物流园应收账款融资集合资金信托计划尽职调查

物流园应收账款融

资集合资金信托计

划尽职调查

文档仅供参考

爱建•盐城现代物流园应收账款融资

集合资金信托计划

尽职调查报告

资本信托总部

12月

文档仅供参考

第一部项目模式概要

-、信托计划要素概述

1、用款人：盐城市现代物流园开发有限公司（”现代物流园公

司”）；

2、用款金额:2亿元；

3、资金用途:用于受让盐城市现代物流园开发有限公司因盐城现

代物流园”公路港”项目（以下简称"公路港项目”）和现代物

流园公共服务平台项目（以下简称"物流园平台项目”）对盐城

市亭湖区政府应收账款2.49亿元,现代物流园公司将信托资金

用于公路港项目工程款；

4、用款期限:24个月；

5、投资者预期收益:年收益率9.2TO96,项目成立后每半年支付一

次；

6、受托人预期收益:受托人两年合计取得收入约为800万元；

7、信托报酬支付时点:信托项目成立后10个工作日内支付第一期

信托报酬，信托项目成立满一年后10个工作日内支付第二期信

托报酬；

8、提前还款安排:信托存续满21个信托月度时，还款信托总规模

的20%;

9、增信措施：

（I）盐城市现代物流园开发有限公司、上海爱建信托有限责任公司

（以下简称“爱建信托”）及亭湖区人民政府签署《应收账款转

文档仅供参考

让协议》,亭湖区人民政府按照合同约定向爱建信托支付信托本

金及利息,现代物流园公司承担回购义务；

⑵盐城市亭湖区公有资产投资经营公司（以下简称“亭湖公投”）

对政府的支付义务及现代物流园公司的回购义务提供连带责任

担保；

⑶盐城市亭湖区财政局出具财政函，安排专项资金用于偿付信托

资金；

（4）应收账款办理转让登记。

1。、应收账款审计及法律尽职调查

本项目应收账款已经上海上会会计师事务所专项审计,北京大

成（上海）律师事务所也就该项目进行了法律尽职调查,应收账款真

实、合法，权责明晰。

二、交易结构图

银行盐城市亭湖区公有

（保管人）资产投资经营公司

文档仅供参考

三、项目亮点

1、项目区位的选择

盐城是江苏省面积第一、人口第二的大市。区位交通便捷，是

当前江苏唯一、全国第十家同时拥有空港和海港一类开放口岸的

地级市。盐城市实现财政总收入881.1亿兀，公共财政预算收入

366.8亿元,其中税收收入302.5亿元。亭湖区是盐城市政治经济

文化中心，亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元,其中一般预

算收入32.81亿元可支配财政实力较强。

2、发债主体担保

项目的担保方盐城市亭湖区公有资产投资经营公司发行了

10亿元企业债券（13亭湖公投债），发行总额:人民币10亿元。经

鹏元资信评估有限公司评定，本次债券的信用评级为AA,公司的主

体长期信用评级为AA。

3、增信措施齐备

本项目资金用于受让盐城市现代物流园开发有限公司对盐城

市亭湖区政府应收账款，区政府有按约支付的义务，而且区财政局

出具财政函，政府、企业违约风险较低。

文档仅供参考

第二部亭湖区域经济及财政情况分析

-、盐城市概况

盐城是江苏沿海地区新兴的工商业城市，也是长江三角洲重

要的区域性中心城市。盐城地处中国东部沿海，江苏省中北部,长

江三角洲北翼，是江苏省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方

公里;其中市辖区面积1,779平方公里，人口166万人。盐城东临

黄海,南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连,北

隔灌河和连云港市相望。全市地势平坦，河渠纵横，所辖县市物产

富饶,素有“鱼米之乡”的美称。盐城拥有江苏省最长的海岸线、

最大的沿海滩涂、最广的海域面积，同时也是丹顶鹤的家园、麋鹿

的故乡，在沿海滩涂上建有麋鹿和丹顶鹤两个国家级自然保护区，

被誉为"东方湿地之都”。

盐城完成地区生产总值3,475.5亿元，增长12.5%,总量居全

省第七位。在全面实施江苏沿海大开发国家战略向纵深化推进和

