上海租房管理办法

上海租房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《商品房屋租赁管理办法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内的房屋租赁及其相关监督管理活动。本办法所称房屋租赁，是指自然人、法人或其他组织作为出租人，将其拥有所有权或使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋包括住宅房屋和非住宅房屋。（三）基本原则房屋租赁管理应当遵循平等、自愿、合法、有偿和诚实信用的原则，保护房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序。二、租赁当事人（一）出租人1.出租人应当是拥有房屋所有权或者依法取得使用权的自然人、法人或其他组织。2.出租人应当保证所提供的房屋符合安全使用要求，并具备必要的生活和使用设施。3.出租人应当按照租赁合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。如需改变用途的，应当经规划、房屋管理等部门批准，并告知承租人。（二）承租人1.承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。2.承租人应当按时支付租金及其他费用，不得拖欠。3.承租人应当遵守法律法规和小区管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益。4.承租人应当在租赁期限届满或者解除租赁合同后，及时腾退房屋，并按照原状归还房屋及其附属设施。三、租赁合同（一）合同签订1.房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括以下主要内容：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。2.房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）合同备案1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房地产交易中心办理房屋租赁合同登记备案。2.办理房屋租赁合同登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。3.房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。（三）合同变更与解除1.房屋租赁合同履行期间，发生下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。2.因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。四、房屋租赁登记备案（一）登记备案机构本市房屋租赁登记备案工作由区、县房地产交易中心负责具体实施。（二）登记备案程序1.申请：房屋租赁当事人应当在租赁合同订立后三十日内，持本办法规定的材料到租赁房屋所在地的区、县房地产交易中心提出房屋租赁合同登记备案申请。2.受理：区、县房地产交易中心对房屋租赁当事人提交的申请材料进行审查。申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以受理，并出具受理凭证；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五个工作日内一次性告知房屋租赁当事人需要补正的全部内容。3.审核：区、县房地产交易中心应当自受理房屋租赁合同登记备案申请之日起三个工作日内，对申请材料进行审核。符合规定的，予以登记备案，并出具房屋租赁合同登记备案证明；不符合规定的，不予登记备案，并书面告知房屋租赁当事人理由。（三）登记备案证明1.房屋租赁合同登记备案证明是房屋租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁当事人应当在经营场所或者居住场所显著位置公示房屋租赁合同登记备案证明。2.房屋租赁合同登记备案证明遗失的，房屋租赁当事人可以向原登记备案机构申请补发。五、房屋租赁价格管理（一）价格指导本市实行房屋租赁价格指导制度。区、县房屋管理部门应当会同价格主管部门定期发布不同区域、不同类型房屋的租赁市场指导价格，引导房屋租赁当事人合理确定租金水平。（二）价格评估房屋租赁当事人可以委托房地产价格评估机构对租赁房屋进行价格评估。房地产价格评估机构应当按照国家和本市有关规定，遵循公平、公正、公开的原则，客观、合理地评估租赁房屋的市场价格。（三）价格监管价格主管部门应当加强对房屋租赁市场价格的监督检查，依法查处价格违法行为，维护房屋租赁市场价格秩序。六、房屋使用与维护（一）房屋使用1.承租人应当按照租赁合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。如需改变用途的，应当经规划、房屋管理等部门批准，并告知出租人。2.承租人应当合理使用房屋及其附属设施，不得损坏房屋结构和附属设施。因使用不当造成房屋及其附属设施损坏的，承租人应当负责修复或者赔偿。（二）房屋维修1.出租人应当按照租赁合同约定履行房屋维修义务，确保房屋及其附属设施安全、正常使用。2.承租人在租赁期间发现房屋及其附属设施损坏的，应当及时通知出租人。出租人应当在接到通知后的合理期限内进行维修。因出租人未及时履行维修义务，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。3.房屋维修责任可以在租赁合同中约定，但不得违反法律法规的规定。（三）房屋安全1.房屋租赁当事人应当遵守国家和本市有关房屋安全管理的规定，确保房屋使用安全。2.禁止将不符合安全标准的房屋出租用于居住。对危险房屋，应当按照有关规定及时进行治理。七、房屋租赁监督管理（一）管理部门职责1.房屋管理部门负责本市房屋租赁的监督管理工作，依法查处房屋租赁中的违法行为。2.建设（房地产）主管部门负责房屋租赁市场的行业管理，指导房屋租赁管理工作。3.公安部门负责对租赁房屋的治安管理，依法查处租赁房屋中的治安违法行为。4.消防部门负责对租赁房屋的消防安全管理，依法查处租赁房屋中的消防违法行为。5.价格主管部门负责对房屋租赁市场价格的监督检查，依法查处价格违法行为。6.其他有关部门按照各自职责，做好房屋租赁的相关管理工作。（二）监督检查措施1.房屋管理部门及其他有关部门可以依法对房屋租赁情况进行检查，房屋租赁当事人应当予以配合，如实提供有关情况和材料。2.检查人员进行检查时，应当出示执法证件，不得少于两人。检查人员应当将检查的时间、地点、内容、发现的问题及处理情况予以记录，并由检查人员和被检查人签名。被检查人拒绝签名的，检查人员应当注明情况。（三）违法行为查处1.房屋租赁当事人违反本办法规定的，由房屋管理部门及其他有关部门按照各自职责依法予以处罚。2.对违反房屋租赁管理规定的行为，任何单位和个人都有权向房屋管理部门及其他有关部门举报。房屋管理部门及其他有关部门应当及时受理，并依法进行查处。八、法律责任（一）出租人法律责任1.出租人有下列行为之一的，由房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处一千元以上一万元以下罚款：未按照本办法规定签订书面租赁合同的；未按照本办法规定办理房屋租赁合同登记备案的；未按照本办法规定履行房屋维修义务的。2.出租人将不符合安全标准的房屋出租用于居住的，由房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，可处三万元以上十万元以下罚款。（二）承租人法律责任1.承租人有下列行为之一的，由房屋管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处一千元以下罚款：未按照本办法规定签订书面租赁合同的；未按照本办法规定办理房屋租赁合同登记备案的；未按照租赁合同约定的用途使用房屋的。2.承租人擅自改变房屋结构和用途的，由房屋管理部门责令限期改正