商品房管理办法

商品房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强商品房市场管理，规范商品房交易行为，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场的健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内从事商品房销售及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在城市规划区内国有土地上建设的，按照市场经济规律销售的房屋。（三）基本原则1.依法管理原则：商品房管理活动必须严格遵守国家法律法规，确保各项管理措施于法有据。2.公平公正原则：维护商品房交易双方的平等地位，保障交易过程和结果的公平公正，不得偏袒任何一方。3.诚实守信原则：开发企业、购房者及相关服务机构应诚实守信，如实提供信息，履行合同义务。4.促进发展原则：在加强管理的同时，要注重促进房地产市场的合理发展，满足人民群众的住房需求。二、商品房预售管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（二）预售许可申请开发企业申请商品房预售许可，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的《营业执照》和资质等级证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）预售许可审批房地产管理部门自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。（四）预售合同登记备案开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。（五）预售资金监管1.商品房预售资金应当全部存入监管账户，由监管银行按照预售资金监管协议的约定，对预售资金的收存、使用进行监管。2.开发企业应当按照预售资金监管协议的约定，合理使用预售资金。预售资金应当优先用于工程建设，确保项目顺利竣工交付。3.监管银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的使用进行审核，对符合条件的予以拨付。三、商品房销售管理（一）销售主体资格1.开发企业销售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证明或者商品房现售备案证明。2.未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。未取得商品房现售备案证明的，不得进行商品房现售。（二）销售广告与宣传1.开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。2.广告和宣传资料不得含有虚假内容，不得欺骗和误导买受人。（三）销售合同1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所。商品房基本状况。商品房的销售方式。商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。交付使用条件及日期。装饰、设备标准承诺。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属。面积差异的处理方式。办理产权登记有关事宜。解决争议的方法。违约责任。双方约定的其他事项。（四）面积计算与误差处理1.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。2.按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。3.合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（五）交付使用1.开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，开发企业应当承担违约责任。2.交付使用的商品房应当符合下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容。有完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。有施工单位签署的工程保修书。3.开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。四、商品房质量与保修管理（一）质量责任1.开发企业对所售商品房的质量承担保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。2.商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。（二）保修范围与期限1.保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。3.供热与供冷系统，保修期限为2个采暖期、供冷期。4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期限为2年。5.其他项目的保修期限由当事人约定。（三）保修责任1.在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2.开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发企业承担。五、商品房权属登记管理（一）登记申请1.商品房交付使用后，买受人应当在商品房交付使用之日起90日内，持有关凭证到房屋所在地的房地产管理部门办理权属登记手续。2.开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。（二）登记办理房地产管理部门应当自受理登记申请之日起7个工作日内完成登记审查，并对符合登记条件的，予以登记，颁发房屋权属证书；对不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。（三）证书领取买受人自房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。买受人领取房屋权属证书后，应当按照国家规定缴纳相关税费。六、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得预售许可擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。4.开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。5.开发企业在商品住宅交付使用时，未向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。（二）购房者违法责任1.买受人以隐瞒事实、提供虚假材料等方式骗取购房资格的，由房地产管理部门取消其购房资格，不予办理产权登记，并处以1万元以下的罚款；已购住房的，由房地产管理部门责令限期退回所购住房，并按同期银行贷款利率收取利息。2.买受人未按照合同约定的时间付款的，按照合同约定承担违约责任。逾期超过一定期限的，开发企业有权解除合同，并要求买受人承担违约责任。（三）其他违法责任1.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条