落实长三角一体化国家战略这两大叠加战略机遇下，公共财政预

地区生产总值（亿元）

文档仅供参考

算收入366.8亿元，增长17.3%;规模以上工业增加值1,584亿元,

增长15.6%;固定资产投资2,270亿元，增长22.2%;社会消费品零

售总额1,160亿元，增长13.4%o8项主要指标增幅位居全省前

列。城镇居民人均可支配收入24,217元，增长10.4猊农民人均纯

收入13,349兀，增长收2%o

财政.由收入（亿元）

，全市实现财政总收入881.1亿元，比上年增长11.6%o公共

财政预算收入366.8亿元，比上年增长17.3%,其中税收收入302.5

亿元，比上年增长20.3%;税收占公共财政预算收入的比重达82.5%,

比上年提高2.1个百分点。公共财政预算支出557.4亿元，比上年

增长14.l%o

文档仅供参考

二、亭湖区概况

（一）区划简述

亭湖区地处黄海之滨，位于长三角经济圈内，是江苏省盐城市

政治经济文化中心。亭湖区是盐城市的中心区。盐城迄今已有

2100多年的历史。西汉元狩四年（公兀前1），因这里"煮海（盐）

利兴，穿渠通运”，故名“盐渎”；东晋安帝义熙七年（公元4）改

盐渎为盐城，始得今名。1983年3月实行市管县新体制后,在原盐

城镇的基础上组建城区，3月经过新一轮区划调整更名为盐城市

亭湖区。国务院1996年7月19批准（国函[1996]56号）：将原盐

城市郊区的南洋、青墩、新兴、永丰、张庄5个乡镇和伍佑镇的

三墩村及其以北部分划归盐城市城区管辖。国务院12月18日

批准（国函[]130号）：盐城市城区更名为盐城市亭湖区。亭湖区

辖原盐城市城区以及原盐都县的便仓、伍佑、步凤3个镇。亭湖

区是城乡复合型行政区，下辖7个镇（南洋、青墩、新兴、永丰、

伍佑、步凤、便仓），1个开发区（亭湖经济开发区），8个街道（五

星、黄海、文峰、先锋、毓龙、张庄、大洋、新洋），总面积为

696平方公里，人口约为81万。

（二）地理位置及交通情况

亭湖区地处黄海之滨，位于上海经济辐射圈内，同时处在苏中

沿海中部地域，在南通、泰州、扬州、淮安、徐州、连云港六城市

半圆中心，是江苏省盐城市政治经济文化中心。亭湖区交通发达,

来往便捷。新长铁路纵贯全区，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐

文档仅供参考

城火车客运站、货运站均坐落其中；盐城民航站地处辖区东部，现

已开直达韩国首尔、泰国曼谷的国际航班及北京、广州、温州、

南通、武汉、昆明、长沙、台北、香港等国内航班；高速公路密集,

沈海（沿海）、宁靖盐、盐连、盐通、盐淮徐等多条高速环绕城区

四周构成城市高速环路;亭湖周边港口众多，上海港距盐城300公

里，南通港、连云港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的

河海运输体系。

（三）亭湖区经济概况、产业结构和战略规划

1、经济概述：

近年来，亭湖区经济总体保持了快速发展的态势。~亭湖区

文档仅供参考

国民生产总值分别为266亿元、275亿元和303亿元,年均复合增

长率6.73%处于较高水平。规模以上工业增加值146亿元，博长

16.6%;服务业增加值140亿元，增长14.3%。完成公共财政预算收

入32.8亿元，同口径增长16猊税收质量位居全市前列。社会消费

品零售总额182亿兀,增长15.3%o全年完成固定资产投资227亿

元,增长22.5%;其中工业投资104亿元，增长22.8%o

全区企业运行整体向好：中马新材料、凯斯博电梯等48个技

改项目竣工投产；伯乐达与台湾亿光、吉地达与中电投远达等企业

实施战略重组;华晖公司成功引入私募股权基金,绿城、蓝泽2家

公司在上海股权托管交易中心成功挂牌。全年新增“四上”企业

236家，其中规模以上工业企业28家。全区纳税超千万元企业达

53家,开票销售超亿元工业企业达29家，其中华宏公司等3家企

业开票销售超10亿元。

2010~2013亭湖经济情况

来源:亭湖区政府工作报告

2、产业结构:

