中国房屋管理办法

中国房屋管理办法一、总则（一）目的与宗旨为了加强对房屋的管理，保障房屋权利人的合法权益，维护房屋管理秩序，促进房屋合理使用，根据国家相关法律法规，结合我国房屋管理实际情况，制定本办法。本办法旨在规范房屋的规划、建设、交易、使用、维护等各个环节，确保房屋的质量安全，提高房屋资源的利用效率，推动房屋管理工作的科学化、规范化、法治化进程。（二）适用范围本办法适用于中华人民共和国境内各类房屋的管理活动，包括但不限于住宅、商业用房、工业用房、办公用房等。本办法所指房屋管理涵盖房屋的产权登记、使用监管、维修养护、安全鉴定、物业服务等各个方面，涉及房屋从建设到使用全生命周期的管理。（三）基本原则1.依法管理原则房屋管理活动必须严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，确保管理行为合法合规。2.产权明晰原则明确房屋产权归属，保障房屋权利人的合法权益，任何单位和个人不得侵犯他人房屋产权。3.安全第一原则把保障房屋安全作为首要任务，加强房屋安全管理，预防和减少房屋安全事故的发生。4.合理使用原则倡导房屋的合理使用，提高房屋资源的利用效率，避免浪费和不合理使用。5.服务便民原则树立服务意识，简化办事流程，为房屋权利人提供便捷、高效的管理服务。二、房屋产权管理（一）产权登记1.登记主体与范围房屋产权登记由不动产登记机构负责办理。房屋权利人应当按照规定向不动产登记机构申请房屋产权登记，包括新建房屋初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等。新建房屋应当自房屋竣工验收合格之日起一定期限内，由建设单位申请初始登记；房屋所有权发生转移、变更或者消灭的，当事人应当自有关法律文件生效或者事实发生之日起一定期限内申请相应的登记。2.登记申请材料申请人申请房屋产权登记，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移、变更或者消灭的材料，如买卖合同、赠与合同、继承证明、拆迁补偿协议等；（5）其他必要材料。不动产登记机构应当在受理登记申请后，对申请材料进行审核。符合登记条件的，予以登记，颁发不动产权属证书；不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。3.产权证书管理不动产权属证书是权利人享有该房屋物权的证明。不动产权属证书应当按照统一的格式制作，由不动产登记机构统一发放。不动产权属证书应当妥善保管，如有遗失、损坏等情况，权利人应当及时向不动产登记机构申请补发或换发。（二）产权纠纷处理1.纠纷类型房屋产权纠纷主要包括产权归属争议、相邻关系纠纷、共有产权纠纷等。产权归属争议可能因房屋登记错误、产权来源不明、继承或赠与纠纷等原因引发；相邻关系纠纷通常涉及通风、采光、排水等相邻权问题；共有产权纠纷则可能出现在多人共同拥有房屋产权的情况下，如份额划分、处分权行使等方面的争议。2.处理途径房屋产权纠纷发生后，当事人可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。协商是指当事人双方自行就纠纷事项进行沟通、协商，达成一致解决方案；调解是由相关调解机构或组织介入，协助当事人达成和解；仲裁是当事人根据事先或事后达成的仲裁协议，将纠纷提交给仲裁机构进行裁决；诉讼则是当事人向人民法院提起民事诉讼，由法院依法作出判决。不动产登记机构在办理产权登记过程中，如发现产权存在纠纷，应当暂停登记程序，并告知当事人通过合法途径解决纠纷。待纠纷解决后，再根据相关证明文件办理产权登记手续。三、房屋使用管理（一）房屋用途管理1.用途分类与界定房屋用途分为住宅、商业、办公、工业、仓储等多种类型。不同用途的房屋在规划设计、建设标准、使用要求等方面存在差异。住宅是供居民居住的房屋，应符合居住安全、舒适、卫生等要求；商业用房用于从事商业经营活动，如店铺、商场等；办公用房主要用于办公活动；工业用房用于工业生产；仓储用房则用于储存货物。2.用途变更管理房屋权利人如需变更房屋用途，应当向相关部门提出申请，并提交必要的证明材料。涉及规划变更的，应当经规划部门批准；涉及土地用途变更的，还应当办理土地用途变更手续。未经批准擅自变更房屋用途的，属于违法行为。相关部门有权责令其限期改正，并依法予以处罚。（二）房屋租赁管理1.租赁合同签订房屋租赁应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括租赁双方当事人的姓名（名称）、住所，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及交付方式，租赁用途、租赁期限，房屋维修责任，物业服务、水、电、燃气等相关费用的承担方式，争议解决办法等条款。