江苏省前期物业管理招标投标实施办法

江苏省前期物业管理招标投标实施办法第一章招标投标的基本原则与程序

1.江苏省前期物业管理招标投标的实施背景

江苏省作为我国东部沿海的重要省份，物业管理市场日益成熟，为规范前期物业管理活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，江苏省制定了《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》。该办法旨在明确招标投标的基本原则与程序，确保物业管理市场的公平竞争。

2.招标投标的基本原则

（1）公开、公平、公正原则：招标投标活动应公开进行，确保各方参与者享有平等的机会和权利，评标过程公正透明。

（2）诚实信用原则：招标投标各方应遵循诚实信用原则，不得弄虚作假、串通投标等不正当行为。

（3）择优选择原则：招标人应按照规定的程序和方法，从众多投标者中择优选择物业服务企业。

3.招标投标的程序

（1）招标：招标人应按照规定程序和要求编制招标文件，并向社会公开发布招标公告。

（2）投标：物业服务企业根据招标文件要求，编制投标文件并递交。

（3）开标：招标人应在规定的时间内公开开标，邀请投标人和监督部门参加。

（4）评标：评标委员会根据招标文件要求，对投标文件进行评审，推荐中标候选人。

（5）中标：招标人根据评标结果，确定中标人并公示。

（6）签订合同：招标人与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同。

4.招标投标实操细节

（1）招标文件编制：招标人应根据物业管理项目的实际情况，编制包括项目概况、招标范围、投标资格要求、评标标准和方法等内容的招标文件。

（2）招标公告发布：招标人应通过政府指定的公共资源交易平台发布招标公告，公告期不少于20日。

（3）投标文件递交：投标人在规定时间内递交投标文件，投标文件应包括企业资质证书、业绩证明、项目管理方案等。

（4）开标现场：招标人应邀请投标人和监督部门参加开标现场，现场公开唱标、记录投标情况。

（5）评标过程：评标委员会应按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，确保评标过程的公正性。

（6）中标公示：招标人应在评标结束后5个工作日内，将中标结果在公共资源交易平台上公示，公示期不少于3日。

第二章招标前的准备工作

招标前的准备工作是确保招标过程顺利进行的基础。在这个阶段，招标人需要做好以下几件事情：

1.明确招标项目的需求和目标。招标人要清楚自己需要什么样的物业服务，包括服务的范围、标准和质量要求，这样才能在招标文件中明确表达出来。

2.编制招标方案。招标方案是指导整个招标过程的纲领性文件，它包括了招标项目的背景、目标、招标方式、招标程序、评标标准等内容。招标方案要尽量详细，让潜在的投标人能够清楚地了解招标项目的情况。

3.确定招标代理机构。如果招标人没有足够的经验和能力来组织招标，可以选择聘请招标代理机构。招标代理机构要有合法资质，能够提供专业的招标代理服务。

4.招标文件的准备。招标文件是招标过程中最关键的文件，它包括了招标公告、招标邀请书、招标文件正文、投标须知、合同条款等。招标文件要确保内容完整、表述清晰，避免出现歧义。

实操细节如下：

-调研市场。招标人要对物业管理市场进行调研，了解市场行情、服务价格、行业标准等信息，为制定招标方案提供依据。

-确定招标范围。招标人要根据物业项目的实际情况，确定招标的范围，比如是整体物业管理还是只包括某一部分服务。

-制定评标标准。招标人要制定合理的评标标准，这些标准应该包括服务质量、价格、企业信誉、管理经验等方面。

-发布招标公告。招标公告要在政府指定的公共资源交易平台上发布，公告中要包含招标项目的名称、招标人信息、招标范围、投标截止时间、招标文件获取方式等内容。

-预留充足的准备时间。招标人要给投标人足够的时间来准备投标文件，通常从发布招标公告到投标截止时间不少于20天。

-组织招标说明会。招标人可以组织招标说明会，向潜在的投标人详细介绍招标项目的情况，解答投标人的疑问，确保投标文件的质量。

第三章招标公告与招标文件的发放

第三章

招标公告和招标文件的发放是招标过程中的关键步骤，这一步骤的正确执行能够确保招标活动的顺利进行。

首先，招标人需要发布招标公告。招标公告就像是一个大喇叭，告诉所有人有一个项目正在招标。招标公告通常要在政府指定的公共资源交易平台上发布，有时候也会在报纸或者网络上发布，这样做的目的是为了让尽可能多的人知道这个信息，确保招标的公开和公平。

