淮北某综合体营销诊断-报告思路

淮北某工程评判与营销思路报告甲方目标问题解析住宅地块：加快住宅产品销售速度的问题商业地块：解决商业定位与营销思路的问题商业地块产品：分为“商业街铺与内铺产品〞和“公寓产品〞两种；目标分解：

1、解决商业定位与营销思路的问题2、解决公寓竞争与营销思路的问题住宅地块产品：“普通标准层毛坯产品〞面临滞销问题，寻找推动方法；目标分解：

1、解决住宅产品竞争与价值体系的问题报告核心住宅产品：凭什么吸引客户？

建立住宅产品价值体系商业产品：商业定位与销售模式公寓产品：打造宜居宜投的性价比体系商业产品属性解读商业产品面积：-1F~4F：24183.25㎡地上1F~4F：15287.29㎡地下-1F：8895.96㎡地下-2F：地下车库其中：交通：商业广场：宽41米，长163米车行道路：宽14米，双向车道步行道路：宽7米，含绿化带停车位：地面停车位40个

地下停车位502个商家：苏果超市大地影院迪士尼达芙妮保罗小体量、生活型、车位紧张、道路拥挤紧凑型生活商业商业价值评判城市商圈商业角色客户需求商业定位解读商业产品淮北城市商业分区老城区市级商业中心：3横4纵新城区市级商业中心：4横4纵城市商圈：城市商业构成淮北商业开展规划〔2005-2021年〕横1－惠苑路：时尚消费、餐饮、文化娱乐商业步行街横2－黎苑路：运动健身一条街横3－人民路：行政文化、综合效劳一条街横4－南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1－相阳路：餐饮美食一条街纵2－相山中(南)路：专业卖场一条街纵3－长山路：欧美风情一条街纵4－翠峰路：文化娱乐书店一条街老城区市级商业中心新城区市级商业中心横4城市商圈：城市商圈特征逐步形成以金鹰百货为代表的高端零售商圈。商业业态：精品百货为核心业态，向品质化升级方式开展。逐步形成以国购购物中心、中央花城、金色云天为代表的中高档零售商圈。商业业态：品牌百货、小商品零售为核心业态，向群众化终端消费开展。打造以中泰国际为代表的青年时尚消费综合体。商业业态：酒吧、超市、KTV、影院、时尚服饰、特色餐饮为核心业态，向商务时尚消费开展。打造以大润发为代表的生活消费综合商圈。商业业态：超市、特色餐饮为核心业态，向综合性生活商圈开展。渠沟商圈渠沟商圈以汽车南站为载体，形成汽配、宾馆、特色餐饮为主的街区商业。随着新建住宅区的成熟，未来形成以餐饮、超市、娱乐为主的社区商圈。代表商业项目中泰国际广场相王国际购物中心地址淮北市人民路197号（相阳路口）古城路/相山路基本情况占地160亩，建筑面积近45万㎡，推售商业3万㎡，分割为小面积商铺总建筑面积7万余㎡，3层商业，分割为2112个小面积铺面，主力面积在10平米左右整体定位酒店、办公、广场、购物、会展、公寓为一体的综合物业淮北首席体验式购物中心，是购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、广场为一体的多元化商业物业类型五星级酒店、甲级写字楼、大型商业、住宅、会展中心3层购物中心价格（在售期间）1F：27000-34000元/㎡；2F：2万元/㎡1F：均价2万/㎡营销方案（在售期间）开发商特有的60%的商业物业作为保障，承诺包租10年，年回报率8%，3年100%回购，10年120%回购，2010年5月1日开始返租，提前返半年租金包租5年，第一年7%，此后逐年递增1%，项目利用地势高差，形成商业分别拥有3个入口，1F二马路进，2F相山路进，3F一马路进城市商圈：城市商圈特征在售工程案例分析项目金色云天⊙超级动车淮北国购广场华松天骄国际广场地址淮北市长山路与惠苑路交叉口淮北市长山路桥东侧淮北市淮海路与建安路交叉口处基本情况占地126亩，总建筑面积60万㎡，商业22万㎡，分割为小面积10-20㎡商铺总建筑面积115万㎡，由国购集团斥巨资50亿倾力打造。