2025年职业资格房地产经纪人协理参考题库含答案解析

2025年职业资格房地产经纪人协理参考题库含答案解析一、单选题（共35题）1.根据《城市房地产管理法》，下列房地产中不得设定抵押的是：A.依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的建设用地使用权B.集体所有土地上的乡镇企业厂房C.已出租的商品住房D.权属有争议的商业用房【选项】A.ABB.BCC.CDD.AD【参考答案】D【解析】1.依据《城市房地产管理法》第48条，集体土地所有权不得抵押（B选项中集体土地上的厂房需注意土地权属；题干中"集体所有土地上"的土地所有权本身不可抵押）。2.权属有争议的房产因权利归属不明，禁止抵押（D选项符合）。3.A选项为合法抵押物（房地一体原则）；C选项出租房产不影响抵押效力，但需告知抵押权人租赁情况。2.办理房地产异议登记的法定有效期是：A.5日B.15日C.30日D.60日【选项】A.AB.BC.CD.D【参考答案】B【解析】1.《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记申请人应当在登记之日起15日内提起民事诉讼，否则登记失效。2.常见混淆点：抵押登记期限通常为债权存续期间，预告登记有效期1年（需与异议登记区分）。3.房地产经纪机构代理销售新房时，佣金计算基数为：A.房屋网签价格B.开发商实际成交价C.政府指导价D.购房合同标价【选项】A.ABB.BCC.CDD.AD【参考答案】D【解析】1.依据《房地产经纪管理办法》第18条，佣金按实际成交价计算（B选项）。2.实际操作中，成交价以网签价格为准（A选项正确）。3.C选项政府指导价仅用于限价房等特殊情形；D选项合同标价可能存在阴阳合同风险，非法定依据。4.下列哪项不属于房地产中介服务合同必备条款？A.服务项目名称B.中介服务费用支付方式C.房屋具体使用年限D.违约责任【选项】A.AB.BC.CD.D【参考答案】C【解析】1.依据《民法典》第962条，中介合同必备条款包括：服务内容（A对）、报酬（B对）、违约责任（D对）。2.房屋使用年限属于买卖合同条款（C选项错误），非中介服务合同必备内容。5.房地产居间合同与委托合同的核心区别在于：A.合同是否有偿B.是否以委托人名义行事C.是否报告缔约机会D.是否承担事务后果【选项】A.ABB.BCC.CDD.AD【参考答案】C【解析】1.居间合同核心是报告缔约机会或提供媒介服务（C选项正确）；委托合同核心是受托人处理委托人事务。2.关键区分点：居间人不参与合同订立（D选项后果由委托人承担），委托人合同则以委托人名义行事（B选项属委托特征）。6.住宅专项维修资金的使用应经：A.1/2以上业主同意B.2/3以上业主同意C.全体业主同意D.物业服务企业决定【选项】A.AB.BC.CD.D【参考答案】B【解析】1.依据《物业管理条例》第55条，维修资金使用需专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决，并经参与表决的双过半数同意。2.易错点：旧法规定需双2/3同意，新规改为参与表决的双半数，但题干问"应经"的前提条件仍为2/3业主参与。7.个人转让自用达5年以上家庭唯一住房，个人所得税：A.全额免征B.差额20%征收C.核定1%征收D.按评估价5%征收【选项】A.AB.BC.CD.D【参考答案】A【解析】1.依据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，满五唯一住房转让免征个人所得税（A正确）。2.B选项适用于非满五唯一住房；C选项为不能提供完整凭证时的核定征收方式；D选项无政策依据。8.房地产代理中的「转委托」须具备的条件是：A.口头告知委托人B.取得公证委托书C.经被代理人同意D.签署补充协议【选项】A.ACB.BCC.CDD.BD【参考答案】C【解析】1.《民法典》第169条规定：代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或追认（C选项）。2.紧急情况下为维护被代理人利益需要转委托的除外，但本题未涉及特殊情况。3.B选项公证委托书非必经程序；D选项补充协议虽常见但非法定必要条件。9.房屋租赁登记备案的法定办理主体是：A.房地产经纪机构B.出租人C.承租人D.租赁双方【选项】A.ABB.BCC.CDD.BD【参考答案】D【解析】1.《商品房屋租赁管理办法》第14条：房屋租赁合同订立后30日内，租赁双方（D选项）共同办理备案登记。2.实际操作中可由经纪机构代办，但法律责任主体仍为出租人与承租人（B+D）。10.购买满2年的非普通住宅交易中，增值税计算方式为：A.全额5%征收B.差额5%征收C.免征D.差额5.6%征收【选项】A.AB.BC.CD.D【参考答案】B【解析】1.根据财税〔2016〕36号文，非普通住宅满2年按差额征收增值税（计算公式：（出售价-购置原价）×5%）。2.易混淆点：普通住宅满2年免征增值税（C选项）；未满2年均按全额5%征收（A选项）；D选项5.6%为增值税+附加综合税率表述错误。11.根据《城市房地产管理法》，房地产经纪机构在从事经纪活动时，以下哪项行为是合法的？【选项】A.为不具备购房资格的客户提供虚假材料以促成交易B.未经委托人书面同意，将同一房源信息同时发布至多个平台C.接受委托后，按照合同约定收取合理佣金并提供服务D.隐瞒房屋抵押情况以加速交易进程【参考答案】C【解析】A选项违反《房地产经纪管理办法》，经纪机构不得协助客户伪造材料，属违法行为。