房地产企业偿债能力分析-以新城控股为例

-PAGEV-房地产企业偿债能力分析—以新城控股为例摘要我国政府在2020年发布了重点房地产企业的监管和融资机制管理规则，表明在以后对于房地产市场会采用“三道红线”的风险指标要求进行监管。“三道红线”从长期和短期偿债能力两方面限制了房地产企业的负债增速，即规定了其新增融资的上限。所以在这种负债规模受限制的局面下，房地产企业将无法像在过去的红利时代一般疯狂加杠杆扩张，企业资金链的紧张性也会渐渐凸显出来。本文以房地产行业偿债能力的相关概念作为研究基础，以新城控股这个典型的房地产企业为研究案例，对影响偿债能力的各个指标进行分析，根据指标结果得出其偿债能力存在的问题，探究其原因。对房地产行业偿债能力存在的问题以及原因进行分析，针对其问题提出相应的建议。希望通过对新城控股偿债能力的分析，让其他企业更加重视企业偿债能力的影响，及时对财务风险进行规避，改善债务结构。关键词：房地产业，偿债能力，短期偿债能力，长期偿债能力AbstractIntheyear2020,China'sauthoritiesestablishedregulationsconcerningtheoversightofprominentpropertybusinessesandthegovernanceoffundingstructures,signalingthatfuturemonitoringofthepropertysectorwouldemploythe"threeredlines"ascriteriaforassessingrisk.The"threeredlines"limitthegrowthrateofrealestateenterprises'liabilitiesintermsofbothlong-termandshort-termsolvency,thatis,theysetanupperlimitontheirnewfinancing.Therefore,inthissituationwherethescaleofdebtislimited,realestatecompanieswillnotbeabletoexpandlikecrazyinthepastdividendera,andthetensionofthecorporatecapitalchainwillgraduallybecomeprominent.Basedontherelevantconceptsofsolvencyintherealestateindustry,thispaperanalyzesthevariousindicatorsthataffectsolvencybytakingSeazenHoldings,atypicalrealestateenterprise,andexploresthereasonsfortheproblemsexistinginsolvencyaccordingtotheindexresults.Examinetheissuesandunderlyingfactorsaffectingthefinancialstabilityoftherealestatesector,andproposeappropriaterecommendationstoaddressthesechallenges.ItishopedthatthroughtheanalysisofSeazen'ssolvency,otherenterpriseswillpaymoreattentiontotheimpactofcorporatesolvency,avoidfinancialrisksinatimelymanner,andimprovethedebtstructure.Keywords:Realestate,solvency,short-termsolvency,long-termsolvency目录TOC\o"2-3"\f\h\z\u\t"标题1,1"297571绪论 1271821.1研究背景及意义 1231011.1.1研究背景 112451.1.2研究意义 18401.2国内外研究现状 22741.2.1国外研究现状 21961.2.2国内研究现状 2107391.2.3文献述评 3151721.3研究内容和研究方法 440041.3.1研究内容 4114511.3.2研究方法 4115862偿债能力的相关概述 6289222.1偿债能力的概念 6122482.2偿债能力的相关指标 618822.2.1短期偿债能力 6281442.2.2长期偿债能力 7139592.3“三道红线”的各项指标 8237213新城控股偿债能力指标分析 10193913.1新城控股基本情况 10303283.1.1公司概况 10309893.1.2经营现状 10268813.2新城控股短期偿债能力分析 11292463.2.1流动比率分析 11191143.2.2速动比率分析 1298963.2.3现金比率分析 13240253.3新城控股长期偿债能力分析 1597213.3.1资产负债率分析 15222603.3.2权益乘数分析 16288363.3.3产权比分析 179293.4各项指标分析问题总结 18145124影响新城控股偿债能力的原因 20258234.1公司业务规模不断扩大 20322374.2政策调控，融资困难 2068824.3企业盈利能力下降，资金回笼变缓 2122664.4市场周期下行，高周转房地产企业面临销售困境 23145565改善房地产企业偿债能力差的建议 2586465.1完善存货管理制度 2520825.2科学筹划融资渠道 2535725.3调整债务结构 26156815.4完善财务预警分析指标体系 2627326总结 2730472参考文献 2832537致谢 30-1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景房地产行业作为中国国民经济发展的支柱性产业，对国家的经济增长有着重大的贡献。