2024年城区旧城改造工作实施方案 （汇编7份）

2024年城区旧城改造工作方案

为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，

满足人民群众对美好生活的需要，依据《国务院办公厅关

于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等文件精

神，结合本市实际，制定本方案。

一、健全老旧小区改造项目管理机制

1、建设老旧小区信息大数据平台。进一步梳理完善全

市老旧小区基础信息，将“十四五”期间需改造的老旧小区按

照产权性质、改造需求等情况分类落图，加强市区统筹、

部门协同，实现信息共享、政策集成、业务联动，逐步形

成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。

2、实施老旧小区改造前综合治理。坚持“先治理、后改

造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群

租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法

建设，影响改造工程的应在改造前拆除。通过“自拆、帮拆、

劝拆”等形式，拆除影响改造工程的外窗护栏，保障节能改

造工程质量。全面拆除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空

间违规使用，对群租房进行动态清零。

3、加强老旧小区改造计划管理。全面开展老旧小区体

检，深入做好群众工作，力争在2024年底前将需改造的老

旧小区全部纳入改造项目储备库。各区结合体检结果、本

区财力、群众工作情况和居民诉求等实际，对储备项目分

批申报列入改造实施计划，并动态调整。加快推进危旧楼

改建和简易楼腾退项目，每年按照不低于基础类改造总量

20%的标准推进抗震、节能综合改造项目，加大力度推进改

造周期短、当年能见效的楼内上卜水管线改造、公共区域

市政专业管线改造、适老化改造等单项改造项目，支持实

施环境整治项目。合理安排实施计划和施工工期，减少雨

季施工、冬期施工。

4、创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制。可

将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，

以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方

式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改

建带改造、解危带改造。建立居民出资、产权单位履责、

社会资本参与的资金共担模式。

5、分类细化老旧小区改造内容和标准。按照老旧小区

综合整治标准和技术导则，明确13项基础类改造内容，将

楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供

气等老旧管线改造作为重点优先列入改造菜单.，严禁随意

拆除老建筑、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等底线

要求；细化11项完善类改造内容，将居民需求强烈的楼内

上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设

施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单，对符合消防

安全要求的自行车棚预留充电桩安装条件；明晰12项提升

类改造指引，立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的

空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、

社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。

二、健全老旧小区改造多方参与机制

1、各部门齐抓共管的工作机制，住房城乡建设部门牵

头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织，形

成工作合力，共同破解难题，扎实推进老旧小区改造工作。

2、健全社会资本参与机制。鼓励市、区属国有企业通

过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、

规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+

运营，，一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实

施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街

区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标,

实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投

资改造运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物

业服务水平。各区要完善引入社会资本风险评估机制，规

范退出程序。

3、完善责任规划师、建筑师参与机制。加强责任规划

师培训，指导责任规划师深度参与老旧小区改造。细化责

任规划师提供项目规划咨询服务、协助开展公众参与、全

程跟踪和服务项目实施、参与项目验收等全流程工作指南,

完善责任规划师在改造项目生成和方案审查等节点出具意

见的制度。健全改造项目建筑师负责制，发挥其专业技术

优势，确保改造项目设计品质。

4、健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台

相关政策措施，推动落实产权单位在动员业主参与改造、

建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用

以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、

区属国有企业产权人责任，加快推动所属老旧小区改造，