实操细节如下：

1.招标公告的内容要全面。公告里得包括项目的名称、招标人的联系方式、项目的规模和类型、招标的范围、投标的截止日期、招标文件的获取方式和地点等。这些信息都得写得清清楚楚，不能含糊。

2.招标公告的发布要及时。公告的发布时间要提前，给潜在的投标人留出足够的时间去准备投标文件。一般来说，从公告发布到投标截止至少得有20天的时间。

3.招标文件的发放要规范。招标文件是投标的基础，里面包含了投标需要知道的所有信息，比如项目的具体要求、投标的格式、评标的标准等。招标文件可以通过邮寄、电子邮件或者现场领取的方式发放。

4.招标文件的费用要明确。有时候招标文件是需要付费的，招标人要在公告中明确指出招标文件的购买方式、费用和支付方式。

5.招标文件的答疑。投标人在拿到招标文件后可能会有一些疑问，招标人要安排专人负责解答这些问题，确保投标人在准备投标文件时不会因为误解或者不清楚的地方而影响投标。

6.招标文件的更新。如果在招标过程中发现招标文件有错误或者需要补充的信息，招标人要及时更新招标文件，并通知所有已获取招标文件的投标人。

第四章投标报名与资格审查

第四章

当招标公告发布后，接下来就是投标报名和资格审查的环节了。这个过程就像是给想要参加比赛的人进行资格确认，确保每个参赛者都符合要求。

投标报名通常是在线进行的，投标人需要填写相关信息，提交必要的文件。这个阶段，招标人会收到很多报名信息，所以以下这些实操细节很重要：

1.投标人要严格按照招标公告的要求准备报名材料。这些材料可能包括企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书、业绩证明等。每一项都得认真准备，缺一不可。

2.投标报名时要按时。招标公告中会明确报名的截止时间，投标人一定要在这个时间前完成报名，否则就失去了投标的资格。

3.招标人对投标人的资格审查是关键一环。招标人会根据招标文件中的要求，对投标人的资质、财务状况、业绩、信誉等进行审查。这就要求投标人在报名时提供的材料必须真实可靠。

4.资格审查的过程要透明。招标人应该将审查结果公开，让所有投标人都能知道自己是否通过了资格审查，这样可以确保过程的公正性。

5.如果投标人在资格审查阶段被淘汰，招标人应该给予合理的解释。这样可以帮助投标人了解自己哪些方面不符合要求，以便改进。

6.对于通过资格审查的投标人，招标人会将招标文件正式发送给他们，并告知接下来的投标流程和时间节点。

7.在整个投标报名和资格审查过程中，招标人要保持与投标人的沟通。如果有任何疑问或者需要补充的材料，招标人应及时通知投标人。

这个环节做的好，可以为后续的投标工作打下坚实的基础，确保招标过程顺利进行。

第五章投标文件的编制与递交

第五章

投标文件是投标人的“敲门砖”，编制和递交投标文件是决定能否中标的关键步骤。投标人需要根据招标文件的要求，认真准备投标文件。

1.投标文件编制要细心。投标人需要仔细阅读招标文件，了解招标项目的具体要求，然后根据自己的实力和经验编制投标文件。文件中通常包括投标人的资质证明、项目管理方案、服务报价等。