房地产行业是以举债经营的行业、其项目开展周期长、受政策影响显著，是一种以资本为重的行业。面对当前严峻的经济形势，房地产领域遭受着重大考验，业内人士必须保持高度的警觉，特别是对行业内的风险和财务危机更是要持续关注。而且企业支付债务的实力与其经济危机之间存在紧密的联系，该实力水平的高低也决定了公司的财务健康程度是否处于可控的安全范围，以及公司是否有足够的实力清偿其所欠债务。因此，企业在竞争激烈的市场中是否能够维持和壮大，关键取决于其偿还债务的能力。1.1.2研究意义偿债能力是指企业偿付已到期负债（本金和利息包括在内）的能力，是对现代企业财务实力评估的主要准则。对于房地产行业来说，整个行业普遍受到资金流转额度庞大的现状影响，同时也面对众多不稳定因素，这些因素通常会带来难以抵御的财务风险。而在这些风险中，偿还债务的能力尤其关键。债权人会对其偿债能力进行评估，以确保证借款是否能够定时偿还；而股东与意向投资者则依据偿债能力的评价，审视公司财务与营运情况，以判定是否持续投入资金或选择退出；管理层则会检视偿债能力，判断公司偿还负债的策略是否得当。本篇论文通过对新城控股偿债能力的探讨，期望透过剖析这一标杆性房地产公司实例，协助房地产领域的企业评价自身的财务风险。研究企业在财务危机防御方面的能力，揭示房地产业普遍面临的问题。为公司经营人员和管理层提供优化建议和案例参考，改善他们偿债能力管理的不足，提高公司的财务运行能力，提高市场竞争力。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外有学者认为COVID-19的大流行对国民经济来说是一个重大挑战。MirzaN,RahatB,NaqviB（2020）认为在新型冠状病毒（Covid-19）的大规模传染下已经扰乱了整个欧盟的许多企业。这导致了企业收入和现金流的巨大拖累，可能导致公司破产的风险大幅增加REF_Ref4975\r\h[1]。GiriKA,SubediD（2023）认为预计债务的增加将涉及房地产和非房地产债务。而检查用于衡量资金流动性和偿付能力的一些关键比率，特别是那些在计算中使用利息支出或债务的比率，可以帮助评估利率的上升是如何影响财务状况的REF_Ref5015\r\h[2]。DmitriP,KseniiaN（2023）认为一些公司的生存能力和更好的业绩可以作为其他公司的经验教训，而那些更快地吸取经验教训的企业将在后COVID世界中处于领先地位REF_Ref5044\r\h[3]。另外，海外的学界人士普遍看法认为，多数企业的财务偿还力正在逐渐下降。在这样一种商业环境压力不断升级的背景下，公司应当采取债权与股权相结合的方式来获得资金支持，目的是为了预防破产的风险。偿债能力的分析研究，对政策制定者、企业管理者和债权人都有着重要意义。1.2.2国内研究现状1.国内政策环境张贺,汪群（2023）认为我国的房地产业在政策的推动下，呈现快速发展的态势。房地产上市公司要拥有良好的偿债能力，谋求长期稳定发展，需要从自身做起，拓宽融资渠道，努力实现业务多元化，改善债务结构，促进房地产行业健康稳定发展REF_Ref5080\r\h[5]。张思雨（2022）认为在面对房地产领域“三道红线”政策制约的状况中，制订房地产行业的产业策略及调整房产企业的财务融资计划势在必行REF_Ref5132\r\h[8]。唐文杰,李林丽（2021）认为在政府逐渐增强对房地产领域监管力度的大环境中，随着资金管理新政策即将生效，房地产公司迫切需要进行“减债务，降杠杆”。在抗击疫情之余，减少债务已经变成他们面临的另一项关键课题REF_Ref5201\r\h[12]。刘晚晴（2023）认为在“三条红线”的债务限制政策压力之下，需要对未来几年我国房地产企业债务风险情况进行预测。作者从房地产企业债务风险的角度出发，通过对行业的整体风险分析，建立了有效的房地产企业债务风险预警模型REF_Ref5256\r\h[14]。2.行业大环境雷春平（2022）认为企业的债务偿付能力与其财务风险紧密相连；能否有效偿还债务直接影响到企业的财务安全，而偿债能力的优劣正是企业在竞争激烈的市场中能否持续生存与发展的决定性因素REF_Ref5302\r\h[7]。姜晓（2022）认为房地产行业普遍都存在资金周转量大的情况，并且不稳定的因数较多，通常面临着难以应对的财务风险REF_Ref5413\r\h[11]。刘兆恒,余舜基（2020）认为随着人口红利和城市化的不断深入，公司偿还债务的实力将逐渐显现。尤其是中小规模的公司需调整资金配置，采取合理的筹资与借款方式，提高清偿债务的能力，优化其经营模式REF_Ref5557\r\h[13]。3.偿债能力的重要性张雷（2020）认为重视企业的偿债能力，能对财务风险进行有效规避。因为债务引起的资金链断裂，资金周转不过来极易导致企业面临破产的结果REF_Ref5361\r\h[15]。许湖湘（2022）认为要增进房产行业的经济利益，需着重探讨提升房产公司的债务支付能力。作家透过现金流的视角进行剖析，阐释了影响公司偿还债务能力的多个指标以及这些指标与现金流和偿债能力的相互联系REF_Ref5488\r\h[9]。程竹（2023）通过分析新城控股的偿债能力，发现新城控股存在财务杠杆和财务风险高的问题，具体原因是存货占据较多资金，流动性强的资产不足REF_Ref7046\r\h[4]。黄洁（2022）以融创中国为研究对象，分析融创中国“去杠杆”的措施和成效，以便帮助其他企业找到适合自身情况的“去杠杆”方案，以降低财务杠杆和减少潜在风险REF_Ref5615\r\h[16]。王悦（2020）认为在企业的财务管理中，资金构成扮演着至关重要的角色。在调整公司的融资构成以求改进时，务必确保新的资本构成能有效地限制财务风险在可控水平之内，以便充分发挥公司运营潜能REF_Ref5658\r\h[17]。