研究将其实施改造发生的相关费用计入企业成本的可行性。

研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理的

相关政策。研究出台支持鼓励产权单位将自有房屋设施改

建为便民服务设施或作为小区物业管理用房的有关措施。

制定支持产权单位使用房改售房款或依法使用住宅专项维

修资金用于完善类和提升类改造的相关政策。

三、加快推进老旧小区适老化改造

1、健全老旧小区适老化改造和无障碍环境建设管控机

制。围绕适老化改造和无障碍环境建设专项设计方案，制

定相应施工图审查和责任规划师出具意见的具体办法，明

确改造要求，强化设计管理。健全专项验收工作机制，老

旧小区改造项目竣工验收时，要严格按照相关专项设计方

案进行专项验收，不通过不得进行竣工验收。

2、积极探索叶勿业+养老”服务模式。物业服务企业提供

社区养老服务的，养老服务营收实行单独核算。鼓励社会

资本以“物业+养老”服务的方式参与，提供物业服务，开展

定制养老服务。支持物业服务企业搭建平台，吸引专业企

业参与加装电梯、增补养老服务设施等工作，同步实施室

内适老化改造。对特殊困难老年人家庭居家适老化改造予

以支持。鼓励物业服务企业开展智慧居家社区服务，建设

智慧养老信息平台，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、

助医等需求，丰富服务形式，创新产品供给。

3、着力破解老楼加装电梯难题,绘制全市老楼加装电

梯地图，向社会公开，并进行动态管理。建立加装电梯诉

求办理督导机制，完善项目启动工作流程。出台利益平衡

指引，指导居民依法协商，促进达成共识。支持各区搭建

加装电梯服务平台，提供一站式服务。对于不具备加装电

梯条件的楼栋，鼓励安装爬楼代步设备等为老年人出行提

供便利。鼓励租赁企业搭建平台，探索采取以租换租的方

式解决老年人上下楼问题。

四、推动各类市政专业管线只改一次、各类改造一次

到位

1、统筹同步实施各类市政专业管线改造。创新老旧小

区红线内市政专业管线改造施工总承包模式，优化红线外

市政专业管线改造审批流程，实现管线改造与综合整治同

步实施。管线改造移交后，水电气热等市政服务延伸至产

权分界点，特别是推动排水企业管理服务进小区，实现管

理服务入楼入户。制定老楼加装电梯管线改移成本控制措

施，统筹老旧小区管线改造和加装电梯管线改移，优化施

工方案，降低改移费用。明确专业公司改造责任，研究制

定相应措施保证其履行企业社会责任。鼓励由一家通信公

司统筹负责改造项目内的架空线规整（入地），与公共区

域环境整治提升同设计、同实施、同验收。

2、细化楼内上下水管线改造措施。完善楼内上下水管

线改造申请制，利用好协商议事平台，充分开展民主协商,

引导居民达成共识。细化施工方案，充分考虑居民正常生

活需求，明确临时供水、排水措施，减少对居民口常生活

的影响。提前公示改造计划，避免因居民新装修房屋等原

因造成经济损失；明确改造申请截止时间，充分预留居民

协商和申请时间。

3、推动各类改造一次到位。利用大数据平台实现与老

旧小区相关的市政专业管线、道路、绿化、“海绵城市”、

“雪亮工程”等各类改造信息共享，统筹用好各类改造资金、

资源，实现以块统条，推进一张图作业、一木账管理，力

争一次改到位。

五、优化规划建设管理措施

1、完善存量资源整合利用机制。进一步梳理老旧小区

及周边市、区行政事业单位和国有企业产权的存量配套设

施，建设便民服务设施。加强存量配套设施用途管控，推

进将已挪作他用的配套设施恢复原规划用途，或按照居民

实际需要使用，优先配建卫生防疫、养老和社区活动中心

等公共服务和便民服务设施。探索存量资源统筹利用利益

补偿机制，鼓励存量资源授权经营使用，加强授权经营使

用期内的用途管控和使用监管。

2、创新规划建设审批管理。全市设立老旧小区新建改

建配套设施规划指标“流量池”，对于老旧小区改造过程中实

施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施

改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区

建筑管控规模，可由各区单独备案统计，进行全区统筹。

创新规划管理措施，允许土地性质兼容和建筑功能混合。

可利用现状使用的车棚、门房以及闲置的锅炉房、煤棚

（场）等房屋设施，改建便民服务设施，依据规划自然资

源部门出具的意见办理相关经营证照。出台老旧小区改造

设计指引，制定楼本体、公共空间、配套设施等改造内容

设计标准，提升改造项目设计质量。

2024年城区旧城改造工作方案

为实现美好环境与幸福生活共同缔造，进一步改善我

街道老旧小区居民的生活环境和居住条件，特制定本实施

方案。

一、改造目标

坚持以人民为中心的发展思想，惠民利民；因地制宜,

稳步推进；创新机制，治管并举”的基本原则，坚持规划

设计先行，重点改造建成于2022年以前、公共设施落后影

响居民基本生活、居民改造意愿强烈的，未纳入棚改、征

拆范围的住宅小区，全面完成XX个老旧小区的年度改造任

务。实现小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、

管理规范、和谐宜居，居住条件明显提升，社区治理体系

日趋完善，群众的获得感、幸福感、安全感显著增强。

二、改造范围

由街道汇总报区住建局、区财政局、区发改委三个部

门联合上报省住建厅的XX个拟争取中央专项资金支持的老

旧小区。

三、改造内容

围绕“小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造、

居住环境改优”等四个方面实施提升改造，重点突出完善

水、电、路、气等基础设施和提升服务配套°对纳入中央

补助支持老旧小区改造计划的项目，改造内容须包括对水、

电、路、气4项设施中至少2项进行更新。

根据小区实际，因地制宜，贯彻“先民生后提升、先

功能后景观、先地下后地上、先设计后建设”的原则，分

为简易改造点、一般改造点和精品改造点实施改造。

四、实施步骤

（一）调查摸底（2024年XX月1日-XX月29日）

征集改造需求。各项目所在社区居委会对老旧小区进

行全面调查摸底，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相

