2025年物业管理师物业管理实务真题及试题及答案考试

2025年物业管理师物业管理实务练习题及试题及答案考试一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某新建小区完成竣工验收后，建设单位与物业服务企业进行物业承接查验时，发现地下车库排水系统存在反味问题。根据《物业承接查验办法》，该问题的责任主体应为（）A.物业服务企业B.建设单位C.施工单位D.业主委员会2.某住宅项目物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主按建筑面积分摊”，但部分业主以“未使用”为由拒交。根据《民法典》及相关规定，正确的处理方式是（）A.要求未使用业主出具未使用证明后减免B.告知业主公共区域照明属于共有设施，费用需共同承担C.暂停该部分业主公共区域照明供电D.直接从业主维修资金中扣除3.某小区电梯故障导致业主被困20分钟，业主投诉要求公开故障原因及处理记录。物业服务企业的正确做法是（）A.以涉及技术隐私为由拒绝公开B.提供故障维修单（含故障代码、更换配件）及救援记录C.仅口头说明“已修复”D.要求业主签署保密协议后提供部分信息4.某商业综合体租户擅自将消防通道改为仓库，物业服务企业应首先采取的措施是（）A.直接拆除障碍物恢复通道B.向消防部门报告并申请强制执行C.书面通知租户限期整改并告知消防法规责任D.暂停该租户水电供应直至整改5.某小区业主大会决定利用公共区域设置快递柜，收益用于补充维修资金。根据《物业管理条例》，该事项应经（）A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主同意B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主同意D.全体业主一致同意6.某物业服务企业对小区绿化进行年度养护，其中“定期清除杂草、防治病虫害”属于（）A.日常维护B.中修C.大修D.更新改造7.业主装修时擅自拆除承重墙，物业服务企业发现后应立即（）A.要求业主恢复原状并赔偿损失B.向建设行政主管部门报告C.暂停该户装修施工并现场制止D.联系相邻业主共同协商处理8.某小区物业费收费标准为2.5元/㎡·月，业主以“服务不达标”为由拒交3个月费用。物业服务企业提起诉讼时，需重点举证的内容是（）A.业主未交费的具体金额B.物业服务合同约定的服务标准及实际履约记录C.小区其他业主的交费比例D.企业运营成本的财务报表9.某高层小区消防演练中，发现部分业主将消防器材箱改为鞋柜。演练结束后，物业服务企业应（）A.在业主群通报批评并限期3日整改B.联合社区、消防部门上门宣讲法规并督促整改C.直接移除鞋柜恢复器材箱用途D.记录在案但不采取进一步措施10.某老旧小区未设电梯，部分业主申请使用维修资金加装电梯。根据《住宅专项维修资金管理办法》，该事项需经（）A.本单元专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意B.本栋楼专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意C.小区专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意D.全体业主一致同意11.物业服务企业对小区公共区域进行白蚁防治，应优先选用的防治方式是（）A.化学药剂全面喷洒B.物理屏障隔离C.生物防治（如投放天敌）D.诱杀装置定点设置12.某业主因长期空置房屋，要求减免50%物业费。根据《物业服务收费管理办法》，正确的处理是（）A.全额收取，空置不影响物业服务成本B.协商减免，需业主提交空置证明并签订协议C.减免30%，为行业惯例D.拒绝减免，必须全额缴纳13.某小区暴雨后地下车库积水，物业服务企业启动应急预案，以下正确的处置流程是（）①关闭车库入口②调用抽水泵排水③检查排水管网堵塞点④通知业主转移车辆A.