邱新叶,李治堂（2022）以恒大集团为研究对象，从其当下的经营状况出发，研究债务风险问题，提出了谨慎多元化、强化资金管控、拓宽融资渠道、完善风险预警机制等改善对策REF_Ref5717\r\h[10]。林壁明（2022）以LG地产为研究对象，通过对其2021年上半年出现违约事件分析，认为通过探讨企业的资金筹措手段、经营策略及财务状况报告的具体内容，可以评估出房地产企业是否具有足够的还债能力REF_Ref5785\r\h[6]。1.2.3文献述评通过对国内外学者的文献梳理，本文对国内外学者的研究思路和内容进行归纳。国外学者对于房地产企业的偿债能力的研究较少，主要是研究在疫情的冲击下，企业如何恢复经营状态，以应对大环境的危机。提升企业自身的偿债能力，以降低企业的财务风险。国内学者普遍视企业偿债能力为财务管理的焦点，这一能力的强劲与否直接关系到企业财务健康是否处于可控状态，且是其在市场竞争中得以持续运营与拓展的核心因素。主要是通过现金流动性和财务报告来判定企业偿付债务的实力，并强调只有将债务风险维持在一个合理水准，企业才能有效规避财务风险，进而确保其在房地产市场中的稳定成长。相关学者也对房地产行业的整体风险进行了分析，提出建立有效的房地产企业债务风险预警模型，并对未来几年我国房地产企业债务风险情况进行了预测。1.3研究内容和研究方法1.3.1研究内容在国内外学者相关研究结果的理论支持下，以新城控股为例，分析其偿债能力变差的原因及影响，并提出相关建议，主要内容有以下几点：第一章绪论。阐述了本文的研究背景以及研究意义，对国内外有关房地产企业偿债能力的研究进行概括总结，得到相应的述评,最后提出具体的研究方法。第二章偿债能力相关概述。本节主要对偿债能力和影响偿债能力的各项指标和“三道红线”的概念展开描述，为后续章节提供理论基础。第三章新城控股偿债能力指标分析。本节主要介绍了新城控股的基本概况和经营现状，并从影响长短期偿债能力的各项指标分析新城控股2019-2023年的短期偿债能力和长期偿债能力的强弱。并与同行业体量、规模差不多的5家企业进行对比分析，探究房地产行业存在的共性问题。通过分析得出新城控股存在以下问题：存货占比大，资产流动性不强；现金流不足；财务杠杆高，财务风险大等问题。第四章影响新城控股偿债能力的原因。针对新城控股存在的问题进一步探究影响新城控股偿债能力的原因。发现影响新城控股的偿债能力主要有四个原因：公司业务规模不断扩大；外部筹资渠道单一；政策调控打击，房地产企业盈利能力下降；市场周期下行，高周转房地产企业面临销售困境。第五章改善房地产企业偿债能力差的建议。通过对新城控股这个典型房地产企业偿债能力的分析和探究，对其他房地产企业提出一些改善偿债能力的建议：完善存货管理制度；科学筹划融资渠道；调整债务结构；建立财务预警分析指标体系。1.3.2研究方法1.文献研究法：利用中国知网、百度学术等在线平台，收集与房地产企业偿债能力有关的学术文章，并对其进行汇编整理。深入了解国内外专家学者的观点和研究成果，为本文研究新城控股的偿债能力提供重要的理论支撑。2.案例分析法：以新城控股作为分析主体，搜集并审视该公司在官方网站对外披露的财务状况和年度报告。同时参考东方财富以及新浪财经等平台发布的财务数据，对各项数据进行梳理与解读，从而识别出其偿债能力的不足之处，追根溯源探讨成因，并针对性地提供改进建议。3.比较分析法：本文运用比较分析法把新城控股2019-2023年的财务数据进行整理，以便分析新城控股在2019-2023年来可能存在的财务风险和问题。并与同行业5家企业进行对比，通过横向对比分析，找到新城控股与同行业其他企业存在的异同，针对于它们共同的问题，提出合理的建议。2偿债能力的相关概述2.1偿债能力的概念偿债能力是指企业履行偿还到期债务的实力，是评价一个现代企业经济实力的关键指标。企业偿债能力，从静态角度分析，便是运用公司财产来结清其债款的实力；从动态的观点来看，那便涉及到运用公司资产以及其经营活动所创造的收益来偿付债务的能力。偿还债务的能力和公司面临的财务风险紧密相关，这一能力的强弱直接影响着公司财务状况的安全性，以及公司是否有充足的实力偿付所欠负债。企业能否有效清偿债务体现了其财务的健康程度，对企业在竞争激烈的市场中的存亡与成长至关重要。在房地产领域，资本流动性通常较大且影响波动的成分众多，通常伴随着难以管理的财务风险，其中偿还债务的能力是财务风险管理的核心环节。通过剖析企业偿还负债的能力，能够发现其资金配置上的瑕疵，并据此及时作出调整，以此来改善资本配置，增强企业的市场价值。2.2偿债能力的相关指标2.2.1短期偿债能力短期偿债能力体现于利用其流通资金支付即将到期的债务，这展现了企业处理常规负债的实力。只有当企业具备充分的还债实力，债权人才能保障自己的债权得以妥善执行，按时领取利息，且在期满之际成功收回投资的本金。而从经营者的角度看，如果公司在短期内面临偿债难题，管理层不得不投入大量精力去解决债务，这不仅加大了筹措资金的困难程度，甚至可能增加急需资金时的成本，最终对公司的赢利状况造成负面影响。而影响短期偿债能力的三个核心指标是：1.流动比率流动比率即流动资产与流动负债的比例，是衡量企业短期偿还债务能力的重要指标。它表明了公司每一单位流动负债所对应的流动资产价值，展现了公司处理到期短期债务的能力，即其流动资产是否有能力并在多大范围内实现变现，以清偿所承担的短期债务。流动比率=流动资产合计÷流动负债合计×100%2.速动比率速动比率是用于评估公司是否能够立刻变现以偿还流动债务的能力，此比率与流动比率相互补充。速动比率在计算时剔除了存货，因为存货往往涉及预售房产，这类资产价值显著而且难以在短期内转化为现金，对公司的营业收益具有直接影响。当企业的存货越大时，其现金流受到的影响就越大。速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债3.现金比率现金比率也称为流动资产比率，其反映了企业拥有的现金及等价物对于短期债务的支付能力，此指标体现了企业即期清偿债务的能力。这里的现金等价物涉及公司持有的投资品种，这些投资通常具有较短的投资期限和高度的流通性，能迅速兑现，并且其价值波动导致的风险相对较低。