苏州都市VIP项目商业深化方案

都市VIP工程商业深化方案博思堂商业事业部2021年3月1、工程商业局部开展思路2、工程操作策略3、工程价格测算报告目录工程开展思路工程操作策略定位思考整体定位业态定位思考及选择商家建议价格测算业态布局模拟租售模式建议销售方式建议销售策略建议招商模式建议招商策略建议分类测算综合预判走势预判一、工程开展思路定位思考工程区位建筑形态全盘产品关系配套资源本案地处青剑湖住宅区核心，毗邻行政、商务中心工程具备承接区域内政务、商务、中高档小区三大层次消费的巨大潜力工程毗邻青剑湖，周边绿化率较高，但生活配套尚不够完善以水为畔，以绿为伴；环境作为核心优势，利于打造品质商业塔楼1-2层底商〔非裙楼，独门独户〕；北面1层，中部及南面2层结构商业档次较难拔高，只能通过区域、环境利好形成对品牌店的吸引工程公寓局部的传播推广较为成功，为商业奠定良好的根底公寓的前期推广给商业销售奠定根底商业的招商反之拉升公寓价值商业体量商业总体量约7000平方米不具备规模优势，但适合开展生存能力相对较强的餐饮业态工程开展条件梳理青剑湖畔都市驿站整体定位工程位于青剑湖环湖板块，以环境作为工程的核心卖点，实现区域精品商业的打造。实现现代化都市品质生活的5大主要功能：餐饮、便利零售、休闲娱乐、生活效劳、金融通讯。

业态定位思考区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民生活区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，便利零售、休闲娱乐公共服务、办公耗材高档餐饮，便利零售、高档休闲娱乐、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态工程区位属性为非商业聚集地，商业功能定位为区域范围内的内向效劳型商业；依托周边的行政、商务办公、中高档住宅区三类消费，实现以餐饮为主的相关业态带动。业态业种选择餐饮类：西餐、中餐、快速餐饮、茶餐厅、饮品店等；便利零售类：便利店、面包房、蔬果店、红酒专卖、国酒专卖、烟草专卖等；休闲娱乐类：美容SPA、健身房、足浴等；生活效劳类：美容美发、干洗店、冲印店、办公用品店、音像店、药店、票务中心、中介效劳等；金融通讯类：银行营业厅、ATM、通讯营业厅等。工程业态业种主要围绕都市驿站的五大主要功能进行对位筛选；业态业种选择主要考虑到承接区域内政务、商务、中高档小区居民三大类消费；考虑到工程所处区域商业气氛尚缺乏，但近期周边工程将逐步入市开盘，看房消费者具备餐饮消费需求，因此初期以餐饮作为主力业态。主力商家建议西餐：上岛咖啡、两岸咖啡、星巴克、迪欧咖啡等快速餐饮：肯德基、吉野家、永和豆浆、老妈米线、真功夫、老娘舅等专卖店：名品世家红酒专卖、五粮液专卖、烟草专卖等健身房：英派斯、一兆韦德等美容SPA：Lafinn、克里缇娜、玛花纤体、修身堂等美发：金莎、银湖等便利店：可的、全家、7+11等面包房：面包新语、克里斯汀、好利来等金融通讯：建行、移动、电信等药店：海王星辰、雷允上,礼安,心连心,宝芝堂等上岛/两岸咖啡肯德基吉野家便利店红酒专卖干洗生活配套奶茶店蔬果店药店冲印店美容SPA(一层)健身房〔1-2F〕售楼处特色中餐业态布局模拟——方案一面包房五粮液专卖音像店银行营业厅通讯营业厅生活配套特色中餐特色中餐生活配套中介注：如由物业要求〔排水、排污、排烟等〕不能报批中餐，可考虑设置永和豆浆、日式料理、回转寿司等。烟草专卖注：标蓝为可选择自持物业注：健身业态对楼板承重要求较高，如不能报批，可考虑将其器械房设置在一层。日式料理上岛/两岸咖啡KFC吉野家便利店红酒专卖干洗生活配套奶茶店蔬果店药店中介冲印店美容SPA(一层)健身房〔1-2F〕售楼处特色中餐面包房五粮液专卖音像店银行营业厅通讯营业厅二层可考虑作为其它金融单位办公生活配套特色中餐特色中餐业态布局模拟——方案二注：如由物业要求〔排水、排污、排烟等〕不能报批中餐，可考虑设置永和豆浆、料理、回转寿司等。烟草专卖注：标蓝为可选择自持物业注：健身业态对楼板承重要求较高，如不能报批，可考虑将其器械房设置在一层。二、工程操作策略租售模式建议考虑到区域目前商业气氛缺乏，购置者信心缺乏，因此建议自持一局部，提升购置客户及商户的信心，自持比例控制在15-20%,约1000-1500平米左右；销售方式建议目前市场在售商业工程销售方式主要有以下三种：1直接销售2带租约销售3带回报销售1、直接销售根据市场接受度制定合理价格，铺位直接进行销售；与小业主签订?经营业态公约?，限制经营业态。优势：可以最大限度赢取自用客户进驻；有利于后期经营业态的统一；劣势：对于二楼铺位去化难度较大；销售方式建议2、带租约销售：根据市场接受度制定合理销售价格，所有铺位直接对外出售；与小业主签订?租赁协议?，并承诺一定租金收益，按期向小业主支付；配置专业招商团队统一招商。销售方式建议3、带回报销售：以每年固定回报率形式对外反租销售；每年8%回报率，5年合计40%的回报；前3年总价中一次性扣除，后2年每年返给小业主；销售方式建议销售方式建议结合本案整体销售目标以及控制业态的要求，针对以上三种销售方式优劣势分析，建议本案销售方式采取：直接销售与带租约销售结合销售与持有并存，招商先行带动销售：工程持有局部主力店招商先行，发挥“头羊效应〞，带动其他商户进驻；针对销售局部进行点位式中小品牌商家招商，后期带租约销售；借势“品牌效应〞，增加工程卖点，吸引人气，提升购置客户信心，带动销售。销售方式建议销售策略建议“降价我赔，升值你赚〞策略营销招商模式建议区域先行、整体招商、统一形象、统一经营管理区域先行：通过工程区位优势、环境资源的优越性，统一以都市驿站的形象推广，树立区域整体商业先行的典范，形成对知名品牌商家的吸引；整体招商，统一经营形象：工程统一招商，包括自持物业与出售物业。直接销售物业与小业主签定一定时期内委托招商及业态控制协议。商家入驻时签定管理合约，保障入驻商家经营品质，并确保经营形象及业态与档次定位的统一。统一经营管理：成立〔聘请经营管理公司高管，自建团队〕或外聘经营管理公司，对工程进行经营管理、商家的日常经营维护、工程的整体推广、经营不善商家的置换、补缺招商、物业管理等工作。招商策略建议“进驻即盈利，经营零风险——都市驿站VIP消费卡〞三、工程价格测算价格测算：市场比较法