实操细节如下：

-资质证明要齐全。包括但不限于企业营业执照、税务登记证、资质证书、相关人员资格证书等。

-项目管理方案要具体。包括项目管理团队介绍、服务流程、质量控制措施等。

-服务报价要合理。报价既要考虑市场行情，也要确保项目的盈利性，同时还得有竞争力。

2.投标文件的格式要规范。招标文件通常会对投标文件的格式有明确要求，比如文件的装订方式、页码标注、字体大小等，投标人需要严格按照要求来执行。

3.投标文件的递交要按时。招标文件会规定投标文件的递交截止时间，投标人一定要在这个时间之前递交文件，否则投标无效。

4.投标文件的递交方式要正确。有的招标项目要求现场递交，有的则可以通过邮寄或者电子方式递交。投标人要按照招标文件的要求来选择递交方式。

5.投标文件的递交要确保安全。如果是现场递交，要注意文件的安全，避免文件在递交过程中丢失或者损坏。如果是邮寄或者电子方式递交，要确保文件能够安全送达。

6.投标文件递交后，要保持通讯畅通。以便招标人在必要时能够及时联系到投标人。

投标人编制和递交投标文件时，一定要认真对待每一个细节，因为这直接关系到投标的成功与否。一旦投标文件出现问题，可能会错失投标机会，所以这个环节不容忽视。

第六章开标、唱标与评标

第六章

开标、唱标和评标是招标过程中最激动人心的部分，这个阶段将决定哪家物业服务企业能够脱颖而出，成为中标者。

1.开标就像是揭榜时刻。到了招标文件中规定的投标截止时间，招标人会在公开的开标会上，按照规定的程序和时间，开启所有递交的投标文件。

实操细节如下：

-开标会通常由招标人主持，投标人和监督机构代表参加。

-开标时，招标人会按照投标文件递交的顺序，逐一宣读投标人的名称、投标报价等关键信息。

2.唱标就是公开宣读投标信息。招标人或招标代理机构的工作人员会大声宣读每个投标人的投标报价、服务方案等主要内容，让所有在场的人都能听到。

-唱标的过程要准确无误，确保每一个投标信息都被正确记录。

-如果投标文件中包含了需要保密的信息，那么这部分内容就不会在唱标时公开。

3.评标是决定中标者的关键环节。唱标结束后，评标委员会会对所有递交的投标文件进行评审。

实操细节如下：

-评标委员会由招标人依法组建，成员通常包括物业管理专家、行业代表等。

-评标委员会会根据招标文件中规定的评标标准和方法，对投标文件进行打分或者评估。

-评标过程中，评标委员会可能会要求某些投标人对投标文件中的内容进行澄清或者补充。

-评标委员会会根据综合评分或者最低投标价等原则，推荐中标候选人。

-评标结果通常会在评标结束后的一定时间内公布，并且接受社会监督。

在整个开标、唱标和评标过程中，招标人和评标委员会都必须遵守相关法律法规，确保过程的公开、公平和公正。投标人也要遵守纪律，不得进行任何不正当竞争的行为。这个阶段是招标投标活动中最考验各方诚信和实力的时刻。

第七章中标结果公示与合同签订

第七章

中标结果出来后，并不是立刻就能万事大吉，还得走两个重要的步骤：公示和签订合同。

1.中标结果公示就像是告诉大家“我们选中了谁”。招标人需要在公共资源交易平台上公示中标结果，这个公示期一般不少于3天，让所有人都有机会知道中标者是谁，同时也是给其他投标人一个提出异议的机会。

实操细节如下：

-公示内容要包括中标人的名称、投标报价、评标委员会的推荐理由等。

-公示期间，如果有其他投标人对中标结果有异议，可以提出质疑，招标人需要及时处理这些质疑。

-公示结束后，如果没有异议或者异议被处理后，招标人就可以确定中标人了。

2.签订合同是整个招标过程的最后一环。中标人确定后，招标人和中标人就需要坐下来谈合同了。

实操细节如下：

-合同的条款应该和招标文件以及中标人的投标文件保持一致。

-招标人和中标人可能会就合同中的某些细节进行谈判，比如服务的具体范围、费用支付方式、违约责任等。

-合同签订前，中标人可能需要提交履约保证金，这是一种保证中标人会按照合同条款履行义务的措施。

-合同签订后，双方都要遵守合同约定，如果一方违约，另一方可以按照合同条款追究责任。

这个阶段是招标投标活动的收尾阶段，也是最重要的阶段之一，因为合同一旦签订，就意味着双方正式建立了合作关系，后续的服务就要按照合同的约定来进行了。所以，公示和签订合同这两个步骤都需要非常谨慎和认真。

