翠屏怡景策划方案

翠屏怡景策划方案鸿途房地产营销筹划NO1团队Contents目录4前言1235了解自己认清市场锁定出路全面出击前言感谢领导能给我司一次展示自我的时机！—在当前房产阴晴不定的形势下，我公司会用最有效的方案和最强的执行力完成翠屏怡景的营销筹划工作，以最好成绩回报华海湾领导。房产营销中最盛行的一句话文定天下纲举目张在错综复杂的操盘困难中，要做的只是能透过表象看清本质，解决核心问题，困难就会迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三个产品

03内街商业02临街商业01住宅

专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。临街商业〔storefront〕，顾名思义就是建造在喧嚣的马路、街道旁边的商业，一般多为带铺面的房屋、房间或成套房间。指在交通集中的城市中心区域设置的行人专用道，在这里原那么上排除汽车交通，外围设停车场，是行人优先活动区。三个产品的意义：相互影响奠定工程形象根底/赚取常规利润/引领栖霞住宅走势工程利润的支柱产品提升工程整体形象，实现工程利润最大化住宅外商内商三个产品于市场中的现状：一直引领栖霞住宅的价格及趋势，在风头浪尖的引领者同时承担着销售速度的压力。

面世之初，未收到预期的市场认同，在客户眼中，此产品的性价比超出了栖霞的范畴，销售不理想。A

住宅C内商B

外商三种产品的相互作用：住宅超大的体量为外商、内商提供信心根本点外商内商为住宅提供生活便利为内商制造外围气氛梳理信息后，我公司认为:１、得天独厚的地理位置决定了，住宅和外商销售无忧，只是如何处理利润点和销售速度的矛盾问题。２、内商弹性较大，是工程形象和利润的核心关键点。成功启动将促进其他两种产品的销售速度和价格，一旦失败即使不影响其销售，也会大大影响工程形象。综上所述：翠屏怡景成也内商，败也内商。针对以上总结，确定我公司存在的价值：成功启动内街，实现内街销售利润最大化，继而提升工程整体形象及价值空间，完成整体工程溢价，让华海湾于栖霞名利双收。认清市场

内商于栖霞市场的矛盾点栖霞的两条内商步行街告诉我们什么？金苹果地脚再好也白搭客户就是不入套悦心苑价格廉价没有用客户依然不买账内商与外商的区别：靠近主干路人流及宣传都不是问题客户所要担心的是如何经营而已

在内商前期没有知名度的情况下客户不但要考虑经营问题还要考虑人流和宣传的问题

外商内商栖霞当前的商业特点：万家和百货的商业王者地位无可动摇。市场内会自发的形成烧烤一条街、旅馆一条街、洗车一条街、卖场聚集地、货车集散地。零散的经营户，在业态与万家和百货相符时，大多举步维艰。而形成聚集地的特色业态却经营的风生水起。〔大方面概括，个别具有经营特色的商铺除外〕综上所述，我们启动内街的方向在哪？打造可以避开商业霸主锋芒的商业空白聚集地锁定出路栖霞的可以避开商业霸主锋芒的商业

空白聚集地都有哪些？母婴产品○苹果产业○家居饰品○皮革产品○家具○自行车○金银玉器○古玩○书画○摄影○花卉○婚纱○干货○美容○茶馆○广告○宠物○工艺品○高雅休闲会所○红酒坊烟斗客等等。我们拥有一条上万平米的商业步行街，做单一的业态有很多弊端启动时间长需要长时间的招商，很难短时间形成在当地聚集如此体量很难，须跨区域进行市场的需求量是否能支撑如此大的单一业态单一的业态吸引单一的人群，会降低整体商业气氛地域跨度加大市场需求缺乏受众单一母婴产品、苹果产业、家居饰品、皮革产品、家具、自行车、金银玉器、古玩、书画、摄影、花卉、婚纱、干货、美容、茶馆、广告、宠物、工艺品、高雅休闲会所、红酒坊烟斗客等等。多元化是出路红体字所涉及的行业都

与优质生活有关？随着经济的开展，栖霞苹果的不断创收，富裕的栖霞人一直在ＫＴＶ、洗浴城、足疗店、饭店挥金如土，是不是证明钱包已经脱贫，但精神尚未脱贫。一条站在城市之上，上升到根本的吃、穿、住、用、行五大根本需求之上的，与优质生活有关的商业街是否应该问世了。因为酒色长期的沉迷势必让人乏味，对一种高品质的爱好的要求就会愈加强烈。出路的支持点：多年的销售工作让我们学会了换位思考，我们真正面对的人是经营者＼购房者＼开发商，不许诺空头支票，我们要打造一条恒久繁华的商业内街，成就三方面的利益，皆大欢喜。三方面利益链条：经营者：三年房租免费＼开发商免费装修＼开发商免费筹划＼开发商免费推广费用１０万购房者：三年不得自用＼每年返租金１．５万，合计４．５万。开发商：前约４０套＼实际底价６５００元＼平米合同价格７５００元＼平米中约４０套＼实际底价７５００元＼平米合同价格８５００元＼平米后约４０套＼实际底价８５００元＼平米合同价格９５００元＼平米每套内商按合同价格销售与实际底价相差１０００元＼平米，约合１０万元，５．５万元用于根底装修及筹划和广告推广方面的投入，４．５万元用于三年内以房租的形式返还购房者。我们深知谁给我们以时机，所以我们以开发商的利益为重实现了商业街的销售均价为７５００元——利得经营者为我们造势，成就了商业街的繁华，成就了整体工程的利润和形象。购房者为我们买单，并且分三年兑现。华海湾为栖霞留下了一条街——名得全面出击商业街定位及包装文化生活长廊——城市向上＼生活向上集家居饰品、金银玉器、古玩、书画、摄影、花卉、茶馆、宠物、工艺品、高雅休闲会所、红酒坊烟斗客、餐饮于一体的高品质文化长廊。引领栖霞生活新主张，生活向上。高姿态：以最高端的姿态入市，在功能分区和工程包装打造出我们的形象！低门槛：我们包租三年，免费经营，免费推广，免费装修，免费筹划，让我们的内街迅速崛起！强要求：这是我们的定位，我们要对经营业态层层把关，深入考核，让我们的商业街成为真正的文化消费长廊！整体销售在包装＼推广方面主打商业街，住宅客户自然就会上来，待内街销售成功的同时，会不断缩短外围门市价格的差距，