惠州百利宏集团旧改项目整体定位及发展战略168p

惠州江北旧改项目

整体定位及发展战略谨呈：惠州联宏房地产开发有限公司

2014-03-09项目位于惠州市江北CBD核心区，临城市主干道，周边主要为商务办公及政府职能单位地块南临城市主干道-云山西路，北临市政公园-鹅潭公园，东临文华一路，西侧为丽日百合项目；紧邻市政府，南侧主要为写字楼，北侧有财政局、统计局、国土局等政府职能单位；由于东侧和南侧写字楼遮挡，地块临街面比较短：云山西路40米，文华一路55米。三环北路云山西路市政府惠州大道三新南路云山西路沿江路文华一路丽日百合家园国土局财政局统计局鹅潭公园双子星大厦惠坤大厦大隆大厦德赛大厦税务局市政府区域属性项目属性项目区域区域介绍2江北为惠州重点打造的行政、经济、商务办公和文化中心，区域发展升值潜力大，认可度高南部新城江北地区4①1②23③5江东分区西湖周边地区1下角2桥西3桥东4东平5河南岸①行政中心②西湖景区③商业中心惠州市城市总体规划图惠州市江北中心区详细规划上世纪90年代中期起，市政府及相关部门的迁入江北，带动了整个城市政治、文化中心的北移，拉开了江北发展的序幕;2004年起，惠州体育馆、市民乐园、博物馆、图书馆、科技馆、文化艺术中心、会展中心等一批重大文化设施也相继落成；05年《惠州市江北中心区详细规划》将江北新区定位为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。江北规划超前，独具优势，天时地利人和，城市化水平和房地产开发都处于惠州前列。区域属性项目属性项目区域区域介绍3地块内部主要为旧居民楼，少量商业及行政办公用地编号用地功能现状占地面积（m2）建筑面积（m2）占地面积比例（%）R21住宅用地江北惠桥社区老爹岭居民小区20515.133948375.76C11行政办公出租楼（原为江北办事处）精力汽车修配厂4725.641319317.45C21商业金融用地欧盛酒楼东江企业集团公司183963506.79R21C11C21居民区江北办事处居民区欧盛酒楼东江企业集团欧盛酒楼精利实业有限公司区域属性项目属性地块概况限制条件4项目地块现状与周边区域发展不协调，改造动力大且时机成熟区域属性项目属性地块概况限制条件江北中心区的建成极大提升惠州市的城市面貌，完善惠州服务职能，区内旧区面临环境提升和改造；项目地块内部大部分为旧居民区，整体破旧，地块建设面貌与周边区域差距越来越大，改造迫切；地块周边道路等基础设施已经形成，拥有较多配套设施，改造时机成熟。5政府主推的旧城改造项目，规划用地面积4万平方米，要求开发物业包含酒店和写字楼区域属性项目属性地块概况限制条件

地块所有建筑高度限高138米写字楼高度不低于130米

开发物业包括住宅、酒店、写字楼各物业体量无具体要求广东省政府出台“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见，推动“三旧”改造的全面展开；惠州市政府积极探索“三旧”改造的规划建设管理新措施；惠州市江北中心区的建成极大提升惠州市的城市面貌，完善惠州服务职能，在此条件下，中心区内旧区面临环境提升和改造局面。政府要求规划限制6三线活力城市政务新区核心地带旧改项目项目属性界定

大部分为旧居民区，整体破旧，与周边及区域发展不协调内部条件

集住宅、写字楼、酒店于一体开发物业

处于惠州惠城区江北片区，市政府所在地区位属性

交通便利，配套完善，周边分布主要为商务办公及职能单位外部环境7作为百利宏商住地产开发的开山之作，本项目承担企业战略转型，树立品牌影响力的责任项目属性界定企业战略思考百利宏控股有限公司是一家有着二十年发展历史的多元化企业集团，主要从事化工百利宏地产集团是一个以工业房地产开发为主的集团公司公司拥有广东乃至全国规模最大的一级土地开发项目逐步发展成为以商业写字楼、工业园区开发为主、商住和旅游地产项目为辅的房地产公司未来将重点开发商住和旅游地产项目树立企业在商住地产开发的品牌影响力企业房地产开发转型的关键项目本项目的战略意义公司背景公司战略8在风险可控的前提下实现利润最大化项目属性界定开发目标解析