商业建面66160㎡，位于淮北市最繁华的城市商业中心——淮海路，三面临街，地理位置极其优越。整体定位淮北首席集吃、喝、玩、乐、购、游等于一体商业综合体淮北首座集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体最大体量的一站体验式购物休闲中心首席沿街独立产权铂金铺物业类型10多万方大型综合性商场及地下商场，5万方APM国际街区，5.2万方时尚SOHO、商务酒店与酒店式公寓，大体量商业配套设施。规划商业街区、购物中心、百货、超市、院线、电玩、KTV、家居mall等多维业态，并规划设计8大商业休闲广场及超大型地下停车场等配套餐饮、KTV、酒店、商场、超市、健身、会所等业态价格未定，目前在认筹在售80—300平米沿街独立产权商铺，均价13000—15000元/㎡商铺：35000-36000元/㎡，街铺50000-55000元/㎡营销方案商业划分为地上和地下两部分，目前为地下部分，规划为义乌小商品专业市场，认筹交1万抵2.5万，前期认筹交1000的客户，可以进行VIP卡升级活动。内部街铺出售，不干预营业项目，综合体商业不对外出售，全部自持招商运营。购铺即送三年24%租金收益。商铺收益有5年8年10年15年每年总房款的8%，四个年限可以随意选择。15年每年8%租金收益+满5年110%增值回购&满10年120%增值回购。城市商圈：城市商圈特征产品分析物业类型：类型较丰富，既有集中式商业，也有沿街商业；房型面积：面积分割较小，集中商业的主力面积在10-20平米，沿街商业面积在30-40平米〔目前在售工程国购为二层商业，面积80-120㎡〕；业态：购物、餐饮、休闲、娱乐为主；销售分析城市商圈：城市商圈特征商业角色：区域现有商业构成中泰商圈真棒超市乡镇车站汽车南站相王府邸恒大雅苑金汇花园阿瓦山寨水韵大酒店金玉满堂大酒店汤王酒店凯旋新天地商务酒店巴黎印象矿业学校濉溪路小学和平医院淮北五中恒大雅苑万家花城渠沟村周庄村电厂濉溪县刘庄社区青竹苑灶王府濉溪路段：以汽配为主，小卖点构成的的商业街铺，人民路段：以汽车美容、烟酒店构成的生活街铺。街铺真棒超市：区域仅有的生活超市，效劳周边3公里范围的居民和周边乡村。平均购置金额：50元/单超市以灶王府为代表的中档酒店，平均单桌消费600元以金玉满堂为代表的高档酒店，平均单桌消费1000元以上，现已停业。餐饮无进市区消费，平均100元/人。娱乐商业角色：区域未来商业构成满足生活需求为主，兼备中高档餐饮、休闲娱乐为辅的互补型区域商圈恒大雅苑金汇花园中泰国际相王府邸集中商业街铺商业集中商业街铺商业商务宾馆餐饮超市餐饮茶座美发健身餐饮会务娱乐服饰商务宾馆娱乐餐饮KTV酒吧影院精品百货以中泰国际为标准，向其商业进行补充。客户需求：消费需求和消费去向服饰类：到一马路买品牌衣服

到批发市场买家居服访谈范围：工程周边居委会社区居民及住宅区居民、濉溪局部居民及电厂职工访谈对象：30岁-50岁中青年客群，随机拦访访谈时间：全天候访谈地点：人民路站牌、真棒超市、电厂门口、巴黎印象门口、沿街商户餐饮类：吃饭都到特色饭店，一般不去