B选项未经委托人同意多平台发布房源，侵犯委托人权益，违反信息披露规定。C选项符合《城市房地产管理法》第38条关于经纪机构收取佣金的规定，属合法行为。D选项隐瞒抵押信息违反《民法典》诚实信用原则及《城市房地产管理法》第45条的信息披露义务。12.某普通住宅成交价200万元，原购房发票金额150万元，持有满2年未满5年。卖方需缴纳的增值税计算公式正确的是？【选项】A.(200万-150万)×5.6%B.200万×5.6%C.(200万-150万)×5.3%D.免征增值税【参考答案】A【解析】根据财税〔2016〕36号文，普通住宅持有满2年免征增值税的前提是唯一住房。本题未明确唯一性，且持有未满5年，应按照差额征收增值税。增值税率5%，附加税合计0.6%，总税率5.6%，计税基数为差额50万，故A正确。B错误在全额征税；C税率错误；D遗漏“唯一住房”条件。13.关于“定金”与“订金”的法律效力，下列说法正确的是？【选项】A.定金具有担保性质，违约方需双倍返还B.订金视同预付款，违约时仅需原额退还C.定金合同从实际交付定金时生效D.以上全部正确【参考答案】D【解析】A项符合《民法典》第586条定金罚则规定；B项订金属预付款，无担保效力（见《商品房销售管理办法》第22条）；C项根据《民法典》第586条，定金合同为实践合同，交付时生效。故D正确。14.房地产经纪服务合同中必须明确记载的内容是？【选项】A.经纪人身份证号B.交易房屋的学区信息C.服务项目、内容和收费标准D.买方贷款银行名称【参考答案】C【解析】根据《房地产经纪管理办法》第16条，经纪服务合同必备条款包括服务内容、收费标准等，故C正确。A应为机构备案编号；B/D属交易细节，非合同强制内容。15.某房源标价300万元，买方出价280万元，经纪人未告知卖方便承诺可成交。该行为违反的执业原则是？【选项】A.公平竞争原则B.诚实守信原则C.专业胜任原则D.保密原则【参考答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》第25条规定：经纪人应如实报告交易信息。隐瞒买方出价导致卖方权益受损，违反诚实守信原则，故B正确。16.下列房屋权属登记类型中，需公告30日的是？【选项】A.所有权初始登记B.抵押权注销登记C.预告登记D.异议登记【参考答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第17条，首次登记（初始登记）需公告30日。B/C/D无公告要求。17.客户未与经纪机构签订独家委托协议，经纪人正确的做法是？【选项】A.拒绝提供任何房源信息B.优先推荐高价房源以提高佣金C.根据客户需求提供多套房源D.要求客户支付看房费【参考答案】C【解析】非独家委托时，经纪人仍应履行勤勉义务提供匹配房源（《房地产经纪执业规则》第12条）。A违反服务义务；B违反诚信原则；D乱收费违反《价格法》。18.租赁合同中最长法定租赁期限是？【选项】A.10年B.15年C.20年D.30年【参考答案】C【解析】《民法典》第705条规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效，故C正确。19.因经纪人过失导致房屋交易信息错误，责任承担主体是？【选项】A.经纪人个人B.经纪机构C.买卖双方均摊D.房产交易中心【参考答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》第24条规定经纪活动法律责任由机构承担，故B正确。A错在混淆机构与个人责任；C/D无法律依据。20.以下广告用语违反《房地产广告发布规定》的是？【选项】A.“地铁500米”B.“稀缺学区房”C.“距市中心驾车10分钟”D.“年收益率8%”【参考答案】D【解析】根据《房地产广告发布规定》第16条，不得宣传投资收益承诺，D违规。A/B/C需有证据证明但未禁止。21.1.根据《城市房地产管理法》，下列房地产转让行为中，应当办理转移登记的是（）。A.甲将其名下的商品房赠与其子乙B.丙公司将其办公楼抵押给银行获取贷款C.丁通过法院判决取得其父遗产中的商铺D.戊将自建农房出租给邻居己【选项】A.甲将其名下的商品房赠与其子乙B.丙公司将其办公楼抵押给银行获取贷款C.丁通过法院判决取得其父遗产中的商铺D.戊将自建农房出租给邻居己【参考答案】C【解析】根据《城市房地产管理法》规定，因买卖、赠与、继承、法院判决等发生房屋权属转移的，应当办理转移登记。A项“赠与”虽需登记，但题目问的是“应当办理转移登记”，C项“法院判决取得”属于强制转移，需办理转移登记。B项抵押属于他项权利登记，D项租赁不涉及权属转移。22.2.关于商品房预售资金监管账户，下列说法错误的是（）。A.预售资金需全部存入监管账户B.开发企业可按工程进度分期申请拨付资金C.资金优先用于本项目工程建设D.监管账户由商业银行自主管理【选项】A.预售资金需全部存入监管账户B.开发企业可按工程进度分期申请拨付资金C.资金优先用于本项目工程建设D.监管账户由商业银行自主管理【参考答案】D【解析】商品房预售资金需由房地产管理部门与商业银行共同监管，非商业银行自主管理（D错误）。A、B、C均为《城市商品房预售管理办法》中关于预售资金监管的正确要求。23.3.张三购买一套二手住房，合同约定成交价300万元，评估价为280万元，网签价为290万元。该房屋所在地规定的契税税率为3%，则张三应缴纳的契税为（）。A.8.4万元B.8.7万元C.9万元D.按合同价、评估价、网签价中最低者计税【选项】A.8.4万元B.8.7万元C.9万元D.