在建立品牌影响力和号召力的前提下，实现利润最大化收益形式以变现为主，资金回流越快越好物业开发

建立集团在房地产开发领域的知名度树立项目形象和建立开发商品牌影响力树立品牌

充分考虑风险的可控性顺利完成项目的开发与销售控制风险9基于对客户目标的分析，我们认为项目应该解决以下问题项目属性界定核心问题界定

项目面临较大规模的拆迁赔偿，项目开发的市场实现性如何？市场实现性

如何确定项目的核心价值点并充分挖掘，确定项目整体定位？如何更好地规划布局实现各物业功能的融合与独立性？充分挖掘项目价值

如何制定项目各种物业功能定位及开发体量？如何制定出合理的容积率，保证项目利润最大化？利润最大化

何种取地方式对于客户更具操作性与并且风险可控？取地模式10市场环境分析项目价值挖掘发展战略与整体定位方案优化与评价产品体系

项目发展方向研判分物业市场研究取地方式研究及建议

1104年以来，惠州房地产市场整体快速稳定发展，量价均保持稳定增长，长期供不应求市场环境惠州大势江北市场近10年惠州商品房销售面积，除08年受金融危机影响下降以外，一直快速增长；而销售均价至03年以来持续走高；2001－2003年惠州市商品房供应量大于销售量，市场处于供过于求状况，之后几年供求比逐步减少，市场长期处于供不应求状况，虽然最近两年供给大幅度增加，但是市场依然处于供不应求的状态。近年惠州商品房销售面积万平方米近年惠州商品房销售均价元/平方米2001200220032004200520062007200820092010商品房竣工面积（万㎡）638710487134173173243517565商品房销售面积（万㎡）465686101149255383296543621供求比1.371.541.210.860.890.680.450.820.950.9112惠州2010全年GDP增幅居珠三角首位，快速发展的经济促使近年惠州房地产业高速发展惠州位于珠江三角洲东北端，与深圳毗邻;惠州市过去十年房地产开发投资保持快速增长，年平均增长速度为54.6%，房地产行业发展迅速;惠州2010年GDP增长18%，高于全省平均水平5.8个百分点；房地产业处于高速发展期。萎缩4%5%8%停滞稳定发展高速发展GDP增长率房地产业发展状况GDP增长率与房地产发展的关系*资料来源：世界银行报告2010年珠三角各城市GDP增长率比较（%）*资料来源：广东省统计局、惠州市统计局惠州市历年房地产开发投资亿元市场环境惠州大势江北市场132010年，房地产市场调控政策频出，但相比较深圳等一线城市，惠州市场受影响较小惠州作为三线城市，整体房价走势比较平稳，波动较小，受房地产市场正常调控相比较一线城市小，保持着健康理性的发展势头；2010年4月，房地产调控政策推出以后，深圳等一线城市成交量出现大幅下滑，价格也有所下降，但是惠州量价受影响都较小；2010年，惠州全市房地产开发投资同比增长52.77%，商品房新开工面积同比增长156.04%。市场环境惠州大势江北市场深圳2010年新建住房各月销售面积和成交均价惠州2010年各月商品房销售面积和成交均价14当前政策调控重点打压一二线城市房地产市场过热，惠州作为三线城市，受影响较小新“国八条”出台与房产税开征：限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）；二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；上海重庆开征房产税；“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。目前已出台地方住房限购令调控细则的城市——共18个1.302.102.112.132.152.182.192.202.212.232.24上海长春贵阳南宁成都北京哈尔滨南京宁波无锡厦门石家庄济南青岛武汉银川广州温州政策影响——对一二线城市影响明显北京——受新“国八条”和京“十五条”影响，2月北京住宅总成交量仅为3535套，环比1月下降幅度达七成。广州——2011年2月28日至3月5日，广州全市一手住宅成交均价为10512元/平，环比下跌1.55%，均价连续四周出现下跌，再比较之前三周的跌幅，从远及近分别为：9.82%、1.1%和11.75%。成都——“限购令”出台前3天，成都楼市成交超过4000套，“限购令”出台后5天，成都楼市备案成交仅513套。市场环境惠州大势江北市场一二线城市纷纷出台限购政策，房地产市场受到打压15“珠三角一体化”以及“深惠同城”的推进，相对价格洼地的惠州房地产市场前景看好轨道交通的规划建设加快了“珠三角一体化”的进程，交通网络同时也推进了”深惠同城“的实现；限购令在打击深圳等一线楼市的同时也给惠州楼市带来了难得的发展机遇;未来一段时间，大批深圳、广州等一线城市的资金充裕的购房客将被挤压至珠三角二、三线城市;紧邻深圳又一直是珠三角地区“房价洼地”的惠州必将成为投资置业者的首选。市场环境惠州大势江北市场珠三角地区轨道交通同城规划区域影响“异城族”将成时尚“轨道经济”将成热点公路时代进入公交时代2010年商品售面成交均价元/平方米在城市一体化的大背景下，相对于东莞的工业环境、相对于深圳昂贵的生活成本，惠州以丰富的人文和生态环境、包容的城市性格，最佳人居城市的特质将进一步凸显……16东平-水口麦地－演达金山湖西湖－南坛－下埔北江北惠城房地产发展重心从老城区向“南北”轴转移，江北成为新的核心板块江北新区一直是惠州政府首要打造的重点区域，其“一轴十区”的功能布局，规划公园最多，公共配套设施完备，道路宽阔，绿化优美，江北区的居住优势得以凸显；房地产开发呈现出风起云涌之势，众多高水平发展商在江北片区联合发力，涌现出了合生帝景湾、丽日百合家园、卢浮公馆、金裕碧水湾、金世界花园、金宝江畔花园等一批能够代表惠州房地产最高水平的居住项目。市场环境惠州大势江北板块属性：老城区的扩展区/新兴商住区发展趋势：宜商宜住属性：新热点片区发展趋势：南部新城属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造属性：大盘区域发展趋势：纯居住区，中高档大盘属性：行政中心/高档住宅发展趋势：商务、行政、高档住宅南17江北是惠州的城市发展增长极点和价值最高板块，引领惠州的豪宅化进程，市场高度认可江北以惠州行政核心为牵引极发展，市政配套的建设完成之后，其功能及作用在10年将逐步体现，江北的城市核心地位极为巩固；江北的房产价格体系稳定，在09年市场转暖的过程中，其价格回升速度冠惠城各区之首；江北堪比深圳福田、广州天河。城市化水平和房地产开发都处于惠州前列。无论是房地产开发档次和步伐，都属惠州领跑者。市场环境惠州大势江北板块近两年成交土地平均楼面价比较近两年成交土地均价比较元/平方米元/平方米2004年，合生创展集团以5.34亿元拍下江北13号小区的黄金地块，惠州地王由此诞生；次年，合生·帝景湾以6000元/平方米的“天价”推向市场，将惠州提速带入豪宅时代；2006、2007年，富力、振业、中信、万科、雅居乐、佳兆业、碧桂园、保利、华贸等一系列外来品牌房企进入惠州，大部分品牌开发商都选择江北作为进入惠州的第一站；2010年，江北片区共供应住宅8309套，同比增加97.9%，共成交住宅7147套，约占整个惠城区全年住宅成交量的3成。748154027386618江北片区作为惠州行政中心区域，以开发高档楼盘为主的区域特征已经形成惠城区目前在售的住宅项目中，均价8000元/平方米以上的一共有7个，其中有5个分部在江北核心区；惠城区目前在售的写字楼项目中，均价8000元/平方米以上的一共有4个，其中有3个分部在江北核心区；以市民乐园、体育公园为中心的江北片区，已形成了惠州市高尚物业住宅片区和高端办公物业区，江北楼市未来升值潜力巨大。9111012354768住宅序号楼盘名称均价区域1佳兆业中心10000江北2名流公馆8800江北3富力丽港中心13000江北4合生帝景湾16000江北5水云居8000江北6东湖8区10000东平7光耀翡翠湾8000东平写字楼序号楼盘名称均价区域8凯宾斯基11000江北9中信城市时代10000江北10富力丽港中心13000江北11曼哈顿广场11000麦地市场环境惠州大势江北板块19伴随着江北CBD建设的推进、配套逐步完善，江北的房地产市场发展前景极为明朗江北的配套已逐步完善，在建的轻轨、筹建的地铁都以江北为终点，大型商业配套如华贸的华联、佳兆业的万佳都即将进驻；2006年11月后，深圳福田CBD的二手房价格呈现爆发式上涨，豪宅单位从每平方米18000元左右启动，到2010年4月份猛然上升至30000元。中心区要发展必须要扩大化，居民向中心区的聚集必将带动住房的需求，新的发展机遇已经将到来。市场环境惠州大势江北板块消费者对惠城置业热点区域看法调查*数据来源：世联地产研究平台调查表明，58.8%的人认为未来置业的热点区域在江北20惠州房地产市场前景看好，江北区域房地产市场发展前景极为明朗项目属性界定市场环境小结

惠州房地产市场整体快速稳定发展，量价稳定增长，长期供不应求房地产市场调控政策对惠州市场受影响较小惠州房地产市场前景看好惠州大势

江北成为惠州房地产市场新的核心板块和价值最高板块江北引领惠州的豪宅化进程，以开发高档楼盘为主，市场高度认可江北的房地产市场发展前景极为明朗江北板块21市场环境分析项目价值挖掘发展战略与整体定位方案优化与评价产品体系