亭湖区经济保持较快发展。全区实现地区生产总值303亿

文档仅供参考

元。经济结构进一步优化，三次产业比例进一步上调。盐城主城区

的亭湖区，其产业结构处于新旧产业升级更替期。当前主要有汽车

零部件、机械、建材、轻工、高新技术（环保和光电）、农产品加

工等六大特色支柱产业。近年来，亭湖区经过推动企业自主创新、

打造规模特色产业。环保、光电等新特产业迅速壮大，一批行业

龙头企业相继落户。机械、轻工、纺织等传统产业提档升级，四年

累计完成技改投入292.5亿元。服务业发展层次明显提升。沃尔

玛、家乐福、金鹰等商业品牌企业布点营业,绿地、明成等房地产

领军企业进驻开发，物流市场、科技研发、旅游休闲等新兴服务业

异军突起。

重点项目建设加快推进。菲达环保、绿城电动汽车充电设

备、沿海灯饰城等重点项目高效推进，环保产业会展交易中心、低

碳示范社区、物流公共信息平台等重点工程当年开工、当年竣

工。运行质量稳步提高。大力实施“千百十工程”，凯斯博、中马

等企业技改扩能项目顺利实施,吉地达与中电投远达等企业战略重

组取得突破,高和、华晖等公司上市工作进展顺利。深入开展”三

服务”活动，强化政策支持和要素保障，帮助解决企业运行实际困

难;制定落实工业转型升级、服务业提速发展、大企业大集团培育

和减轻企业负担等政策措施,促进经济发展良性运行。全区新增纳

税超百万元企.业40家,纳税超千万元企业达31家;工业开票销售

收入超亿元企业达31家,新增规模以上工业企业16家。

3、战略规划与发展进程

文档仅供参考

“十二五”期间亭湖区将抢抓江苏沿海发展和长三角一体化

两大国家战略机遇，以"推进科学发展、建设幸福亭湖”为主题,

以加快转变发展方式为主线，以”率先融入苏中、全省争先进位”

