南昌预售管理办法

南昌预售管理办法一、总则（一）目的为加强南昌市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于南昌市行政区域内各类房地产开发项目的预售活动及其相关管理。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和本办法规定，对房地产预售活动进行规范管理，确保各项管理工作有法可依、执法必严。2.公开公平公正原则预售管理过程中，应做到信息公开透明，对所有开发企业一视同仁，保障各方合法权益，营造公平竞争的市场环境。3.服务与监管并重原则在加强监管的同时，注重为开发企业提供必要的指导和服务，帮助其了解政策、规范操作，共同推动房地产市场健康有序发展。二、预售条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。开发企业应按照土地出让合同约定，及时足额缴纳土地出让金，确保土地权属清晰，不存在土地纠纷或抵押等限制情况。2.土地用途符合城市规划要求，且已取得规划部门的建设用地规划许可证。项目建设必须符合城市总体规划、控制性详细规划等相关规划要求，确保项目的建设规模、功能布局等与规划相符，保障城市建设的科学性和合理性。（二）建设工程规划条件1.持有建设工程规划许可证。规划部门应严格审查项目的规划设计方案，确保项目的建筑风格、户型设计、配套设施等符合规划要求，保障城市景观和居住环境质量。2.按照规划要求完成设计方案的编制和审批，明确项目的建设规模、户型结构、配套设施等内容。开发企业应根据规划设计方案进行项目建设，不得擅自变更规划内容。如需变更，必须按照规定程序办理相关手续。（三）施工进度及质量保障条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。开发企业应合理安排建设资金，确保工程建设顺利进行。同时，应制定详细的施工计划，明确各阶段的施工进度目标，并向相关部门报备。2.已取得施工许可证，施工单位已进场施工，施工现场具备基本的施工条件。施工许可证是项目合法施工的凭证，开发企业应在取得施工许可证后及时组织施工单位进场施工，确保工程按时开工。施工单位应按照施工规范和质量标准进行施工，保障工程质量。（四）预售方案编制1.开发企业应根据项目实际情况，编制预售方案。预售方案应包括项目基本情况、预售房屋明细、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管方式、工程建设进度计划、交房时间等内容。预售方案是预售管理的重要依据，开发企业应认真编制，确保方案内容真实、准确、完整。2.预售方案应报房地产管理部门备案。房地产管理部门应对预售方案进行审核，对不符合要求的，应责令开发企业限期修改。备案制度有助于加强对预售方案的监管，保障购房人的知情权和选择权。审核过程中，房地产管理部门应重点审查预售价格合理性、预售资金监管措施有效性等内容。三、预售许可申请与审批（一）申请材料1.商品房预售许可申请表。申请表应如实填写项目基本信息、申请预售房屋情况等内容，并加盖开发企业公章。2.开发企业的营业执照和资质证书副本。证明开发企业具备合法经营资格和相应的开发能力。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。提供项目合法建设的相关证明文件。4.投入开发建设的资金证明。如银行出具的资金到位证明、财务报表等，证明已达到规定的资金投入比例。5.工程建设进度计划和预售方案。详细说明项目施工进度安排和预售相关内容。6.法律、法规规定的其他材料。如根据具体情况要求提供的其他补充材料。（二）申请流程1.开发企业向项目所在地的房地产管理部门提出预售许可申请，并提交上述申请材料。2.房地产管理部门收到申请材料后，应进行形式审查。对申请材料齐全、符合法定形式的，予以受理；对申请材料不齐全或不符合法定形式的，应一次性告知开发企业需要补正的内容。3.受理申请后，房地产管理部门应在规定时间内进行实地核查。核查内容包括项目建设进度、施工现场情况等，确保项目符合预售条件。4.经实地核查符合预售条件的，房地产管理部门应在规定时间内作出准予预售许可的决定，并颁发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，应作出不予许可的决定，并书面说明理由。（三）审批时限房地产管理部门应自受理预售许可申请之日起10个工作日内，作出准予预售许可或者不予预售许可的决定。因特殊原因需要延长审批时限的，经本部门负责人批准，可以延长5个工作日，并书面告知开发企业。四、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业与购房人签订商品房预售合同。合同应采用国家和本市统一制定的示范文本，明确双方的权利义务。合同内容应包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等条款，确保双方权益得到有效保障。