现金比率一般认为在20%以上为宜，如果该比值异常升高，则说明公司的流动性资金没有得到有效使用，并且表明其货币资产的回报效益不理想。对于流动资金的超量储备，也可能会使企业承担更高的机会成本。现金比率=（货币资金+有价证券）÷流动负债×100%2.2.2长期偿债能力对于企业的长期偿债能力，投资者、债权人和经营者都十分关心，不同的利益相关者会根据他们各自不同的立场，追求不同的分析目的。企业的投资者包括企业的所有者和潜在投资者。投资者可以通过对长期偿债能力的判断分析，对投入的项目风险水平及盈利前景作出评估。一般来说，当一家公司的清偿债务的能力更强时，其投资者的风险也就更低。再者，公司偿还长期债务的能力与投资回报之间存在密切的联系。当企业的投资回报率超出其向他人借款的成本时，适当增加债务不但有助于减轻财务风险，而且能够充分发挥杠杆效应，从而提升利润水平。企业的债权人包括贷款银行、其他金融机构以及购买债券的单位和个人。只有当企业具备稳健的偿还能力时，才能确保债权人顺利回收本金并按时获得应得的利息。所以债权人会对企业偿还债务的能力进行详细的评估。债权人对企业债务的安全保障也非常重视，企业偿还债务的能力愈强，债权人的利益也愈有保障。企业经营者主要是指企业的管理者。他们进行财务分析旨在实现综合性和全方位的考量。他们不但对公司的利润有所顾虑，同样对公司的潜在危机也保持警觉。区别于其他参与者，他们对盈亏成因与形成过程格外重视，唯有深入探究成因与过程，方可在筹资过程中迅速识别出潜在难题，并采取有效措施予以解决。而影响长期偿债能力的关键指标包括以下三个指标：1.资产负债率资产负债率也被称为举债经营比率，是期末总负债与总资产的比例。该数据揭示了在公司总资产中，有多少份额是企业通过贷款所构成的，反映了债权人发放贷款的安全程度，是衡量企业财务状况的重要指标。资产负债率=总负债÷总资产2.权益乘数权益乘数又称股本乘数，指的是企业总资产与股东权益之间的比率。权益乘数大，意味着所有者的资金投入在总资产中所占的比例低，也意味着更高的财务杠杆和财务风险；反之，这一比值下降则表明企业减轻了债务负担，并且增强了债权人在资产中的保护水平。权益乘数=资产总额÷股东权益总额=1÷(1-资产负债率)=1+产权比率3.产权比产权比是负债总额与所有者权益总额的比例，是为评估资金结构合理性和衡量企业长期偿债能力的指标之一。呈现出了贷款人与投资者资金投入的比重，反映了公司的经济状况是否稳健。产权比率越低意味着公司的自有资金在全部资产中的份额更为显著，从而其偿还长期债务的能力更强。产权比率=（负债总额÷股东权益）×100%=（负债总额÷所有者权益）×100%2.3“三道红线”的各项指标在2020年8月，中央银行、银保监会等机构针对我国房地产企业提出了“三道红线”的限制政策，并于2021年1月1日正式实行。“三道红线”政策确立了我国房地产公司在债务比率方面的安全准则，包含以下三点：（1）剔除预收款项后资产负债率不超过70%；（2）净负债率不超过100%；（3）现金短债比大于1。按照房地产企业对这三个指标要求的完成情况，将房地产企业划为红色档、橙色档、黄色档、绿色档，并对不同档的房地产企业实行对应的融资限制举措。若房地产企业三线全踩，则归为红档企业，其后果最为严重，即有息负债年增速不得增加；若房地产企业踩线两条，则归为橙色档企业，严重程度第二，其有息负债年增速不得超过5%；若房地产企业踩线一条，则归为黄色档企业，严重程度第三，有息负债年增速不超过10%；若房地产企业三线均未踩，则归为绿色档企业，说明其较为安全，有息负债年增速也可放宽至15%。1.剔除预收款后的资产负债率第一道红线也就是剔除预售款后的资产负债率，反映了股东投入的资产占公司总资产的多少，并反映了贷款人在贷款中所面临的风险水平，这也是公司运用借贷资金进行业务操作的能力的一种体现。若想真正的观察房地产企业的实际资产负债情况，就需要对指标进行修正，即在指标计算中的总资产和总负债都扣除预收款项，此后计算出的结果才是真正的资产负债率，这也正是“三道红线”政策中第一条指标使用剔除预收账款后的资产负债率的根本原因。若经计算的剔除预收款的资产负债率还在70%以上，则认为超出红线设置标准，具有风险隐患。剔除预收账款的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）÷（资产合计-预收账款-合同负债）2.净负债率第二道红线即净负债率。净负债率就是在房地产企业的有息负债总额中扣除货币资金后对所有者权益总额的比率，也就是净资产对净负债的比率。因为房地产企业的负债结构具有一定特殊性，所以除了资产负债率指标，还通过净负债率来衡量房地产企业所有者权益对债权人利益的保证程度，反映房地产企业的权益资产结构和杠杆水平。因此，第二道红线将标准设为100%，即保证当企业进行最终破产清算时，企业所有者的权益可以刚好保证所有债权人的利益，使债权人的利益损失达到最小。净负债率=（有息负债-货币资金）÷所有者权益3.现金短债比第三道红线指现金短债比。现金短债比是指在一个周期内企业的经营现金净流量与短期流动负债的比率，主要是受到有息负债和货币资金的影响。由于房地产公司对现金流的依赖性极强，这一比例可以有效反应公司即时现金流的紧张程度，衡量它们履行偿还短期贷款的实力，映射出公司目前运营的风险与稳固度。该指标大于1，说明房地产企业在该段时间内现金流量对流动负债的覆盖能力较好，现金流压力小，对于短期债务的偿还能力强；当该指标小于1时，公司在短期内会面临资金链紧张的压力，可能会产生一定的债务偿还风险。现金短债比=期末现金及现金等价物÷（短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债）3新城控股偿债能力指标分析3.1新城控股基本情况3.1.1公司概况新城控股集团股份有限公司（简称新城控股或新城控股集团，证券代码：601155.SH），1993年创立于江苏省常州市，该集团将其总部建立在了上海市，成为中国首批从B股市场成功转换至A股市场的民营房地产企业。