进行。2.拆除安全拆除施工单位应当制定安全拆除方案，采取必要的安全防护措施，确保拆除过程中不发生安全事故。拆除作业人员应当具备相应的资质证书，严格按照操作规程进行作业。3.拆除环保拆除过程中应当采取有效的防尘、降噪等环保措施，减少对周边环境的影响。拆除产生的建筑垃圾应当及时清运，按照规定进行处理，不得随意丢弃。（三）拆除监督房屋征收部门应当对拆除工作进行全程监督，确保拆除工作符合相关要求。对拆除过程中出现的问题，应当及时责令整改，确保拆除工作顺利完成。五、后续管理（一）产权登记1.办理条件棚改安置房屋交付使用后，被征收人应当按照相关规定，及时向不动产登记机构申请办理房屋产权登记。申请办理产权登记时，应当提交房屋征收补偿协议、房屋验收合格证明等相关材料。2.登记程序不动产登记机构应当对申请人提交的材料进行审核，符合登记条件的，应当及时办理产权登记手续，颁发不动产权证书。（二）小区管理1.物业管理棚改安置小区应当依法成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务，对小区进行规范化管理。物业服务企业应当按照合同约定，提供相应的物业服务，包括环境卫生、绿化养护、安全保卫、设施设备维护等。2.社区管理社区居委会应当加强对棚改安置小区的管理和服务，组织开展社区活动，协调解决小区居民的矛盾和问题，促进小区和谐稳定发展。（三）配套设施维护1.基础设施对棚改安置小区内的供水、供电、供气、排水、通信等基础设施，产权单位应当定期进行维护和检查，确保设施正常运行，满足居民生活需求。2.公共设施小区内的公共设施，如道路、路灯、健身器材等，由物业服务企业或者相关管理部门负责维护和管理。发现设施损坏的，应当及时修复，保障居民正常使用。六、监督检查（一）监督主体市、县级人民政府应当加强对棚改房屋管理工作的监督检查，建立健全监督机制。房屋征收部门应当定期对棚改房屋征收、补偿、安置及后续管理等工作进行自查自纠，及时发现和解决问题。（二）监督内容1.征收程序合法性检查房屋征收是否按照法定程序进行，包括征收计划拟定、公告发布、调查登记、补偿方案征求意见、社会稳定风险评估、征收决定作出等环节是否合规。2.补偿安置合理性核查补偿方式、补偿标准、安置房源等是否符合本办法规定，是否保障了被征收人的合法权益，补偿安置协议签订和履行情况是否良好。3.房屋拆除规范性监督房屋拆除过程是否安全、环保，拆除主体是否具备相应资质，拆除程序是否符合要求。4.后续管理有效性检查棚改安置房屋产权登记、小区管理、配套设施维护等后续管理工作是否落实到位，是