佳兆业债务重组财务案例分析

佳兆业集团控股有限企业

债务重组案例分析

小组组员：李亚光李析航王传璞沈乐天

苏洁靳腾蔓

一、案例目的....................................................3

二、案例简介....................................................3

(-)企业问题披露......................................................................................4

三、案例分析..............................................................................................6

(一)债务重组的作用..........................................6

(-)企业债务危机处理方案.............................................................................7

(1)佳兆业境内市组计划.........................................................................7

(2)佳兆业境外重组计划........................................................................10

一、案例目的

通过本案例的分析，我们将债权人与目的企业债务重组这一缔约过程的关键进行剖析。

进而理解在债务重组的过程中双方怎样实现利益均衡、互利共赢的问题。

二、案例简介

(-)企业简介

佳兆业集团控股有限企业成立于1999年，是一家大型综合性地产企业，并于12月在

香港联合交易所主板上市(股票代码：1638.HK)。企业成立以来，集团坚持"佳居乐业〃

的企业理念,秉承”专业、创新、价值、责任”的关键价值观，致力于都市运行，业务领

域波及地产开发、商业运行、酒店管理和物业服务四大板块，产品覆盖一般住宅、别嬖、

高档写字楼、酒店式公寓、综合商业及大型都市综合体。

佳兆业在发展过程中获得无数荣誉，"中国房地产上市企业综合价值中资港股TOP

调直汇报显示，佳兆业的实际债务远远不止其公开的480亿元境内债务和170亿元境

外债务，企业涉嫌在过去多种财年中隐瞒负债、粉饰财报、伪造文献、虚构交易。

根据调查汇报，富事高发现，截止至12月31日-12月31日，佳兆业与非银行金融

机构签订了41项借款协议，总贷款融资额为352亿元人民币。至12月31日，佳兆业未

偿还负债为308亿人民币。而此41项借款协议中，目前有两项因未知原因处在失淙状态。

未偿还的308亿债务，在企业财年及过往会计年度中被错误分类，其中138亿元借款

被记录为〃其他应付款项"、44亿被记录为“权益"，82亿在过往的会计年度被分类到

"其他应付款项"，但在12月31日之前又被重新分类到〃短期/长期债务",此外尚有

44亿元的款项没有入账。

通过虚构文献隹兆业308亿元未偿还借款中的129亿元，并虚构关联企业收购交易，

通过汇款代理最终被调配至不明账户及受益人。

此外，6月-8月期间，佳兆业就11亿元的贷款额与两家非金融机构签订借款办议,

但在财年和财年，该笔未清偿债务被入账为"其他应付款项"，该笔债务波及三份虚构协

议，佳兆业向其中一份支付了7亿元。截至末，上述两笔借款协议的负债已由佳兆业及两

名第二方偿还，但第二方作出的还款并未记录在集团的会计总账中。

综上所述，在富事高披露的及过往财年中，佳兆业通过超过50项借款协议，所隐瞒

的负债规模将近400亿元，截止至末，超过300亿元处在未偿还状态。而已偿还的部分债

务中，除了佳兆业外，还波及未知的第三方。

三、案例分析

（一）债务重组的作用

当企业陷入财务困难，无法偿还到期债务时"责权人首先可以通过法律程序，规定债

权人破产，以清偿债务；另首先可以通过协商，采用债务重组方式，作出某些让步，减轻

债务人承担，助其渡过难关。兆佳业集团在发生众多债务缠身之时，重启笫一步，披露480

亿境内债务重组计划。但在境内债务重组计划中艰难重重,几经破产边缘又起死回生。

(二)企业债务危机处理方案

(1)佳兆业境内重组计划

1月初，佳兆业出现债务违约事件，由于债务违约升级，多种项目被政府“锁定"。