为目标，以改革创新为动力，以改进民生为根本，以培植新产业和建

设新城区为依托，大力实施产业新特化、城乡一体化、经济国际

化、生态文明化和科教人才优先的"四化一优先”战略，推动各项

工作全市率先、融入苏中、全省进位,将亭湖打造成为中国东部沿

海工商城市现代化主城区、江苏新兴产业和现代服务业的重要集

聚区、江北市场农业第一县（市、区）和长三角知名宜居城市区，为

建成更高水平的全面小康社会而努力奋斗。

“十二五”时期的奋斗目标是：到，全区综合实力全面增强,

地区生产总值突破420亿元,力争在基础上翻一番；人均地区生产

总值达1万美元，基本达到当前中等收入国家水平;实现财政总收

入160亿元,一般预算收入70亿元。产业结构逐步优化,三次产业

结构调整为5：44：51,新特产业总规模达到1300亿元,新特产业

增加值占比达70%以上；累计完成全社会固定资产投资亿元、规

模以上工业投资1000亿元。创新能力大幅提升，科技研发投入占

GDP比重提高到2.5%以上，科技进步贡献率达60%以上。人民生活

更加幸福，城乡居民人均收入力争五年翻一番，分别达4万元、2

万元;城乡居民社会保障实现更高水平的全覆盖。生态环境显著改

进,环境综合指数保持在90分以上。努力走出一条创新型驱动、

内涵式提升、包容性增长的科学发展之路,主要发展目标如下：

文档仅供参考

⑴“十二五”期间，我们将把培植新产业作为调整优化经济结

构、转变经济发展方式的主要依托,加快构建结构优化、技术

先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体

系。全面实施产业新特化战略。集中力量打造四大新特产业,

力争到环保产业规模达500亿兀，现代物流、光电产业规模分

别达300亿元,农产品加工交易产业规模达200亿元，以规模优

势抢占市场先机。

⑵大力发展现代服务业。以建军路中心商业区、亭湖新区商务商

贸区、现代物流园区、环保产业生产服务业集聚区、沿海特色

旅游度假区等服务业集聚区为载体，重点发展物流、科研、旅

游等新型业态，到服务业占国民经济的比重提高到51%,真正

构建起与先进制造.业相配套、与城市化进程相协调、与城乡居

民需求相适应的现代服务'也体系。

⑶加快转变农业发展方式。全力推进现代农业示范园区、农产品

加工集中区、农副产品批发市场三大载体建设，高效农业比重

提高到80%,加快形成沿海地区最具特色的产加销一条龙、贸

工农一体化市场农业体系。经过构建以新特产业为主导、现代

服务业为主体、市场农业为基础的现代产业体系，将我区打造

成为中国烟气治理之都、全国有影响的区域性物流中心、江苏

知名光电产'业基地和江北市场农业第一县(市、区)。

(4)全面实施科教人才优先战略。快速推进创新服务平台建设，大

力引进知名研发机构、高层次创新创业人才、产业领军人才和

文档仅供参考

团队，培育一批具有自主知识产权、刍有品牌和较强国际竞争

力的企业，以创新优势抢占发展制高点，以人才优势提升核心竞

争力，基本建成创新型城市区和自主创新示范区，加快实现经济

发展由主要依靠物质资源向创新驱动转变。

（四）盐城市物流产业发展

1、现代物流产业在中国市场前景广阔

随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低

物质消耗、提高劳动生产效率以外的”第三利润源”的现代物流

业，已经成为中国新的经济增长点。（据〈中国物流年鉴》）），中国

国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币,

而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。而

日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。

跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30

次。这说明，中国工商企业当前依然是为库存而采购，而不是按订

单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大

量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，

库存总额只占销售总额的1.3%至1.5虬发达国家的库存商品只占

国内生产总值的1吼而中国工业产成品库存一般达到45天，商业

企业达到35天,库存商品占国内生产总值的6.8%,中国这些指标

远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代

物流服务系统。应该按照社会分工要求,建设社会化现代物流服务

文档仅供参考

体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。

改革开放以来，中国对物流基础设施作了大量投入，到已达

到1.5万亿元人民币。但由于原有基础太落后，依然不适应现代物

流的总体发展要求。到，中国运输网络密度分别为1344.48公里/

平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%;