大饭店，附近没有好吃的休闲类：去一马路、步行街，唱歌家电类：苏宁电器，五星电器家装类：盛世商贸城生活类：真棒超市消费去向服饰类：不在附近买服装餐饮类：有特色的地方菜，淮北口味重，

能吃辣，比方川菜、湘菜。不喜欢南方菜。做饭店肯定行。休闲类：附近没有玩的地方，要是有KTV就在附近玩玩。娱乐类：附近没有小孩玩的地方。消费需求商业定位：本工程商业定位与业态城市商业属性客户消费需求金地广场·西城区娱乐生活广场商业定位工程商业属性商业定位：本工程商业定位与业态满足周边生活需要的特色效劳商业业态定位面积：地下-1F：8895.96㎡地下-2F：8895.96㎡地下停车场苏果超市地上1F：3847㎡地上2F：3813.53㎡地上3F：3813.53㎡地上4F：3813.53㎡苏果超市达芙妮、保罗等品牌服饰特色中餐自助餐饮+快餐高档KTV慢摇酒吧影视院线电玩动漫主力商业补充商业广场区域地面停车场：不少于100个车位快餐：肯德基类，满足车站流动消费商业定位：1F功能分区设计〔现行规划车流动线相互干扰〕手扶梯电梯地下停车场出入口业主私家车入车库超市货车外铺内铺直达电梯收货区图例车行人行位置调整至内街，目的是增加外街商铺可售面积内铺进深不超过7米，面积＜30㎡所有沿街面均化为外铺，平均进深不超过10米，增加商业可售价值手扶梯商业定位：-1F功能分区设计〔现行规划〕配货仓库货梯收银区苏果超市超市配货车位商业定位：广场区车位建议〔调整建议〕手扶梯电梯收货区地下停车场出入口车行人行电梯广场形象区车行车行车行车行人行人行人行人行商业定位：2F业态规划手扶梯电梯高档中餐区中式快餐铁板烧冰饮小吃干货特色中餐烟酒商业定位：3F业态规划手扶梯电梯KTV卡座区电玩桌球区包厢酒吧交友区总台出入口商业定位：4F业态规划手扶梯电梯观影等候区电玩电玩区纪念品总台影片宣传区儿童游乐消费区大地影院商业价值：各层商业价值构成与持售比例项目中泰国际广场相王国际购物中心价格（在售期间）1F：27000-34000元/㎡；2F：2万元/㎡1F：均价2万/㎡营销方案（在售期间）开发商特有的60%的商业物业作为保障，承诺包租10年，年回报率8%，3年100%回购，10年120%回购，2010年5月1日开始返租，提前返半年租金包租5年，第一年7%，此后逐年递增1%，项目利用地势高差，形成商业分别拥有3个入口，1F二马路进，2F相山路进，3F一马路进项目金色云天⊙超级动车淮北国购广场华松天骄国际广场价格未定，目前在认筹在售80—300平米沿街独立产权商铺，均价13000—15000元/㎡商铺：35000-36000元/㎡，街铺50000-55000元/㎡营销方案商业划分为地上和地下两部分，目前为地下部分，规划为义乌小商品专业市场，认筹交1万抵2.5万，前期认筹交1000的客户，可以进行VIP卡升级活动。内部街铺出售，不干预营业项目，综合体商业不对外出售，全部自持招商运营。购铺即送三年24%租金收益。商铺收益有5年8年10年15年每年总房款的8%，四个年限可以随意选择。15年每年8%租金收益+满5年110%增值回购&满10年120%增值回购。