按合同价、评估价、网签价中最低者计税【参考答案】B【解析】契税计税依据以“合同价与网签价孰高”为原则，且不得低于评估价。本题中评估价280万元低于网签价290万元，故计税价格为290万元×3%=8.7万元（B对）。D项表述错误，计税依据并非取最低值。24.4.下列不动产登记类型中，登记机构应当实地查看的是（）。A.因继承取得的房屋所有权首次登记B.预购商品房预告登记C.土地使用权抵押登记D.权利人姓名变更登记【选项】A.因继承取得的房屋所有权首次登记B.预购商品房预告登记C.土地使用权抵押登记D.权利人姓名变更登记【参考答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，继承、受遗赠的不动产登记（A）需实地查看。B、C、D项登记类型无需实地查看。25.5.李某与开发商签订商品房认购书并支付定金20万元，后因开发商隐瞒该房屋已抵押的事实，李某拒绝签订正式买卖合同。下列说法正确的是（）。A.李某无权要求返还定金，因未签署正式合同B.开发商应双倍返还定金共计40万元C.开发商仅需返还20万元定金D.李某可要求返还20万元定金并主张违约金【选项】A.李某无权要求返还定金，因未签署正式合同B.开发商应双倍返还定金共计40万元C.开发商仅需返还20万元定金D.李某可要求返还20万元定金并主张违约金【参考答案】B【解析】开发商故意隐瞒抵押情况导致合同无法订立，构成违约，应适用定金罚则，双倍返还定金（《民法典》第587条）。D项违约金需合同明确约定，本题无依据。26.6.王某将其名下商铺委托中介机构出租时，下列行为属于合法委托的是（）。A.中介要求王某一次性支付全年中介费B.中介承诺“包租十年，年收益6%”C.中介提供《房屋出租委托代理合同》并要求王某签字D.中介要求王某提供不动产权证原件由其保管【选项】A.中介要求王某一次性支付全年中介费B.中介承诺“包租十年，年收益6%”C.中介提供《房屋出租委托代理合同》并要求王某签字D.中介要求王某提供不动产权证原件由其保管【参考答案】C【解析】C项符合《房地产经纪管理办法》，中介应使用规范合同文本。A项中介费可分期支付；B项承诺收益属违规（《反不正当竞争法》）；D项中介无权保管产权证原件。27.7.办理存量房买卖转移登记时，必备材料不包括（）。A.买卖双方身份证明B.原不动产权证书C.房屋维修资金缴纳证明D.网签备案的买卖合同【选项】A.买卖双方身份证明B.原不动产权证书C.房屋维修资金缴纳证明D.网签备案的买卖合同【参考答案】C【解析】转移登记无需维修资金证明（其属于交房手续材料）。A、B、D均为《不动产登记操作规范》要求的必备材料。28.8.某房地产经纪公司发布房源广告时，未标注“实际面积以产权证为准”字样，该行为违反的规定是（）。A.《反垄断法》关于公平竞争条款B.《广告法》关于房源信息真实性要求C.《消费者权益保护法》知情权条款D.《城市房地产管理法》经纪服务机构义务【选项】A.《反垄断法》关于公平竞争条款B.《广告法》关于房源信息真实性要求C.《消费者权益保护法》知情权条款D.《城市房地产管理法》经纪服务机构义务【参考答案】B【解析】《房地产广告发布规定》明确房源信息需注明面积依据（属于《广告法》范畴），B正确。C、D虽相关，但直接违反的是广告发布规范。29.9.办理不动产抵押登记时，登记簿记载内容不包括（）。A.抵押权人名称B.抵押担保范围C.抵押合同约定的利率D.被担保主债权数额【选项】A.抵押权人名称B.抵押担保范围C.抵押合同约定的利率D.被担保主债权数额【参考答案】C【解析】《不动产登记簿样式及使用说明》要求记载抵押权人、担保范围、债权数额（A、B、D），但利率非登记事项（C不记载）。30.10.关于房屋权属证书附图的作用，下列说法错误的是（）。A.反映房屋四至界限B.标明房屋建筑面积C.明确共有部位权属D.作为学区划片依据【选项】A.反映房屋四至界限B.标明房屋建筑面积C.明确共有部位权属D.作为学区划片依据【参考答案】D【解析】权属证书附图仅用于标示建筑空间位置及面积（A、B正确），共有部位（C正确），学区划分依据政府教育部门文件（D错误）。31.下列选项中，关于不动产登记类型的表述正确的是？【选项】A.预告登记的主要目的是保护将来实现的不动产物权B.异议登记的有效期通常为15日，申请人需在此期限内提起诉讼C.首次登记仅适用于国有建设用地使用权D.更正登记需由登记机构依职权主动发起【参考答案】B【解析】A项错误：预告登记目的是保障将来实现物权（如购房人期房权利），但更核心的是对抗第三人效力；B项正确：根据《不动产登记暂行条例实施细则》，异议登记后15日内不起诉则失效；C项错误：首次登记适用于所有不动产物权初始设定，包括集体土地；D项错误：更正登记可由权利人或利害关系人申请启动。32.根据《民法典》，下列关于共有权行使的表述错误的是？【选项】A.共同共有人对共有财产享有平等的管理权B.按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权C.共同共有关系存续期间不得请求分割共有物D.共有人对管理费用承担没有约定的，按份共有人按照份额负担【参考答案】C【解析】C项错误：共同共有在共患疾病、重大理由等特殊情形下可请求分割；A项正确：如夫妻对共同财产的管理权平等；B项正确：按份共有人的优先购买权是法定权利；D项正确：见《民法典》第302条。33.房地产经纪机构提供的居间服务合同在法律性质上属于？【选项】A.诺成合同、双务合同、有偿合同B.实践合同、单务合同、有偿合同C.要式合同、单务合同、无偿合同D.