应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，

并登记造册，调查数据真实、完整、可靠。在摸清老旧小

区底数的基础上，结合小区居民意愿，商定改造内容、资

金来源，因地制宜制定小区改造方案。在项目范围内对初

步改造方案组织广泛公示，公示时间不少于5个工作日。

原则上实施改造小区需要成立业主委员会，且对改造方案

（内容）的认可率达2/3,因地制宜、以点带面，稳步推进

老旧小区改造提升工作。

（二）项目批复（2024年XX月1日-XX月31日）

对纳入中央补助支持老旧小区改造计划的项目，向上

正式申报中央资金时序进度必须达到完成初步设计审批及

挂网招标阶段。由街道委托设计单位对逐个小区进行初步

设计，区发改委以整个小区的改造为一个项目进行初步设

计及概算批复（改造户数小于100户可与其他项目合并申

报），并录入国家重大建设项目库。

（三）项目设计（2024年XX月1日-XX月31日）

街道委托符合资质要求的设计单位，按照全国城市设

计试点城市要求，结合海绵城市标准高品位、高要求完成

设计工作。根据老旧小区实际需求，参照《江西省老旧小

区改造技术导则（试行）》等标准文件要求，结合XX历史

文化、传统风貌统一制定特色化的设计方案及施工图。委

托专家对老旧小区综合改造项目设计方案进行评议，项目

开工前由各项目业主单位组织对施工图设计进行技术交底。

（四）项目实施及过程管理（2024年XX月-2024年XX

月）

1.街道是老旧小区改造的实施主体。对项目的勘察、

设计、施工、监理以及与工程建设有关的重耍设备、材料

等的采购进行招标。聘请有资质的监理及造价监控单位，

加强对项目实施过程的管理；街道主动联系有关部门明确

的对接人对接老旧小区改造工作，根据各自职能主动服务。

2.加强质量安全监管。街道将严格执行工程项目建设

有关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、社区等要

全力配合，为施工提供必要条件。落实好施工单位、监理

单位等相关单位质量安全管理责任，杜绝安全隐患，把好

工程质量关。

（五）验收交付

1.抽查复核。项目施工过程中及完工后，街道聘请工

程监理单位组织检查，对项目建设和完成情况进行抽查。

2.验收归档。项目实施完成以后，街道组织居委会、

业主委员会（或业主代表）、设计单位、施工单位和监理

单位等进行联合竣工验收，保证工程质量。并在验收通过

后，应及时完成工程结算、竣工财务决算审计工作，规范

工程项目档案资料整理，参照住房保障档案管理等有关要

求，做好老旧小区改造项目档案归档管理。

3.后续管理。街道及时将市政、园林工程的竣工图报

区城管局备案存档，区城管局统筹对开放式小区市政、园

林改造成果进行管养。街道和社区居委会指导小区建立有

效的管理体系，充分发挥小区业主委员会的作用，聘请物

业公司或居民自治的方式实施管理。

（六）资金使用。由区财政统筹全额安排项目资金，

并积极争取老旧小区改造中央补助资金。原则上优先安排

群众改造意愿强烈、各类基础设施缺失或失修失养严重的

老旧小区实施改造。对前期工作推进快、审批手续完善的

项目，优先拨付部分资金保障项目启动。合同工程款按照

项目实施进度进行拨付，结算审计完成后，根据合同支付

剩余款项。

五、工作要求

（一）组织领导，强化调度。成立由街道主要领导为

组长，分管领导为副组长，班子成员以挂点社区为单位作

为责任领导，成员为各办、大队、中心负责人和各社区书

记的老旧小区综合改造领导小组。领导小组下设办公室，

设在街道城市管理建设办公室，负责提升改造的日常协调

工作。每个小区都有挂点街道领导、实行“挂图作战”，

落实职责分工，主动靠前，确保圆满完成任务。

（二）提高认识，密切配合。街道老旧小区综合改造

领导小组负责老旧小区改造的具体工作，负责本辖区范围

内的老旧小区改造项目申报、实施及管理。各社区要密切

配合街道老旧小区改造项目工作，确保完成年度改造任务,

老旧小区改造的完成情况将纳入年终绩效考核。

（三）倒排工期，严格执行。街道制定老旧小区改造

倒排工期计划表，严格按照时间节点组织实施改造工作。

所有改造项目在5月前完成前期工作，6月前开工建设，12

月底完成改造。

（四）拓宽渠道，活用资金。建立健全可持续的资金

筹措方式。按照“谁出资、谁受益”的原则，组织居民、

产权单位出资参与改造，资金来源可包括住宅专项维修资

金、居民共同收益、捐资等。水、电、气、通信等管线单

位要落实责任，积极参与小区内部及与小区相关的供水、

供电、供气、通信、广电等基础设施的改造提升，引导通

过直接投资、落实资产收益等方式参与老旧小区改造。支

持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，可通过置

换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服

务用房。鼓励行政事业单位、国有企业等将小区内或附近

的存量房屋，提供给社区用于居家养老、文化娱乐等配套

服务设施。

（五）加强宣传，营造氛围。各社区居委会要深入小

区，做好居民工作，积极争取居民的参与、支持和理解。

（六）总结完善，长效管理。要积极借鉴已有经验，

边实施、边总结，对存在的问题及时进行分析，查找原因,

寻求解决办法，保证老旧小区改造工作优质、稳妥推进。

要落实老旧小区改造“共谋、共建、共管、共评、共享”

的原则，共同缔造幸福生活。社区要积极推动成立业主大

会、业主委员会，探索成立物业管理委员会，巩固老旧小

区改造成果。改造完成后，由社区及小区业主委员会按照

长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好

一个、示范一个”，鼓励引入专业的物业管理。

2024年城区旧城改造工作方案

为提高城镇老旧小区改造工程建设管理和运行管护工

作水平，结合实际，制定木方案。

一、总体要求

城镇老旧小区改造建设管理正规有序，质量监管机制

健全，安全防范措施到位，人员安全意识较强；运行管护

符合国家、省、市对城镇老旧小区改造提升工作要求，管

理内容明确，管护责任落实，管养经费充足，形成整洁、

有序、安全、和谐的良好管护环境。

二、基本原则

遵循“因地制宜、建管并重、属地管理、各方支持”