项目发展方向研判分物业市场研究取地方式研究及建议

22项目紧邻市政府，周边聚集众多惠州市级大型公建配套设施，交通便捷，城市中心价值突出项目价值区位价值资源价值稀缺性123451478911121310序号设施1惠州市人民政府2档案馆3图书馆4惠州市国土资源局5惠州市财政局6惠州市统计局7体育馆8科技馆9博物馆10会展中心11市民乐园12全民健身中心13文化艺术中心14惠州市电信局6莞惠城际：经惠州大道到达火车北站；预计2012年底可投入使用；惠深地铁1号线：经体育公园，市政府到达文化路深莞惠城际轻轨即将通车，将成为珠三角一体化惠州门户，地铁口岸物业，直接接驳深圳、东莞，群城联动；惠州市行政中心：目前这里已聚集了公安局、法院、检察局、交通局、工商局、档案局等。0.7公里城市主干道：云山西路（宽60米）地铁口城市主干道：惠州大道23随着区域众多大型住宅、写字楼、高星级酒店和大型综合体商业的开发，CBD核心价值凸显作为惠州城市未来最为强劲的发展区域，惠州CBD目前已经初具雏形，而随着惠州基础产业的不断升级，人均GDP指数将日益增高，惠州CBD必将成为南中国经济核心的新的增长点，惠州CBD区域内的商务商业物业，也将随着经济增长投资价值与日俱增。项目价值区位价值资源价值稀缺性住宅1佳兆业中心5丽日·百合家园6金裕·碧水湾7城市花园8华贸中心9金宝·江畔花园10富力·丽港银湾11合生·帝景湾五星级酒店1佳兆业·铂尔曼酒店3凯宾斯基酒店6富力万丽五星酒店7合生五星酒店综合体商业1佳兆业中心3华贸中心6丽日·购物广场写字楼1佳兆业中心2中信·城市时代3凯宾斯基4德威大厦5双子星大厦8华贸中心10富丽·国际中心3117614289105CBD24地块紧邻市政公园，高层南向可俯瞰CBD核心全貌和东江美景，生态景观价值突出6.8公顷的鹅潭湖公园如同自己私享中央公园一样，可以说真正找到了喧嚣丛中的一片清静。同时，离东江也只有500米，在家里的时候可以临窗俯瞰一线江景，尽览东江的雄壮大气，出门的时候也可以携手漫步东江畔，亲身感受东江的波澜壮阔的胸怀。

项目价值区位价值资源价值稀缺性鹅潭公园CBD核心-体育公园东江①②③①②③东江夜景体育公园夜景25江北核心区可开发地块有限，本项目是片区最后的大规模待开发地块，稀缺性明显项目价值区位价值资源价值稀缺性中信盈通招商TCL大隆项目项目名称开发时间占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）规划物业形态中信盈通未定3.7万14.5万商业建筑(71000m2)、酒店(45200m2)

、商务公寓(28800m2)招商TCL2011年3.1万17万商业（酒店及写字楼）、公寓大隆项目未定约0.6万约5万写字楼/公寓江北核心区未来开发项目除了本项目，核心区未来可开发用地共约8.4万平方米，可供给产品总建筑面积只有约37万平方米26地处江北CBD核心位置，景观生态资源突出，片区唯一仅存的大规模待开发项目项目属性界定项目价值CBD核心区未来少有的可开发用地，本项目是核心区唯一仅存的大规模待开发项目，稀缺性明显稀缺性

地块紧邻市政公园，高层南向可俯瞰CBD核心全貌和东江美景生态景观价值突出资源价值

地处CBD核心区，行政、商务氛围浓重紧邻市政府，周边聚集众多惠州市级大型公建配套设施，交通便捷，城市中心价值突出区域价值27市场环境分析项目价值挖掘发展战略与整体定位方案优化与评价产品体系

项目发展方向研判分物业市场研究取地方式研究及建议

28CBD是城市的心脏一座城市只有一处真正的CBD纽约曼哈顿伦敦金融城巴黎拉德方斯东京新宿香港中环……一座城市永远只有一个CBD，而这一CBD区域也将永远是政府投资最大、经济能量最旺盛、土地价值最高的区域。

29我们有责任将这块土地雕琢出光芒CBD核心区最后一块大规模的可开发用地6.8公顷的中央公园如同私享步行5分钟享惠州最完善的公共配套让惠州记住本项目，让房地产行业记住联宏30区域已有大量高价值项目开发在前，本项目要如何树立核心价值，在核心区脱颖而出合生帝景湾富力丽港中心佳兆业中心华贸中心2006年2008年2009年2010年2007年2011年住宅项目项目分4期开发：一期12栋小高层组成；二期10栋小高层组成；三期17栋小高层组成；四期由16小高层组成栋。2005年一期开始销售综合体项目住宅包括江景豪宅与公寓，2009年将公寓打通成大户型；中间为一幢写字楼加酒店的超高层建筑。2008年住宅开盘2009年写字楼开盘综合体项目一期为酒店式公寓和超市；二期规划有超甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心和超高层国际公寓；三期规划为下沉式购物公园及商务公寓。2010年酒店式公寓开盘综合体项目由一座15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、两座16万平方米的国际水准的CBD金融中心5A智能写字楼、以及六栋40万平方米的超高层城市观景豪宅组成。未开盘发展方向区域现状案例研究开发策略2005年31帝景湾——品牌资源型大盘，以产品和服务建立核心竞争力，成为惠州豪宅的标杆物业属性:

小高层，高层总建面：60万平方米产品设计：高端的产品设计；在户型、立面等方面迎合当地私营企业主阶层的偏好；整体走欧式豪华路线物业管理：目前当地最好的物管营销展示：豪华售楼处、商业街、前广场展示开发次序：从临街向滨江依次开发，保证物业价格上升稳定惠州高端客户，主要客户从早期彰显财富的私企业主向追求品味、格调、认可好东西，愿意为有价值的东西买单的私企业主、公务员转变。体育市民广场区位：东临城市主干道惠州大道，06年开盘时周边生活、商业配套缺乏，客户对江北的认可度不高景观资源：前临300米开阔江景，后拥77万平方米的体育市民广场较大规模占地：占地约20万平米地块分析价值点客户定位惠州大道发展方向区域现状案例研究开发策略32富力丽港中心——以区域及滨水资源为卖点的城市综合体物业类型:超甲级写字楼、五星级酒店、住宅总建面：近30万平米酒店：品牌优势：著名的万豪国际集团旗下知名品牌万丽五星级酒店景观资源：朝向令全部酒店房间充分利用双重景观资源，可观东江和西湖美景写字楼：产品设计：高标准的硬件配置住宅：建筑样式：板式建筑令主要户型面向南面的东江和西湖景观豪华精装修，圈层营销住宅：惠州豪宅客户、都市新锐阶层。区位：紧临体育市民广场，周边有帝景湾豪宅项目及大型高端综合体华贸项目景观资源：一线江景资源地块分析价值点客户定位体育市民广场惠州大道发展方向区域现状案例研究开发策略33佳兆业——携手世界级团队打造惠州地标性城市综合体项目定位：249米，打造惠州的地标性建筑品牌优势：佳兆业集团品牌知名团队：酒店引进法国铂尔曼，商业引入华润万家物业管理：公寓实行超五星级酒店物管，24小时提供优雅、个性化、高品质的全程式服务产品设计：采用定制式全精装深圳投资客、高端商务客物业类型:高层公寓、超甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心总建面：总占地面积约7.1万平米，总建筑面积近70万平米区位：紧临惠州城市主干道，紧靠凯宾斯基酒店，周边商务氛围逐渐浓厚，与中信城市时代与凯宾斯基写字楼相邻；周边小户型公寓较多，但档次不高景观资源：周边无景观资源地块分析价值点客户定位云山西路惠州大道发展方向区域现状案例研究开发策略34华贸中心——依托自身品牌优势，以商业为核心，打造惠州最大的城市综合体物业类型：超高层住宅、写字楼、大型商业中心建筑面积：总建面71万平方米，其中商业部分15万平米，写字楼16万平米空间分明：住宅部分通过大面积的绿化、水景等设计，使整个项目由“公共”到“私人”的空间得到完美展现统一性：住宅、写字楼与商业均采用现代、时尚、简洁的外立面商业：品牌优势：以北京华贸中心商业主力店新光天地为模版经营模式：采用北京华贸中心“只租不售”的持有经营模式写字楼：产品设计：高标准的硬件配置住宅：物业管理：惠州首家由第一太平戴维斯提供的全程定制式管家服务写字楼：借鉴北京华贸中心的成功经验，以国际金融企业、顶尖知名公司为主导租户

