德州小区管理办法

德州小区管理办法一、总则（一）目的为加强德州小区的规范化管理，提升小区居民的生活质量，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本小区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于德州小区内的所有业主、物业使用人以及物业服务企业等相关单位和人员。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和地方相关政策，确保小区管理活动合法合规。2.以人为本原则：以满足业主需求为出发点，充分尊重业主意愿，提供优质、高效、便捷的服务。3.公平公正原则：对小区内所有业主和相关单位一视同仁，公平对待各项管理事务，确保管理活动公正透明。4.共同治理原则：鼓励业主积极参与小区管理，形成业主、物业使用人、物业服务企业及其他相关方共同治理的良好局面。二、小区规划与建设管理（一）规划审批1.小区的规划设计方案应符合城市总体规划和相关专项规划要求，经城市规划行政主管部门审批后方可实施。2.建设单位应严格按照批准的规划设计方案进行建设，不得擅自变更。如需变更，必须按规定程序重新报批。（二）工程质量1.建设单位应依法通过招标等方式选择具有相应资质等级的施工单位进行小区建设。2.施工单位应严格按照工程建设强制性标准和合同约定进行施工，确保工程质量。建设单位、监理单位应加强对施工过程的质量监督管理。3.小区建设工程竣工后，建设单位应依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。（三）配套设施建设1.小区应按照规划要求配套建设各类基础设施和公共服务设施，如道路、绿化、停车位、物业服务用房、社区活动中心等。2.配套设施应与小区主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。建设单位应确保配套设施的建设质量和功能满足使用要求。3.任何单位和个人不得擅自改变配套设施的用途。确需改变的，应按规定程序办理相关手续，并经业主大会同意。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.一个物业管理区域成立一个业主大会。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应在收到建设单位或业主书面报告后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。3.筹备组应自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约。2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。3.选聘和解聘物业服务企业。4.筹集和使用专项维修资金。5.改建、重建建筑物及其附属设施。6.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举与职责1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合相关条件。2.业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员资格在任期内丧失的，业主大会应及时补选。3.业主委员会应履行以下职责：执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。业主大会赋予的其他职责。（四）业主大会与业主委员会的运作1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3.业主委员会应定期向业主公布工作情况和财务收支情况，接受业主监督。业主有权查阅业主大会会议记录、业主委员会工作记录、财务收支账目等。四、物业服务企业管理（一）物业服务企业的选聘与解聘1.业主大会有权通过招标、协议等方式选聘和解聘物业服务企业。2.物业服务企业应具备相应的资质等级，并按照物业服务合同约定提供服务。物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等事项。3.物业服务企业不得擅自停止服务或降低服务标准。确需终止服务的，应提前3个月书面通知业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公告。（二）物业服务企业的职责1.按照物业服务合同约定，提供物业管理服务，包括房屋及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生和绿化管理，安全防范和秩序维护等。2.制定物业管理区域内的物业管理方案，建立健全各项管理制度。3.定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。4.协助业主大会和业主委员会开展工作，及时处理业主的投诉和建议。5.配合相关部门做好物业管理区域内的社区建设、治安、消防、环境卫生等工作。（三）物业服务企业的监督管理1.物业所在地的房地产行政主管部门应加强对物业服务企业的监督管理，定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价。2.业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督。对服务质量不符合合同约定的，业主有权要求物业服务企业限期整改；整改仍不符合要求的，业主大会有权依法解聘该物业服务企业。3.物业服务企业应积极配合相关部门的监督检查，如实提供有关资料。对违反法律法规和物业服务合同约定的，应依法承担相应责任。五、房屋及设施设备管理（一）房屋使用管理1.业主、物业使用人应按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。