波及房源套，并带来了国内乃至海外大规模债务违约风险。面临多达650亿元的债务，佳兆

业濒临破产重组的边缘。

生命人寿、华侨城、融创等企业均被传出接洽佳兆业,创在这佳兆业〃复活记"中

饰演一种重要的角色，2月6日,融创宣布将以45.3亿港元收购郭氏家族在佳兆业所持有

的49.25%股份。伴随郭英成重新出任佳兆业执行董事及董事会主席,双方对于企业管理产

生了差异，使得融创收购佳兆业再生变数。角力3个多月后,融创最终无奈退出。5月28日

8时，融创中国(01918.HK)公布公告称，已于5月26日同佳兆业签订收购终止办议。

这意味着融创对于佳兆业大股东郭英成的股权收购计划最终失败。失败原因总结如下：

1、若干先决条件未到达

由于缺乏项目资金回流，以及受到一众债权人的司法诉讼，佳兆业一度深陷破产危机。

此时，嗅觉敏锐的融创中国董事长孙宏斌宣布以低价收购佳兆业股权。融创方面表达，由

于此前与佳兆业签订的《股份买卖协议》中尚有若干先决条件未到达，并且双方同意并相

信不能在最终截止日期或此前到达这些先决条件，因此决定不再继续进行股份购置。

2月6日，融创中国与佳兆业先后公布联合公告，宣布融创已于1月30日与郭氏家

族签订股权买卖协议，拟以每股1.80港元的价格(总计约45.5亿港元)，收购郭氏家族

持有的佳兆业49.25%股权。

当时约定，孙宏斌收购的前提条件是企业债务重组可以顺利到达，但这一计划推行一

直并不顺利。另首先，4月13日，佳兆业公告，前执行董事郭英成重新获任为执行董事。

郭英成的回归使得融创收购交易生变。5月15日，融创停牌，等待刊发一种与收购佳兆业

有关的内幕公告。这被普遍认为融创将放弃收购。

2、佳兆业年报迟迟未出

靠近融创的知情人士对早报记者表达，佳兆业报迟迟未出，是孙宏斌放手的重要原因。

一日没有审计汇报，一日就过不了融创股东大会。

上述知情人士表达，港交所对融创申请股东通函中没有佳兆业审计汇报的豁免，其审

批过程非常复杂，目前豁免也还没有拿到，后续时间成本很高。郭英成的回归也使得局面

愈加复杂。

此前，佳兆业原本计划于3月23日披露的业绩5日艮至今未出。

佳兆业中期业绩汇报显示，其计息债务总额约为300亿元，但在该企业今年2月的一

则公告中，该数据变为了650亿元，增长额度高达350亿元。排除去年下六个月该企业正

常的新增贷款，超过200亿元的债务为重新审计暴露出来的。

有财务分析人士表达，佳兆业此前在预收账款等科目上隐藏了大量债务的同步，还凭

借评估增值等会计手法虚增利润，导致去年利润大幅下降，甚至出现亏损。

(2)佳兆业境外重组计划

伴随佳兆业债权人同意了其境外债务重组计划，束缚企业一年多的债务问题也即将迎

来全面的处理。

5月22日晚，佳兆业公布公告称，有关其境外债务重组的协议安排有关会议已于5

月20日举行，同意开曼群岛协议安排及香港协议安排的决策案已获协议安排有关债权人

的所需多数同意而获正式通过。

根据佳兆业此前披露的财务数据显示，截至末，佳兆业所欠计息债务总额达650.09

亿元。其中境内债务总计479.71亿元，包拈124.18亿元的境内银行债务、355.53亿元

的非银行财务机构的债务，境外债务总计170.38亿元。

为了处理上述债务，佳兆业方面在一年多的时间里，抛出了多份债务重组方案，进程

也可谓一波三折。

去年3月2日，彼时在融创方面的主导下，佳兆业率先公布了其境内债务重组计划，

共波及资金479.71亿元，该计划显示，在不削减债权人本金的状况下，有关债务将削息

展期，但利息不低于银行贷款基准利率的70%，债务剩余期限则将延长到3年一6年。随

即的3月8日，佳兆业又披露了其境外债务重组提议，波及资金约170亿元。佳兆业提议，

在本金不变的状况下，将其中5笔票据的期限延展五年，原有的票据利息则将减少约50%。

相比于境内债务重组计划，境外的债务重组方案，利息被削减的更多且展期时间整体

来看也更长。因此，对于这份重组计划，海外债权人普遍表达了不满。很快，首轮债务重

组方案便遭到海外债权人否决。

而由于佳兆业与融创方面就企业收购事宜产生了分歧，双方很快后选择了分手。佳兆

业创始人郭英成重回企业，并开始主导新一轮的债务重组方案。而在新方案的提出上，郭

英成明显吸取了融创所提方案失败的教训I,虽然总体思绪仍是和第一轮重组方案同样的"保

本、削息、展期"，但条件已宽松了许多并予以了债权人更多的优惠。

随即的I月10日，佳兆业又对重组方案进行了部分修订，并抛出了一份重组支持协

议，但愿以同意费的方式，获得超过75%的境外债权人同意