格式合同、双务合同、无偿合同【参考答案】A【解析】根据《民法典》第961条：•居间合同自双方意思表示一致即成立（诺成性）；•经纪机构有提供服务的义务，委托人有支付报酬义务（双务）；•居间服务为有偿性质。34.个人转让购买满2年的非普通住宅，增值税征收方式是？【选项】A.免征B.全额征收5%C.差额征收5%D.全额征收9%【参考答案】C【解析】税收政策要点：•普通住宅满2年免征增值税；•非普通住宅满2年差额征收（售价-购置原价）×5%；•未满2年按全额征收。35.关于不动产抵押权的实现顺序，正确的是？【选项】A.抵押权均按登记时间先后受偿B.已登记抵押权优先于未登记抵押权C.动产抵押不适用"登记优先"规则D.留置权在任何情况下均优先于抵押权【参考答案】B【解析】B项正确：《民法典》第414条规定登记的抵押权优先于未登记的；A项错误：动产浮动抵押登记在后反而优先；C项错误：动产抵押权登记后可对抗善意第三人；D项错误：仅限于同一动产时留置权优先。二、多选题（共35题）1.根据《房地产经纪管理办法》，下列哪些材料是房源核验时必须提供的要件？【选项】A.不动产权属证书原件或复印件B.委托人身份证明C.房屋租赁合同D.房屋装修施工许可证E.共有产权人同意出售的书面证明【参考答案】ABE【解析】1.根据《房地产经纪管理办法》，房源核验需提供不动产权属证明（A正确），用于确认房屋权属合法性。2.委托人身份证明（B正确）是核验委托主体资格的必备材料。3.共有产权房屋需提供共有权人同意出售的证明（E正确）。4.租赁合同（C错误）属于租赁业务范畴，非出售房源核验要件。5.装修施工许可证（D错误）与权属核验无关，故不选。2.房地产经纪机构提供居间服务时，下列哪些行为违反了职业道德？【选项】A.向买卖双方隐瞒房屋抵押情况B.为促成交易夸大房源学区优势C.同时接受买卖双方委托并收取双方佣金D.向买方推荐合作银行办理贷款E.协助买卖双方签订"阴阳合同"避税【参考答案】ABCE【解析】1.隐瞒抵押情况（A）侵犯知情权，违反《房地产经纪执业规则》。2.虚假宣传学区属性（B）构成欺诈。3.同时代理买卖双方（C）违反"避免利益冲突"原则。4.推荐合作银行（D）属正常增值服务，不违反规定。5.协助签订"阴阳合同"（E）违反税收法规，需承担法律责任。3.存量房买卖中，下列哪些费用应由买方承担？【选项】A.契税B.增值税C.土地出让金D.不动产登记费E.房产测绘费【参考答案】ACD【解析】1.契税法定由买方缴纳（A正确）。2.增值税由卖方缴纳（B错误）。3.划拨土地房屋的土地出让金由买方承担（C正确）。4.不动产登记费多由买方支付（D正确），部分地区可协商。5.房产测绘费通常由卖方预付（E错误）。4.房屋租赁合同必备条款包括哪些内容？【选项】A.房屋用途及承租人数限制B.租金调整机制C.物业费缴纳方D.房屋转租条件E.房屋附属家具清单【参考答案】ACDE【解析】1.《商品房屋租赁管理办法》规定必须明确用途（A）和物业费承担方（C）。2.房屋附属设施清单（E）是防止纠纷的必要条款。3.转租条款（D）涉及出租人权益，必须书面约定。4.租金调整机制（B）非常备条款，可由双方协商确定是否写入。5.下列哪些情形会导致房屋买卖合同无效？【选项】A.签约时卖方精神病发作B.经济适用房未满五年上市交易C.房屋已被司法机关查封D.买方代理人超越代理权限E.合同约定违约金为成交价50%【参考答案】ABCD【解析】1.卖方无民事行为能力（A）导致合同无效。2.违反经济适用房限售政策（B）损害公共利益无效。3.交易查封房屋（C）违反《城市房地产管理法》。4.代理人越权签约（D）未经追认则无效。5.高额违约金（E）可申请调整但不影响合同效力。6.房地产经纪服务合同必须包含哪些内容？【选项】A.经纪服务完成标准B.服务项目及收费标准C.合同解除条件D.经纪机构工商注册号E.经纪人资格证书编号【参考答案】ABDE【解析】1.《房地产经纪管理办法》第16条要求明确服务内容（B）、完成标准（A）。2.经纪机构备案号（D）和经纪人证号（E）是合同必备标识。3.合同解除条件（C）属于选择性条款，非法定必备内容。7.根据《民法典》，下列哪些情形可单方解除居间合同？【选项】A.委托人另行委托其他机构成交B.经纪人患重病住院治疗C.房屋因地震严重损毁D.委托人延迟支付意向金E.经纪人泄露委托人个人信息【参考答案】CE【解析】1.房屋灭失（C）属于不可抗力导致合同目的无法实现，可解除。2.经纪人泄露信息（E）构成根本违约，委托人可解除合同。3.另行委托（A）不必然导致合同解除，需看是否实际成交。4.经纪人患病（B）可通过调配人员继续履行合同。5.延迟支付意向金（D）属一般违约，不构成单方解除权。8.房屋交付时应具备哪些法定条件？【选项】A.通过竣工验收备案B.取得住宅质量保证书C.结清前期物业服务费D.完成不动产权属转移登记E.实测面积报告已出具【参考答案】AB【解析】1.竣工验收备案（A）和住宅质量保证书（B）是法定交付条件。2.物业服务费（C）属民事约定事项，非法定条件。3.产权转移（D）是买卖结果而非交付前提。4.实测报告（E）为办理产权证要件，与交付无关。9.下列哪些行为需办理房地产经纪业务备案？【选项】A.新设经纪分支机构B.变更注册资本C.从业人员离职D.加盟品牌更换E.经营场所迁移【参考答案】ADE【解析】1.《房地产经纪管理办法》规定分支机构设立（A）、经营场所变更（E）需备案。2.加盟品牌变更（D）涉及主体资质变化需备案。3.注册资本变更（B）属工商登记事项，非经纪专项备案范围。4.人员离职（C）仅需内部登记，无需行政备案。