商业价值：各层商业价值构成与持售比例沿街外铺：均价250001F内铺：均价150003F内铺：均价80004F内铺：均价6000各层商业价值2F内铺：均价10000沿街外铺：全售1F内铺：全售3F内铺：售30%，持70%4F内铺：售0%，持100%各层商业持售比例2F内铺：全售1F3F4F2F沿街外铺：均价250001F内铺：均价150003F内铺：均价80004F内铺：均价6000各层商业销售均价2F内铺：均价10000商业价值：各层商业销售均价与返租均价测算不返租，包租年收益5%5年返租，年收益8%5年返租，年收益8%5年返租，年收益8%返租销售5年返租，年收益8%包租均价31250返租均价21000返租均价11200返租均价8400返租均价返租均价140003F、4F返租均价较低，建议暂不销售。待1F、2F销售80%以上后，根据市场行情再行评估价值商业价值：自持商业招商外铺：1个肯德基类1F内铺：50%苏果，30%数码，10%首饰，10%化装品3F内铺：美高美4F内铺：大地影院电玩、迪士尼、儿童乐园-1F层：苏果超市1F3F4F2F-1F商业价值：销售商业如何销售与招商典型案例——大唐国际购物广场〔深圳华信行代理〕合肥·大唐国际购物广场〔2021-2021〕销售策略——以商带商的延伸销售策略区域策略：本县招商外市引商出击策略：专人专区联合招商县城内下乡镇延外市一马路商业步行街中泰国际濉溪县杜集区烈山区淮南市合肥市蚌埠市宿州市娱乐商户烟店商户二级代理商数码商户精品首饰酒吧娱乐儿童娱乐西式快餐特色餐饮品牌化装品本县自营外市品牌县城内乡镇区专人专区联合业态领袖招募外市品牌联合招商商业销量项目商业量剩余量销售周期去化率中泰国际30000㎡12000㎡12个月1500㎡/月国购广场12000㎡2000㎡6个月1600㎡/月中央花城集中商业7000㎡1200㎡6个月966㎡/月本项目街铺1500㎡450㎡1个月1050㎡/月本项目商业量可售量销售周期月销售商业体15287㎡15287㎡12个月1274㎡1F3847㎡3847㎡2个月1923.5㎡2F3813.53㎡3813.53㎡2个月1906.7㎡3F3813.53㎡3813.53㎡2个月1906.7㎡4F3813.53㎡3813.53㎡2个月1906.7㎡超出市场最高去化率18.75%甲方重要事项1、明确工程进度2、获取预售等相关资格4、确定销售模式及价格5、负责营销费用支付甲方重要事项3、负责招商及签约公寓产品：打造宜居宜投的性价比体系市场公寓产品调研项目地址淮北市长山路桥东侧开发公司淮北市国购商业运营管理有限公司占地面积276732.75㎡总建面积450000㎡均价毛坯：5000元/㎡，精装：5900元/㎡物业类型豪装公寓借鉴点42㎡豪装公寓，5.4米挑高公寓，首付3万每日20-30组客户到访淮北国购广场-私寓——买套公寓，玩玩而已——产权40年市场公寓产品调研项目地址相阳路与董庄路交汇处（同仁中学西）开发公司华松房地产有限责任公司占地面积6650㎡总建面积27913.47㎡均价毛坯：4700元/㎡，精装：5500元/㎡，物业类型9A精装公寓满屋名牌借鉴点核心卖点：9A精装，交通便利、升值潜力每日4-5组客户到访客户特征：蚂蚁公寓的目标客群只要偏向年轻化，对于精装、名牌更易接受，而区位优势也较为明显，生活、交通便利，升值空间大。华松——蚂蚁公寓——公寓里的贵族生活——产区40年建筑面积：60-66㎡建筑面积：40㎡市场公寓产品调研蚂蚁公寓