住宅：惠州高端商务及消费人群区位：紧临体育市民广场，项目动工时江北配套已逐步完善，周边高端项目较多；但大型集中式商业项目仅有一个；开始出现高档次写字楼。景观资源：二线江景资源大规模占地：13.5万平米地块分析价值点客户定位云山西路惠州大道发展方向区域现状案例研究开发策略35比较项目本身的价值属性和市场特征，本项目需要寻找新的开发路线佳兆业中心品牌优势明显，本身具备较大的客户资源及客户认可度高度达到249米，形成绝对的地标建筑优势，而本项目难以达到此建筑高度。占地规模不大，但高容积率，可实现多种物业大体量开发，侧本项目占地小，也无法实现高容积率。华贸中心品牌优势明显，而客户在商业或综合体项目未达到品牌效应。以商业为支撑点，需要极高的招商能力，顶级品牌超。强的招商能力不是短时间可以复制超大规模建筑体量做法，本项目无法达到。合生帝景湾开发较早，惠州江北豪宅市场还未真正成熟，走传统的豪宅路线易于吸引高收入人群。而本项目处于豪宅市场发展较成熟阶段，住宅部分照搬帝景湾模式对客户吸引力减弱。大规模占地，江景资源突出，而项目占地小。富力丽港中心整体感强，但本项目地块形状无法形成一体的综合合体项目形象。本项目不可完全复制已有优质豪宅大盘及高端综合体模式，那么，项目应该走什么方向？三环北路惠州大道云山西路市政府发展方向区域现状案例研究开发策略36结合区域发展阶段和本项目自身价值属性，打造纯粹的产品体系，创造精致生活空间紧临鹅潭公园——最纯粹、稀缺的居家氛围位于云山西路——城市主干道，相当于“深南大道”于深圳，地段价值明显周边写字楼林立——浓厚的办公及商务氛围从产品体系与生活模式突破依托项目资源和城市价值打造纯粹的产品体系创造精致、精品的都市生活空间现有及未来综合体——传统高端顶级CBD综合体路线，同质化现象明显豪宅发展阶段——江北已处于豪宅高速发展与复制阶段项目价值点发展阶段发展方向区域现状案例研究开发策略37本项目应该依托区域优势，最大化挖掘核心价值，定位高端，打造纯粹、精致的功能产品体系，塑造区域标杆，引导企业成功实现战略转型。——区域层面——企业层面——项目层面我们认为:38市场环境分析项目价值挖掘发展战略与整体定位方案优化与评价产品体系

项目发展方向研判分物业市场研究取地方式研究及建议

39江北住宅市场以资源和区位为价值标准形成三大层级，各层级表现出较为鲜明的板块特征价格体系8000-16000CBD南部临江核心区域7000-80005000-6000CBD东部临江区域CBD北部辐射区域序号项目名称均价（元/m2）1佳兆业中心100002金裕·碧水湾80003富力丽港银湾130004合生·帝景湾160005盛世华府70006水云居80007宏益公馆51008金域华庭55009双城国际530010中颐海伦堡5000板块特征CBD核心区-豪宅+城市综合体江景资源，豪宅品质，品牌开发商，地段好、面积较大、价格天花板东部临江区-观资源型大户品质高，地段好、面积中大、价格优势且有资源景观，市场认可度高北部辐射区-舒适居家面积中等、价格优势明显且品牌开发商的项目，销售速度相对较好26439117110东部临江区域CBD核心区域5北部辐射区域12345678910江北近期在售主要楼盘2010年均价住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅40本项目位于CBD核心主打城市价值的城市型豪宅板块，市场认可度高，市场消化空间大核心城市型豪宅项目主力户型价格总价销售率销售速度帝景湾280-600㎡

四房五房1.1-1.6万元/平米450-960万元一二期售罄，三期销售60%以上月均11套富力丽港银湾184㎡三房、286㎡四房看江1.1-1.2万/平，不看江均价9000元/平米50-300万元一期：90%，二期公寓60%月均25套金裕.碧水湾140-230㎡三-五房8000元/平米112-190万95%丽港中心帝景湾佳兆业中心华贸中心从销售率和销售速度看——大户型产品，总价远高于区域其它产品，价值受到认可，价格坚挺，市场消化不存在问题住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅41帝景湾：利用一线江景资源，通过打造欧洲皇家城的理念，成为惠州高端豪客绝对聚焦项目占地：20万平米建面：60万平米4期开发：一期12栋小高层组成；二期10栋小高层组成；三期17栋小高层组成；四期由16小高层组成栋开盘时间：一期2005年10月，三期帝一号09年8月15日推售，四期在建发展商：合生创展主力产品：280-600平米的四房和五房CBD核心区域生态资源凸显，前揽东江，后靠市政公园高端形象：惠州地标·皇家欧洲城——整体走欧式豪华路线，建筑风格及园林以欧式风格为主产品设计：高端的产品设计；在户型、立面等方面迎合当地私营企业主阶层的偏好；户型设计以舒适度为第一要素，注重豪宅标签，对得房率及赠送等要素关注较少营销：导视全城覆盖，广东省目前最大的广告牌，粤东最大霓红灯字、路灯杆旗、报纸宣传等江景资源优势明显以皇家气派吸引高端客户欧式建筑风格市场卖点——住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅42帝景湾：三期以大户型为主，市场认可度高、单价和总价都获得突破，最大化兑现了价值一期非一线江景，户型以160-210平米为主，06年开盘均价5500元/平方；三-四期一线江景单位,共四种户型可供选择，面积由280平米-600平米，目前在售均价达到16000元/平方。100万200万300万400万500万600万帝景湾丽港中心荷兰水乡碧水湾惠州城区一线豪宅总价区间一期二期三期三期帝1号四期帝景湾历年价格走势力（元/平米）无江景资源非一线江景资源一线江景资源产品推出住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅43华贸中心铂金府：坐享高端都市综合体的诸多配套，利用品牌优势，成为CBD新区高档超高层住宅产品

