房地产成本管理与控制方法

?房地产本钱管理与控制方法?***

第一局部对房地产本钱管理的概述1、对本钱管理认识的几个误区2、房地产的本钱管理3、房地产本钱的组成和形式4、本钱管理涉及到的各责任主体之间的关系处理5、本钱管理的内涵及本钱管理的原那么6、本钱管理演变过程第二局部房地产开发各阶段本钱控制的思路与方法1、房地产本钱控制的根本思路2、本钱管理的各个阶段划分3、开发各阶段本钱控制的要求及重点【目录】第一局部对房地产本钱管理的概述在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视本钱管理和控制这个和经济效益〔利润〕直接挂钩的重要环节。但是关于对本钱管理的认知的程度，所谓“仁者见仁，智者见智〞，不同的人也存在不同的看法。就这个方面的知识，今天我就自己的观点和大家交换一下看法，不到之处欢送大家积极的提出意见。一、对本钱管理认识的几个误区1、误区一：本钱管理就是预结算管理〔单一〕，是根据工程开始和结束的阶段性工作〔公司及行业很多人的看法，认识的狭隘性〕。2、误区二：本钱管理和控制的目的就是在预算和结算阶段,尽量压低工程造价〔不该给的坚决不给，该给的也要想法不给〕，只要懂预结算，会砍价就可以管好本钱。3、误区三：本钱管理和控制是本钱管理部门的事情，与我没有关系。〔目标本钱的制定是本钱部的事情〕4、误区四：本钱目标干吗不给高一点，反正我又不会装到自己腰包，同时我也会努力去降低本钱，最终还是利润。5、误区五：给我本钱目标值就行了，至于钱怎么花是我的事，与其他部门无关。〔限制了部门的权限和自由，本钱控制的盲目性〕6、误区六：产品管理与本钱管理割离，分别运行。〔实际是：本钱的决定因素之一是产品，本钱是产品的一个属性〕……以上诸如此类的看法就不再一一列举了，估计大家还有更多不同的认识吧。其实，房地产整体业务运营和业务管理一般是由多条主流程和辅流程交织而成，而本钱管理流程几乎贯穿房地产所有环节。严格的说，房地产的本钱管理的内容分为具体两局部：一局部为本钱控制，一局部为造价控制的内容，即大家通常所认为的预结算管理。事实上，本钱管理工作是以本钱控制为核心，造价管理只是辅助本钱控制中的一小局部。这点我会在稍后的章节中给大家阐述。注：本钱控制的概念：本钱控制是指企业生产经营过程中发生的本钱、费用通过一系列方法进行预测、决策、方案、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。二、什么是房地产的本钱管理所谓的房地产本钱就是指在房地产工程开发全过程中所发生的全部本钱和费用支出总额，是指为到达特定目的而发生或应发生的价值投入。房地产本钱不仅指消耗已发生的实际本钱，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计本钱以及变动本钱。是通过管理活动，保证到达组织既定本钱目标的过程；或是在一定的约束条件下，为到达既定本钱目标采取的一系列有组织的活动。“本钱管理〞的最终目标是将本钱合理地揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“本钱优化〞，以到达“效益〔利润、品牌等〕最大化〞。三、房地产本钱的组成及其形式行业中许多企业的本钱组成及其分类均根据本公司的特色而定，不尽相同。根据房地产开发的不同阶段和周期，结合我们公司的实际情况，07年本钱部同财务管理中心结合并按照领导的意见，整理出本钱科目体系如下。1、土地费用2、前期工程费3、根底设施建设费4、建筑安装工程费5、公共配套设施建设费6、开发间接费7、不可预见费直接费用8、财务费用9、管理费用10、营销费用11、税收费用期间费用以上1项-11项构成了开发工程的全本钱。四、本钱管理涉及到的各责任主体之间的关系处理1、本钱与品质、速度的冲突要好！要多要省！要快！变更？多快好省？天方夜谈！！！设计部经理成本部经理总经理销售部经理工程部经理2、动态本钱与变化的矛盾以上解决的方法是：建立企业的责任本钱管理体系。由各个责任部门就本部门的目标本钱值提出控制思路和要点。通过责任本钱体系考核业绩的一个工具，从根本上解决本钱超目标的现象。五、本钱管理的内涵及本钱管理的原那么1、本钱管理的内涵：本钱管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、筹划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析比照，实现工程价值最大化。本钱管理的目标是保证本钱的支出获得最大效益----提升价值。本钱管理的根本内容----合理确定本钱与有效控制本钱。2、本钱管理的原那么：2.1要有全员参与的本钱意识。公司所有员工都必须有本钱意识，并贯彻于日常工作中。本钱管理和控制不是单靠哪个部门就可以做好的事，需要靠公司所有员工、所有部门在各自的职责范围内，共同进行本钱控制，开源节流。2.2全过程的本钱管理原那么。工程从决策、设计、施工到竣工验收及工程的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动、及时的本钱比较、方案选择、信息反响与分析控制；3、工程造价与本钱管理之间的关系在房地产开发的初期阶段，由于大家都对房地产的管理没有太多的经验，认为工程造价控制=本钱管理，只有等施工图出来后才能进行控制，而且更多的是在工程施工阶段。随着房地产行业的逐步开展，本钱管理的理念逐步建立和成熟，形成了一套基于工程造价之上的本钱管理制度和体系，换句话说，工程造价是根底和工具，本钱管理其工作的延伸和升级。本钱管理工作包含但不限于工程造价。其开展过程可以用以以下图表展示。3、工程造价与本钱管理之间的关系