【相阳路•沃尔玛南•新局中北】

【8.1米挑高，五星级酒店大堂】

【9A精装，满屋名牌，千元/㎡标准】

【21座休闲庭院，邻里交流空间】

【南北通透小户，舒适生活尺度】

【中央空调，分户计费，地源热泵】

【高速光纤入户，无线网络覆盖】

【华松荣耀钜献，品牌物管呵护】淮北国购广场-私寓精装提升附加值精装价＞毛坯价：超千元总价低，客群广树品质，立形象先收钱，后装修公寓产品价值体系本工程公寓推售量估算项目推售量剩余量销售周期去化率贰拾肆克拉28174㎡8452㎡29个月680㎡/月蚂蚁公寓25217㎡1000㎡30个月807㎡/月本项目公寓34712.49㎡预计销售周期18个月月均销量1928㎡/月折合套数30套/月单层21套：1509.23㎡共23层，共483户总面积：34712.49㎡住宅产品评判产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？城市属性：快速扩张期，大量乡镇居民向城市聚集。

城区面积急剧向南向东扩张。区域属性：淮北城区与濉溪县交接区，非淮北主流开展方向，区域关注度低。虽位于四马路，为城市核心开展轴的延长线上，但与核心区之间被铁路桥截断。与工程关联：客群以进城为主非城市开展方向与核心区断档非购房首选区住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？工程属性：螺蛳壳里做道场，小空间里作文章小规模紧凑型住宅规划，羊肠小道，且有道路已出红线，虽有中心景观设计，但相对较小。商业对住宅提供较大支撑，但道路交通却是障碍。交通拥堵点与工程关联：紧凑工程羊肠小道交通障碍商业支撑户型建筑面积户数比例A1114.79698.2%A289.65708.3%A3113.41708.3%B1109.2141.7%B2117.9141.7%C1124.53566.7%C2129.41283.3%C3112.31566.7%D1104.65667.9%D297.34667.9%D3100.83667.9%D4105.2213215.7%D590.6513215.7%合计839100%住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？热销产品：面积105㎡以下，总价不超过50万元。与工程关联：面积105㎡以下总套数494套，占比58.8%。实际销售约200余套，占比23.8%。热销户型均为紧凑型三房。户型面积户数比例90以下20224.0%90-11030636.6%110-12027532.7%120以上566.7%户型建筑面积户数比例A1114.79698.2%A289.65708.3%A3113.41708.3%B1109.2141.7%B2117.9141.7%C1124.53566.7%C2129.41283.3%C3112.31566.7%D1104.65667.9%D297.34667.9%D3100.83667.9%D4105.2213215.7%D590.6513215.7%合计839100%住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？滞销产品：面积110㎡以上，总价超过50万元。与工程关联：面积110㎡以下总套数345套，占比41.1%。实际销售约？余套，占比？%。滞销户型均为大三房、异性房。户型面积户数比例90以下20224.0%90-11030636.6%110-12027532.7%120以上566.7%住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？附加配套：