住宅部分建面：40万平米，总户数约1500户楼层数：最高为48层，152檐高一期：由一幢43层和一幢48层的超高层组成户型一房两房三房复式3复式4四房五房合计面积区间5085-95130-160155-165155-165180-190220-260/套数2094824030154112532套数比3.8%17.7%15.4%7.5%5.6%28.9%21.1%100%CBD核心区域生态绿化：背靠市政公园，住宅部分围绕两万平米华贸中央花园广场品牌优势：享受华贸综合体商业、商务的便利性产品设计：现代、时尚、简洁的外立面，与写字楼、商场形成呼应，三者相互衬托，成为一个有机的整体物业管理：惠州首家由第一太平戴维斯提供的全程定制式管家服务空间规划：住宅部分通过大面积的绿化、水景等设计，使整个项目由“公共”到“私人”的空间得到完美展现市场卖点——180-260平米的四房、五房占一半，项目定位高端，以大户型吸引高端置业客户130-165平米的房型可以满足中高端客户需求，加快项目销售一期户型分析——住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅44区域豪宅产品客户以自住为主，私企业主与公务员是主要的购买群体帝景湾成交客户组成泛珠三角客户深圳三缘型高端客户

深圳投资客惠州本地高端客户重要客户核心客户惠州豪宅项目成交客户群结构划分帝景湾购买原因分析佳兆业中心项目住宅客户70%以上为居家自住，客户主要为本地私企业主、高级公务员、企业高管；酒店式公寓产品客户则主要是多次置业者、珠三角投资者等；金裕碧水湾90%以上为自住，客户以江北高级公务员、企业高管、惠州私企业主为主，包括部分外企高管；富力丽港银湾小户型不被市场接受，打通拼合成大户型后价值得到本地高端客户认可；帝景湾是目前惠州豪宅的标杆，其成交客户，以本地客户为主，主要是私企业主、高层管理和公务员。2431CBD核心区域1234佳兆业中心金裕碧水湾帝景湾富力丽港银湾住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅45豪宅客户对居住品质要求高，认可江北的发展前景与城市大环境，注重环境所体现的身份感“现在买房子肯定在江北买啊，老城区那边现在是很繁华，但是整个感觉都不像大城市，江北就不一样了，整体环境好很多。”——帝景湾业主王先生“买你们项目的房也主要是江北真正上档次的也没有几个，但是你们这么贵的房子园林也做的实在是太粗糙了，不上档次。”——帝景湾业主刘太“买帝景湾的客户主要都是看重江北的大环境，这边的市政配套、城市环境啊都明显优于老城区，像个大城市。”——帝景湾销售经理帝景湾客户购房原因调查住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅46CBD核心区域东部临江区域北部辐射区域江北未来新增住宅产品主要在北部辐射区和东部临江，以舒居型产品为主，城市豪宅产品供应稀缺项目建面（万㎡）

产品1华贸中心一期4(住宅)4房180-190㎡5房220-260㎡2金泓项目15.42待定3东江北岸37号9.3364东江北岸36号7.6575东江北岸35号2.1046四海达项目1007鼎峰6.1828德威41号地3290-130㎡9万科北地块253房为主120-140㎡10中颐海伦堡108-135㎡，160㎡，230㎡11双城国际153101-117

74-85㎡12金裕华庭3287-170㎡13宏益公馆17100-150㎡14盈超24号地171112101314923456781区域未来只有华贸中心有城市型豪宅产品供应，其它产品都主要为舒居型或景观资源型产品，城市型豪宅供应稀缺。住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅472011年区域市场未来小户型公寓产品供给量大，销售租赁市场均竞争激烈丽格国际公寓名流公馆欧尚阳光谷锦源国际东南首府三环路光耀橙子财富公寓东江湾江北小户型公寓分布图江北小户型公寓统计项目名称2010年2009年2008年丽格国际公寓共764套，尾盘，余少量40-50平米的一房在售，带精装修，均价6500元/㎡名流公馆216套，现余约20来套45-65平米的高层精装复式景观单位在售，折后均价8800元/㎡锦源国际446套35-92㎡精装公寓，折后均价5800元/㎡224套，均价5800元/㎡东南首府欧尚阳光谷414套38㎡精装一房、55-57㎡精装两房，67㎡精装三房注：方框表示产品推出时间，蓝色方框为在售项目，橙色方框为未售项目。光耀橙子共345套，已售完，精装小户型东江湾共700套，一期已售完财富公寓共130套，已售完佳兆业中心大隆项目大隆项目规划5.9万平米的酒店式公寓佳兆业中心875套38-65㎡国际精装公寓住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅48小户型公寓定位为投资和过渡置业者，主要在非价值型小规模项目开发，以低总价吸引客户江北公寓项目主要以投资、过渡为消费支撑，公寓产品的价格在5000--6000元/㎡的区间，户型以35-70㎡为主；建筑风格以现代简约为主打；多数都为高容积率项目；户型大多都是方正实用，强调功能紧凑；部分赠送附加值空间多为阳台+飘窗。锦源国际丽格国际公寓名流公馆东南首府项目名称2010年2009年2008年光耀橙子东江湾财富公寓金裕碧水湾玮豪领御盛世华府卢浮公馆水云居5400550058004500520060006200580055006000570053006000540052002011年7300660056008000700065006000750062005300600050005800580060005000小户型均价5500580060005500住宅价格区间600065007500（元/平米）小户型公寓与住宅单价对比小户型公寓与住宅总价对比（元/平米）小户型公寓（万元）住宅（万元）2008年17-3566-1102009年19-3872-1202010年20-4278-1302011年20-4590-1505005007001500住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅49小户型公寓难以实现价格突破，在资源价值型项目中无法体现价值，不适宜开发富力丽港中心2009年10月份之前，推出的产品全为50多平米的小户型公寓，均价6500元/平米，总价相对偏高；由于小户型公寓难以实现高价，市场没有相应的客户支撑；丽港中心10月份后将小公寓打通拼合成180-300平米的大户型，定位为高端客户，均价达到9000元/平米，价值获得市场认可、得到了相应客户的支撑。典型案例：富力丽港中心，一线江景资源，小户型公寓定位直接遭遇总价尴尬，难以实现价格突破。580090001100012000020004000600080001000012000140002009年10月前2009年10月后丽港中心帝景湾丽港中心户型变动前后价格比较原因分析：项目占据核心位置，属于价值型项目，打造小户型产品，定位投资和过渡型客户，与其它低总价的小户型公寓难以竞争，而本地高端客户对产品总结不敏感，更看重高档次和身份感、倾向于大户型；将小公寓打通拼合成大户型吸引高端居家客户，其价值在产品中有效体现，产品档次得到提升，获得了高端客户的认可和接受。住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅50江北酒店式公寓价值受到客户认可，但必须依托高档品牌的酒店服务管理项目项目介绍销售情况佳兆业中心打造惠州地标性建筑，项目分三期，只有一期推出酒店式公寓875套，剩80套左右凯宾斯基依托凯宾斯基的品牌，但整体品质感不强2011年，具体时间未定大隆项目规划5.9万平米的酒店式公寓未售佳兆业中心凯宾斯基佳兆业中心大隆项目三环线“佳兆业公寓卖得很好，价格与住宅是一样的，开盘半年多的时间均价从7000左右涨到了后来的1万2。”“60%是深圳的投资客，认可江北和我们公寓的价值。”“有很多外籍人士在这里买房，包括香港、台湾、马来西亚，特别是台湾的很多。”“产品带精装修，过来就可以住了，我们会提供酒店物业式的管理。”

