山西购房管理办法

山西购房管理办法一、总则（一）目的为了加强山西省房地产市场管理，规范购房行为，保障购房当事人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据国家有关法律法规及相关政策规定，结合本省实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在山西省行政区域内进行的各类房屋买卖活动，包括新建商品房买卖、存量房买卖等。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和本省相关规定，对购房活动进行规范和监督管理，确保各项购房行为合法合规。2.公平公正原则维护购房市场的公平竞争环境，保障买卖双方的合法权益，避免不正当竞争和欺诈行为。3.诚实守信原则倡导购房当事人诚实守信，如实提供相关信息，自觉履行合同义务，共同营造良好的市场秩序。二、购房资格管理（一）本地居民购房资格1.本省户籍居民家庭在山西省内购买住房的，不受套数限制。但购买新建商品住房的，需按照当地房地产市场调控政策要求，提供相应的购房证明材料，如身份证、户口本等。2.对于已拥有一套住房的本省户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和贷款利率按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的相关规定执行。（二）非本地居民购房资格1.非本省户籍居民家庭在山西省内购房的，需提供自购房之日起前2年内在山西省累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。2.非本省户籍居民家庭在限购区域内只能购买1套住房（含新建商品住房和存量住房）。购买新建商品住房的，除提供上述纳税或社保证明外，还需按照当地房地产开发企业的要求，签订购房意向书，并在规定时间内办理购房手续。3.对于不符合购房资格的非本地居民家庭，房地产开发企业不得与其签订购房合同。已签订购房合同的，合同无效，房地产开发企业应负责退还已收取的购房款及利息，并承担相应的违约责任。（三）购房资格审核1.购房人在签订购房合同前，应向房屋所在地房地产管理部门提交购房资格申请材料。申请材料包括身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、纳税或社保证明（非本地居民）等。2.房地产管理部门应在收到申请材料后的[X]个工作日内，对购房人的资格进行审核。审核通过的，出具购房资格证明；审核不通过的，书面告知购房人原因。3.购房人对审核结果有异议的，可以在收到书面告知后的[X]个工作日内，向房地产管理部门申请复核。房地产管理部门应在收到复核申请后的[X]个工作日内，作出复核决定，并书面告知购房人。三、商品房销售管理（一）预售管理1.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房屋所在地房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。2.申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.房地产管理部门应当自受理预售申请之日起[X]个工作日内，对符合条件的，颁发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。4.房地产开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的范围预售商品房，不得擅自变更预售范围。预售商品房时，应当在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》等相关证件和资料。（二）销售合同管理1.商品房销售时，房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。2.房地产开发企业应当使用统一的商品房买卖合同示范文本。示范文本由省住房城乡建设厅制定，并在山西省房地产市场信息网等相关网站上公布。3.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。4.房地产开发企业应当按照合同约定的时间和方式交付商品房。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房人，并承担相应的违约责任。（三）销售价格管理1.房地产开发企业应当按照公平、合理、诚实信用的原则，自主制定商品房销售价格。但价格明显过高、涨幅过快的，政府价格主管部门应当进行必要的价格干预。2.房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示商品房销售价格、价格浮动情况、优惠折扣等信息。不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。3.房地产开发企业调整已预售的商品房销售价格的，应当在调整价格前[X]个工作日内，将调整原因、调整幅度等情况书面告知已认购、预定的购房人。购房人在接到通知后[X]个工作日内，未提出异议的，视为同意调整价格。四、存量房交易管理（一）交易流程1.存量房买卖双方达成交易意向后，应当签订存量房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等内容。2.买卖双方应当持存量房买卖合同、身份证、房产证等相关材料，到房屋所在地房地产管理部门办理交易手续。房地产管理部门应当对交易材料进行审核，符合条件的，予以办理交易手续，并出具交易确认书。3.办理交易手续后，买卖双方应当按照合同约定的时间和方式进行房屋交付和款项支付。交付房屋时，应当进行房屋验收，确保房屋符合合同约定的标准。（二）资金监管1.为保障存量房交易资金安全，鼓励买卖双方通过房地产交易资金监管账户进行交易资金托管。房地产管理部门应当会同相关部门，建立健全交易资金监管制度，明确监管账户的设立、使用、管理等规定。2.买卖双方应当在签订存量房买卖合同后，将交易资金存入监管账户。房地产开发企业不得代收代付交易资金。3.房屋所有权转移登记手续办理完毕后，房地产管理部门应当按照存量房买卖合同的约定，将监管账户中的资金划转至卖方账户。（三）经纪服务管理1.从事存量房经纪业务的房地产经纪机构及其从业人员，应当依法取得营业执照和房地产经纪人员职业资格证书，并在房地产管理部门备案。2.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守法律法规和职业道德规范，诚实守信，为买卖双方提供真实、准确、完整的信息，不得隐瞒真实情况或者提供虚假信息。3.房地产经纪机构及其从业人员不得采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段，促成存量房交易，损害当事人利益。不得泄露或者不当使用当事人的个人信息和商业秘密。4.房地产经纪机构促成存量房交易的，应当按照国家和本省有关规定，与买卖双方签订房地产经纪服务合同，并收取合理的佣金。佣金标准由房地产经纪机构与委托人在合同中约定，但不得违反法律法规的规定。五、房屋质量与保修管理（一）质量责任1.房地产开发企业对其开发建设的房屋质量负责。应当严格按照国家和本省有关工程建设规范、标准进行施工，确保房屋质量符合要求。2.勘察、设计、施工、监理等单位应当按照各自的职责，对房屋质量承担相应的责任。勘察、设计单位应当按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。施工单位应当按照工程设计文件和施工技术标准进行施工，对施工质量负责。监理单位应当按照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。（二）质量验收1.房屋竣工后，房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格的，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2.房地产开发企业应当在房屋交付使用前，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当对房屋质量保修范围、保修期限、保修责任等内容作出明确约定。《住宅使用说明书》应当对房屋的结构、性能、使用方法等内容作出说明。（三）保修期限与责任1.房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。2.在保修期限内，因房屋质量问题发生的维修费用，由责任方承担。房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担保修责任。3.房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，购房人可以向房地产管理部门投诉，也可以依法向人民法院提起诉讼。房地产管理部门应当责令房地产开发企业限期改正，并可以按照有关规定进行处罚。六、房地产市场监管（一）监管部门职责1.省住房城乡建设厅负责全省房地产市场的统一监督管理工作，制定房地产市场监管政策，指导和监督各地房地产市场管理工作。2.市、县（区）房地产管理部门负责本行政区域内房地产市场的监督管理工作，具体实施购房资格审核、商品房预售许可、存量房交易管理、房屋质量与保修管理等工作。3.发展改革、国土资源、规划、价格、工商、税务、金融等部门按照各自职责，协同做好房地产市场监管工作。（二）市场监测与分析1.房地产管理部门应当建立健全房地产市场监测体系，定期对房地产市场运行情况进行监测和分析，及时掌握市场动态和变化趋势。2.房地产管理部门应当定期发布房地产市场信息，包括新建商品房和存量房的供应、销售、价格等情况，为购房人、房地产开发企业和社会公众提供参考。3.房地产管理部门应当根据房地产市场监测情况，适时调整房地产市场调控政策，保持房地产市场平稳健康发展。（三）违法行为查处1.对违反本办法规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员等，房地产管理部门应当依法予以查处。查处的违法行为包括未取得预售许可擅自预售商品房、采取不正当手段销售商品房、隐瞒真实情况或者提供虚假信息、泄露或者不当使用当事人信息等。2.对违反本办法规定的行