①→④→③→②B.④→①→②→③C.③→②→①→④D.②→①→④→③14.业主大会选聘新物业服务企业后，原企业拒不移交物业资料。根据《物业管理条例》，原企业应承担的责任是（）A.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期移交B.由业主委员会向法院提起民事诉讼C.由新企业强制接管资料D.由社区居委会协调解决15.某小区公共区域监控系统老化，维修需8万元。经核查，维修资金账户余额12万元，业主大会已授权物业服务企业使用维修资金。正确的操作流程是（）A.企业直接列支8万元维修B.公示维修方案→业主确认→申请使用→组织施工C.向业主分摊8万元费用D.从物业费中预支维修款16.业主投诉小区垃圾清运不及时，物业服务企业核实发现是垃圾清运公司未按约定时间作业。正确的处理是（）A.向业主解释责任在第三方，与物业无关B.立即联系清运公司要求整改，并向业主反馈处理结果C.增加物业保洁人员临时清运垃圾D.提高物业费标准以覆盖额外成本17.某商业物业租户拖欠物业费3个月，物业服务企业拟采取的措施中，不符合法律规定的是（）A.发送书面催缴函B.按合同约定收取滞纳金C.限制租户使用电梯等公共设施D.向法院提起诉讼18.某小区业主委员会任期届满未及时换届，导致物业服务合同到期后无人续签。此时，原物业服务企业应（）A.立即停止服务并撤离B.继续提供服务，参照原合同标准收取费用C.要求业主按市场价补缴费用D.向街道办事处申请指定临时管理机构19.某小区电梯维保单位未按约定频次进行维护，导致故障频发。物业服务企业应首先（）A.扣除维保单位部分服务费B.终止维保合同并更换单位C.向市场监管部门投诉D.要求维保单位按合同履行义务并整改20.业主将电动车推进电梯充电引发火灾，造成公共区域损失。责任承担主体是（）A.物业服务企业（管理失职）B.电梯维保单位（设备问题）C.业主（直接侵权）D.建设单位（设计缺陷）二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业承接查验中，物业服务企业应重点查验的共用设施设备包括（）A.电梯使用登记证及年检记录B.消防控制室联动测试记录C.绿化区域土壤成分检测报告D.供配电系统容量匹配证明E.业主装修档案22.业主投诉处理的基本原则包括（）A.及时响应（24小时内反馈）B.责任推诿（非物业责任需明确告知）C.记录存档（详细记录投诉内容及处理结果）D.补偿优先（优先通过经济补偿解决）E.闭环管理（确认业主满意后结案）23.小区公共收益的常见来源有（）A.电梯广告收入B.公共车位租金C.业主装修垃圾清运费D.快递柜场地使用费E.物业办公用房出租收入24.物业服务企业在疫情防控中的职责包括（）A.对公共区域进行定期消杀B.查验进入小区人员健康码C.强制要求业主接种疫苗D.配合社区开展人员排查E.封闭小区所有出入口25.电梯困人救援的正确步骤包括（）A.立即通知电梯维保人员B.安抚被困人员情绪（告知已救援）C.强行撬开电梯门救人D.记录救援时间、人员及处理结果E.事后对电梯进行全面检查26.住宅专项维修资金的使用范围包括（）A.屋顶漏水维修B.业主室内水管破裂维修C.小区围墙倒塌重建D.电梯控制系统升级E.物业办公设备更换27.物业服务企业与业主沟通的常用方式有（）A.业主大会B.微信群公告C.上门走访D.短信通知E.新闻媒体曝光28.商业物业管理的重点工作包括（）A.租户经营状况监控B.公共区域能耗管控C.促销活动安全管理D.业主室内装修设计审核E.夜间巡逻频次增加29.物业服务合同终止时，原企业应移交的资料包括（）A.物业承接查验记录B.业主信息档案（姓名、电话）C.维修资金使用台账D.消防设施分布图E.历年物业服务满意度调查结果30.小区垃圾分类管理中，物业服务企业的职责有（）A.设置分类垃圾桶并标识清晰B.对违规投放业主进行罚款C.开展垃圾分类宣传培训D.