——佳兆业置业顾问住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅51惠城区别墅项目主要分布在城市外沿，以资源型别墅为主，江北区没有真正的城市型别墅资源型别墅：白鹭湖、高尔夫庄园凤凰谷、润园、万林湖、山水江南城市型别墅：奥林匹克花园、东方威尼斯、山水华府、合生国际新城住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅城市型别墅受用地和容积率的限制，基本都全部采用容积率分解，主要用别墅产品来打造项目高端形象；别墅价值的影响因素为：资源〉距离〉使用频率，在真正城市内，有资源的别墅项目价值最高，目前市场上没有该类产品。522007年2008年2009年2010年2011年山水华府别墅目前只剩余3套东方威尼斯别墅售罄合生国际新城余70套商墅（非传统别墅）奥林匹克花园二期，受区位及交通（道路维修）影响，消化速度缓慢山水金山湖项目2012年东江新城—德威项目东江新城—龙光项目中信项目市场空档期经历过07年的高峰后，08年以雅居乐为代表的资源型别墅占领市场，无城市型别墅推出，目前大部分城市别墅已售罄惠城进入08年以来，基本无城市型别墅项目入市，预计下一批也只有少量推售后期东江新城及金山湖均有少量别墅推出，考虑到平均2.3的容积率，可预计其别墅推量相对较小07年山水华府率先在惠州打出“城市别墅”概念，受到深圳客户的大力追捧，小批量分期推售，半年间单价从7000调整至10000元以上（含装修），全年销售约130套（共180套）住宅市场酒店市场商业市场办公市场江北板块豪宅市场豪宅客户小户型市场城市型别墅53本项目地处江北豪宅板块，未来区域城市型豪宅产品供应量有限，市场机会较大项目属性界定住宅市场小结

江北住宅市场分为CBD核心区、东部临江、北部辐射区三个板块本项目处于主打城市价值的豪宅板块江北板块

未来区域住宅供应主要是舒居型和景观资源性产品豪宅产品总价高、市场消化快，未来供应稀缺豪宅市场

区域豪宅产品客户以本地高端客户—私企业主与公务员为主豪宅客户对居住品质要求高，注重环境所体现的身份感豪宅客户

区域小户型公寓供给量大、竞争激励小户型公寓难以实现价格突破，无法最大化实现项目价值小户型公寓

市场稀缺、价值高受容积率的限制，城市型别墅供应小，主要用来提升项目形象城市型别墅54凯悦酒店汤泉春天高尔夫酒店目前惠州市高星级酒店主要分布在郊区资源型旅游度假区，城市型高星级酒店较少酒店类型酒店名称区位星级标准介绍郊区型金海湾喜来登度假酒店惠东县五星级酒店位于巽寮湾畔，是惠州首家顶级国际品牌的豪华度假酒店罗浮山宝田国度假会议酒店博罗县五星级酒店位于广东惠州国家4A级景区罗浮山畔，并为道、佛两教圣地惠州汤泉春天高尔夫酒店博罗县准五星级酒店位于惠州汤泉高尔夫俱乐部球场内

惠州洲际度假酒店惠城区横沥镇准五星级酒店酒店拥有优质原生态温泉

凯悦大酒店惠阳区准五星级酒店距南海壳牌石化区和大亚湾黄金海岸15分钟车程城市型皇冠假日酒店惠城区水口片区五星级酒店位于惠州东部经济重点发展区，为了迎接2010年省运会而建康帝国际酒店惠城区五星级酒店国际化管理的商务及度假型酒店，位于惠州市区西湖之畔，东江之滨，北靠朝京门古建筑公园

金海湾喜来登度假酒店罗浮山宝田国际度假会议酒店康帝国际酒店皇冠假日酒店洲际度假酒店高星级酒店经济型酒店商务精品酒店住宅市场酒店市场商业市场办公市场55随着江北CBD认可度的提高，未来区域及周边五星级高端酒店供应量较大，市场竞争激烈“项目没有做酒店，因为附近会有凯宾斯基、佳兆业和富力项目等几个高星级酒店项目，竞争太大。”——北京国华置业有限公司房董华贸中心——71万城市综合体，15万顶级商业，16万超甲级写字楼，高品质配套齐备。富力万丽五星酒店（在建已确定）合生五星酒店（在建已确定）康帝五星酒店（已建已运营）凯宾斯基五星级酒店(已建未运营)皇冠假日五星酒店(已建已运营)佳兆业•铂尔曼酒店(未建已确定)惠城区五星级酒店图江北未来高端酒店集中高星级酒店经济型酒店商务精品酒店住宅市场酒店市场商业市场办公市场56项目周边目前在运营的酒店以经济型酒店为主，档次较低酒店名称客房数（间）价格（元）介绍顺天云景酒店150238，258商务型酒店，基本酒店功能惠州江景商务酒店136180-350舒适商务型酒店，装修一般豪斯曼酒店70268，288新型商务酒店，以单人房为主中银国际酒店150238，350商务型酒店玫瑰园酒店50100-120档次低、客房数量少惠州江景商务酒店豪斯曼酒店中银国际酒店玫瑰园酒店顺天云景酒店高星级酒店经济型酒店商务精品酒店住宅市场酒店市场商业市场办公市场57发展成熟的CBD核心，应该有完整档次梯度的酒店满足市场，但江北目前缺乏精品型酒店惠州江北核心区顺天云景酒店惠州江景商务酒店豪斯曼酒店中银国际酒店玫瑰园酒店康帝五星酒店皇冠假日酒店凯宾斯基酒店佳兆业•铂尔曼酒店合生五星酒店富力万丽五星酒店深圳福田中心区深圳国际人才酒店深圳新洲酒店深圳多彩城酒店山水时尚酒店格兰云天（中航城）大酒店格兰德假日酒店深圳花园格兰云天大酒店中南海逸酒店大中华喜来登酒店福田香格里拉大酒店星河丽思卡尔顿酒店马哥孛罗好日子酒店金茂JW万星河丽星河丽思卡尔顿酒店房间价格（元）200-400400-10001000以上酒店档次经济型精品型高星级市场空缺高星级酒店经济型酒店商务精品酒店住宅市场酒店市场商业市场办公市场58随着政务区和商务区的发展，中高端商务活动及政府接待需求增加，区域缺乏精品商务酒店政府接待需求以康帝五星级酒店为例，康帝的日开房率达到80%，以政府接待为主。商务活动需求华贸、佳兆业中心等高档写字楼将相继推出，江北商务活动氛围日渐浓厚。项目优势依托优越的自然环境，成为吸引周边中高端商务客户的一大优势具备价格优势，档次能够满足中高端人士及政府招待的需求，可分流五星级酒店的人群。高星级酒店经济型酒店商务精品酒店住宅市场酒店市场商业市场办公市场59本区域未来高星级酒店竞争激烈，但项目周边酒店档次偏低，缺乏商务精品型酒店项目属性界定酒店市场小结