新城控股集团目前已经发展成为在全国各地进行住宅和商业地产建设的多元化房产公司，涉及的核心业务包含住宅施工、商业物业项目的规划建设以及商务设施的维护和管理。新城控股集团长期坚持“住宅+商业”双轮驱动策略，在各大城市的分布布局上，已基本实现在全国关键的城市群与主要城市的广泛部署，并初步构建了“以上海作为中枢，以长三角为核心，同时向珠三角、环渤海以及中西部地区拓展”的“1+3”战略规划。新城控股依循“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能”的策略要旨，逐渐实现在中国的主要城市及城市群的战略部署，涵盖了房产开发、资本投资、商业经营、健康养生等行业，构筑了产品互补和战略发展的深入。3.1.2经营现状与同行业房地产公司相比，新城控股多了一项物业出租收益。截至到2023年年底，新城控股旗下的吾悦广场在全国范围内拓展至135座城市，共计建成了198个广场，其中161个已正式投入运营，营业总面积约为1499.11万平方米，且这些广场的租赁率高达96.48%。2023年报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同上一年度相比，这一收益提升了13.17%，为企业的成绩表现增添了更多亮点。2023年，该企业完成的销售合同面积为968.78万平米，与前一年相较减少了18.69%；而销售合同总额达到了759.83亿元，比上一年度降低了34.52%。。2023年完成销售额1191.74亿元，较上一年度增长了3.22%；而归属于公司股东的净利润为7.37亿元，比去年同期降低了47.12%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.07亿元，较去年同期减少57.73%。2023年度，新城控股的物业销售额因国内房产行业环境的波动而遭遇了明显的降幅，现金流量净额从2022年度14,534,774,255.00元下降至2023年度10,157,788,553.00元，本期比上年同期减30.11%；并且居民消费和众多品牌商户开新店意愿均受到较大影响，吾悦广场也承受了较大的经营压力，上述事项或情况可能导致新城控股资金流动性出现阶段性压力。3.2新城控股短期偿债能力分析为了对影响新城控股偿债能力的各项指标进行横向分析，本文的短期偿债能力和长期偿债能力都选取了5家与新城控股经营规模、体量大小差不多的同行业企业，作为同行业企业对比分析，进一步探究房地产企业存在的共性问题。3.2.1流动比率分析表3.1新城控股2019-2023年流动比率年份20192020202120222023新城控股1.041.111.070.960.92万科A21.311.40深物业A1.822.241.971.831.46城投控股3.132.042.124.032.92招商蛇口1.621.541.531.551.56金地集团1.441.411.411.421.37平均值1.701.591.551.851.61数据来源：新浪财经网1.新城控股流动比率的趋势分析由表3.1可知新城控股在2019年流动比率是1.04，从2020年回升到1.11后便一直持续下降。2022年就跌破1降至0.96，并且2023年持续下跌至0.92。经查发现新城控股的流动资产中存货的比重最为突出，这表明该公司资产的变现能力较弱。而且在2022年度因发生非同一控制下企业合并，增加了2,557,877,359.00元的合同负债，加剧了流动资金的压力。新城控股的业务在扩大，流动负债规模在增长，但企业没有充足的资金予以支持。因此该企业的流动比率在不断的下降。并且受房地产市场大环境和疫情的影响，房地产企业不得不调低周转速度，新城控股销售资金回流受阻，应收账款上升，进一步加大了流动资金的压力，导致在2022年流动比率跌破1，2023年持续受到影响下跌。图3.1新城控股2019年-2023年流动比率数据来源：新浪财经网2.新城控股流动比率的同行业分析同行业对比来看，2019-2023年，新城控股的流动比率一直都是6家企业中最低的。2020年后整体也是呈下降的趋势，每年的流动比率都是远低于平均值水平的。表明新城控股的资金流动性不如其他5家企业，短期偿债能力比这5家企业平均水平更低，偿债能力更弱。由于政府加强了对房地产行业的管控，伴随着经济下行的压力，房地产公司吸引外部资本投入的难度日益加大。愈来愈多的公司借助短期负债解决流动资金的缺口，这导致了平均值在2019-2021年不断下降，虽然2022年有改善，但在2023年也迅速的下降到了1.61的水平。3.2.2速动比率分析表3.2新城控股2019-2023年速动比率年份20192020202120222023新城控股0.390.390.380.310.32万科A0.430.410.400.470.55深物业A0.871.120.560.370.39城投控股0.640.970.280.540.58招商蛇口0.560.570.550.570.58金地集团0.700.590.680.740.70平均值0.600.680.480.500.52数据来源：新浪财经网1.新城控股速动比率的趋势分析由表3.2可知，新城控股在2019年到2022年速动比率下降，在2023年有回升，但回升的幅度不大。经探究发现，这是因为在扣除流动资产中占比较大的存货后，新城控股的速动资产相对于流动负债来说进一步的缩减，所以导致了速动比率的降低。虽然在2023年有一点回升，但回升的幅度小，不足以影响新城控股速动比率的整体变化趋势。图3.2新城控股2019-2023年速动比率数据来源：新浪财经网2.新城控股速动比率的同行业分析同行业对比来看，2019-2021年房地产企业的平均值变化幅度较大，从2020年的0.68下降到2021年的0.48，这是由于扣除了存货和受到疫情的影响。好在2021-2023年平均值在慢慢升高，资产流动性保持在一个较好的区间水平内。