第八章招标投标过程中的监督与管理

第八章

在招标投标的过程中，监督和管理是非常重要的，这就像是给比赛设置裁判，确保比赛公平公正。

1.监督机构要到位。招标投标活动通常会有监督机构参与，比如政府相关部门或者专业的监督机构。他们的任务是监督招标投标活动的整个过程，确保活动符合法律法规的要求。

实操细节如下：

-监督机构会在招标投标的关键环节进行监督，比如开标、唱标、评标等。

-如果发现招标投标过程中有问题，监督机构会及时指出并要求改正。

-监督机构还会对招标人和投标人的行为进行监督，防止出现不正当竞争的情况。

2.管理要规范。招标人和投标人在招标投标过程中都要遵守相应的管理规范，比如招标人要按照规定发布招标公告、编制招标文件、组织开标等，投标人要按照规定递交投标文件、参与开标等。

实操细节如下：

-招标人和投标人都要建立完善的管理制度，确保招标投标活动的每一个环节都有人负责，有章可循。

-招标人和投标人要定期对招标投标活动进行检查，发现问题及时整改。

-招标人和投标人要接受社会监督，比如通过公开招标文件、公开中标结果等方式，让社会公众了解招标投标活动的情况。

3.违规处理要及时。如果在招标投标过程中发现违规行为，比如招标人泄露招标信息、投标人串通投标等，要及时进行处理。

实操细节如下：

-招标人和投标人在招标投标过程中要自觉遵守法律法规，如果发现违规行为，要主动报告并配合调查。

-如果违规行为被查实，相关部门会根据情节轻重进行处罚，比如警告、罚款、取消投标资格等。

-违规行为的处理结果要公开，以警示其他招标人和投标人。

招标投标活动的监督和管理是一个系统工程，需要各方共同努力，确保活动的顺利进行。只有做好了监督和管理，才能确保招标投标活动的公平公正，才能保障各方合法权益。

第九章招标投标争议的解决

第九章

在招标投标的过程中，难免会遇到一些争议，这就需要有一个解决争议的机制，就像是在比赛中遇到争议时需要有裁判来裁决一样。

1.争议的提出。如果投标人或者招标人对招标投标过程或者结果有异议，可以向招标人或者相关部门提出争议。

实操细节如下：

-提出争议时，要明确指出争议的具体内容和原因。

-争议的提出要有依据，比如招标文件的规定、法律法规等。

-争议的提出要按照规定的时间和程序进行。

2.争议的处理。招标人或者相关部门会对提出的争议进行调查和处理。

实操细节如下：

-招标人或者相关部门会组织专门的调查组，对争议进行调查。

-调查组会收集相关证据，听取各方意见，确保调查结果的公正性。

-调查结束后，招标人或者相关部门会根据调查结果做出处理决定，并通知各方。

3.争议的解决。根据调查结果，招标人或者相关部门会采取相应的措施来解决争议。

实操细节如下：

-如果争议是因为招标投标过程中存在违规行为，招标人或者相关部门会要求改正，并重新进行招标投标。

-如果争议是因为误解或者沟通不畅，招标人或者相关部门会组织双方进行沟通协商，达成一致意见。

-如果争议无法通过协商解决，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

招标投标争议的解决是一个复杂的过程，需要各方保持冷静和理智，按照规定的程序和方法进行处理。只有这样，才能确保招标投标活动的顺利进行，保障各方合法权益。

第十