原则，实现共建共管共享的管理格局。鼓励综合运用物防、

技防、人防等措施，满足安全需要。建立健全街道（乡

镇）、业主委员会、物业服务企业多方议事协调机制，解

决问题，化解矛盾。

三、管护内容

（一）施工管理

1.施工现场必须按要求设置“七牌一图”，标牌的内容及

形式符合相关规定要求。

2.建设单位对施工人员进行安全教育和技术交底，制

定风险分级管控和隐患排查治理台账，随时接受甲方现场

代表督查。

3.要求现场施工材料要堆放整齐，废料及时清理，保

障道路畅通；搭建临时防护设备，拉设隔离安全网，避免

砂石、灰尘等影响居民的正常生活。

4.施工现场维护的位置、高度、维护方式满足施工要

求，按要求挂设警示标志，在小区门口及危险较大位置设

置危险警示牌。

5.施工单位管理人员及施工人员必须戴安全帽，安全

帽的颜色应便于区分；高空作业，必须系安全带，做到高

挂低用及牢固，设置必要的警戒；安全平网必须隔层铺设

并及时清理，严防高空坠物；所有人员特别是操作人员不

得从柱子箍筋上下，钢筋骨架无论其固定与否，不得在上

行走。

6.施工车辆必须低速行驶，清运渣土的施工时间应遵

守有关规定，拆除工程施工时要洒水降尘，禁止在施工现

场焚烧垃圾。

7.合理控制施工时间，尽量不扰民、少扰民；合理控

制施工噪声。

（二）日常管护

L公共区域卫生管护：生活垃圾袋装、定点投放、定

时清运，保持垃圾箱（桶）完好、整洁，无明显暴露垃圾,

无卫生死角；定期对窖井、明沟、垃圾房进行清理；小区

道路、场地及服务的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等公

共部位清洁卫生，墙面、玻璃干净无破损；公共设备无蛛

网、浮尘。

2.公共区域绿化管护：定期修剪、补植，去除杂草，

定期预防病虫害。绿化带无杂物、垃圾，无破坏、无践踏,

无毁绿种菜，小区无死株缺株、黄土露天现象。

3.公共秩序管理：引导车辆合理停放，及时劝导（制

止）小区内乱停车压占消防通道、绿化带行为，落实小区

治安防范措施。

4,共用部位、共用设施设备管护：公示物业服务接待

报修人员、服务电话，及时解决居民报修问题；定期巡查,

制定小区共用部位和设施设备维修计划和实施方案，确保

室外排水管道畅通，窖并不漫溢，涉及影响居民口常生活

或居住安全的紧急报修事项（如电梯、消防设施损坏和外

墙饰面脱落）得到及时解决。

四、管护方式

（一）建设管理

属地人民政府主导、市级职能部门指导、项目建设单

位督导、工程施工单位主责、街道（乡镇）协同配合的管

理方式，各负其责、各司其职、共同管理。

（二）运行管护

1.对具备实施物业管理条件的小区，及时召开业主大

会或业主代表大会，选举业主委员会，根据小区规模、管

理现状、居民的承受能力等情况，通过公开招标选聘专业

化物业服务企业。业主委员会与物业服务企业签订责、权、

利相统一的物业管理服务合同。

2.街道或社区居民委员会牵头组建社区物业服务中心,

对改造后的老旧小区实行“准物业服务”，为居民提供基础物

业服务。

五、资金来源

（-）物业服务企业或社区物业服务中心依据合同或

协议收取基础性物业管理费；

（-）可采取“属地政府补一点、业主交一点、产权

单位出一点、合理利用小区公共资源经营创收一点”的资

金筹集方式，多渠道筹集运行管护资金。

六、工作职责

（-）市住房保障和房产管理局负责老旧小区改造施

工及运行管护的指导、监督和相关考核工作。

（-）县（市）区人民政府（管委会）是老旧小区改

造提升和管理服务的责任主体，统筹做好建设管理和运行

管护的各项工作。

（三）县（市）区住建部门负责对日常管护工作进行

检查、指导和相关考核工作。

（四）街道（乡镇）或社区居民委员会负责牵头组织

召开业主大会，组建业主委员会，对有条件实施物业管理

的小区，指导业主大会选聘物业服务企业；牵头成立社区

物业服务中心。

七、工作要求

（一）加强组织领导。牢固树立建管并重理念，相关

部门要把老旧小区改造工程管护工作列入中心工作，主要

负责同志亲自抓、负总责，分管负责人具体抓。健全工程

建设管理及运行管护工作调度会议制度，协调工作难点，

打通管理管护堵点。要健全工作职责、人员管理、设备管

护、信息公开等制度和办法。同时，健全完善基础资料管

理制度，夯实基层基础工作平台。

（二）加强机制建立。辖区住建部门作为实施城镇老

旧小区改造的具体实施部门，要会同属地民生部门，结合

改造小区实际，制定老旧小区改造工程建设管理及建后管

护的具体实施办法和管理措施，推动老IH小区改造建中管

理和建后管护工作落到实处。

（三）加强督查考核。采取检查和督查相结合方式，市

级主管部门每月不少于一次抽查，每季度不少于一次督查;