德国的德和15.8%;印度的24.9%和48.3%;巴西的71.3%和8.8%。

物流基础设施落后，加上布局不合理,造成中国仓储效率与效益低

下。据有关部门统计，中国每年因包装造成的损失就达到150亿元

人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不

善造成的损失为30亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体

系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合,是发挥运输

和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。

国民经济和社会发展第十二个五年计划提出，传统服务业要

运用现代经营方式和服务技术进行改造,着重发展商贸流通、交通

运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网

上销售等组织形式和服务方式,提高服务质量和经营效益。国家经

贸委等六部委发出的〈关于加快中国现代物流发展的若干意见＞的

通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经

济发展中的重要作用，抓住有利时机,加快发展步伐,积极采用先进

的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种

层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、

快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务

文档仅供参考

网络体系。

在中国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重

视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重

视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等”类物流”企业逐步向

现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业,

国际上一些老牌知名物流企业也开始进入中国。近年来,江苏省及

相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改进投资环

境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重

要性。江苏省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略

问题，建设国际物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项

工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。

2、江苏省及盐城市“十二五”计划对发展现代物流产业提出了明

确的要求

在江苏省“十二五”计划纲要提出，加快建立以大商场、大

市场、大网络为重点的现代高效市场流通体系，发展新型业态,创

新经营手段，推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等现

代营销方式，加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场

和专卖店、精品店发展。合理布局一批有产业优势的专业市场和

边贸市场,在长株潭地带规划建设现代化的大型配送基地和物流中

心。盐城市“十二五”计划纲要提出，按照大市场、大贸易、大流

通格局发展现代流通业，使盐城形成区域性的物资集散中心、商业

信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。经过电子商务、网上

文档仅供参考

交易等现代化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态，形

成多方位的流通格局和多功能的市场体系，建成不同辐射半径的商

业批发体系和布局合理、层次分明的商业零售体系。大力发展物

流产业，整合现有运输企业和仓储企业，引导市内大型储运公司向

符合国际惯例的物流公司过渡,加快传统储运业向现代物流转变。

随着社会经济迅速发展，沃尔玛、家乐福等世界级的商业企

业已经进入盐城,在对现有零售业产生强大冲击的同时，必然带动

江苏省及盐城市现代物流产业的产生和发展。与此同时，国家对西

部地区实行大开发战略,盐城作为连接东西部地区的重要桥梁和纽

带,发展现代物流产业将面临极大的发展机遇。长株潭区域经济一

体化，必然要求区域物流组织的一体化和系统化，省、市”十二

五”计划为本地区现代物流产业的发展提供了重要的政策依据和

明确的发展要求。

3、江苏盐城市的经济现状和地理位置对能够提供综合性、专业化

物流服务社会化现代物流服务体系提出了现实需求

近年来,盐城经济发展迅速，成为继徐州之后，苏北第二个经

济总量超1000亿元以上的城市。地处主城区的亭湖区是盐城老工

业集中区，现有各类工业企业500多家，大小物流配载企业60多家,

盐城发电厂、江苏飞驰公司、联鑫钢铁等市大型重点骨干企业就

坐落在该园区周围。亭湖区委书记崔浩说,近一年来，仅亭湖区引

进和实施千万元以上新项目就达180个,总投资56亿元。当前，亭

湖经济开发区有102家企业入园,协议投资66亿元。

文档仅供参考

据悉，自东风悦达起亚落户盐城后，百亿汽车配套产业群正在

新一轮扩张中崛起特别是随着总投资68亿元、具备30万辆汽车

生产能力的东风悦达起亚二期工程的开工建设，使该开发区初步形

成了相对集中的5大汽车零部件产业板块,共拥有各类相关生产企

业60多家,总投资30多亿兀。更是大建设之年,全年将新建标准

化工业厂房20万平方米以上。

盐城经济对现代物流业的迫切需求已日益显现。如何满足这

一需求，已成为急需解决的重要问题。

现代交通体系支撑流通业兴起,近年来,盐城市的交通基础设

施已日趋完善，初步形成集高速公路、铁路、航空、海运四位一体

的现代交通网络。这为地区现代流通业的兴起提供了基础条件飞

新洋现代物流园，东、南、西三面环绕通榆河、新洋港、串

场河，单只船只的通航能力在500吨以上，船队的通行能力在3000

吨以上,距国家一类开放口岸一一大丰港仅40分钟的车程；园区北

面西接宁靖盐高速,东接盐海高速，园区内任一节点6分钟内皆可

直达高速路。特别苏通大桥建成通车后,盐城至上海的车程将缩短

到两个小时。新长铁路纵贯园区东部,盐城铁路货运站就坐落区内,

距客运站只有3公里路程;盐城机场距园区5公里，已开通了至广

州、北京、温州和韩国首尔等航线。

三、亭湖区财政情况

L）亭湖区财政收支情况

文档仅供参考

表：-亭湖区财政收支情况（单位:万元）

项目

全口径财政收入700,000600,020603,299

地方财政收入629,311565,318570,980

—•公共财政预算收入336,856308,598328,066

其中：税收收入270,927262,032277,741

其中:国税收入43,50129,21435,063

地税收入227,426232,818242,678

非税收收入65,92946,56650,326

二上交中央收入140,422111,087114,646

其中:增值税70,98351,76250,607

消费税295194401

企业所得税45,01529,99330,758

个人所得税24,12929,13332,882

三转移支付和税收返还69,73576,38582,327

四基金收入222,720180,335160,587

财政总支出326,756392,695387,079

五一般预算支出243,833288,766297,622

六

基金支出82,923103,92989,457

资料来源:亭湖区财政局

亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元,其中一般预算收

入32.81亿元，较上年增长6.32%;基金预算收入16.06亿元;上级

补助收入8.23亿元。

亭湖区财政支出总计38.71亿元，其中一般预算支出

29.76亿元、基金预算支出8.95亿元。总体来说,亭湖区财政当

年一般预算收支较平衡。

（二）亭湖区税收交款额前20名企业名单

至亭湖区税收缴款额前20名企业名单（单位:万元）

文档仅供参考

一

序2011年度2012年度2013年度

号纳税企业名称金额纳税企业名称金额纳税企业名称金额

1江苏摩比斯汽车零部件有限公20,755.90江苏海翔电气实业集团有限公司6.519.20绿地地产集团盐城东部置业有限公司6.999.60

2盐城市苏嘉房地产开发有限公14,747.20江苏长和房地产开发有限公司5.864.80江苏通行置业有限公司4,370.90

3盐城市联急钢铁有限公司13,426.40绿地地产集团盐城东部置业有限公4.967.60江苏伯乐达集团公司4.345.40

4盐城宝龙置业发展有限公司12,565.10盐城五洲置业有限公司4,704.60盐城市金时代房地产开发有限公司3,264.10

5江苏八菱海螺水泥有限公司10.922.30盐城市金时代房地产开发有限公司4.697.40盐城市联念置业有限公司3.098.0()

