宁波小区管理办法

宁波小区管理办法一、总则（一）目的为加强宁波小区的规范化管理，提升小区居民的生活品质，维护小区的安全、整洁、有序，依据国家相关法律法规及行业标准，结合宁波小区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于宁波行政区域内各类住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则充分尊重居民意愿，保障居民合法权益，为居民提供优质、便捷、高效的服务，满足居民对美好生活的向往。2.依法管理原则严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，确保小区管理活动合法合规。3.民主自治原则鼓励居民参与小区管理，发挥业主大会、业主委员会的自治作用，共同协商解决小区管理中的问题。4.专业服务原则引入专业的物业管理服务企业，运用科学的管理方法和先进的技术手段，提高小区管理服务水平。二、小区规划与建设（一）规划设计1.小区规划设计应符合城市总体规划和相关专项规划要求，合理布局各类功能区域，满足居民的生活、休闲、娱乐等需求。2.规划设计应充分考虑小区的安全性、舒适性和便利性，设置合理的停车位、消防通道、绿化景观等设施。3.小区配套设施应与住宅同步规划、同步建设、同步交付使用，确保居民入住后能够正常使用。（二）建设质量1.建设单位应严格按照工程建设标准和规范进行施工，确保小区建设质量。2.施工过程中，建设单位应接受相关部门的监督检查，对发现的质量问题及时整改。3.小区交付使用前，建设单位应组织相关单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。三、小区业主与业主组织（一）业主权利与义务1.业主享有以下权利：依法享有建筑物专有部分的所有权，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。依法享有建筑物共有部分的共有权，包括电梯、楼道、屋顶、外墙等共有部分。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业的服务质量。对小区的管理、服务等事项提出建议和意见。法律法规规定的其他权利。2.业主应履行以下义务：遵守国家法律法规和小区管理规约。遵守业主大会议事规则。执行业主大会的决定和业主委员会的决议。按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。配合物业服务企业的管理服务工作。爱护小区公共设施设备和绿化景观。法律法规规定的其他义务。（二）业主大会1.一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。3.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。4.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。5.业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事规则。制定和修改管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。改变共有部分的用途。利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。（三）业主委员会1.业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。3.业主委员会委员人数为5至11人单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。4.业主委员会履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。业主大会赋予的其他职责。5.业主委员会应当定期向业主公布工作情况和财务收支情况，接受业主的监督。四、物业服务企业（一）资质管理1.物业服务企业应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级范围内从事物业服务活动。2.物业服务企业资质分为一、二、三级，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。3.物业服务企业资质等级实行分级审批制度。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（二）服务内容与标准1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下服务：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理。物业管理区域内的环境卫生管理，包括清扫、保洁、垃圾分类等。物业管理区域内的绿化养护管理。物业管理区域内的秩序维护，包括门岗值班、巡逻等。车辆停放管理。装饰装修管理服务。物业档案资料管理。法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务。2.物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，制定物业服务标准，并在物业管理区域内显著位置公示。（三）服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定交纳。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。3.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。4.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况。（四）监督管理1.物业所在地的区、县（市）人民政府房地产主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，建立健全物业服务企业信用档案制度。2.业主、业主大会对物业服务企业的服务质量不满意的，可以通过业主大会或者业主委员会要求物业服务企业整改。物业服务企业拒不整改或者整改后仍不符合要求的，业主、业主大会可以依法解除物业服务合同。3.物业服务企业违反法律法规规定或者物业服务合同约定，损害业主利益的，业主、业主大会可以依法向人民法院提起诉讼。五、小区公共设施设备管理（一）共用部位管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区内的建筑物共用部位，如屋顶、外墙、楼道、电梯井、管道井等进行日常巡查和维护，确保其安全、完好。2.