10.房地产经纪服务中的"重要事项告知"应包括哪些内容？【选项】A.房屋周边规划变电站情况B.房屋层高数据C.卖方婚姻状况及产权来源D.学区划分历史变动记录E.小区近三年物业费调整情况【参考答案】ACD【解析】1.周边规划（A）、产权来源（C）属影响交易决策的关键因素。2.学区变动（D）涉及房屋核心价值，必须告知。3.层高数据（B）可在户型图中体现，不作为重点告知事项。4.物业费调整（E）属一般信息，非法定告知义务范围。11.根据房地产经纪业务相关规定，以下哪些内容属于房源委托协议中必须载明的事项？A)房地产经纪服务的内容及完成标准B)委托房屋的市场参考价格C)服务费用及支付方式D)委托期限和违约责任E)产权人家庭成员个人信息【选项】A)房地产经纪服务的内容及完成标准B)委托房屋的市场参考价格C)服务费用及支付方式D)委托期限和违约责任E)产权人家庭成员个人信息【参考答案】A、C、D【解析】1.依据《房地产经纪管理办法》第21条，房源委托协议必须包含服务内容、完成标准（A）、服务费用及支付方式（C）、委托期限和违约责任（D）。2.市场参考价格（B）为经纪机构评估项，非协议强制内容。3.产权人家庭成员信息（E）涉及隐私保护，协议仅需委托人基本信息，无需家庭成员详情。12.关于房地产抵押登记，以下哪些情形会导致登记无效？A)以划拨方式取得的土地使用权单独抵押B)查封期间的房屋申请抵押登记C)按份共有人以其共有份额设定抵押D)经济适用住房未满5年上市期限设定抵押E)抵押房屋占用范围内的土地使用权未同时抵押【选项】A)以划拨方式取得的土地使用权单独抵押B)查封期间的房屋申请抵押登记C)按份共有人以其共有份额设定抵押D)经济适用住房未满5年上市期限设定抵押E)抵押房屋占用范围内的土地使用权未同时抵押【参考答案】A、B、D【解析】1.《城市房地产管理法》规定划拨土地单独抵押无效（A），查封房产不得抵押（B）。2.经济适用住房未满5年禁止抵押（《经济适用住房管理办法》第30条）（D）。3.按份共有人可抵押自有份额（《民法典》第305条）（C有效）。4.房地一体原则下，仅抵押房屋未抵押土地不导致无效，但需补办手续（E不选）。13.在房地产交易税费计算中，以下哪些情况可免征个人所得税？A)家庭唯一住房满5年转让B)受赠房屋再次转让C)继承房屋满2年转让D)拆迁补偿房产首次出售E)夫妻离婚分割房产后1年内转让【选项】A)家庭唯一住房满5年转让B)受赠房屋再次转让C)继承房屋满2年转让D)拆迁补偿房产首次出售E)夫妻离婚分割房产后1年内转让【参考答案】A、D【解析】1.唯一住房满5年免征个税（财税字〔1999〕278号）（A正确）。2.拆迁补偿房首次出售免税（财税〔2005〕45号）（D正确）。3.受赠/继承房产再转让按差额20%缴税（B、C错误）。4.离婚分割房产是否缴税取决于持有年限及是否唯一，无1年内免税政策（E错误）。14.根据《商品房买卖合同》示范文本，以下哪些属于买受人可单方解除合同的情形？A)房屋面积误差比绝对值超过3%B)出卖人迟延交房超过60日C)房屋层高低于合同约定值5厘米D)规划变更未及时书面通知买受人E)抵押房屋未在约定期限内解除抵押【选项】A)房屋面积误差比绝对值超过3%B)出卖人迟延交房超过60日C)房屋层高低于合同约定值5厘米D)规划变更未及时书面通知买受人E)抵押房屋未在约定期限内解除抵押【参考答案】A、B、D、E【解析】1.面积误差超3%（A）、延迟交房超60日（B）、规划变更未通知（D）、未解押（E）均属法定解约情形（《商品房销售管理办法》第24条、示范文本第9、10条）。2.层高差距需达到合同约定解除标准（如约定>10厘米），5厘米一般不构成根本违约（C不选）。15.房地产经纪机构在存量房交易中需进行房屋查档，主要核查哪些内容？A)房屋用途与登记是否一致B)是否存有司法查封记录C)房屋抵押权设立情况D)房屋历史成交价格E)业主婚姻状况证明【选项】A)房屋用途与登记是否一致B)是否存有司法查封记录C)房屋抵押权设立情况D)房屋历史成交价格E)业主婚姻状况证明【参考答案】A、B、C【解析】1.查档核心是产权状态：用途（A）、查封（B）、抵押（C）直接影响交易可行性（《不动产登记暂行条例实施细则》）。2.历史成交价（D）属市场分析数据，非查档内容；婚姻状况（E）需通过其他途径验证，非档案直接记载。16.以下哪些情形符合房地产广告发布规范？A)使用“15分钟直达市中心”的交通描述B)未取得预售许可证发布项目名称和户型图C)标注“学区房”并说明教育局划片范围D)预售广告载明开发企业名称及中介代理机构E)承诺房产升值幅度为“年均涨幅10%”【选项】A)使用“15分钟直达市中心”的交通描述B)未取得预售许可证发布项目名称和户型图C)标注“学区房”并说明教育局划片范围D)预售广告载明开发企业名称及中介代理机构E)承诺房产升值幅度为“年均涨幅10%”【参考答案】D【解析】1.预售广告必须标明开发企业和代理机构（D正确，《房地产广告发布规定》第7条）。2.未获预售证不得发布广告（B错误），不得承诺升学（C）、升值（E），模糊交通用语（A）违反“不得以项目到达参照物所需时间表示距离”的规定。17.房地产经纪服务合同中，哪些费用应由委托人承担？A)房屋评估费B)不动产权证代办费C)银行贷款手续费D)经纪机构服务佣金E)房屋买卖合同公证费【选项】A)房屋评估费B)不动产权证代办费C)银行贷款手续费D)经纪机构服务佣金E)房屋买卖合同公证费【参考答案】B、D【解析】1.代办产权证费用（B）、佣金（D）属经纪服务约定收费（《房地产经纪管理办法》第17条）。2.