6江苏海翔电气实业集团有限公7.041.70江苏八菱海螺水泥有限公司4.637.20盐城市华宏金属有限公司2.965.60

7盐城市汇金置业投资有限公司4.983.50盐城市联盆钢铁有限公司4.613.00江苏三菱公司2.776.5()

8盐城市城意置业有限公司4.913.60江苏广益来置业公司4.487.90江苏亭湖经济开发区华泰纸业有限公司2,771.9()

9江苏天华置业有限公司4.842.90江苏伯乐达集团公司4,113.40中马集团江苏新材料有限公司2,754.0()

10江苏伯乐达集团4,306.70江苏钱江实业有限公司3,237.00盐城市力拓房地产开发有限公司2,743.90

11盐城中茵置业有限公司3,647.30盐城中马汽车零部件有限公司3,234.30江苏集云置业有限公司2,621.00

12盐城中马汽车零部件有限公司3,236.90江苏亭湖经济开发区华泰纸业有限2,889.80江苏东亭置业有限公司2,540.70

13江苏钱匚实业有限公司3,212.70盐城市中建地产有限公司2,661.60江苏羽佳公司2,382.40

14江苏澄达置业有限公司2,940.50江苏羽佳公司2,539.40盐城市亭湖城市资产经营开发有限公司2,308.80

15江苏明诙世贸商城有限公司2,885.20江苏三菱公司2,348.10盐城圣诚置业发展有限公司2,288.90

16盐城华源送变电工程有限公司2,772.00江苏紫光吉地达公司2,332.50盐城泛美房地产开发有限公司2,256.70

17盐城中意房地产开发有限公司2,601.90盐城虹亚置业有限公司2,109.50越城嘉祥房地产开发有限公司2,164.50

18盐城市国飞绿色置业有限公司2,481.50盐城新澳燃气有限公司2,001.20盐城新奥燃气有限公司2.103.50

19江苏长虹汽车装备集团有限公2,203.00江苏天华置业有限公司1,996.00盐城市中建地产有限公司2.063.00

20江苏三菱公司2,117.20江苏华亭房地产开发有限公司1.959.70中国石油化工股份有限公司江苏油田分2.()1().0<)

从上述表格可见，亭湖区财政的税收纳税大户集中于制造业、

房地产、基础设施建设领域等。其中房地产行业在税收收入结构

中占据了一定比例，至房地产企业数量基本保持在七到九家左

右。根据十八届三中全会的相关精神,未来国家对于房地产市场会

针对不同的消费群体出台不同的政策,对于收入较低者,政府将经

过建造保障房来确保人民的基本住房需求，针对有消费能力的群体,

政府将放开商品房销售市场的监管，由此可见,房地产市场未来依

然具有良好的发展前景。

同时，在、间，亭湖前20强纳税企业中，也有一部分发展较

好的制造企业，如江苏伯乐达集团公司、江苏三菱公司、盐城新澳

燃气有限公司、江苏羽佳公司等，在纳税前20的排名中占比约为

60%左右。由此可见亭湖区作为主城区，依然有相当一部分发展较

为稳健的制造业企业每年为当地财政创造可观的税收收入。

从近几年的数据上分析，尽管受到国家房地产宏观政策调控

文档仅供参考

影响，除区划调整导致税收收入有一定幅度下降,近两年亭湖区税

收整体上处于较稳定的状态,波动不大。

(三)亭湖区政府债务余额

表:地方政府债务余额及综合财力统计表(单位:万元)