联系环卫部门清运分类垃圾E.检查垃圾厢房清洁状况三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：某小区于2023年10月交付，建设单位与甲物业服务企业签订了《前期物业服务合同》。2025年3月，业主发现多栋楼外墙瓷砖脱落，部分业主车辆被砸损。业主委员会（2024年12月成立）要求甲企业承担维修责任并赔偿业主损失，甲企业以“外墙属于公共部位，应由维修资金支付”为由拒绝。经核查，该小区维修资金账户余额为50万元，外墙瓷砖脱落原因为建设单位施工时粘贴工艺不达标。问题：1.外墙瓷砖脱落的责任主体是谁？说明依据。（5分）2.业主车辆被砸损的赔偿责任应由谁承担？说明理由。（5分）3.维修资金是否可以用于本次外墙维修？为什么？（5分）4.业主委员会应如何推动问题解决？（5分）案例二：某高层小区（28层×5栋）2025年5月发生一起电梯困人事件：业主王某（70岁）被困电梯35分钟，期间多次按紧急呼叫按钮但无人应答，后维保人员到场救援。王某因受惊吓住院治疗，花费医疗费8000元，要求物业服务企业赔偿。经调查，电梯紧急呼叫系统故障已超过1周，物业服务企业未及时报修；维保单位本月应完成的电梯巡检记录缺失2次。问题：1.分析本次事件中物业服务企业的责任。（6分）2.分析电梯维保单位的责任。（6分）3.王某的医疗费应由谁承担？说明法律依据。（4分）4.物业服务企业应如何完善电梯管理以避免类似事件？（4分）案例三：某老旧小区（无电梯、建成20年）2025年6月启动“加装电梯”民意征集，1栋共6层12户，其中12层4户明确反对，36层8户支持。支持业主向街道申请使用维修资金，街道以“未达到法定同意比例”为由驳回。部分业主情绪激动，在小区门口拉横幅抗议“低层业主阻碍民生工程”，引发群体聚集。问题：1.加装电梯的法定同意比例是多少？本案例是否达到？（5分）2.分析低层业主反对的合理理由（至少3条）。（6分）3.物业服务企业在事件中应承担哪些职责？（5分）4.如何通过沟通协调推动问题解决？（4分）参考答案一、单项选择题1.B2.B3.B4.C5.B6.A7.C8.B9.B10.A11.D12.B13.A14.A15.B16.B17.C18.B19.D20.C二、多项选择题21.ABD22.ACE23.ABDE24.ABD25.ABDE26.ACD27.ABCD28.ABCE29.ACDE30.ACDE三、案例分析题案例一1.责任主体为建设单位。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，外墙防渗漏最低保修期为5年（瓷砖脱落属施工质量问题），小区交付未满2年，仍在保修期内，应由建设单位承担维修责任。2.赔偿责任由建设单位承担。因瓷砖脱落系建设单位施工质量问题导致的侵权行为，根据《民法典》第一千二百五十二条，建筑物脱落造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任（无证据显示物业未尽管理义务）。3.不可使用维修资金。维修资金用于保修期届满后的共用部位维修，本案尚在保修期内，费用应由建设单位承担。4.业委会应：①向建设单位发函要求履行保修责任；②协调业主收集损失证据（车辆受损照片、维修单据）；③若建设单位拒绝，可代表业主向法院提起诉讼；④同时向建设行政主管部门投诉其未履行保修义务。案例二1.物业责任：①未履行电梯日常巡查义务（紧急呼叫系统故障1周未处理）；②未按合同约定监督维保单位（维保记录缺失未督促整改）；③违反《物业管理条例》第三十五条“物业需履行共用设施设备维护管理职责”，对业主损害存在过错。2.维保单位责任：①未按合同约定频次巡检（缺失2次）；②未及时发现并修复紧急呼叫系统故障；③违反《特种设备安全法》第四十五条“维保单位需保证电梯安全性能”，应承担连带赔偿责任。3.由物业与维保单位共同承担。根据《民法典》第一千一百六十八条，二人以上共同过错造成损害的，承担连带责