比较物业1比较物业2名称青剑湖商业中心锦丰商业广场相似性项目周边项目项目周边项目楼层修正3F2F建成时间20092008用房性质商业商业装修水平毛坯毛坯主力面积(㎡)20-4040-80售价(元/㎡)26,00022,000交易时间1.021.03项目位置1.021.02易达性1.001.00周边环境1.051.05建筑年期1.001.00临街状况1.000.99面积修正0.991.00设备设施1.001.00装修标准1.001.00楼层修正1.021.00总体调整指数1.101.09调整后售价RMB/㎡28,68124,026权重65%35%加权后售价27,052通过市场比较法，得出本案商铺整体均价〔未来入市价〕为：27000元/平方米价格测算：住宅参考比较法由于区域内目前在售商铺工程相对较少，故以住宅、公寓价格为基数，按其价格2倍估算本案商铺价格：均价本案商铺比准价权重都市VIP110002200060%首开悦澜湾81001620020%置地青湖语城93001860020%整体均价〔现市价〕20210元/平方米价格测算：租金反推法项目名称一层租金（元/平米.月）二层租金（元/平米.月）青剑湖商业中心18080锦丰商业广场120100本案预判15090一层：21600元/平米二层：12960元/平米均价：15300元/平米整体均价〔现市价〕价格测算：稀缺性及未来增长潜力青剑湖板块商业工程较少，主要集中在本案所处的行政、商务核心区，未来入市工程主要有金沙广场、唯亭商业广场，区域内商铺的稀缺性较为明显，随着未来区域住宅开发的加快以及行政中心的启用，本案商铺未来价值增长潜力较大。测算价格权重市场比较法27000（未来入市价）//住宅比较法2016050%10080租金反推法1530050%7515综合加权18000元/平米住宅比较法和租金反推法测算本案商铺现市价值为18000元/平米，市场比较法测算本案商铺未来入市价〔整体均价〕为27000元/平米；可见本案具备1/3的价值提升空间。综合以上不同方法的价格测算分析1、本案商铺整体入市价格测算为27000元/平米；2、分层测算：纯一层：整体均价按1.3:1测算，得出纯一层价格：35000元/平米；1-2联卖：22000元/平米；价格测算：综合分析1/3的价值增长如何实现？入市时间如何选择？一、通过主