除商业和自建双语幼儿园，其他无特殊配套附加与工程关联：紧凑工程羊肠小道交通障碍商业支撑

区域配套附加学校：濉溪路小学五中商场：真棒特卖场果品市场邮局：银行：徽商银行中国工商银行营业厅幼儿园：医院：淮北市中医院濉溪县红十字会和平医院其它：

产品配套附加物业：知名物业，待定商场：社区风情商业街、社区大型商业中心智能化：社区智能化配套齐全赠送面积：幼儿园：小区自建双语幼儿园会所：无建材：无特殊说明样板房：无住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？与工程关联：贴近客户需求打击竞争对手一线强效执行渠道快速反响滞销产品：面积110㎡以上，总价超过50万元。大三房和异性房。无特殊附加配套表象市场产品竞争关系？客户需求与购置力？异性房市场接受度？营销渠道与执行力？关键因素住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？与工程关联：冷门板块城乡结合部脏乱差印象商业档次低城市各板块特征四个板块中，城西板块属冷门板块，虽有较好的交通条件，但因前身为城乡结合部，根底条件差，脏乱差的印象短时间难以抹去。市场热点为城南板块和东湖板块，东部南部区域存在开展契机。中心板块东湖板块城南板块城西板块城西板块—区域开展较为落后，商业气氛、居住配套处于初步阶段，交通条件较好，房地产工程较少。中心板块—市中心区域，居住、商业气氛浓厚，配套设施齐全，开展较为成熟。东湖板块—城市规划的山水城，目前开发处于起步阶段，商业气氛较差，但规划为未来城市的重要区域。城南板块—城市规划的居住板块，区域内新建工程较多，开展较好，未来城市开展的重要板块。下半年，供给集中在东湖板块和城南板块淮北市在售楼盘下半年供应板块名称现有供应量下半年供应总量东湖板块57万平方米32.5万平方米以上中心板块99万平方米13.5万平方米以上城南板块41万平方米30万平方米以上城西板块56万平方米14万平方米以上合计253万平方米90万平方米以上中心板块目前在售项目大部分接近尾盘，新盘较少，后续供应量不足；东湖板块和城西板块在售项目体量较大，都处于初期开发阶段，后续供应量较大；城南板块在售项目数量较多，后续供应量潜力较大。城南板块（82万方）东湖板块（165万方）中心板块（29万方）城西板块（140万方）住宅局部：凭什么吸引客户？住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作区域项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率未来供应量均价城西板块凤凰城400,0001,000,000多层/高层1,000,000156,440136,10387%843,5594200水景天成350,000别墅/多层/高层350,000273,487191,44070%765134800万家花城233,100396,700多层/高层/小高层396,70073,76268,33292.3%328,3683850亿嘉左岸119，880210,000多层/小高层210,00078,76074,82295%135,1784500在售楼盘供给量约56万平米，以小高层高层为主，计下半年供给量约14万平米城西板块住宅局部：凭什么吸引客户？区域项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率未来供应量均价中心板块柳岸花明38,87363,765多层、高层63,76563,76561,29096%2475多层6600高层5400都市花园1340071,000高层71,00000071,000—中央花城33,81298,798高层98,79898,79891,52092.6%72786000富友名族大厦198320,401高层20,40100020,401—华松天骄国际公馆18,50075，000小高层、高层75，00075，00042,20056.26%32,8007200学府雅苑13,56844,162小高层、高层44,16244,16233,30877.5%10,8545500怡和佳园35,000110,000多层、小高层、高层110,00023,86221,43589.2%86,1385500相王府邸33,300100,000小高层、高层100,00000010—中心板块在售楼盘供应量约为99.12万㎡，未来供应量约29.13万㎡，预计下半年供应量13.5万㎡住宅局部：凭什么吸引客户？城南板块在售楼盘供给量约41.64万㎡，未来供给量约82.3万㎡，其中预计下半年供给量约30万方区域项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率未来供应量均价城南板块锦绣和庄120,000283,000小高层、高层283,300106,89186,88681.3%196,4145300顺龙花园20,00042,653多层、高层42,65342,6535,70613.4%36,9474500深蓝华庭42,50085,000多层、小高层、高层85,0007415260,86082%24,1404900贰拾肆克拉6,50036,000高层36,00028,17419,72270%8,452皇御豪庭28,00092,000高层92,00000092,000—天赐良园92,300120,000多层、高层107,086107,08610578699%1,3005500华松蚂蚁公寓665027,913高层2791325,2171084343%143745800住宅局部：凭什么吸引客户？东湖板块项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量供应量去化量去化率下半年供应量均价东湖茗居13,17760,160多层/小高层/高层60,16016,70011,16066%约3万㎡4500滨湖新城440,000800,000多层/小高层/高层800,00065,44857,37187%约4万㎡4700东湖公馆86,667100,000多层/小高层100,000---约5万㎡-湖畔御景156,560196,953多层/小高层/高层196,953104,46792,98989%约3.5万㎡5600翡翠岛200,000270,000多层/小高层270,000201,894133,08766%约4万㎡6000星月湖畔330,000100,000别墅100,00016,89013,11877%约3万㎡15000金水河畔350,000350,000多层/小高层350,000106,88788,76283%约5万㎡4700在售楼盘供给量为57万方，区域下半年供给量约32.5万方住宅局部：凭什么吸引客户？板块对比分析中心板块东湖板块城南板块城西板块特点：矿区刚需为主力客群，承接城市转型的重要区域。项目少规模30万以上品质高单价低规模10-20万品质较高项目少规模10万以下单价高特点：市区改善型为主力客群，城市商业中心。高端客户逐渐向中心区以外区域发展住宅局部：凭什么吸引客户？工程多规模20-30万单价低全市83个在售68个住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？与工程关联：经典三房热销总价50万以内注重品质宣传卖形象和配套异性房接受度低项目金汇花园恒大雅苑中泰国际现代花园牡丹园产品类型小高层高层133㎡三房119㎡四房79-87两房高层79-89两房109㎡三房119㎡三房157㎡四房高层117㎡三房123㎡三房125㎡三房140㎡四房高层43.8-62.6一房90.8-94㎡两房107㎡三房热销产品79-87两房119㎡四房79-89两房109三房119三房117㎡三房125㎡三房43.8㎡一房90.8㎡两房滞销产品133㎡三房89㎡两房157㎡四房124㎡三房62.6㎡异性一房107㎡异性三房成交均价毛坯4500元/㎡毛坯4300元/㎡毛坯5200元/㎡毛坯4800元/㎡成交总价40-45万45-60万55-60万45-50万核心卖点价低品优精装、赠送形象、商业成熟地段、建材住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？与工程关联：濉溪进城周边商户周边企业单位抢矿区婚房客户比例来源区域动机年龄矿区约55-65%北矿和东矿首次置业、改善需求、子女结婚23-50描述共性：刚性需求。差异：青年首置做婚房、中年为子女上学购房及少量改善性需求。比例来源区域动机年龄市区约30-40%市区和濉溪县首次置业、改善需求23-40描述共性：为子女婚房首次置业，改善型首次置业。差异：公务员、事业单位员工注重形象和配套