确需改变的，应按规定程序办理相关手续，并经利害关系人书面同意。2.业主、物业使用人在装饰装修房屋前，应事先告知物业服务企业，并签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应告知业主、物业使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并对装饰装修活动进行监督检查。3.禁止在房屋建筑内的共用楼梯间、电梯间、疏散通道、安全出口等公共区域堆放杂物，影响消防安全和通行安全。（二）共用设施设备管理1.物业服务企业应建立共用设施设备管理制度，定期对共用设施设备进行巡查、维护、保养和更新改造，确保设施设备正常运行。2.共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定执行。属于专项维修资金列支范围的，从专项维修资金中列支；不属于专项维修资金列支范围的，由相关业主按照约定分摊。3.业主应配合物业服务企业做好共用设施设备的维护管理工作，不得损坏共用设施设备。因业主原因造成共用设施设备损坏的，业主应承担修复或赔偿责任。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的交存、使用、管理等应按照国家和地方有关规定执行。物业服务企业应定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主监督。3.业主转让房屋所有权时，其名下的专项维修资金余额随房屋所有权同时过户。六、环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应按照环境卫生作业标准和规范，定期对物业管理区域内的道路、绿地、楼道、电梯、垃圾收集点等进行清扫、保洁，及时清运垃圾，保持环境整洁。2.禁止在物业管理区域内随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂等废弃物。禁止在建筑物、构筑物的外墙、楼道、电梯内张贴、涂写、刻画。3.业主应自觉维护环境卫生，将垃圾按照规定分类投放至指定的垃圾收集点。物业服务企业应加强对垃圾分类投放的宣传和指导。（二）绿化管理1.物业服务企业应按照绿化养护标准和规范，定期对物业管理区域内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护管理，确保绿化植物生长良好。2.业主应爱护绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。因建设或其他特殊原因需要砍伐、移植绿化植物的，应按规定办理相关手续。3.禁止在绿化区域内堆放杂物、停放车辆、晾晒衣物等，影响绿化景观和植物生长。七、安全防范与秩序维护管理（一）安全防范制度1.物业服务企业应制定安全防范制度，建立健全安全防范体系，配备必要的安全防范设施设备和人员，加强对物业管理区域的安全防范工作。2.物业服务企业应加强对出入口的管理，实行24小时值班制度，对进出人员、车辆进行登记和检查，严禁无关人员和车辆进入物业管理区域。3.物业服务企业应加强对公共区域的巡查，及时发现和处理安全隐患。对重点部位应增加巡查频次，确保安全。（二）消防管理1.物业服务企业应按照消防法律法规和相关标准要求，制定消防管理制度，加强对物业管理区域内消防设施设备的维护管理，确保消防设施设备完好有效。2.物业服务企业应定期组织开展消防安全宣传教育活动，提高业主的消防安全意识。在物业管理区域内设置明显的消防安全标志，保持疏散通道、安全出口畅通。3.禁止在物业管理区域内违规停放车辆、堆放杂物，占用消防通道。业主应积极配合物业服务企业做好消防管理工作，不得损坏消防设施设备。（三）治安管理1.物业服务企业应协助公安机关做好物业管理区域内的治安防范工作，维护小区秩序。对发现的治安问题应及时报告公安机关，并配合公安机关进行处理。2.物业服务企业应加强对小区内流动人口和出租房屋的管理，按照规定办理相关登记手续。3.业主应增强自我防范意识，妥善保管个人财物。发现可疑人员或异常情况应及时向物业服务企业或公安机关报告。八、车辆管理（一）车辆停放规定1.物业服务企业应在物业管理区域内合理规划停车位，明确车辆停放位置和方式，并设置明显的停车标志。2.业主、物业使用人应按照规定的位置和方式停放车辆，不得占用消防通道、疏散通道、人行横道等公共区域。3.物业服务企业应加强对车辆停放的管理，对违规停放的车辆进行劝阻、制止。经劝阻无效的，可按照物业服务合同约定采取相应措施。（二）停车收费管理1.物业服务企业应按照物价部门核定的收费标准收取停车费用，并在物业管理区域内显著位置公示收费项目、收费标准等内容。2.停车费用应专项用于停车设施的维护管理、设备更新等支出，不得挪作他用。物业服务企业应定期公布停车费用的收支情况，接受业主监督。九、社区文化建设（一）社区文化活动组织1.物业服务企业应积极组织开展社区文化活动，丰富业主的业余文化生活。社区文化活动应结合小区实际情况和业主需求，形式多样，内容健康。2.业主委员会应协助物业服务企业开展社区文化活动，鼓励业主积极参与。社区文化活动可以包括文艺演出、体育比赛、书法绘画展览、亲子活动等。（二）文化设施建设与管理1.小区应配套建设必要的文化设施，如图书阅览室、健身房、棋牌室等，为业主开展文化活动提供便利条件。2.物业服务企业应加强对文化设施的管理，定期进行维护和更新，确保设施设备正常使用。业主应爱护文化设施，不得损坏或擅自占用。十、投诉处理与纠纷调解（一）投诉处理机制1.物业服务企业应建立投诉处理机制，设立专门的投诉受理渠道，及时受理业主的投诉和建议。对业主的投诉应在规定时间内予以回复，并采取有效措施进行处理。2.业主对物业服务企业的服务质量、收费标准等方面有异议的，可以通过书面、电话、电子邮件等方式向物业服务企业投诉。物业服务企业应认真对待业主的投诉，及时调查核实，并将处理结果反馈给业主。（二）纠纷调解1