属地住建部门每月不少于二次专项检查，及时发现、研究

和解决问题。

（四）加强宣传发动。充分利用各类媒体，全方位、

多角度、深层次宣传老旧小区改造工程管护的重要意义、

主要内容和投入机制。发挥新闻媒体舆论引导作用，宣传

管护工作好经验、好做法，引导社会各界关注、支持和参

与管护工作。及时发现、梳理、宣传管护工作中的鲜活经

验和典型做法，发挥典型示范效应。

2024年城区旧城改造工作方案

为进一步提高老旧小区基础设施服务功能，提升城市

整体形象，改善居民生产生活环境，巩固文明创建成果，

XX区继续实施老旧小区的整治改造工作，为确保如期完成

整治改造任务，特制定如下实施方案。

一、指导思想

以改善城市环境面貌、提升城市整体形象、构建和谐

社会为宗旨，以提高老旧小区基础设施服务功能、改善居

民生产生活环境为目标，以建立长效管理的新机制为根本，

全面提高老旧小区改造整治工作成效与管理水平。

二、工作原则

结合文明创建需要，XX区按照“先急后缓、循序渐进”

的原则，遵循重点改造与全面整治相结合、零星整治与精

品打造相结合、整治提升与长效管理相结合，实施老旧小

区基础设施整治改造，逐步实现市区老旧小区功能齐全、

配套完善、出行方便、整洁美观、安全有序的目标。

三、整治计划

2024年-2025年计划实施XX个老旧小区改造项目，总

建设面积约XX万平方米，总户数XX户，在基本型改造的

基础上打造2-3个完善型项目，1-2个提升型项目°基本型

改造：优先补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排

水、道路、停车等需求；完善型改造：房屋维修改造、配

套停车场及充电桩活动设施、物业服务、智慧安防设施等;

提升型改造：进一步改善公共服务和公共环境，包括增设

社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包（快件）

箱等便民设施。

（一）2024年计划实施项目

1、21个民生工程整治改造项目，已纳入2024年中央

补助支持城镇老旧小区改造计划，总建筑面积约31.44力

平方米，涉及居民6517户，改造资金共计约5588万元，

涉及西街道、东山街道及三堤口街道等。

（-）2024年计划实施项目

共计21个，涉及东街道、西街道、东山街道、相南街

道等，总建筑面积约25.54万平方米，涉及居民约3604户。

争取纳入2024年中央补助支持城镇老旧小区改造计划。

四、保障措施

（-）加强组织领导。为确保老旧小区改造整治提升

工作扎实有效开展，成立XX区老旧小区整治改造领导小组,

明确责任领导、各责任单位工作职责，实行半月一调度，

一月一总结，对全区老旧小区改造进行统筹调度，总结进

展情况，解决存在问题，安排部署后续工作。各有关部门

要切实增强大局意识，加强沟通，密切配合，健全工作推

进机制，加快推进辖区内老旧小区的改造提升工作。

（二）加强项目监管。老旧小区改造提升执行国家对

工程建设项目的管理规定和建设标准，按程序办理项目立

项、招标、建设、验收等各项手续。建设部门要加强对改

造整治提升项目施工、监理、验收的过程监管，确保改造

整治提升项目符合各项建设标准和质量要求。财政审计部

门要加强资金审计、核算、划拨和使用。

（三）加强协调调度。实行区级领导包保制和部门跟

踪服务制，加大日常督查、巡查、考核力度，建立“社区、

街道、总承包单位、监理单位、跟踪审计单位、建设管理

单位”六位一体联合协调监管制度，保证工程质量安全，

及时协调解决工程建设中的困难和问题，各部门要加强协

作配合，形成工作合力，同时加强与市相关部门的沟通协

调，保证工程按质、按量、按期顺利完成，确保改造工作

取得实实在在的成效。

（四）加强宣传引导。充分利用各类媒体，在老旧小

区改造整治期间，大力宣传老旧小区改造提升工作的重要

意义、改造内容、方法步骤和改造成效，引导老旧小区居

民积极参与献计献策，营造良好的舆论氛围，争取社会各

界和广大居民的拥护支持，同时街道社区及居民代表成立

群众监督小组，对工程实施全过程进行参与，有效保证工

程实施切实符合群众需要，促进改造整治工作平稳、顺利

开展。

（五）加强长效管理。按照《XX市老旧小区整治改造

建后管养实施办法》要求：一是对有物业服务企业进驻的

小区实施专业化的物业管理模式；二是建立“三位一体”