六、本钱管理演变过程

成本核算成本控制成本管理管理花多少，算多少少花点，少算点方案优化价值工程图纸优化成本管理系统算多少，花多少价值第二局部开发各阶段本钱控制的思路与方法由于房地产的本钱控制是全员、全过程、全方位的工程，注定本钱控制的过程是较为复杂、艰辛、敏感而又细致的系统工程。由于本钱涉及面极广，所以对房地产公司而言，创造本钱优势可能要比获取差异优势付出更多的努力。根据本钱管理的原那么，将工程开发的各阶段的本钱控制的方法及要点汇总如下。一、房地产本钱控制的根本思路本钱控制开展的过程对企业的价值奉献◆创造型：方案优化、限额设计、价值工程〔主动〕◆控制型：设目标管理、监控、纠偏◆核算型：事后算帐〔被动〕向下兼容本钱管理的复杂程度二、本钱控制的各个阶段划分

根据房地产的开发的特点，房地产的本钱控制主要经历以下几个阶段：1、立项及筹划阶段本钱控制2、设计阶段的本钱控制3、招标阶段及施工阶段的本钱控制4、销售阶段的本钱控制5、竣工结算及维护阶段的本钱控制开发过程模拟三、开发各阶段本钱控制的方法1、立项及筹划阶段本钱控制1.1控制要求：全面深入了解地块和市场情况，了解当地的政府性的收费标准，合理确定估算根底；准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合〔通过方案组合的比选测算确定〕。1.2控制重点：工程所处的位置，地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标确实定；政府垄断情况，地区产品标准；产品档次〔符合地块价值〕，配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求。1.3控制方法：1.3.1充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平下测算能承受的最大地价。1.3.2最大限度利用规划条件，提高容积率，以获得最大利润。1.3.3尽量搞好与政府部门的关系，根据同行业的经验，对一些收费力度比较弱的收费工程，采取“拖〞的方法，争取不交或少交。1.3.4能包干的费用决不分开交。例如：市政开口费、市政补偿费等。1.3.5尽量拖后，并分屡次支付。2、各设计阶段的本钱控制2.1各阶段的控制要求：2.1.1方案设计阶段:通过限额设计使经济合理性最大，方案优化，制定目标本钱〔结合建造标准〕，制定出图方案〔时间〕。3、招标阶段及施工阶段的本钱控制3.1本钱控制要求：招标评审，定标报告。具体为：根据工程方案制定招标方案；供给商考察与资格预审等。全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案。依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全。3.2控制重点：召开标前会议，明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；三通一平费用的控制，临时设施费用的控制，施工组织设计审查；图纸会审交底，作好事前、事中、事后控制工程进度和质量；重大变更：造价高，影响报建，影响品质，影响工期，影响销售承诺；关键工期节点的付款；每月动态报表；相关索赔及时通知。3.3.4合理的躲避索赔风险：3.3.4.1工程进度资金不到位时的索赔风险控制。首先，在签定合同时，约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款。其次，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，出现相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。3.3.4.2对工程变更和现场工程签证的本钱控制。严格按照合同要求的约定时限和程序进行。3.3.5作好事前、事中、事后控制工程进度和质量。坚决防止因重进度轻质量的现象，否那么，不仅加大公司物业管理的难度，导致物业管理本钱增加，还会降低公司的美誉度。3.3.6熟练运用施工标准，在不影响工程品质的前提下，对施工工艺、方案等多提方案创新，对超出使用要求、比较贵或使用量比较大的材料可提请更换，采用同样满足要求的价格低的材料代替。4、销售阶段的本钱控制4.1本钱控制要求：制定营销方案；推广方案要合理有效；执行过程的本钱控制；效果评估至关重要。销售资料及营销承诺的多专业评审〔保修期限确实定〕，营销费用不超预算，售楼工程的合理筹划与本钱目标管理。4.2控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细方案和按进度支出。营销效果的及时跟踪及后评估。4.3控制方法：4.3.1增强工作的方案性、预见性，结合阶段工作目标和目标本钱细化科目预算，合理调配资源；在总额内由营销中心提出使用工程和预算，经公司领导审查同意后执行。4.3.2营销中心可在总额内在各单项方案之间灵活掌握使用，但单项方案使用超出20%以上，不管营销费用总额有无结余，都应当书面报告本钱部审查并报公司领导批准，详细说明理由和额度来源。4.3.3由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程工程〔如红线外道路绿化改造、样板间接待厅装修、围板装饰、广告牌等〕，费用目标由销售部和操作部门共同确定，具体实施控制由操作部门负责。4.3.4费用使用应与销售进度保持协调；分期〔月、阶段〕使用方案应当报本钱管理部备案。示范单位家私、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大程度回收组合利用；4.3.4.2样板房装修费按照不低于50%标准作价收回；4.3.4.3