2.开发企业应在签订预售合同之日起30日内，将预售合同报房地产管理部门备案。备案制度有助于加强对预售合同的监管，防止开发企业一房多卖等违规行为。（二）合同变更1.预售合同签订后，双方当事人协商一致，可以变更合同内容。变更合同的，应签订书面补充协议，并报房地产管理部门备案。补充协议应明确变更的内容及双方的权利义务，确保变更后的合同合法有效。2.开发企业不得擅自变更预售合同约定的内容。因特殊原因需要变更的，必须征得购房人的同意，并按照规定程序办理相关手续。（三）合同解除1.符合法定或约定解除条件的，双方当事人可以解除预售合同。解除合同的，应签订书面协议，并报房地产管理部门备案。2.开发企业应按照合同约定和相关规定，及时退还购房人已付房款及利息，并承担相应的违约责任。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应在预售项目所在地的商业银行设立商品房预售资金监管账户。监管账户应与项目一一对应，不得多头开户。2.开发企业应将预售资金存入监管账户，房地产管理部门应与监管银行签订监管协议，明确双方的权利义务。（二）资金缴存1.开发企业应按照预售方案中确定的预售资金缴存比例，将预售资金足额存入监管账户。预售资金缴存比例应根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。2.购房人应按照预售合同约定，将购房款直接存入监管账户。开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存购房人的购房款。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应按照监管协议的约定进行审核，对符合条件的，予以拨付。2.预售资金应优先用于项目建设，确保工程顺利竣工交付。资金使用范围包括建筑安装工程费、设备购置费用、配套设施建设费用等。3.房地产管理部门应加强对预售资金使用情况的监督检查，发现开发企业存在违规使用预售资金的行为，应责令其限期整改，拒不整改的，可暂停其预售资金拨付。六、销售行为规范（一）明码标价1.开发企业应在售楼处显著位置公示商品房预售方案、预售价格、房屋户型、面积、优惠政策等信息，实行明码标价，不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用。2.预售价格应根据市场行情、成本等因素合理确定，不得恶意抬高或压低价格，扰乱市场秩序。（二）广告宣传1.开发企业发布的商品房预售广告和宣传资料应真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导购房人。2.广告宣传中涉及的房屋户型、面积、配套设施等内容应与预售方案和预售合同约定一致，不得擅自夸大或虚假宣传。（三）禁止违规销售1.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2.不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.不得分割拆零销售商品住宅。七、监督管理（一）日常巡查1.房地产管理部门应加强对房地产开发项目预售活动的日常巡查，及时发现和纠正开发企业的违规行为。2.巡查内容包括预售条件执行情况、预售合同签订与备案情况、预售资金监管情况、销售行为规范情况等。（二）投诉处理1.设立投诉举报渠道，接受购房人及社会公众对房地产预售活动中违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，应及时进行调查核实，依法处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。（三）信用管理1.建立房地产开发企业预售信用档案，记录开发企业的预售行为、违规情况等信息。2.将信用档案与企业资质管理、市场准入等挂钩，对信用良好的企业给予适当奖励，对存在违规行为的企业进行相应处罚，加强对开发企业的信用约束。八、法律责任（一）开发企业违规责任1.开发企业未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门予以撤销，并处3万元罚款。3.开发企业未按照本办法规定签订、备案预售合同，未按照规定缴存和使用预售资金，未按照规定明码标价、进行广告宣传等违规行为的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以相应罚款；情节严重的，暂停其网签资格，直至取消其开发资质。（二）购房人权益保护1.因开发企业违规行为导致购房人权益受到损害的，开发企业应依法承担赔偿责任。2.购房人有权要求开发企业按照合同约定履行义务，如逾期交房、质量问题等，开发企业应承担相应的违约责任。（三）其他相关责任1.房地产管理部