办公项目和住宅项目的区别

办公写字楼工程与住宅工程的区别第四区域事业部新动力培训五角丰达龙振华目录

MENU办公写字楼客户的特质办公写字楼工作执行与住宅的差异办公写字楼的贷款商办工程的特质前言NO.1办公写字楼客户的关注点办公写字楼客户的特质住宅客户所关注的….办公写字楼客户所关注的….客户价值取向的不同决定了住宅产品和写字楼产品截然不同的客源客层！！区域交通情况；周边生活机能配套设施；房型及附加赠送空间；小区环境；得房率、栋距、层高、绿化率等。办公写字楼客户的特质“5A〞是什么？“5A〞–FiveAutomaticBA〔BuildingAutomatic〕楼宇自动化OA〔OfficeAutomatic〕办公自动化FA〔FireworkAutomatic〕消防自动化SA〔SafeAutomatic〕安保自动化CA〔communicationAutomatic〕通信自动化办公写字楼客户的特质何为“甲级写字楼〞？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定甲级写字楼的13大参考标准：位置：主要商务区的中心位置；可及性：距离公共交通5~10分钟步程；可视性：在商业主干道上可视性佳；楼龄：不超过10年；建筑体量：不小于30000平米；标准层面积：不小于1300平米；得房率：不小于70%；净层高*：不低于2.7米；套内地面：铺设架空地板；建筑外观：国际水准的建筑外观以及材质；建筑内部：至少两层挑高大堂，净高不低于5米，国际水准内部装修；空调系统：VRV中央空调系统；物业管理：国际知名物业管理公司。乙级写字楼的13大参考标准：位置：临近主要商务区；可及性：距离公共交通10~20分钟步程；可视性：在商业主干道及次干道可视；楼龄：不超过20年；建筑体量：不小于10000平米；标准层面积：不小于1000平米；得房率：不小于60%；净层高*：不低于2.5米；套内地面：铺设架空地板；建筑外观：高品质的建筑外观以及材质；建筑内部：空间宽敞大堂，净高不低于3米，高品质内部装修；空调系统：中央空调系统；物业管理：声誉良好的国内物业管理公司。“涉外写字楼〞与“非涉外写字楼〞的概念？办公写字楼客户的特质办公写字楼客户的特质“三落地”政策注册落地税费落地经营落地办公写字楼客户的特质办公楼客户考虑的大因素：办公写字楼客户的特质办公楼客户考虑的硬件因素：办公写字楼客户特质办公写字楼客户的特质办公写字楼客户的客源客层：投资客私营业主企业客户类型企业客户的构成：公司扩张；公司转区域；公司原租转售；办公写字楼客户的特质我们所遇到的商办客户的情况☆价格至上型客户常见说辞：“太贵了！〞☆无权购置型客户公司配角，无决策权☆空手套白狼型客户费尽心机，借口推脱☆大忽悠型客户不管你卖的是什么，忽悠你没商量☆生硬粗暴型客户不要以为他们只是针对你一个人的，这种客户对所有的销售人员态度都是一样的。☆自以为是型客户不管你谈的是什么问题，客户中认为自己永远是正确的。☆牛B哄哄型客户气势上被压倒了，那什么都不用谈了。办公写字楼客户的特质如何与办公写字楼客户沟通？了解什么是办公写字楼客户真正关心的….用比照的方式告知客户卖点NO.2办公写字楼工作执行和住宅的差异办公写字楼工作执行与住宅的差异压马路：住宅：公交、地铁、卖场、超市、菜市、吃喝场所、不利因素、娱乐场所、医疗机构、学校….办公写字楼：政府办公机构：税务局、工商局、街道办事处等政府职能机构与办公楼客户公司的营运细细相关；停车场〔库〕：停车问题是办公楼客户关注的重点；高档饭店、KTV、娱乐城：办公楼客户商务宴请中不可或缺的必要条件；经济型酒店、星级酒店：办公楼客户业务接待所考虑的条件因素；银行：办公楼客户公司财务运转的首要条件；行车线路：客户公司上至老板下至员工都关心的问题；加油站：充足的油站配比率能够减少等待时间、表达高效办公；周边办公楼：客户往往选择办公气氛浓厚的商圈作为“根据地〞。办公写字楼的市调工作：常规的住宅类的市调方式已不再完全适用！可用方式：暗调：假扮客户需升级例如：替老板看办公楼，需要事先的铺垫，虚构企业行业背景、现有办公地点、现有办公条件、老板需求的面积、行业相关专业知识和常识等；虚构自己为网站、报刊杂志的实习编辑等方式；装扮房地产专业即将毕业的大学生，以毕业论文需要市场调查结果为借口获取资料；明调：说明来意和身份，以信息交换共享的方式获得被调工程的信息；依托人脉关系寻找认识的该工程业务员获取资料办公写字楼工作执行与住宅的差异扫楼和派单：办公写字楼工作执行与住宅的差异住宅住宅派单的目标：小区、地铁口、人群消费聚集区、大型购物场所的停车场扫楼和派单：办公写字楼工作执行与住宅的差异办公写字楼办公写字楼工作执行与住宅的差异抄企业流水牌电话营销停车场派单客户拜访常规的工作及采用的手段和方式有别于住宅楼盘在售楼处等待客户上门，我们做得更多~~办公写字楼工作执行与住宅的差异智斗保安装备齐全分工合作抄企业流水牌如何顺利进入派单现场如何甄别车辆海报夹在什么位置办公写字楼工作执行与住宅的差异停车场派单办公写字楼工作执行与住宅的差异与前台必要的沟通寻找洽谈的核心人物尽可能地留取客户联系方式客户拜访办公写字楼工作执行与住宅的差异第一印象适当的说辞坚韧的毅力营销NO.3办公写字楼的贷款办公写字楼的贷款贷款对象：1〕个人2〕企业个人：贷款年限标准：1〕贷款最长期限10年；2〕贷款借款人不超过70岁；首付比例：1〕商用房首付比例需大等于总房价的50%；2〕个人单户授信金额不超过2000万元；★商业类贷款记录影响客户首付成数及利率，与住房商业贷款概念切勿混淆企业：贷款年限标准：1〕贷款最长期限10年；2〕法人贷款〔法人系非境外公司〕；首付比例：1〕商用房首付比例需大等于总房价的50%；2〕利率按基准利率上浮10%~20%计算；★法人经营情况和财务状况直接影响贷款审批。N