区域五星级酒店分布目前呈现出“城弱外强”的局面但未来在CBD区域供给较多，竞争激烈高星级酒店

项目周边目前在运营的酒店以经济型酒店为主，档次较低经济型酒店

区域未来中高端商务活动和政府接待需求增加服务于他们的精品商务型酒店目前缺乏，未来存在市场机会商务精品型酒店60合生帝景湾城市花园金裕碧水湾水北新村园方雅庭苑盛世华府米兰公馆江北丽日购物广场TCL雅园顺德家具批发广场义乌小商品批发城江北商圈由于发展时间短，相对不成熟，目前主要商业形式为住宅底商形式，社区配套型商业属性较明显目前江北商圈商业主要为新建项目，为满足本项目居民配套需求，而配套建设主要为底商街铺形式；集中式商业目前仅丽日购物广场一家，丽日购物广场属于项目服务型商业向区域服务型商业演变的类型；本区域有两个专业市场：惠州义乌小商品批发市场、顺德家具批发广场。底商集中商业批发市场商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场61区域住宅底商价格普通高于相应住宅价格，且升值快，市场接受度高金裕碧水湾商铺与住宅价格合生帝景湾商铺与住宅价格项目名称住宅均价（元/平米）底商价格（元/平米）商业与住宅差价（元/平米）合生帝景湾160002700011000金裕.碧水湾80002600016000水云居800015000-200007000-12000卢浮公馆680018000-2500012000-18000盛世华府700018000-2500011000-17000TCL雅园58002000014000-15000园方雅庭苑60002000014000双城国际53001800012000-13000万科金域华庭55002000015000合生帝景湾金裕碧水湾园方雅庭苑盛世华府卢浮公馆TCL雅园水云居双城国际金裕华庭目前江北住宅底商价格均高于住宅价格，差价在1万至1万8之间。商铺市场授受度高，从2008年到2010年，住宅底商升值较快于住宅价格，两者间差距逐渐拉大。180009000110005000商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场62业主对住宅底商有很高的升值预期，一级市场成交活跃，二级市场少有放盘项目名称销售情况转让/出租/转租情况合生帝景湾已售完大量空置招租金裕.碧水湾已售完放盘招租，无业主有转让意向城市花园已售完目前无业主有转让、出租意向水云居已售完正在招租卢浮公馆已售完盛世华府已售完TCL雅园已售完少量铺面有转让意向园方雅庭苑已售完少量铺面有转让意向双城国际正在销售——万科金域华庭正在销售——江北住宅底商销售情况良好，基本销售完毕，且销售速度较快；已经销售的，只有少量可以出租或转让部分住宅底商，即使空置率高也无转让意向。“都卖出去了，就剩几个现在有得转让，不过价格不低，大家都捂着，等着升值””未来华贸等起来后，这边商铺价格会跟着涨，人气足了，到时候这些商铺会更值钱。“——惠州地产三级市场专业人士商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场63随着区域各片区发展的不断成熟，住宅底商入驻情况板块特征明显，核心片区在人气的带动下入住率最高路名特点项目名称经营情况文昌一路，文昌二路商业成熟片区江北住宅底商最为成熟的区域，档次一般金裕.碧水湾沿文昌二路店面经营状况良好，往惠州大桥方向商铺经营状况一般城市花园多为餐饮店，经营状况良好合生帝景湾经营状况较好云山东路商业较成熟片区发展较早，经营状况较好，但档次偏低TCL雅园商铺未满，粮油食品店、面包房生意较好园方雅庭苑生意较好，特别是餐饮、超市火爆。菊花一路，菊香二路商业不成熟片区住宅目前入住率较低，对商业带动作用小水云居不景气，空置率较高卢浮公馆盛世华府水北新村商业北三环商业未进驻片区双城国际开业时间待定万科金域华庭双城国际金裕碧水湾城市花园合生帝景湾金裕华庭园方雅庭苑卢浮公馆TCL雅园水北新村商业文昌二路文昌一路北三环云山东路菊花一路盛世华府水云居菊香二路商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场64但入驻业态以低端餐饮、装修零售为主，难以控制档次，对高档住宅形象有负面影响项目名称业态合生帝景湾地产中介金裕.碧水湾便利店、地产中介等城市花园餐饮店、面包店、地产中介水云居房产中介，体育用品店卢浮公馆便利店、装修店盛世华府一楼租给建设银行水北新村汽车美容、超市、小吃、门诊、五金等TCL雅园药店、手机通讯店、便利店、粮油食品店、面包店、发廊等园方雅庭苑万家福购物广场、和平药房、建行、超市、五金店、杂货店、餐饮店、诊所、地产中介园方雅庭苑卢浮公馆TCL雅园水云居金裕碧水湾城市花园合生帝景湾盛世华府水北新村商业商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场65目前片区百货类的集中商业仅有丽日购物广场，紧邻本项目地块，可以直接辐射本项目商业项目规模经营业态江北丽日购物广场2.2万平方一楼：精品百货、化妆品、鞋子、男正装、休闲装、皮鞋皮具、肯德基餐厅；二楼：大型自助生活超市三楼：时尚女装、童装、儿童玩具、老年服装；四楼：国美电器丽日购物广场本项目”丽日购物广场目前经营状况比较一般，即使周末人流量也不是很多。“

——丽日购物广场经营者丽日购物广场可以满足本项目未来人群基本社区商业配套商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场66片区未来几年将形成几个大型集中式综合体商业，趋于过剩，竞争激烈华贸中心商业15万平米，地下2层、地上5层，由美国、日本以及国内顶尖商业设计团队，量身定做打造室内6大中央主题馆。成为集购物、休闲、餐饮、文化于一体的高端商业中心；