准物业管理模式，成立社区物业服务中心，建立社区居委

会、业主委员会、物业服务中心的“三位一体”准物业管

理模式，开展基本的保安、保洁、保绿和维修服务，为广

大业主提供基本的物业管理服务；三是对改造体量小、楼

宇分散的零星小区，实行“整体打包、连片管理”模式，

实现长效性、延续性的物业管理。按照“就近管理，资源

共享”的原则，将相邻几个规模较小老旧小区的安保巡逻、

垃圾清运、电子门禁系统、物业管理、绿化补植等统一打

包管理，提高资源利用效率，降低运营成本。

2024年城区旧城改造工作方案

为改善我市老旧小区居民居住条件和生活环境，满足

小区居民日益增长的美好生活需求，提升城市形象和品质,

构建以居民为核心的共谋、共建、共管、共评、共享的社

区治理体系，我市以中央预算内补助资金支持老旧小区改

造为契机，在全市范围内开展老旧小区改造工作。根据相

关工作要求，结合我市实际情况，特制定木方案。

一、总体要求

到2025年，已纳入2024年全市城镇老旧小区摸底调

查范围的老旧小区改造基本完成，重点解决老旧小区建筑

物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治理体系不完

善等问题。

二、基本原则

（-）坚持基层组织引领原则。充分发挥街道办、社

区（居委会）、业委会等基层组织战斗堡垒作用和模范作

用，创新社会治理，引导小区居民主动参与老旧小区改造

工作，充分激发居民热情，汇聚民众智慧，共同参与到老

旧小区改造工作当中，实现决策共谋、发展共建、建设共

管、效果共评、成果共享。

（-）坚持问题为导向原则。按照“先民生再提干，

先功能后景观”的要求，因地制宜，科学合理确定改造重

点和改造内容，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入

点，重点解决困扰居民基本生活的问题，把成效体现在群

众满意度和幸福感的提升上。

（三）坚持因地制宜原则。结合社区街道和小区居民

的实际情况，本着“花小钱、办实事”的原则，建立老旧

小区改造工作机制，制定具体工作方案，充分发挥社区组

织协调功能，精准施策，有的放矢地去改造老旧小区，确

保改造各项工作能够顺利有序推进，力求小区改造有实效、

有特色。

（四）坚持县（市、区）主体责任原则。各县（市、

区）人民政府是本辖区内老旧小区改造工作的责任主体，

对辖区内老旧小区改造各项工作负总责，各县（市、区）

须制定具体工作方案，明确目标计划，充分发挥街道、社

区等基层组织的力量开展各项工作；市级各相关部门要明

确责任人，积极主动做好各项配合工作，加强协调指导和

督促考评。

三、工作内容

（-）改造对象。XX市、县两级城区范围内，居住环

境条件差、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、近X

年未实施过综合改造且未纳入今后X年规划征迁和危旧房

改造范围的住宅小区。其中，重点考虑2024年以前建成，

社区组织工作能力强、居民改造意愿高的老旧小区。

（二）改造内容。应结合海绵城市、治安防控的建设

要求，重点改造老旧小区环境及配套设施、建筑物本体、

公共服务设施等方面内容。

L小区环境及配套设施:包括供水、供电、供气、弱电

管线（通信、有线电视等）、排水、通行、停车、消防、

安防、环卫、路灯、无障碍设施、文体活动、绿化美化等

改造项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不

完善的，可视情况一并改造。

2.建筑物本体。包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、

单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际

加装电梯。

3.公共服务设施。具备条件的，可在严格控制规模的

前提下，统筹完善功能用房（物业用房、无人超市、快递

驿站）等公共服务设施。

（三）工作模式。按照“市级指导协调、县（市、区）

级统筹推进、社区动员实施”的机制开展老旧小区改造各

项工作。市级负责协调指导、督促检查全市老旧小区改造

工作，具体包括制定政策、提供技术支持、落实监督考评;

各县（市、区）人民政府负责统筹推进辖区内老旧小区改

造工作，确保各项改造工作落到实处，完成各项目标任务;