新城控股的速动比率只有在2021年的0.38大于城投控股的0.28，除此之外其他5家企业的速动比率每年都高于新城控股，并且从图3.2来看新城控股的速动比率也是低于平均值水平的，说明新城控股与同行业相比在资产流动性上有所欠缺，偿债能力低于同行业平均水平。3.2.3现金比率分析表3.3新城控股2019-2023年现金比率年份20192020202120222023新城控股50.100.08万科A10.130.12深物业A0.630.890.350.200.27城投控股0.440.710.160.270.33招商蛇口0.200.21金地集团50.250.15平均值0.320.409数据来源：新浪财经网1.新城控股现金比率的趋势分析从表3.3中可知，新城控股2019-2023年的现金比率一直呈持续下降趋势，并逐渐低于标准值（应当在0.20左右较为适宜）。说明新城控股偿还到期债务的能力日益降低，存在逾期偿还本息的可能性。经查发现主要是受到了货币资金的影响，新城控股的货币资金从2019年到2023年都在持续下降，2023年只有190亿的货币资金。货币资金的大量减少，表明新城控股在2023年面临一定的偿债风险，无法偿还到期债务的风险较高。图3.3新城控股2019-2023年现金比率数据来源：新浪财经网2.新城控股现金比率的同行业分析同行业对比来看，新城控股的现金比率只有在2019-2021年期间是高于万科A的现金比率，除此之外新城控股的现金比率一直都是6家企业中最低的。并且由图3.3可以看出新城控股的现金比率是小于这6家行业平均值的。这6家平均值在2019-2021年由于受到疫情的冲击，变化波动较大。虽然2020年以后现金比率在下降，但2021-2023年趋于稳定，保持在一个适宜的区间。从表3.3中的数据来看，仅有万科A在2019年至2021年这一时段的偿债能力略逊于新城控股，余下的其他企业在支付到期负债方面都显现出超越新城控股的实力。此现象揭示了新城控股在同业对比中的资金流动性较为不足，因而在清偿债务的问题上承担着高于其他公司的风险，更易发生无法如期偿还债务本息的风险。3.3新城控股长期偿债能力分析3.3.1资产负债率分析表3.4新城控股2019-2023年资产负债率年份20192020202120222023新城控股86.60%84.73%81.82%80.46%76.90%万科A84.36%81.28%79.74%76.92%73.22%深物业A69.68%69.03%68.75%71.75%72.31%城投控股48.54%65.68%67.69%69.74%72.30%招商蛇口63.17%65.76%67.68%67.91%67.34%金地集团75.40%76.59%76.19%72.27%68.73%平均值71.29%73.85%73.65%73.18%71.80%数据来源：新浪财经网1.新城控股资产负债率的趋势分析由于房地产行业的特殊性，房地产企业的资产负债率都存在总体偏高情况，正常的范围应保持在60%~70%之间。由表3.4可知，新城控股集团的资产负债率2019年-2022年都处于80%之上，都远远高于适宜值。但好在2019年至2023年新城控股资产负债率整体呈下降趋势，在2023年更是下降到76.90%，这表明新城控股的长期偿债能力有所好转。通过查看财务报表发现，这是因为近几年的房地产市场发生了变化，企业计提的资产减值准备在增加。而与此同时，新城控股归还了大量的有息负债，使得总负债大幅度缩减，最终导致资产负债率呈现下降趋势。图3.4新城控股2019-2023年资产负债率数据来源：新浪财经网2.新城控股资产负债率的同行业分析从上述数据来看，在2019-2023年期间新城控股的资产负债率始终领先于其他五家公司，同时新城控股的资产负债率在前四年时间里，都稳定维持在80%的水平以上。而其他企业中只有万科A在2019年和2020年的资产负债率大于80%，这表明新城控股与其他5家企业相比所面临的偿债压力是大于其他企业的。由图3.4可知新城控股在总体上超越了六家公司的平均水平，这反映出新城控股在债务融资的比重及其所面临的债务负担均超出这些企业。从图3.4中还可以看出平均值的资产负债率在5年期间都保持在71%到74%的一个较为稳定的状态，但其也属于偏高的情况。3.3.2权益乘数分析表3.5新城控股2019-2023年权益乘数年份20192020202120222023新城控股11.6711.239.758.356.96万科A9.488.728.277.716.60深物业A2.533.343.253.413.62城投控股2.012.623.263.413.60招商蛇口7.188.669.6610.379.85金地集团6.116.617.186.896.09平均值6.506.866.906.696.12数据来源：新浪财经网1.新城控股权益乘数的趋势分析房地产企业自身就是举债经营的企业，具有高杠杆，高负债的特点，其权益乘数普遍也是偏高的。从表3.5来看新城控股的权益乘数在2019-2023年期间虽然整体呈下降的趋势，但是其权益乘数的数值是比较大的，因此新城控股所面临的财务杠杆和财务风险依旧比较大。下降的趋势也表明了新城控股对于权益乘数值偏高的问题有在积极的做出调整，但仍然需要加大调整的力度。调整好财务杠杆，减少负债，降低其财务风险。图3.5新城控股2019-2023年权益乘数数据来源：新浪财经网2.新城控股权益乘数的同行业分析从图3.5来看新城控股的权益乘数整体也是高于平均值的，而6家企业的权益乘数平均值是处在6-7这样的一个相对稳定的区间内。虽然平均值保持在稳定的区间但这个区间的数值也是偏高的，这是由于国内房地产市场逐渐饱和，进入下行周期，企业的现金流受到挤压，房企普遍都出现销售困境。而且从表3.5中也可以知道新城控股的权益乘数只有2022年和2023年的值小于招商蛇口，其他期间都是最大的。这表明新城控股的财务杠杆其他比企业的更大，随之会发生的财务风险也更高。