评估费（A）一般由贷款方要求借款人承担，银行贷款费（C）由银行收取，公证费（E）依约定方承担，非经纪合同强制内容。18.关于房屋租赁经纪服务，以下说法正确的有？A)经纪机构可同时接受出租人和承租人委托B)租赁合同备案必须由经纪机构代办C)押金金额不得超过2个月租金D)经纪机构应书面告知房屋装修质量问题E)租期超过6个月的需采用书面合同形式【选项】A)经纪机构可同时接受出租人和承租人委托B)租赁合同备案必须由经纪机构代办C)押金金额不得超过2个月租金D)经纪机构应书面告知房屋装修质量问题E)租期超过6个月的需采用书面合同形式【参考答案】A、D、E【解析】1.经纪机构可双委托（A正确），租赁合同超6个月需书面（《民法典》第707条）（E正确）。2.机构应披露房屋瑕疵（D正确，《住房租赁条例》第12条）。3.备案非强制代办（B错误），押金限额由地方规定，非全国统一（C错误）。19.根据《城市房地产管理法》，以下哪些土地不得用于房地产开发？A)基本农田B)城市规划中的公共绿地C)已缴纳全部出让金的工业用地D)权属有争议的土地E)文物保护单位建设控制地带内的土地【选项】A)基本农田B)城市规划中的公共绿地C)已缴纳全部出让金的工业用地D)权属有争议的土地E)文物保护单位建设控制地带内的土地【参考答案】A、B、D、E【解析】1.禁止开发范围包括：基本农田（A）、公共绿地（B）、权属争议地（D）、文保控制区（E）（《城市房地产管理法》第26条、《土地管理法》第35条）。2.工业用地经规划调整可转性开发（C不选）。20.房地产经纪机构备案时，须向主管部门提交哪些材料？A)营业执照复印件B)法定代表人身份证原件C)固定经营场所权属证明D)3名以上持证经纪人员证明E)机构内部风险控制制度文本【选项】A)营业执照复印件B)法定代表人身份证原件C)固定经营场所权属证明D)3名以上持证经纪人员证明E)机构内部风险控制制度文本【参考答案】A、C、D【解析】1.备案材料包括营业执照（A）、场所证明（C）、人员资格证明（D）（《房地产经纪管理办法》第11条）。2.法定代表人身证提供复印件即可（B错误），风险制度为日常监管要求，非备案必备（E错误）。21.在房地产经纪活动中，下列哪些情况属于民事法律行为？（）A.为委托人提供房源信息咨询B.协助买卖双方签订房屋买卖合同C.向购房人收取看房押金D.在社区公告栏张贴房源广告【选项】A.为委托人提供房源信息咨询B.协助买卖双方签订房屋买卖合同C.向购房人收取看房押金D.在社区公告栏张贴房源广告【参考答案】ABC【解析】1.民事法律行为需具备设立、变更或终止民事法律关系的意图。A项提供咨询属于居间服务，形成委托合同关系；B项协助签约直接影响合同成立，属代理行为；C项收取押金涉及金钱保管义务，构成保管合同法律关系。2.D项张贴广告仅为要约邀请，未直接产生民事权利义务关系，不构成民事法律行为。22.下列房地产交易行为中，需缴纳土地增值税的有（）。A.个人转让非普通住房B.企业转让商业办公楼C.继承方式取得房产后再次转让D.开发商销售新建商品房【选项】A.个人转让非普通住房B.企业转让商业办公楼C.继承方式取得房产后再次转让D.开发商销售新建商品房【参考答案】BD【解析】1.B项企业转让商业用房属于有偿转让不动产产权，需缴土地增值税；D项开发商销售新房属房地产开发经营行为，须纳税。2.A项个人转让非普通住房持有满5年免征；C项法定继承房产再转让可扣减原值计税，不满足征税条件。23.关于房屋租赁合同的解除权，下列说法正确的是（）。A.承租人未经同意转租，出租人可单方解除合同B.租赁物危及安全健康时，承租人可随时解除C.租赁期间房屋被征收，合同自动终止D.出租人延迟交付房屋超15日，承租人可解除【选项】A.承租人未经同意转租，出租人可单方解除合同B.租赁物危及安全健康时，承租人可随时解除C.租赁期间房屋被征收，合同自动终止D.出租人延迟交付房屋超15日，承租人可解除【参考答案】ABCD【解析】1.A项符合《民法典》第716条非法转租规定；B项属第731条安全权保障情形。2.C项根据第229条因征收导致物权消灭；D项符合第563条根本违约条款的解除条件。24.下列情形中，会导致房屋买卖合同无效的有（）。A.经济适用房未满5年上市交易B.签约主体为未成年人且未经法定代理人追认C.买卖双方恶意串通损害抵押权人利益D.房屋存在查封未告知买受人【选项】A.经济适用房未满5年上市交易B.签约主体为未成年人且未经法定代理人追认C.买卖双方恶意串通损害抵押权人利益D.房屋存在查封未告知买受人【参考答案】BC【解析】1.B项属效力待定合同未被追认而无效；C项符合《民法典》第154条恶意串通无效情形。2.A项违反管理规定但合同效力待定；D项属可撤销情形而非当然无效。25.房地产经纪服务合同中必须包含的条款有（）。A.服务内容及完成标准B.房屋权属状况说明C.收费金额与支付方式D.独家委托期限【选项】A.服务内容及完成标准B.房屋权属状况说明C.收费金额与支付方式D.独家委托期限【参考答案】ABC【解析】1.依据《房地产经纪管理办法》第16条，服务合同必备内容包含A项（服务要求）、B项（标的物信息）、C项（费用条款）。2.D项仅为选择性条款，非强制必备内容。26.申请商品房预售许可证需满足的条件包括（）。A.已交付全部土地出让金并取得证书B.持有建设工程规划许可证C.投入开发资金达工程建设总投资50%D.确定施工进度和竣工交付日期【选项】A.已交付全部土地出让金并取得证书B.持有建设工程规划许可证C.投入开发资金达工程建设总投资50%D.确定施工进度和竣工交付日期【参考答案】ABD【解析】1.