街道社区负责组织和发动小区居民、相关联单位参与到改

造工作的各个环节，指导建立健全共建共管的长效机制。

（四）资金筹措。老旧小区改造资金通过中央预算内

投资、社区组织居民筹集、管线等设施的产权单位出资、

财政补贴等多种方式解决。涉及小区内建筑本体的改造内

容，根据“谁受益谁投资”的原则多方筹集资金参与改造,

小区红线范围内属于居民共有部分的改造内容，主要资金

来源为中央预算内投资，可通过住宅专项维修资金、个人

住房公积金、小区公共收益、社区惠民资金、社会捐赠等

进行补充。鼓励探索引入社会资木或专业机构参与建设安

装智能充电桩、停车场、广告牌位、快递驿站、养老托幼

等设施。公共停车、广告等小区公共收益来源资金，依法

经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改

造后的长效管理。

（五）长效管理。根据小区的规模、环境、配套设施

和产权情况，结合居民意愿需求和承受能力等因素，确定

改造提升后小区的管理模式，建立健全后续长效管理机制。

主要模式有：

1.居民自治管理。通过“居民缴费+公共收益补充”等方

式筹措自治管理经费，实现小区自治共管的“造血功能探

索依托物业管理协会等物业组织或企业，向小区居民和社

区提供自治、改造、后期管理等方面专业指导和服务，推

广菜单式购买社会服务与自治相结合的半自助自治管理模

式。

2.物业公司管理。按照专业化、市场化的要求，选聘

物业管理服务公司，由其提供专业的物业管理服务。

四、实施步骤

（-）宣传动员阶段

1.成立xx市推进老旧小区改造领导小组及其办公室

（以下简称：市领导小组办公室），召开全市老旧小区改

造提升工作动员布置会，部署老旧小区改造工作，建立市

级工作协调机制，明确工作考核办法。

2.各县（市、区）成立相应组织机构，制定工作实施

方案，选定前期工作准备充分的老旧小区改造项目报送市

领导小组办公室。市领导小组办公室根据现状条件、居民

意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面，组织对申

报小区进行审查，结合财政承受能力，按照“实施一批，谋

划一批，储备一批”和“成熟一个、改造一个''的原则，区分

轻重缓急，统筹安排改造计划。

3.各选定小区所在社区组织开展人员培训、宣传动员

等工作，指导小区成立业主委员会或居民自治小组，建立

完善居民自治共管机构。

（二）前期准备阶段

1.各县（市、区）制定各小区项目改造方案，完成项

目立项审批等各项前期手续，确定改造项目的建设（代

建）、施工、监理、设计单位，完成项目方案设计。

2.各社区组织小区居民或居民自治组织对项目改造方

案和设计方案进行评议，发动居民参与项目改造各项前期

工作。改造方案和设计方案公示无异议后，报市领导小组

办公室备案。

（三）组织实施阶段

1.各县（市、区）人民政府根据实施方案组织开展老

旧小区改造的各项工作，合理制定各单项改造任务的时间

计划，统筹协调、同步推进，确保完成当年度各项改造工

作。纳入国家年度任务的项目如无特殊原因应于当年x月

XX日前开工建设，水、电、路、气等市政配套基础设施改

造内容要力争于当年XX月XX日前完工。

2.各社区组织发动小区居民参与监督各项改造工作,

收集反馈居民意见，督促改造方案的优化调整，解释协调

改造中涉及居民切身利益的各种问题。

3.市领导小组办公室建立例会制度，研究协调改造过

程中的重大问题，指导督促小区改造各项工作落到实史，

定期将改造工作进展情况报送市领导小组和自治区住建厅。

4.通过广播、电视、报纸等新闻媒体跟踪报道小区改

造进展情况，宣传改造工作中涌现出来的先进典型，对于

影响阻碍改造工作进度的单位和个人给予曝光和批评。

（四）验收评价阶段

各县（市、区）人民政府负责组织街道办、社区居委

会和业主委员会或业主自治小组进行初验。市领导小组办

公室组织相关部门、专家、居民代表对全市实施改造的小

区进行综合考核。

五、职责分工

各县（市、区）人民政府：作为辖区内老旧小区改造

工作的责任主体，负责各项改造工作的统筹推进和组织实

施，协调处理项目改造中发生的各类纠纷矛盾；指导街道

社区宣传发动居民群众积极参与改造工作，组织社区居民

筹措改造资金，指导成立小区业主委员会或居民自治小组,

建立健全长效机制管理机制；及时向市领导小组及其办公

室汇报需协调解决的问题，落实市领导小组及其办公室布

置的各项工作要求。

各街道办、社区：宣传发动小区居民积极参与相关改

造工作，调查、收集、汇总相关居民改造意愿，协助老旧

小区或所在社区居委会或居民自治团体准备改造申报材料,

共同做好居民群众的思想工作。

市住房和城乡建设局：负责市领导小组办公室的口常

工作，按照工作目标建立工作机制和考核机制；负责组织

协调、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全市老旧小

区改造项目年度计划申报、争取上级补助资金等事宜。

市发展和改革委员会：负责指导老旧小区改造项目的

立项审批、可研、初设及核准等前期工作，合理简化各项

审批手续和前期工作流程。参与年度改造计划编制，协助

争取上级补助资金；指导创新方式，拓宽筹资渠道。负责

指导未成立业委会的老旧小区制定前期物业服务收费相关

标准，检查监督并规范收费行为。

市工业和信息化局：负责协调弱电（通信、网络、有

线电视）管线单位做好所属管理改造相关工作。

市公安局：负责指导、协调老旧小区防盗门、监控、

停车位及停车管理系统、小区交通组织的改造。

市财政局：负责统筹安排老旧小区改造中央预算内投

资资金用于老旧小区改造，并指导各县（市、区）做好财

政资金监管及拨付工作。

市自然资源局：负责老旧小区改造新改扩建项目的不

动产登记等工作，支持有条件的老旧小区完善功能用房等

公共服务设施，确保改造方案符合城市规划要求。

市生态环境局：负责指导各县（市、区）生态环境部

门对住宅区餐饮、娱乐场所和工业生产等环境噪声问题进

行整治。

市广播电视台：负责做好老旧小区改造工作的宣传报

道，正确引导社会舆论。