3.3.3产权比分析表3.6新城控股2019-2023年产权比年份20192020202120222023新城控股10.419.017.376.194.79万科A7.766.776.555.564.39深物业A2.382.262.222.572.64城投控股1.002.062.292.402.71招商蛇口5.136.036.857.216.20金地集团4.675.365.604.653.95平均值54.764.11数据来源：新浪财经网1.新城控股产权比的趋势分析由表3.6中数据可知，2019-2023年，新城控股的负债总额大约是所有者权益总额的4~11倍。其中，产权比最低值出现在2023年，为4.79倍，而最高值则在2019年达到了10.41倍。尽管最近五年间新城控股的产权比率持续降低，产权结构有所改善，但新城控股的产权比布局仍显得不合理。负债明显高于所有者权益，透露出持续的债务偿付压力，并与其较高的资产负债率相吻合，同样映射出新城控股负债较为庞大和净资产偏低的财务状况。图3.6新城控股2019-2023年产权比数据来源：新浪财经网2.新城控股产权比的同行业分析从图3.6数据的6家企业平均值来看，与新城控股相比较的这6家企业产权比的平均值一直是小于新城控股的。企业的负债总额是所有者权益总额的4~6倍，2020年后缓慢下降，变化幅度较小。表3.6中也显示了，在这6家企业中只有深物业A和城投控股的产权比处在较低的水平。由表3.6也了解到与权益乘数相同的情况，只有2022年和2023年的产权比小于招商蛇口的产权比。这表明新城控股与其他企业相比，新城控股的负债高于所有者权益的现象更加的明显，产权结构也更加不合理。3.4各项指标分析问题总结在分析了影响新城控股短期偿债能力和长期偿债能力的相关指标后，本文注意到在2019至2023年这段时间内，新城控股在应对短期和长期偿债能力上分别面临着以下问题：1、短期偿债能力存在的问题新城控股的存货占据较多资金，流动性强的资产不足。新城控股的货币资金从2019年到2023年都在持续下降，2023年只有190亿的货币资金。这表明新城控股生产经营的现金流不稳定，可能会出现不能按期支付借款利息和不能及时偿还到期债务的情况。虽然新城控股每年进行了大量投资，但暂时没得到理想的回馈，资金在投资过程中大量流失，又通过集资手段来补足流动资金。由此产生了新城控股高杠杆、高风险的状态，面对着不小的短期偿债压力2、长期偿债能力存在的问题新城控股的长期偿债能力也同样面临较大的压力，虽然新城控股在2019-2023年的资产负债率一直在下降，长期偿债能力有所改善。但新城控股近五年的资产负债率均处于偏高的水平，这表明了新城控股的债务融资比例和承担的债务压力是高于同行业其他企业的。虽然权益乘数在持续的下降，但权益乘数仍高于适宜值，其财务风险也存在一定的压力，其债务结构并不稳定。2019-2023年新城控股的产权比率也一直呈下降的趋势，产权结构有所改善，但新城控股的产权结构依然不合理。总体来看新城控股的负债明显高于所有者权益，暗示其存在长期偿债风险，这也与过高的资产负债率相吻合，这两方面都揭示了新城控股财务负担的压力与净资产的不足。4影响新城控股偿债能力的原因4.1公司业务规模不断扩大新城控股主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务，公司业务在不断的扩大。商业地产开发业务聚焦于商业多功能建筑的建设与购物广场的管理，其推向市场的方式以销售为主导，同时辅以直营和外部出租模式，其中商业多功能建筑既涵盖了出售性质的资产，也包含了长期持有性质的资产。同时2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”任务以来，“保交楼”成为2023年各地稳楼市的关键词，也成为衡量房地产企业的重要指标。2023年，面对在建项目多、体量大的情况下，新城控股的流动性承压和保交付压力加大。虽然新城控股比其他房地产企业多了物业出租收入，但这也意味着新城控股需要投入更多的资金，相比于其他企业来说新城控股面临的资金压力比一般的房地产的资金压力要更大。4.2政策调控，融资困难随着国家将“房住不炒”确立为房产市场调控的主旋律，中国的房地产公司广泛遭遇了筹资路径紧缩的挑战。中国银行监管机构和住房城乡建设部门联合对外公布了针对房地产企业资金链进行管控的“三道红线”。表4.1新城控股2019-2023年“三道红线”相关情况年份20192020202120222023在剔除预收款后的资产负债率76.54%75.46%71.44%69.40%67.64%净负债率178.24%176.86%153.32%153.12%153.29%现金短债比2.062.111.260.580.57数据来源：新浪财经网本文经计算后发现新城控股在2020年颁布“三道红线”政策后，公司剔除预收款后的资产负债率在2020年和2021年达到预警线，净负债率在2020-2023年也达到预警线，2022年和2023年新城控股现金短债比也是“踩线”了。按照“三道红线”红线的划分标准，新城控股2020-2023年均有两项债务指标“踩线”，这三年应划分为橙色档。依据“三道红线”政策规定，若为橙色档的公司，即第二级的严重情况，该企业应保持有息负债的年度增长率不高于5%。图4.1新城控股2019-2023年筹资活动产生的现金流单位：亿元数据来源：新浪财经网从图4.1中可以了解到新城控股在2020年后的筹资活动中现金流入在持续减少，现金流量净额都为负数。2022年的现金流入减少幅度较大，除2020年外的新城控股筹资活动的现金流入都不足以弥补筹资活动的现金流出，这表明新城控股的筹资活动在“三道红线”的限制下筹资结果并不理想。2020-2023年期间新城控股按“三道红线”要求划分为橙色档，限制了新城控股有息负债的增速，这一现状将导致新城控股的筹资能力遭遇束缚，筹资渠道及筹资规模将因此受到压缩。补充资金的方式减少，获取资金难度加剧，容易导致融资成本的上升。