根据《城市房地产管理法》第45条，预售条件包含A项（土地权属）、B项（规划许可）、D项（工程进度）。2.C项错误，资金投入要求应为25%（七层以下）或35%（七层以上）。27.关于房地产经纪人的职业道德，下列说法正确的有（）。A.不得赚取房源与客源间差价B.应明示服务收费项目C.可为快速成交故意隐瞒房屋瑕疵D.需保守委托人商业秘密【选项】A.不得赚取房源与客源间差价B.应明示服务收费项目C.可为快速成交故意隐瞒房屋瑕疵D.需保守委托人商业秘密【参考答案】ABD【解析】1.A、B、D项分别对应《房地产经纪执业规则》中禁止吃差价、明码标价、保密义务要求。2.C项违反如实告知义务，属违规行为。28.下列哪些情形构成“一房二卖”的民事责任？（）A.卖方与甲乙两人均签订有效合同B.房屋尚未过户给任一买受人C.后签约方已支付全款并办理网签D.前签约方仅支付定金未继续履约【选项】A.卖方与甲乙两人均签订有效合同B.房屋尚未过户给任一买受人C.后签约方已支付全款并办理网签D.前签约方仅支付定金未继续履约【参考答案】ABC【解析】1.构成要件需同时满足：签订两份有效合同（A）、均未完成物权变动（B）、存在履行竞争（C显示后合同可能优先履行）。2.D项前签约方违约时卖方解除合同不构成“二卖”。29.办理二手房转移登记时，必须提交的材料有（）。A.房屋所有权证书原件B.买卖双方身份证明C.房屋买卖合同原件D.契税完税凭证【选项】A.房屋所有权证书原件B.买卖双方身份证明C.房屋买卖合同原件D.契税完税凭证【参考答案】ABD【解析】1.依据《不动产登记暂行条例》第16条，必需材料包含权属证书（A）、身份证明（B）、税费凭证（D）。2.C项买卖合同非强制提交原件，登记机构可查验网签备案信息。30.下列属于房地产经纪人协理权利的有（）。A.协助签署房地产经纪合同B.收取委托人佣金C.在经纪业务中独立承担责任D.参加职业继续教育【选项】A.协助签署房地产经纪合同B.收取委托人佣金C.在经纪业务中独立承担责任D.参加职业继续教育【参考答案】AD【解析】1.协理职权根据《房地产经纪专业人员职业资格制度规定》，仅可协助签约（A）及参加培训（D）。2.B项佣金收取权专属于经纪人；C项独立担责超出协理权限范围。31.下列哪些情形属于房屋登记机构应当办理的房屋登记类型？（）A.房屋所有权初始登记B.房屋抵押权注销登记C.房屋最高额抵押预告登记D.居住权首次登记E.房屋限售备案登记【选项】A.房屋所有权初始登记B.房屋抵押权注销登记C.房屋最高额抵押预告登记D.居住权首次登记E.房屋限售备案登记【参考答案】ABD【解析】1.根据《不动产登记暂行条例》，房屋所有权初始登记（A项）和抵押权注销登记（B项）属于法定登记类型；2.居住权依据《民法典》需办理首次登记（D项），属于用益物权登记范畴；3.最高额抵押预告登记（C项）已于《民法典》废止，统一纳入抵押登记范围；4.限售备案（E项）属行政管制措施，非物权登记事项。32.根据《城市房地产管理法》，下列哪些房地产不得转让？（）A.未取得不动产权证书的商品房B.司法机关查封期间的经济适用房C.共有房地产未经其他共有人书面同意D.已抵押且未经抵押权人同意的商铺E.依法收回土地使用权的厂房【选项】A.未取得不动产权证书的商品房B.司法机关查封期间的经济适用房C.共有房地产未经其他共有人书面同意D.已抵押且未经抵押权人同意的商铺E.依法收回土地使用权的厂房【参考答案】BCE【解析】1.未取得权证的预售商品房可通过网签系统转让（A项错误）；2.司法机关查封房产（B项）和土地收回后房产（E项）禁止转让；3.共有人书面同意系转让条件（C项未满足故不得转让）；4.已抵押房产转让只需通知抵押权人，无需其同意（D项错误）。33.在存量房交易中，下列哪些情形可免征契税？（）A.城镇职工首次购买公有住房B.夫妻离婚分割共有房产C.法定继承人继承商铺D.拆迁后重新购买等价住房E.受赠直系亲属名下唯一住房【选项】A.城镇职工首次购买公有住房B.夫妻离婚分割共有房产C.法定继承人继承商铺D.拆迁后重新购买等价住房E.受赠直系亲属名下唯一住房【参考答案】AB【解析】1.公有制单位职工按房改成本价购房免征契税（A项正确）；2.夫妻财产分割、法定继承（含遗嘱继承）免契税（B项正确，C项继承非住宅不免）；3.拆迁购房仅对超出拆迁补偿款部分征收契税（D项错误）；4.受赠房产除特定直系亲属赠与外均需纳税（E项不符合免税条件）。34.处理共有房地产经纪业务时，下列做法符合规范的是？（）A.仅需持产证共有人的书面委托B.优先征询未到场共有人的书面意见C.共有人放弃优先购买权需公证D.向共有人隐瞒真实交易价格E.建议客户采用按份共有方式析产【选项】A.仅需持产证共有人的书面委托B.优先征询未到场共有人的书面意见C.共有人放弃优先购买权需公证D.向共有人隐瞒真实交易价格E.建议客户采用按份共有方式析产【参考答案】BE【解析】1.处理共有财产需全体共有人共同委托（A项错误）；2.未在场共有人意见需书面确认（B项正确）；3.优先购买权放弃无强制公证要求（C项错误）；4.隐瞒交易价格违反如实告知义务（D项错误）；5.按份共有更利于产权明晰（E项属专业建议）。35.下列哪些属于存量房交易风险防范措施？（）A.要求买方支付定金至卖方个人账户B.推行交易资金第三方监管C.核查房屋是否设立居住权D.口头承诺学位房入学资格E.提前查询不动产登记簿【选项】A.要求买方支付定金至卖方个人账户B.推行交易资金第三方监管C.核查房屋是否设立居住权D.口头承诺学位房入学资格E.提前查询不动产登记簿【参考答案】BCE【解析】1.