地方债务(截止12月)金额地方财力()金额

(一)直接债务余额430.000(一)地方一般预算本级收入328.066

1、外国政府贷款1、税收收入277.741

2、国际金融组织贷款2、非税收入50.326

(1)世界银行贷款(二)转移支付和税收返还收入82.327

(2)亚洲开发银行贷款1、一般性转移支付收入20J80

(3)国际农业发展基金会贷款2、专项转移支付收入54.229

(4)其它国际金融组织贷款3、税收返还收入7.918

3、国债转贷资金(三)国有土地使用权出让收入160,587

4、农业综合开发借款(四)预算外财政专户收入10530

5、解决地方金融风险专项借款

6、国内金融机构借款330.000

(1)政府直接借款

(2)由财政承担偿还责任的融资平台公司借款

7、债券融资

(1)中央代发地方政府债券100,000

(2)由财政承担偿还贡任的融资平台债券融宽

8、粮食企业亏损挂账

9、向单位、个人借款

10、拖欠工资和工程款

11、其它

(二)担保债务余额0.00

1、政府担保的外国政府贷款

2、政府担保的国际金融组织贷款

(1)世界银行贷款

(2)亚洲开发银行贷款

(3)国际农业发展基金会贷款

(4)其它国际金融组织贷款

3、政府担保的国内金融机构借款

4,政府担保的融资平台债券融资

5、政府担保向单位、个人借款

6、其它

文档仅供参考

地方政府债务余额=（一）+（二）x50%430.000地方综合财力=（一）+（二）+（三）+（四）581.510

债务率=（地方政府债务余额+地方综合财力）x100%73.95%

注：债务率二二（地方政府债务余额+地方综合财力）*100%

负债率二（地方政府债务余额♦地方生产总值）*100%

根据上表能够看出截止到底政府直接债务余额43.0亿元。

经计算亭湖区政府债务率仅为73.9596,低于100%的警戒线。同时,

亭湖区地方生产总值为303亿元,经计算得到的地方政府负债率为

14.19%0

（四）亭湖区政府负债偿还能力分析

亭湖区未来的还款计划见下表,从下表能够看出在信托存续期

间（-）亭湖区政府需要还款金额分别为64,617.54万元、

75,355.68万元和87,877.65万元。

截止融资总额

还本利息还本利息还本利息

430,000.0058,2146403.5467,8887467.6879,1698708.65

亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元，其中一般预算收

入32.81亿元，较上年增长6.32%,由于过去三年数据显示收入较

为平稳，因此以每年5%的增长推断预计未来三年地方财政收入约

为59.96亿元、62.95亿元和66.10亿元,未来三年地方财政收入

约为190亿元左右°

根据上表显示未来三年财政还款计划来看，预计未来三年总计

还款金额约为22.86亿元,而地方财政收入未来三年预计达到190

亿元，加上本次融资本金及利息约为2.5亿元，综合偿债率约为

13.34%o由此可见,亭湖区政府财政具有较强的支付能力，对于本

文档仅供参考

信托到期兑付压力较小,风险可控。

第三部融资方现代物流园公司调查分析

一、公司基本情况

表:海瀛实业基本信息

公司名称盐城市现代物流园开发有限公司

注册号176

住所盐城市开放大道147号第四层（7）

法定代表人洪军

公司类型有限公司

成立日期7月26日

注册资本1亿元人民币

实收资本1亿元人民币

盐城市现代物流园区管理委员会占股60%;盐城新洋投资有限公司占股

股东

40%（亭湖公投1（X）%控股）。

一般经营项目:市政公用工程施工;普通货物仓储;普通货物配载;房屋租

赁;物流信息咨询服务;建材、水卫器材、金属材料（国家有专项审批的项

经营范围目除外）、五金交电（除电动三轮车）、工程机械、消防器材、专用作业

车、E用品批发、零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

开展经营活动）

二、公司简介

文档仅供参考

盐城市现代物流园区成立于7月，地处盐城市区北郊，是市区

六大片区之一，当年面积为10.55平方公里。6月，经省政府批准,

从新兴镇划进珏洋村、龙桥村；10月，经区委、区政府批准，将新

兴镇三英村、袁河村划归代管。现总面积31平方公里，人口近9

万人,其中常驻人口5.9万人、流动人口3.1万人，下辖7个行政

村和5个社区居委会,是江苏省重点物流基地和省级服务业集聚区,

被评定为“中国物流实验基地”。

为便于发展现代物流园区，配套成立了盐城市现代物流园开发

有限公司，下辖七个集团公司。中运、华健等物流运输企业，白

马、五金机电、义乌商贸城等市场，增占了主产区规划。北区规划

以北环路以南为住宅区，开放大道两侧为市场集聚区，中心地带都

市工业区。当前自建的都市工业园区、仓储中心和信息平台区等

