惠州房企管理办法

惠州房企管理办法总则目的为加强惠州市房地产开发企业的管理，规范房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产行业健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在惠州市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业（以下简称“房企”）。基本原则房企经营活动应遵循依法经营、诚实守信、公平竞争的原则，自觉维护房地产市场秩序，保障消费者权益。企业设立与资质管理设立条件1.有符合公司法人登记的名称和组织机构企业名称应符合法律法规规定，不得含有法律法规禁止使用的内容，且不得与已登记注册的其他企业名称相同或近似。组织机构应健全，具备完善的决策、执行和监督机制。2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公场所办公场所应具备必要的办公设施和条件，能够满足企业日常经营管理活动的开展。办公场所应位于惠州市内，且产权清晰或具有合法的租赁手续。3.有符合规定数额并与经营范围相适应的注册资本根据不同的资质等级要求，房企应具备相应数额的注册资本。具体标准如下：暂定资质：注册资本不低于100万元。四级资质：注册资本不低于200万元。三级资质：注册资本不低于800万元。二级资质：注册资本不低于2000万元。一级资质：注册资本不低于5000万元。4.有足够数量的专业技术人员暂定资质：具有专业技术职称的人员不少于5人，其中建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于3人，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称，财务负责人应具有相应专业初级以上职称。四级资质：具有专业技术职称的人员不少于10人，其中建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称，财务负责人应具有相应专业初级以上职称。三级资质：具有专业技术职称的人员不少于20人，其中建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称，财务负责人应具有相应专业中级以上职称，配有统计人员。二级资质：具有专业技术职称的人员不少于30人，其中建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，工程技术负责人应具有相应专业高级以上职称，财务负责人应具有相应专业中级以上职称，配有统计人员。一级资质：具有专业技术职称的人员不少于40人，其中建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，工程技术负责人应具有相应专业高级以上职称，财务负责人应具有相应专业高级以上职称，配有统计人员。5.法律、行政法规规定的其他条件如企业应具备良好的信用记录，无重大违法违规行为等。资质申请与审批1.申请材料房企申请资质时，应提交以下材料：房地产开发企业资质申请表（一式两份）；企业营业执照副本复印件；企业章程复印件；企业法定代表人身份证明复印件；专业技术人员资格证书和劳动合同复印件；企业办公场所证明复印件；企业验资报告复印件。2.申请程序暂定资质申请：新设立的房企应在领取营业执照后30日内，持申请材料向市住房和城乡建设局提出暂定资质申请。其他资质申请：已取得暂定资质的房企，在暂定资质有效期满前30日内，可根据企业实际情况申请相应等级的资质。申请时，应持申请材料向市住房和城乡建设局提出申请。3.审批时限市住房和城乡建设局自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的，予以核发资质证书；对不符合条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。资质等级与业务范围1.暂定资质暂定资质有效期1年。企业在暂定资质有效期内不得从事房地产开发经营业务以外的其他经营活动。2.四级资质可承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目。3.三级资质可承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目。4.二级资质可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。5.一级资质可承担各种规模的开发建设项目。资质年检与动态管理1.年检时间每年3月1日至6月30日为房企资质年检时间。2.年检内容企业基本情况：包括企业名称、法定代表人、注册资本、办公场所等是否发生变化。人员情况：专业技术人员的数量、资格证书及劳动合同等情况。经营业绩：开发项目的建设进度、质量、销售等情况。市场行为：是否存在违法违规行为。3.年检程序企业自查：企业应在规定时间内，对照资质标准进行自查，并提交年检报告。主管部门审查：市住房和城乡建设局对企业提交的年检报告进行审查，并可实地核查企业情况。