入驻商家：宣称有GUCCI、BHG生活超市和嘉禾影院等。佳兆业中心商业11万平米，一期1-2层为裙楼集中商业，目前已引入大型品牌超市；二期打造大型购物中心，引入华润；三期建设下沉式购物公园，成为集购物、休闲、餐饮、文化于一体的高端商业中心；

入驻商家：华润等。金弘项目100万体量的综合体项目，规划中有商业项目。凯宾斯基商业1-4层为商业，引入北京燕莎百货；5层为王子饭店。金弘项目佳兆业中心华贸中心凯宾斯基1.5KM距项目1.5公里范围内，大型综合体商业集中，均引入品牌商家；项目若采取集中式综合体商业模式，规模和档次难有大的突破。商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场67区域大量写字楼集中分布，办公人群数量大，但区域内办公人群配套商业严重缺乏CBD核心区分布大量的写字楼，办公人群数量多，但写字楼底层一般无餐饮及相关配套，住宅底商分布离写字楼区域有一定的距离，难以辐射。合生帝景湾城市花园金裕碧水湾水北新村园方雅庭苑米兰公馆TCL雅园住宅底商写字楼大隆广场惠坤大厦德赛大厦双子星大厦大隆项目佳兆业中心凯宾斯基德威大厦中信城市时代“经常叫快餐，菜式很一般，没办法，这边写字楼都没有商业配套”；“这附近是没什么吃的，像深圳公司三楼的那个食堂就不错。——双子星大厦办公白领写字楼底层一般出租给金融机构，无餐饮配套及相关的商业配套商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场68CBD核心区未来商务人群、高档消费人群增多，区域缺乏相应的商务休闲、精品商业惠州市人民政府惠州市国土局市统计局、财政局市公安局……行政机关公务员写字楼白领CBD豪宅购买者休闲需求商务休闲商业、精品购物型商业合生帝景湾富力丽港银湾金裕碧水湾佳兆业中心……中信城市时代凯宾斯基佳兆业中心华货中心富力国际中心……商圈现状住宅底商集中式商业商务配套商业住宅市场酒店市场商业市场办公市场30万以上的高消费能力人群7万以上的白领人群惠州市主要政府职能单位公务员人群69区域商业价格和升值速度都高于住宅，价值突出，未来集中式商业供给量大，商务休闲和办公配套商业缺乏项目属性界定商业市场小结

江北商圈发展不成熟，主要以底商为主，空置率高且档次不齐区域商业价格和升值速度都高于住宅，价值突出，市场欢迎度高商圈现状

片区未来有几大集中综合体商业，定位高端，竞争激烈集中式商业

从市场空缺及需求上看，配套型商业及精品商务休闲式商业是项目的机会商务配套商业70随着惠州二、三产的不断发展，将持续拉动办公物业的需求，江北需求最为强烈城市的产业结构和发展状况，是一个城市办公物业需求最根本原因第三产业越发达，对中高档写字楼的需求越旺盛第二产业中的大型企业数量越多对办公楼需求越旺盛惠州第二产业和第三产业比重越来越高，对写字楼市场带动性较强惠州历年三产结构（2004-2010）惠城区未来写字楼的购买/搬迁意向分析未来惠城区写字楼游动区域意向分析江北写字楼江北成为惠州写字楼市场需求的主要承载区域整体市场客户研究区域市场未来供需住宅市场酒店市场商业市场办公市场71通过对惠州写字楼消费者的研究表明，高档写字楼是未来办公市场最受欢迎的产品在未来购买/搬迁愿意测试当中，富力国际中心是最受欢迎的写字楼。有超过50％的被访者表示考虑购买/租用这栋大厦。其原因是这栋大厦是新建的办公大楼，档次高、

风格比较现代化，符合现代潮流，能彰显公司的身份形象。未来写字楼的购买/搬迁意向分析消费者购买/租用写字楼的决策因素分析在消费者购买/租用写字楼的决策因素分析中，除了交通便捷和位置适合两个项目自然要素外，写字楼档次是消费者购物、租用最看重的决策因素。整体市场客户研究区域市场未来供需住宅市场酒店市场商业市场办公市场72惠州目前办公市场主要以投资为主，短期内中小户型仍然更受市场青睐惠州买家对未来写字楼户型趋向分析研究发现，惠州目前超过7成的写字楼买家将物业出租，作为投资，占总数的74％。购买写字楼自用的只占24％，另外，政府购买部分写字楼提高给引入的一些高新产业公司。大多数买家还是趋向选择小户型的写字楼间隔，超过5成的买家选择购买200平方米以下的户型；较少买家对中大户型有能力接受，原因是买家认为这种间隔出租的难度比较大，惠州目前有能力承租这样面积的公司不多。惠州买家购买写字楼用途分析整体市场客户研究区域市场未来供需住宅市场酒店市场商业市场办公市场73江北目前已经成为惠州中高档写字楼聚集地，区域写字楼租售情况良好凯宾斯基德威大厦大隆中心广场中信城市时代富力国际中心楼盘租金（/m2）销售均价（元/m2

）销售情况出租情况富力国际中心—1100009年2月开盘，2010年底售完。目前未投入使用双子星30-5090002005年开盘,现已售完出租率90%以上德威大厦3590002007年7月开盘，目前销售率为70%，30%公司自己持有凯宾斯基40-45元110002007年8月开盘，剩有部分整层和少量单元在售中信城市时代40元以上100002008年5月开盘，已售90%，剩下10%左右中信自己持有，已无再销售目前入住率60%；A座，1-8层为工商银行惠州分行，未入住，若入住，入住率可达90%大隆中心广场30元起72002009年11月开始销售，现基本销售完毕惠坤大厦38元2004年开盘，已售完目前只有二楼、四楼，二十一楼有几套在招租德赛大厦30元2005年开盘，公司全部持有只剩16层的约556平米的单元在招租信合大厦20元2006年开盘，已售完双子星大厦信合大厦惠坤大厦德赛大厦整体市场客户研究区域市场未来供需住宅市场酒店市场商业市场办公市场74未来江北新增写字楼均定位高端，但总供应量有限，存在市场需求项目建筑类别定位写字楼规模预计推售时间华贸中心综合体

北京国华以北京华贸中心为模版原版布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目两座16万平方米的国际水准的CBD金融中心5A智能写字楼2011年佳兆业综合体惠州乃至华南片区最具规模的城市综合体之一具体体量未定未定/规划二期大隆项目综合体公寓式办公是项目最具特色的部分，打造成区域豪华的办公空间6万平米未定分类级别主要城市例举CBD办公规模万平米人均占有量人/平米一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京1500-25001.2-3.5二类全球/区域级多伦多、悉尼、上海、北京5000.4-1.6三类国家级深圳、广州、天津等3000.4四类地区级合肥、长沙、大连等150-2500.3惠州CBD现在及未来办公规模66万平米，尚未达到地区级CBD的最低规模江北未来新增写字楼情况江北未来及现在写字楼供应体量(万平米)写字楼体量写字楼体量中信城市时代4.37双子