年收入超亿元,即将自建的公路港项目占地1000亩,首期开发600

亩;专门规划外资工业园：有汉阳电子等韩资企业，年纳税—万

元。盐城市政府专门针对现代物流制定税收优惠政策,新增部分财

力全额返还,每年累计近亿元财力。

三、主营业务情况

公司的业务主要为物流相关基础设施建设投资。作为亭湖区

物流设施建设投融资主体，公司近年来已承担多项亭湖区物流设施

工程项目。截至三季度，公司已累计完成包括物流商办楼、物流

主体公园、物流园平台项目、公路港项目、开放大道、人民北路

文档仅供参考

整治、电网改造工程等多项物流设施项目投资任务。按照公司与

亭湖区政府的结算办法,在项目竣工后，政府对公司承建的非经营

性物流设施按照项目总投一定比例计提项目报酬率,项目费用包括

前期费用和工程费用。

四、公司组织架构介绍

综

合

管

理

处

五、公司董事、监事与高级管理人员基木情况

截至10月31日，发行人董事、监事及高级管理人员情况如下:

序号姓名性别职务学历

1洪军男执行堇事/总经理大专

2朱晖男监事本科

3张金桥男副总经理本科

4姚立远男副总经理、财务总监本科

文档仅供参考

六、员工情况

截至本尽职调查报告签署日，现代物流园公司共有员工42人,

其中管理人员4人其它职员38人。具有大学专科学历的员工12

人,具有本科及以上学历的员工5人。公司员工学历构成如下：

学历人数(个)百分比

本科及以上511.90%

专科及以上1228.57%

中专及以下2559.52%

合计42100.00%

七、财务情况

(-)资产负债表

文档仅供参考

货产2011.12.312012.12.312013.12.312014.10.31负债及所有者权益2011.12.312012.12312013.12312014.10.31

流动资产:流动负债:

货币资金108,456,093.54190,989,196.91141,942,758.28207,275,201.71短期借款20,000.000.0049,000.000.0)29,000,000.0050,000,000.00

短期投资交易性金融负债

应收票据1.200.000.0()应付票据134.250.000.0090.000.000.00333.000.000.003吼000.000.00

应收账款167,390,625.21185,769,678.68518.711.286.43650,791,138.05应付账款1,870,052.452,139,975.481,959,929.10

待摊费用预收款项2,640,240.0)2,640,240.00

应收利息应付职工薪酬

应收股利应交税费3,950,771.642.744.905.2312,145.170.062.506.907.77

其他应收款6,001,847.264,016,920.4717,941,638.815,032,686.81应付利息

存货121,953,817.4090,343,593.7474237川9,89应付股利

一年内到期非流动资产其他应付款151.528.094.37169371,7193138,789.387.12161,555,809.48

其他流动资产一年内到期非限动员面

流动资产合计403,802,383.41471,119,389.80745.243.970.64938,536,946.46其他流动负债

非流动资产：流动负伍合计311.598.918.46313.756.864.74417,714,772.66600,022.64635

可供出售金融资产非流动负债：

持有至到期投资长期借款183,490,000.00133,700,000.00270,626,253.00251,600,000.00

长期应收款应付债券

长期股权投资长期应付款

投资性房地产131,977,025.17153,779,284.69250.427.553.63275,610,527.82专项应付款

固定资产1,188,372.001.526.945.052.585.260.004,804,771.24预计负债

在建工程101,627,790.33113,087.169.28143.968.546.76155.551.529.81递延所得税负债

工程物资北他非流动负债

用定资产清理非流动负愤合计183,490,000.0()133,7()0,000.0)270,626,253.00251,6(X),000.00

生产性生物资产负债合计495.088.918.46447.456.864.74688,341,025.66851,622,646.35

油气资产所有者权益：

无形资产491,372,415.00651,898,240.00794,125,089.0()794,125,089.0()实收资本100,(XX),000.00i(X).(XX).(XX).(»100,000,(X)0.00100,000,000.()0

开发支出资本公积491.372.415.00