2.登记备案房屋租赁合同签订后，当事人应当自租赁合同签订之日起一定期限内，到房屋所在地的房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。办理登记备案时，应当提交租赁合同、房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人身份证明等材料。房地产管理部门应当对提交的材料进行审核，符合条件的，予以登记备案，并颁发房屋租赁登记备案证明。3.租赁当事人权利义务出租人应当按照合同约定将房屋交付承租人使用，并保证房屋符合约定的用途和安全条件；承租人应当按照合同约定的用途合理使用房屋，按时支付租金，并妥善保管房屋及附属设施。在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（三）房屋使用安全管理1.安全责任主体房屋所有权人是房屋使用安全的第一责任人，应当对房屋的使用安全负责。房屋使用人应当按照房屋设计用途合理使用房屋，并配合房屋所有权人做好房屋的安全管理工作。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对房屋及附属设施设备进行日常巡查和维护，发现安全隐患及时通知相关责任人进行处理。2.安全检查与维护房屋所有权人应当定期对房屋进行安全检查，特别是对房屋的结构、消防、电气、燃气等设施设备进行重点检查。发现安全隐患的，应当及时采取措施进行整改，确保房屋使用安全。物业服务企业应当按照规定的频次和内容对房屋及附属设施设备进行巡查，建立巡查记录，并及时向房屋所有权人报告发现的问题。3.危险房屋治理经鉴定为危险房屋的，房屋所有权人应当按照鉴定机构的处理建议，及时采取治理措施。治理措施包括观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等。对危险房屋的治理情况，房屋所有权人应当及时向相关部门报告。相关部门应当对危险房屋治理情况进行监督检查，确保治理工作落实到位。四、房屋维修养护管理（一）维修责任划分1.自用部位与共用部位房屋自用部位的维修责任由房屋所有权人承担，自用部位包括户门以内的各部位、门窗、卫生洁具、室内装修等。房屋共用部位的维修责任由相关业主共同承担，共用部位包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.共用设施设备房屋共用设施设备的维修责任由全体业主共同承担，共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水管道、供电线路、照明设施、避雷装置等。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对共用设施设备进行日常维护、保养和维修。（二）维修资金管理1.资金筹集房屋维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存的首期维修资金数额由当地房产管理部门根据本地区情况确定并公布。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房售后维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房售后维修资金专户。2.资金使用房屋维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。使用房屋维修资金应当由相关业主、业主大会或物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按照规定程序申请使用。3.资金监管房屋维修资金应当存入银行专户，由专门的机构进行管理。房产管理部门应当建立健全房屋维修资金管理制度，加强对维修资金使用情况的监督检查，确保资金安全、合理使用。（三）维修养护计划与实施1.计划制定物业服务企业应当根据房屋及附属设施设备的使用年限、运行状况等因素，制定年度维修养护计划。维修养护计划应当包括维修养护项目、内容、时间安排、费用预算等。年度维修养护计划应当征求业主意见，并报业主大会或业主委员会备案。2.实施与监督物业服务企业应当按照维修养护计划组织实施维修养护工作。在维修养护过程中，应当做好记录，确保维修养护质量。业主大会或业主委员会有权对维修养护计划的实施情况进行监督检查。