定金支付至个人账户易引发资金风险（A项错误）；2.资金监管（B项）和产权调查（E项）属核心风控手段；3.居住权登记影响房屋使用（C项必查）；4.学位承诺需以教育部门文件为准（D项违规）。三、判断题（共30题）1.1.根据《房地产登记暂行条例》，申请人可以同时申请预告登记和异议登记，登记机构应当一并受理。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。根据《房地产登记暂行条例》第二十四条，预告登记与异议登记在目的和适用情形上存在冲突，预告登记是为保障未来物权实现，异议登记是对现时登记簿记载事项的异议，二者不得同时申请。若存在异议，需先解决权属争议后方可申请预告登记。2.2.房地产经纪服务合同中约定的佣金比例超过房屋成交价格3%的部分，属于无效条款。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。《房地产经纪管理办法》未对佣金比例作强制性上限规定，佣金标准由当事人协商确定。但若佣金明显高于行业标准且存在欺诈或显失公平情形，当事人可依法请求变更或撤销，并非直接无效。3.3.存量房买卖中，卖方无需提供房屋专项维修资金缴纳凭证即可完成过户登记。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条，房屋所有权转让时，维修资金账户余额应随房屋所有权同时过户。实操中，不动产登记机构通常要求提供维修资金结清凭证作为过户要件。4.4.商品房预售合同网签备案后，购房人不得单方解除合同。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。网签备案是行政监管手段，不改变合同民事效力。购房人仍可依据《民法典》第五百六十三条（如开发商严重违约、不可抗力等）行使法定解除权，或与开发商协商解除合同。5.5.房地产经纪机构发布房源广告时，可使用“学区房”“地铁口”等描述性词语，无需提供证明材料。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。《房地产广告发布规定》第十三条明确，广告中对规划或建设中的交通、教育设施作误导宣传的，属违法行为。宣传“学区房”需附官方学区划分文件，“地铁口”需提供规划部门批准文件。6.6.不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的，应以实际出资人作为房产的真正权利人。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。根据《民法典》第二百一十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。除非有证据证明登记错误，或存在借名买房等书面协议并经法院确权，否则应以登记权利人为准。7.7.继承取得的房地产转让时，个人所得税按成交价的20%征收。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。根据财税〔2009〕78号文，继承房屋转让时个人所得税按（转让收入-原购置成本-合理费用）×20%征收；若符合“满五唯一”条件，免征个人所得税。题干表述未考虑抵扣项及免税情形。8.8.居住权设立后，房屋所有权人可未经居住权人同意将该房屋抵押给银行。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。《民法典》第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租（当事人另有约定除外），所有权人抵押房屋时需告知抵押权人存在居住权。若抵押影响居住权实现，居住权人可主张权利。9.9.房地产经纪人员在协助办理贷款时，可代客户签署银行贷款申请书。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，经纪人员不得代客户签订房地产交易合同及金融贷款文件。银行贷款申请书涉及重大权利义务，必须由借款人本人签署，否则可能构成无权代理。10.10.经济适用住房购房满5年后，产权人补齐土地出让金即可按普通商品住房价格出售。【选项】A.正确B.错误【参考答案】B【解析】错误。根据《经济适用住房管理办法》第三十条，购房满5年转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体比例由地方政府确定，并非简单“补齐出让金”。11.根据《中华人民共和国民法典》，居住权自登记时设立。【选项】√正确×错误【参考答案】√【解析】《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。因此，居住权的设立必须经过登记程序，题干表述正确。12.房地产经纪机构代理销售新建商品房时，应当向买受人出示房屋的《不动产权证书》。【选项】√正确×错误【参考答案】×【解析】新建商品房在销售时尚未完成竣工验收及不动产权属登记，因此无法提供《不动产权证书》。经纪机构应出示的是《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》，而非权属证书。题干混淆了预售与现房销售的条件，表述错误。13.房地产经纪服务合同中必须明确约定服务项目的具体内容、收费标准及支付时间。【选项】√正确×错误【参考答案】√【解析】依据《房地产经纪管理办法》第二十条，房地产经纪服务合同应当包含服务内容、服务标准、收费标准、支付方式及时间等必备条款。缺少