私营业主注重户型和价格比例来源区域动机年龄外地约5%周边县城及乡镇首次置业、投资30-50描述工作在淮北的外地人，购房做自住兼投资。共性：低价、小面积、看中升值空间差异：地缘关系密切，就近置业。结论住宅优势位于城市主干道交汇处户型方正，实用周边企业单位集中商业支撑现周边住宅环境较差内部交通条件较差非学区房周边供给量大，竞争大住宅劣势住宅卖点以商支撑，卖品质、卖配套深挖周边企业和濉溪客群、入矿打婚房住宅局部：凭什么吸引客户？住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？与工程关联：依据目标客户需求特征和价格敏感分析：本工程应制定有吸引力的价格体系，特别是同类产品的价格优势。小面积高价，大面积低价的价格杠杆策略。板块城西板块中心板块城南板块东湖板块面均价4200550050004700成交均价4000520048004400淮北市2021年-2021年7月住宅成交均价成交均价4300-4400元上下浮动本区域项目金汇花园恒大雅苑中泰国际现代花园牡丹园成交均价毛坯4500元/㎡毛坯4600元/㎡毛坯5200元/㎡毛坯4800元/㎡本工程现行标准层成交均价：4655元/㎡，比恒大高住宅产品诊断产品属性竞争环境客户需求历史动作住宅局部：凭什么吸引客户？淮北市2021年-2021年7月住宅成交套数全市月均成交套数115.7套2021年1-7月621套，月均88套2021年全年1578套，月均131.5套全市2021年1月-2021年7月2199套，均115.7套2013年1-7月份排行TOP10排名项目名称套数月均套数1云天之都-东苑168242中泰广场126183华松蚂蚁公寓99144锦绣和庄7510.75矿业设备博览城628.86凤凰城415.97湖畔御景395.68翡翠岛395.69顺龙花园385.510淮北凤凰山农贸城375.36月排行TOP105月排行TOP104月排行TOP103月排行TOP102月排行TOP101月排行TOP10排名项目名称套数项目名称套数项目名称套数项目名称套数项目名称套数项目名称套数1凤凰山农贸城34云天之都-东苑5