共用部位的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定从专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，由业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。（二）共用设施设备管理1.物业服务企业应当对小区内的共用设施设备，如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、智能化系统等进行日常运行、维护和管理，确保其正常运行。2.共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定从专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，由业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。3.物业服务企业应当建立共用设施设备档案，记录设施设备的运行、维护、维修等情况。4.电梯应当由有资质的专业单位进行定期维护保养，并按照规定进行安全检验检测，确保电梯安全运行。六、小区环境卫生管理（一）清扫保洁1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区内的道路、楼道、电梯、停车场等公共区域进行定时清扫保洁，保持环境整洁。2.清扫保洁工作应当做到无杂物、无积水、无异味，垃圾日产日清。3.物业服务企业应当合理设置垃圾桶、垃圾收集点等垃圾收集设施，并定期进行清理和消毒。（二）垃圾分类1.物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，在小区内推行垃圾分类制度，引导居民正确分类投放垃圾。2.物业服务企业应当设置垃圾分类收集容器，并标明垃圾分类标识。3.物业服务企业应当定期组织垃圾分类宣传活动，提高居民的垃圾分类意识。七、小区绿化管理（一）绿化养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区内的绿化景观进行日常养护管理，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等，确保绿化植物生长良好。2.绿化养护工作应当做到无缺株、无死株、无病虫害，绿化景观整洁美观。3.物业服务企业应当合理规划绿化区域，保护小区内的古树名木和原有绿化植被。（二）绿化设施管理1.物业服务企业应当对小区内的绿化设施，如花坛、花架、亭廊等进行日常巡查和维护，确保其安全、完好。2.绿化设施的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定从专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，由业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。八、小区秩序维护管理（一）门岗值班1.物业服务企业应当在小区出入口设置门岗，安排专人24小时值班，对进出小区的人员、车辆进行登记和查验。2.门岗值班人员应当熟悉小区业主和车辆情况，对陌生人员和车辆进行询问和核实，防止无关人员和车辆进入小区。3.门岗值班人员应当维护门岗秩序，确保出入口畅通。（二）巡逻管理1.物业服务企业应当制定巡逻制度，安排专人对小区进行定时巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。2.巡逻人员应当佩戴明显标识，携带必要的巡逻工具，按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻。3.巡逻人员应当对小区内的公共区域、共用设施设备、绿化景观等进行巡查，发现问题及时报告并协助处理。（三）车辆停放管理1.物业服务企业应当合理规划小区内的停车位，设置明显的停车标识和标线。2.物业服务企业应当对小区内的车辆停放进行管理，引导车辆有序停放，确保停车秩序良好。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，收取车辆停放费用。（四）安全防范措施1.物业服务企业应当建立健全小区安全防范制度，配备必要的安全防范设施设备，如监控系统、门禁系统、报警系统等，确保小区安全。2.物业服务企业应当定期对安全防范设施设备进行检查和维护，确保其正常运行。3.物业服务企业应当加强对小区内的安全防范工作，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件，保障业主的生命财产安全。九、小区装饰装修管理（一）装修申报1.业主需要进行装饰装修的，应当在装饰装修前向物业服务企业提出书面申请，并提交相关资料，如装修设计方案、施工单位资质证书等。2.物业服务企业应当在接到申请后的规定时间内进行审核，对符合要求的予以批准，并与业主签订装饰装修管理服务协议。（二）装修监管1.物业服务企业应当对业主的装饰装修活动进行监管，确保装修活动符合法律法规和管理规约的规定。2.物业服务企业应当安排专人对装修施工现场进行巡查，发现问题及时制止并要求整改。3.装修施工单位应当遵守施工时间规定，避免在居民休息时间进行产生噪声、粉尘等污染的作业。（三）装修验收1.装饰装修工程竣工后，业主应当通知物业服务企业进行验收。2.物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议的约定进行验收，对验收合格的予以签字确认；对验收不合格的，应当要求业主限期整改，整改合格后再进行验收。十、小区专项维修资金管理（一）资金缴存1.业主应当按照国家和地方有关规定，按时足额缴存专项维修资金。2.专项维修资金可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代交。（二）资金使用1.专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的使用应当按照国家和地方有关规定，经业主大会或者业主委员会讨论通过，并报物业所在地的区、县（市）人民政府房地产主管部门备案。3.专项维修资金的使用应当遵循公开、公平、公正的原则，接受业主的监督。（三）资金管理1.专项维修资金应当存入专户管理银行，建立专项维修资金账户，专款专用。2.专项维修资金管理单位应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。十一、小区应急管理（一）应急预案制定1.物业服务企业应当制定小区应急预案，包括火灾、地震、洪水、电梯故障等突发事件的应急处置措施。2.应急预案应当明确应急处置的组织机构、职责分工、应急响应程序、