对不符合要求的维修养护工作，有权要求物业服务企业进行整改。五、物业服务管理（一）物业服务合同1.合同签订建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等事项进行明确约定。2.合同履行与变更物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务人未能履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织业主决定是否续聘原物业服务人。决定续聘的，应当与原物业服务人续签物业服务合同；决定不再续聘的，应当及时通知原物业服务人，并在合同期满前依法选聘新的物业服务人。在物业服务合同履行过程中，经双方协商一致，可以对合同内容进行变更。变更后的合同应当及时向业主公示。（二）物业服务内容与标准1.基本服务内容物业服务内容一般包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；环境卫生管理；绿化养护管理；秩序维护；车辆停放管理等。物业服务人应当按照约定的服务标准提供服务，确保小区环境整洁、设施设备正常运行、秩序良好。2.服务标准分级物业服务标准通常分为不同等级，如一级、二级、三级等。不同等级的服务标准在服务内容、服务质量、人员配备等方面存在差异。业主可以根据自身需求和经济承受能力，选择适合的物业服务等级。物业服务企业应当按照所选服务等级的标准提供相应的服务，并接受业主的监督和评价。（三）物业服务费用1.费用构成与标准物业服务费用一般由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本包括人员费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用等。物业服务费用的标准应当根据物业服务的等级、服务内容、物价水平等因素合理确定，并在物业服务合同中明确约定。2.费用收取与调整物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用应当按照合同约定的时间和方式收取。物业服务企业需要调整物业服务费用的，应当在符合相关规定的前提下，按照程序与业主协商，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。六、房屋安全鉴定管理（一）鉴定机构资质与管理1.资质要求从事房屋安全鉴定的机构应当具备相应的资质条件，取得住房城乡建设主管部门颁发的房屋安全鉴定资质证书。鉴定机构应当具有独立的法人资格，拥有与鉴定业务相适应的专业技术人员和检测设备，建立健全质量管理体系和内部管理制度。2.资质审批与延续房屋安全鉴定机构资质审批实行分级管理。申请不同等级资质的机构，应当按照规定向相应的住房城乡建设主管部门提交申请材料。住房城乡建设主管部门应当对申请材料进行审核，符合条件的，予以批准，颁发资质证书。资质证书有效期为一定期限，有效期届满需要延续的，鉴定机构应当在有效期届满前一定期限内，向原审批机关申请延续。原审批机关应当根据鉴定机构的业绩、信誉等情况，决定是否准予延续。（二）鉴定程序与要求1.委托受理房屋安全鉴定由房屋所有权人、使用人或者相关部门委托具有资质的鉴定机构进行。委托方应当向鉴定机构提交鉴定委托书，并提供与房屋相关的资料，如房屋设计图纸、施工资料、使用情况等。鉴定机构应当对委托事项进行审查，符合受理条件的，予以受理，并与委托方签订鉴定合同。2.鉴定实施鉴定机构应当按照国家有关标准和规范，制定鉴定方案，并组织专业技术人员进行现场查勘、检测、分析等工作。在鉴定过程中，鉴定人员应当如实记录鉴定情况，收集相关数据和资料。鉴定结束后，鉴定机构应当出具房屋安全鉴定报告。鉴定报告应当包括鉴定目的、范围、依据、方法、结果以及处理建议等内容，并由鉴定人员签字、鉴定机构盖章。（三）鉴定结果应用1.正常房屋经鉴定为正常房屋的，房屋所有权人、使用人可以继续按照原用途合理使用房屋。2.危险房屋经鉴定为危险房屋的，鉴定机构应当根据房屋的危险程度，提出观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等处理建议。房屋所有权人应当按照鉴定机构的处理建议，及时采取相应的治理措施。相关部门应当对危险房屋的治理情况进行监督检查，对存在重大安全隐患的危险房屋，应当责令房屋所有权人立即停止使用，并采取有效的安全防护措施。七、法律责任（一）违反本办法的行为1.产权管理方面未按照规定申请房屋产权登记的；提供虚假材料申请产权登记的；擅自变更房屋用途的；非法侵占他人房屋产