结果公示：年检结果在惠州市住房和城乡建设局网站上进行公示，接受社会监督。4.动态管理市住房和城乡建设局建立房企信用档案，对房企的市场行为、经营业绩等进行动态跟踪管理。对违反法律法规及本办法规定的房企，视情节轻重给予相应的处罚，直至降低或吊销资质等级。房地产开发项目管理项目立项与规划1.项目立项房企应按照国家有关规定，向项目所在地发展改革部门申请项目立项。立项申请应包括项目建设地点、建设规模、建设内容、投资估算、资金来源等内容。发展改革部门对符合产业政策和相关规划要求的项目，予以批准立项。2.规划设计委托设计：房企应委托具有相应资质的设计单位进行项目规划设计。规划设计应符合城市总体规划、控制性详细规划及相关技术规范要求。方案审查：规划设计方案完成后，应报城乡规划主管部门进行审查。城乡规划主管部门组织专家评审，并征求相关部门和利害关系人的意见。经审查通过的规划设计方案，作为项目建设的依据。项目建设与施工管理1.项目招标勘察、设计、施工、监理等单位招标：房企应按照国家和地方有关规定，通过公开招标等方式确定项目的勘察、设计、施工、监理等单位。招标公告应在指定的媒介上发布，招标过程应接受相关部门的监督。合同签订：房企应与中标单位签订书面合同，明确双方的权利和义务。合同应包括工程范围、建设工期、工程质量、工程造价、付款方式、违约责任等内容。2.施工管理施工许可：在项目开工前，房企应向建设行政主管部门申请领取施工许可证。申请施工许可证应提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、中标通知书、施工合同、监理合同、施工组织设计等材料。建设行政主管部门对符合条件的，予以核发施工许可证。质量安全管理：施工单位应建立健全质量安全管理制度，严格按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工。监理单位应按照监理合同的约定，对施工质量、安全等进行全程监理。建设行政主管部门应加强对项目施工质量安全的监督检查，发现问题及时责令整改。项目预售与销售管理1.预售许可申请条件：房企申请商品房预售许可，应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售商品房项目备案；已与商业银行签订预售款监管协议。申请材料：申请预售许可时，应提交以下材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。审批程序：房地产管理部门自受理预售申请之日起10日内，依法作出准予预售或不予预售的决定。准予预售的，核发商品房预售许可证；不予预售的，书面说明理由。2.销售管理明码标价：房企应按照国家有关规定，在售楼处显著位置公示商品房销售价格、价格构成、优惠政策等内容，实行明码标价。合同签订：商品房销售时，房企应与购房人签订书面商品房买卖合同。合同应包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。预售款监管：商品房预售款应全部存入预售款监管账户，由监管银行按照预售款监管协议的约定进行监管。预售款应专款专用，用于项目建设，不得挪作他用。项目竣工验收与交付使用1.竣工验收申请条件：项目竣工后，房企应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。竣工验收应具备下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书。验收程序：房企应在竣工验收前，向建设行政主管部门提交竣工验收报告，并备案。建设行政主管部门组织相关部门对项目进行验收，验收合格的，出具竣工验收备案表。2.交付使用交付条件：房企应按照合同约定的交付时间和条件，向购房人交付商品房。交付时，应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。质量保修：商品房交付后，房企应按照国家有关规定和合同约定，承担质量保修责任。质量保修期自商品房交付之日起计算。企业经营行为规范依法经营房企应严格遵守国家法律法规，依法开展房地产开发经营活动。不得从事非法集资、炒买炒卖土地、捂盘惜售、虚假宣传等违法违规行为。诚信经营1.建立诚信档案市住房和城乡建设局建立房企诚信档案，记录房企的市场行为、经营业绩、投诉处理等情况。诚信档案作为对房企进行资质年检、项目审批、市场监管等的重要依据。2.信用信息公示市住房和城乡建设局定期在网站上公示房企的信用信息，接受社会监督。对信用良好的房企，给予表彰和奖励；对信用不良的房企，进行重点监管，并依法予以处罚。公平竞争房企应遵循公平竞争的原则，不得采取不正当手段排挤竞争对手。不得通过贿赂、回扣等方式谋取交易机会，扰乱市场秩序。监督管理与法律责任监督管理部门市住房和城乡建设局负责本市房企的监督管理工作。发展改革、城乡规划、国土资源、工商、物价、人民银行等部门按照各自职责，协同做好房企的管理工作。监督检查措施1.现场检查监督管理部门有权对房企的经营场所、开发项目等进行现场检查。房企应配合监督管理部门的检查，如实提供有关资料和情况。2.资料查阅监督管理部