市城市管理局：负责指导各县（市、区）依法处置未

取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证擅自搭建

的违法建筑和临时建筑，重点处理侵占公共利益、存在安

全隐患、严重破坏小区环境秩序的违法建筑；负责指导老

旧小区绿化改造、环境卫生、地下管网改造管理等工作；

督促燃气单位做好供气等改造工作。

市文化广电和旅游局：负责做好老旧小区改造工作涉

及违法安装无线卫星接收器的拆除。

XX国有资本投资运营集团公司：作为市本级老旧小区

改造项目主要的实施主体，负责获得中央预算内补助资金

支持老旧小区改造项目的前期组织开展、施工建设等具体

执行工作；负责地方政府专项债券申报的有关工作。

市消防救援支队：开展消防监督检查，组织开展消防

教育培训和应急疏散演练。

市公安局交警支队：负责指导、协调老旧小区周边施

工期间的交通组织相关事宜。

市供电、供水、燃气、弱电（通信、网络、有线电视）

等管线单位：负责配合开展老旧小区的管线改造工作，指

定专人负责协同设计审核及施工检验。

各老旧小区：组织住户对改造内容进行调查摸底，根

据资金筹集情况提出改造需求，并以书面形式向市领导小

组提出改造申请，由街道或社区进行确认；小区业主共同

确定改造后的物业管理目标，明确小区居民自治、物业公

司进驻、单位托管等小区管理方案，确保改造移交后的建

设成果得到小区居民的共同维护。

六、保障措施

（-）强化组织领导。加强对老旧小区改造工作的领

导，成立以市人民政府分管领导为组长的XX市推进老旧小

区改造工作领导小组，领导小组成员为老旧小区改造工作

相关单位的分管领导；领导小组下设办公室，办公室设在

市住建局。各成员单位要根据职责分工，认真做好各项工

作的落实；各成员单位分管领导，特别是各县（市、区）

人民政府分管领导要亲自抓，充分发挥总揽全局、协调各

方的核心作用，确保工作有力有序有效推进。

（二）优化审批流程。加快城镇老旧小区改造项目前

期手续办理、项目施工准备等各项工作，精简审批事项和

环节。不涉及土地权属变化、不改变用地性质和对环境影

响小的项目，无需办理用地规划许可、环评、可研等手续;

不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，无需办理建设工

程规划许可手续和施工图审查；对已列入国家年度改造计

划的政府投资城镇老旧小区改造项目，可合并审批项目建

议书和可行性研究报告；企业或居民自筹资金建设的老旧

小区改造项目批复实施方案即可。既有住宅加装电梯有其

他规定的，应从其规定。

（三）严格考核任务。建立监督考核制度，市领导小

组办公室负责组织开展检查考评。健全激励约束机制，对

工作成绩突出、任务完成情况好的县（市、区）按照有关

规定给予项目资金分配的适当倾斜；对工作不力、任务完

成情况不佳的县（市、区）予以通报批评。

（四）加强资金监管。充分发挥中央、财政资金的杠

杆作用，激发群众参与热情，调动相关联企业积极性。积

极落实老旧小区改造地方政府配套资金。

（五）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖

面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意

义、步骤方法和改造成效，及时总结推广工作中的好经验

好做法，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚

氛围。

（六）建立联席制度。充分发挥市领导小组及其办公

室的统筹协调职能，建立健全联席会议制度、检查考评制

度、信息报送制度，通过专题协调会议、工作例会、定期

检查、跟踪反馈、结果考评、定期信息报送等手段，切实

指导解决改造实施过程中的问题，促进各项工作落到实处,

确保完成各项目标任务。

2024年城区旧城改造工作方案

为全面推进城镇老旧小区改造，改善居民居住环境和

功能品质，制定本方案。

一、总体目标

2024年,全省计划改造城镇老旧小区XX个，房屋总建

筑面积XX万平方米，涉及住户XX万户。

二、实施内容

改造范围：城市或县城（城关镇）建成年代较早、失

养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、

居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改

造2024年底前建成的老旧小区，有条件的市、县逐步实施

对2025年底前建成的老旧小区改造。

改造内容：改造城镇老旧小区市政基础设施，完善小

区内停车、加装电梯、充电、安防、照明等设施，修缮小

区建筑物公共部位，提升人居环境及配套设施建设水平。

在小区内及周边健全社区养老、托育、医疗、停车场、体

育健身、文化、应急救援站、警务室等公共服务设施，周

界防护等智能感知设施，完善家政、助餐、便民市场、便

利店等社会服务设施。

三、资金安排

多渠道筹措资金，吸引社会力量参与。积极争取中央

基建投资补助和财政专项补助资金。省财政继续安排“以

奖代补”资金，用于引导和奖励各市县实施改造；市县财

政安排补助资金，统筹保障老旧小区改造资金。

四、建设标准

着力消除老旧小区安全隐患，完善基本功能和公共配

套设施，完善小区功能，提升居住品质。

1.尊重居民意愿，动员群众积极参与。

2.实施连片改造，补齐和完善公共服务设施。参照“十

五分钟生活圈”范围，对接城市规划和控制性详规，梳理老

旧小区及周边资源，通过拆除违建、打通围墙、畅通微循

环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独

栋、零星、分散楼房进行归并整合。鼓励拟改造老旧小区

与城市建设、旧城改造、棚户区改造等项目捆绑打包，进

行跨片区组合改造。加强历史文化的保护，注重风貌的协

调和人居环境的改善。支持改造后进行统一的物业管理，

维护改造成果。

五、项目实施

住房城乡建设部门要将老旧住宅小区改造项目纳入基

本建设程序，执行国家关于工程建设项目的管理规定