4.3企业盈利能力下降，资金回笼变缓表4.2新城控股2019-2023年相关财务指标年份20192020202120222023应收账款周转率251357420241204应收账款周转天数1.431.010.861.491.77净资产收益率36.86%33.89%22.73%2.34%1.23%销售现金比率50.76%0.26%13.07%12.59%8.52%成本费用利润率19.92%13.53%9.49%1.51%0.52%数据来源：新浪财经网由表4.2可知应收账款的周转率2019-2021年有所回升，但涨幅不大，且2022年又快速的降低至241,2023年就只有204。这表明新城控股对应收账款的管理欠佳，这也是由于房地产市场大环境和疫情的影响，企业不得不调低周转速度，使销售资金回流受阻。净资产收益率2022年急剧下降，跌至2.34%，2023年只有1.23%。这是由于2022年物业交付收入的下滑和达到销售确认标准的销售面积缩减，造成公司营业收入同比减少31.37%。另外，由于整体市场情况以及交付项目构成的变化所带来的影响，导致交付项目的收入及毛利较上年同期相比出现了显著下降，这使得净利润比上一年同一时段减少了88.94%。这说明新城控股在2022年的运营效益不好，获利能力差。而且2023年净资产收益率只有1.23%，表明在2023年新城控股的运营效益和获利能力在进一步的恶化。从销售现金比率和成本费用比率来看，成本费用利润率一直在下降，销售现金比率也不高，表明新城控股近五年的盈利能力是不强的，图4.2新城控股2019-2023年经营活动产生的现金流单位：亿元数据来源：新浪财经网从图4.2可以了解到2020年现金流量净额只有4亿，其主要原因是疫情对经济的打击，加之当年合同订单的缩减，导致商品销售和劳务收入下降。而且2020年新城控股进一步扩充了土地库存，这使得公司的营运现金流向外流动有所上升。自2021年起，经营活动中现金的流入呈现持续减少之势，并呈现较为显著的下滑趋势，同期的现金流量净额也随之降低。这都表明了新城控股的经营状况不佳，企业的盈利能力在减弱。说明新城控股收入质量不好，资金利用效果不好，利润不高，经济效益较差。4.4市场周期下行，高周转房地产企业面临销售困境随着国内房地产市场逐渐饱和，进入下行周期。房地产市场逐渐低迷，监管趋严、限购限价政策施行、土地升值速度减慢、利润空间被挤压，进而导致消费者购房意愿减弱，对房地产企业的销售端产生了很大的负向影响。图4.3新城控股2019-2023年销售面积和结算面积单位：平方米数据来源：新城控股年度报告从图4.3新城控股的销售面积和结算面积来看，新城控股2019-2021年的销售情况是较好的，库存积压量不大。但2022年和2023年销售面积在下降，库存积压量也在增加，明显进入了销售困境。2023年，新城控股的新建商品房销售去化速度处于低位，推高市场整体待售面积。截止2023年底，商业用房尚未销售的区域达到6.73亿平方米，较上一年同期上涨19.0%，在此之中，尚未出售的商品住宅面积3.31亿平方米，同比增加22.2%。尽管年底交易量有所增加，但并未减轻大量的库存负担。表4.3新城控股2019-2023年存货周转情况年份20192020202120222023存货周转天数(天)1173811.7700.6886.5647.2存货周转率(次)0.3070.4440.5140.4060.556数据来源：东方财富网从表4.3来看，存货的周转天数除2022年回升后，整体上呈现下降趋势，但存货周转天数还是高。2019-2021年存货周转率也在逐渐升高，2022年有所下降，但2023年又迅速上升。表明新城控股的存货积压的较大，虽然新城控股的存货周转情况在慢慢改善，但是也不足以改变销售低迷的现状。5改善房地产企业偿债能力差的建议5.1完善存货管理制度在房产企业中储备土地对企业影响较大，须有充足的土地资源作为储备以便开展建设项目。企业为了节约支出，必须以合理成本获取土地，并且要缩减从土地采购到房产销售的周期。而房地产企业的存货与其他行业企业的存货有所区别，房地产类的项目自身既涉及高额的初期成本，又面临着迟缓的资金回笼速率。所以在面对当前房地产业市场低迷的状况，进一步优化本身的库存管理显得尤为重要。1、要及时关注存货库存和变现情况，确保高品质土地资源的储备，防止发生存货贬值的风险，建立完善的存货监管制度。2、缩减从土地采购到房产销售的周期，提高项目开发速度，缩短投资项目的开发周期。3、对于已经竣工的房地产项目，需拟定多元化的营销策略以加快存货流转，助力公司增加现金收入，减少对债务的依赖程度。5.2科学筹划融资渠道企业进行融资，可以通过内部融资的方式，也可以选择外部融资。对于内部融资而言，企业应当提高内部融资获取的资金占比。而外部融资包括几种不同的形式，有直接融资，间接融资，还有股权融资以及债务融资。企业在“踩线”的情况下可以采用以下几种建议来筹划融资渠道。1、可以采用商业房地产抵押贷款支持证券的发行，实现融资端的突破。2、利用其他投资公司积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。3、企业必须确保与众多银行等金融机构的信誉状况维持良性，并持续与国内重点商业银行维系长久的伙伴协作关系。让公司可以在授信总额度内最大程度的开展融资，以支持业务的发展。企业在寻求负债方式筹集资金时，应妥善控管其规模，倾向于扩大股本融资的比例。如此一来，资金运用将更为自如，且有助于减轻公司的金融危机。这种做法能够优化公司的资本构成，使之更健全更合适，并赋予企业更强劲的市场竞争能力。企业在筹集资金时，除了股权融资和债权融资等方法外，亦能利用其他多样化的筹资途径。例如：衍生债权融资、私募股权、风险投资等方式来进一步的扩宽融资渠道，优化自身的资本结构。5.3调整债务结构1、加强对货币资金的管理新城控股的负债占比偏高，因此首先需要降低资产负债率，加强对货币资金的管理。具体可以通过以下方式：（1）加快资本回流速度，避免资金长期被其他公司使用；（2）加强对货币资金重视程度，培养企业正确处理财务的理念，认识到资金的时效性价值。打造一套在组织